Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Мозгуновой А.А. рассмотрела в судебном заседании 15 мая 2013 года дело по апелляционным жалобам Варламова К.В., представителя Грищенок М.В. – Сокур К.С. на решение Центрального районного суда г. Омска от 07 марта 2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Грищенок М.В. к Созонтовой О.В., Бирюковой Е.Ю., Плодуновой Т.Н. о переводе прав и обязанностей покупателя доли (комнат № _ и № _) в квартире № _ по ул. _ по договору купли-продажи от 26 декабря 2012 года отказать в полном объеме.

Взыскать с Грищенок М.В. в пользу Созонтовой О.В. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере _ рублей, расходы по оплате услуг нотариуса – _ рублей, всего _ рублей.

Взыскать с Грищенок М.В. в пользу Бирюковой Е.Ю. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере _ рублей, расходы по оплате услуг нотариуса – _ рублей, всего _ рублей».

Заслушав доклад судьи областного суда Ланцовой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Грищенок М.В., Варламов К.В. с учетом уточнения требований обратились в суд с иском к Бирюковой Е.Ю., Плодуновой Т.Н., указав, что им и ответчикам на праве общей собственности принадлежат комнаты в квартире № _, расположенной в д. № _ по ул. _. Доли в праве собственности Грищенок М.В. и Варламова К.В. соответствуют комнатам №№ _ и _, доли в праве собственности Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. - комнатам №№ _и _. 09 ноября 2012 года ответчики продали свои комнаты Созонтовой О.В.. О продаже принадлежащих им долей в праве собственности на квартиру ответчики сообщили Грищенок М.В. после совершения сделки купли-продажи и сдачи документов на регистрацию в юстицию 13.11.2012. 15.11.2012 телеграммой истец уведомила ответчиков о том, что хочет приобрести комнаты по заявленной цене _ рублей. Так как наличных денег не имела, то через ипотечного брокера истец обратилась за кредитом в банк, который выдал истцу сертификат о возможности выдачи кредита для использования права на первоочередное приобретение вышеуказанных комнат. Банку нужны были документы на проданные комнаты. Поскольку документы по вине ответчиков предоставлены были через месяц после совершенной сделки купли-продажи оспариваемого жилья, оформить сделку по установленному законом сроку в течение месяца документально банк не успевал. 26.12.2012 Бирюкова и Плодунова совершили повторную сделку купли-продажи в юстиции, не уведомив об этом. Варламова К.В. уведомили о предстоящей сделке фактически лишь в судебном заседании по рассмотрению настоящего требования, в связи с чем истцы полагали, что срок получения решения о покупке в отношении указанного сособственника действует именно со дня такого уведомления, то есть с 07 февраля 2013 года. С учетом последних уточнений сторона истцов просила перевести на истца Грищенок М.В. права и обязанности покупателя доли в квартире № _(комнат № _ и _) в доме № _ по ул. _.

Истцы Грищенок М.В., Варламов К.В. в судебное заседание не явились. В судебном заседании представитель истцов - Сокур К.С. уточненные исковые требования поддержала. Пояснила, что ответчики не желали дать истцу возможность реализовать свое преимущественное право. Истец не смогла получить кредит по вине ответчиков, которые несвоевременно предоставили документы на квартиру. В настоящее время истцы изыскали средства на приобретение квартиры. Ответчик Созонтова О.В. проживает в спорных комнатах, хотя регистрация сделки до сих пор не произошла.

Ответчики Бирюкова Е.Ю., Плодунова Т.Н., Созонтова О.В. в судебном заседании участия не принимали.

Представитель ответчика Бирюковой Е.Ю. – Водарская Н.М. в судебном заседании иск не признала. Пояснила, что жилое помещение выставлялось с мая на продажу, истец знала об этом. Ответчики изначально полагали, что ст. 250 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяется. В Росреестре им сказали, что сделка будет приостановлена, поэтому они в этот же день направили сведения истцу об этом, сделку приостановили. Когда истцом было заявлено желание воспользоваться своим правом, договор был отозван с регистрации, повторно направлен в Росреестр только 23.12.2012, то есть только после истечения месячного срока, установленного законом, документы были повторно сданы на регистрацию.

Представитель ответчика Созонтовой О.В. – Тишакова О.В. иск не признала, считала, что продавцами указанных комнат были выполнены все обязательства.

Третьи лица по делу Управление Росреестра по Омской области и ОАО «АК Барс Банк» в судебном заседании участия не принимали.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Варламов К.В. просит решение суда отменить. Ссылается на то, что дело было рассмотрено в его отсутствие. Судом не был разрешен вопрос о правах и обязанностях Варламова К.В. как соистца. Собственника Варламова К.В. не уведомляли о предстоящей продаже спорных комнат в квартире. О предстоящей сделке он фактически узнал в судебном заседании 07.02.2013, соответственно, срок получения решения о покупке действует именно с указанной даты.

В апелляционной жалобе представитель Грищенок М.В. – Сокур К.С. просит решение суда отменить. Судом не учтено, что истцом выражено согласие приобрести доли в спорной квартире за цену объявленную продавцами телеграммой 15.11.2012; сторонами изначально не был установлен срок оплаты по сделке; только 14.12.2012 правоустанавливающие документы в оригиналах были направлены в банк. Ответчики сами фактически вышли за месячный срок оформления сделки по купли-продажи, приняли условие истца об оплате спорных комнат заемными средствами в срок более 1 месяца. Считает, что фактически сделка по купле-продаже между истцом и ответчиками Плодуновой и Бирюковой была заключена. Полагает, что ответчики были обязаны представить истцу новое уведомление о новых намерениях заключить сделку по продаже спорных комнат третьим лицам.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (_).

Проверив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истцов Сокур К.С., поддержавшую доводы жалобы, ответчика Бирюкову Е.Ю., ее представителя Водарскую Н.М., представителя ответчика Созонтовой О.В. Тишакову О.В., считавших, что решение следует оставить без изменения, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (ч. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 250 ГК РФ).

Исходя из анализа статьи 250 ГК РФ, достаточным условием соблюдения порядка продажи долей в праве собственности является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки, (долевой сособственник) о факте продажи, цене и прочих условиях договора. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.

Судом установлено, что квартира № _, расположенная в доме № _ по ул. _, состоит из _ комнат, является коммунальной (_).

Комнаты №№ _ в указанной квартире, общей площадью _ кв.м., на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 13.07.2007 принадлежат на праве общей долевой собственности Грищенок М.В. и Варламову К.В. (по _ доли каждому), что подтверждается свидетельствами о регистрации права, выпиской из ЕГРП (_). Комнаты №№ _ в указанной квартире, общей площадью _ кв.м., на основании договора купли-продажи от 29.07.2010 принадлежат на праве общей долевой собственности Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. (_ долей и _ долей соответственно) (_).

09.11.2012 между Бирюковой Е.Ю., Плодуновой Т.Н., с одной стороны, и Созонтовой О.В., с другой стороны, заключен договор купли-продажи комнат № _, расположенных в квартире № _ дома № _ по ул. _, за _ рублей. Из содержания договора, акта приема-передачи к нему следует, что взаимные обязательства сторонами исполнены: оплата покупателем произведена, продавцы передали, а покупатель приняла комплект ключей, квитанции об уплате налоговых, коммунальных и других причитающихся за отчуждаемые комнаты платежей (_).

Таким образом, суд первой инстанции верно определил, что на дату заключения договора купли-продажи от 09.11.2012 истцы Грищенок М.В. и Варламов К.В. являлись участниками долевой собственности и каждый из них обладал преимущественным правом покупки отчуждаемых долей перед Созонтовой О.В.

09.11.2012 ответчиками представлены документы в Управление Росреестра по Омской области для регистрации сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года N 122-ФЗ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Ответчиками в регистрирующий орган указанные документы представлены не были.

Судом установлено и не оспаривается ответчиками, что до заключения договора купли-продажи от 09.11.2012 Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. в адрес истцов не направлялось письменное извещение о намерении продать свои доли в праве собственности на квартиру (комнат №№ _) постороннему лицу, что является нарушением ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

При таком положении вывод суда о нарушении ответчиками преимущественного права Грищенок М.В. и Варламова К.В. при заключении сделки купли-продажи от 09.11.2012 является правильным.

Вместе с тем, данное нарушение ответчиками было устранено.

На основании заявлений Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. регистрация сделки купли-продажи от 09.11.2012 была приостановлена с 29.11.2012 по 31.12.2012, впоследствии также по заявлению ответчиков 12.12.2012 регистрация была прекращена (_).

При этом в адрес Грищенок М.В. и Варламова К.В. 09.11.2012 Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. с целью соблюдения требований ч. 2 ст. 250 ГК РФ было направлено уведомление о намерении ответчиков продать комнаты №№ _ в квартире № _, расположенной в д. № _, по цене _рублей (_).

Указанное уведомление было получено истцом Грищенок М.В. 13.11.2012 (_), что подтверждается почтовым уведомлением о вручении и не отрицается истцом. Таким образом, в силу положений ч. 2 ст. 250 ГК РФ при отсутствии согласия истцов или не приобретении ими в течение месяца продаваемых комнат ответчики были вправе продать принадлежащие им комнаты постороннему лицу не ранее 13.12.2012.

Из материалов дела следует, что вновь сделка купли-продажи спорных комнат была совершена между Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н., с одной стороны, и Созонтовой О.В., с другой стороны, только 26.12.2012 (_), то есть по истечении более месяца, со дня получения истцом Грищенок М.В. извещения в порядке ч. 2 ст. 250 ГК РФ.

Разрешая спор по существу, и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сделки 26.12.2012 порядок отчуждения доли в праве общей собственности ответчиками Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н. был соблюден, при этом истец Грищенок М.В. в установленный законом срок не воспользовалась своим правом преимущественной покупки.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правильными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела и основанным на верном толковании и применении норм материального права.

15.11.2012 Грищенок М.В. телеграммой известила ответчиков о согласии купить продаваемые комнаты по цене _ рублей (_), однако в течение месяца с момента получения уведомления (до 13.12.2012) сделка купли-продажи между Бирюковой Е.Ю. и Плодуновой Т.Н., с одной стороны, и Грищенок М.В., с другой стороны, совершена не была.

По смыслу норм закона заключение договора купли-продажи продаваемой доли при согласии участников долевой собственности зависит от волеизъявления обеих сторон.

Не имея достаточных денежных средств, истец 16.11.2012 обратилась в ОАО АК Барс Банк с заявлением о предоставлении ипотечного кредита (_). 23.11.2012 по заявлению истца Банком было принято предварительное положительное решение, Грищенок М.В. был выдан ипотечный кредитный сертификат сроком действия _ календарных дней с даты принятия решения (_). Впоследствии, 14.12.2012 Банком было принято решение о выдаче кредита с личным и имущественным страхованием после получения расписки о сдаче документов на государственную регистрацию; 19.12.2012 Банком было принято решение о необходимости предоставления заемщиком дополнительного обеспечения (_). Согласно пояснениям представителя Банка в качестве дополнительного обеспечения сначала были рассмотрены принадлежащие истцам автомобили, была проведена их оценка, в итоге в качестве дополнительного обеспечения они не подошли (_). В данной связи в конце января 2013 года Грищенок был предоставлен поручитель _ (_). Итоговое решение предоставить кредит Грищенок М.В. принято Банком только 30.01.2013, решение выдать кредит - 01.02.2013 (_). Однако исполнение данных решений было отложено, поскольку 28.12.2012 Грищенок М.В. обратилась в суд с настоящим исковым заявлением и определением судьи Центрального районного суда г. Омска от 09.01.2013 на комнаты №№ _ в порядке обеспечения иска по заявлению истца был наложен арест (_).

Доводы истца о том, что препятствием к своевременному получению кредита явились неправомерные действия (бездействие) ответчиков, обоснованно отклонены судом.

Со своей стороны ответчиками были предприняты все возможные меры по соблюдению прав истца: ими были предоставлены все необходимые документы для получения Грищенок кредита; по требованию Банка 04.12.2012 и 10.12.2012 сняты с регистрационного учета зарегистрированные в комнатах _ и _; 29.11.2012 Бирюкова Е.Ю. и Плодунова Т.Н. открыли счета в ОАО АК Барс Банк для перечисления денежных средств по предстоящей с Грищенок М.В. сделке (_); одновременно Бирюкова Е.Ю. и Плодунова Т.Н. представили в Банк заявления о перечислении с их счетов в день заключения предполагаемой сделки с Грищенок М.В. денежных средств на счет Созонтовой О.В. в качестве возврата суммы, уплаченной последней при заключении сделки купли-продажи от 09.11.2012 (_). При этом на регистрацию повторной сделки купли-продажи документы были сданы ответчиками только 26.12.2012, то есть по истечении более месяца со дня уведомления истца о намерении продать принадлежащие им доли в праве общей собственности (_).

Таким образом, из указанного следует, что в течение месяца после получения письменного извещения именно истцом не было предпринято достаточных и своевременных мер к заключению с ответчиками договора купли-продажи.

Судебная коллегия также учитывает, что в соответствии с п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 (в ред. от 06.02.2007) при предъявлении настоящего иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В судебном заседании от 26.02.2013 судом разъяснено истцу право на внесение на депозитный счет Судебного департамента Омской области суммы в размере _ рублей для выкупа доли в праве общей собственности на общее имущество (_). 05.03.2013 истцом представлено ходатайство о продлении срока внесения денежных средств на депозитный счет департамента до 19.03.2012 (_). В итоге указанная сумма была перечислена истцом на депозитный счет Судебного департамента Омской области только 07.03.2013 (_).

Таким образом, реальная возможность приобрести спорные комнаты в свою собственность появилась у истца по истечении почти четырех месяцев со дня получения уведомления о намерении ответчиков продать принадлежащие им комнаты в квартире, что не отвечает требованиям ст. 250 ГК РФ.

Оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что норма ч. 2 ст. 250 ГК РФ о месячном сроке приобретения участником долевой собственности долей в праве общей собственности изложена в императивном порядке, законом не предусмотрена возможность продления или восстановления указанного срока при наличии исключительных обстоятельств, а также учитывая необходимость соблюдения баланса интересов участников гражданских правоотношений (продавца и покупателей), суд пришел к правильному выводу об отсутствии факта нарушения преимущественного права Грищенок М.В. на приобретение спорных комнат, отказав в удовлетворении требований в полном объеме.

Учитывая положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ о том, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, изначально с исковым заявлением в суд обратилась Грищенок М.В. (_), в процессе рассмотрения дела истец дважды уточняла заявленные требования 14.12.2013 (_04) и 05.03.2013 (_), при этом ни одно из утоненных исковых заявлений не подписано Варламовым К.В., в просительной части уточненного заявления от 05.03.2013 Грищенок М.В. просила перевести права и обязанности покупателя именно на нее, доводы апелляционной жалобы Варламова К.В. относительно того, что судом не был разрешен вопрос о его правах и обязанностях как соистца судебная коллегия находит необоснованными, как несоответствующим требованиям ГПК РФ. Вместе с тем Варламов К.В. был привлечен к участию в деле, принимал участие в судебном заседании от 07.02.2013, в последующем извещался судом о рассмотрении дела, в судебном заседании его интересы представляла Сокур К.С. по доверенности (_).

Ссылки Варламова К.В. на то, что он не был уведомлен о предстоящей продаже спорных комнат в квартире, о предстоящей сделке он фактически узнал в судебном заседании 07.02.2013, оцениваются судебной коллегий критически, поскольку Грищенок М.В., которой достоверно стало известно о продаже спорных комнат 13.11.2012 г., приходится матерью Варламову К.В., указанные лица имеют регистрацию по одному и тому же адресу. Обязательство по направлению в ноябре 2012 г. извещения Варламову К.В. об отчуждении комнат исполнено ответчиками надлежаще.

Указание представителя Грищенок М.В. на то, что она выразила согласие приобрести доли в спорной квартире за цену объявленную продавцами телеграммой 15.11.2012, отмену решение суда не влечет, поскольку исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец вправе продать свою долю любому лицу, если остальные участникам долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения.

Тот факт, что документы в оригиналах были представлены ответчиками в Банк только 14.12.2012, о нарушении прав истцов не свидетельствует, поскольку с учетом приведенных обстоятельств, препятствием для получения истцом кредита до 13.12.2012 (истекает срок, предусмотренный ч. 2 ст. 250 ГК РФ) явилось отсутствие дополнительного обеспечения, а в последующем, принятие судом обеспечительных мер по заявлению самого истца, на что правомерно указано судом первой инстанции. Кроме того, из пояснений представителя Банка следует, что для оформления ипотечного кредита достаточно предоставление копий документов, документы на комнаты №№ _ были предоставлены в начале декабря 2012 года (_).

Доводы апелляционной жалобы представителя Грищенок М.В. о том, что ответчики приняли условие истца об оплате спорных комнат заемными средствами в срок более 1 месяца; фактически сделка по купле-продаже между истцом и ответчиками Плодуновой и Бирюковой была заключена, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем подлежат отклонению.

Ссылка автора жалобы на то, что ответчики сами фактически вышли за месячный срок оформления сделки по купли-продажи, заключив ее 26.12.2012, при том, что положения ст. 250 ГК РФ не предусматривают обязанности продавцов заключить договор купли-продажи по истечении месяца, со дня уведомления участника долевой собственности, о нарушении прав истца Грищенок М.В. не свидетельствует.

Довод апелляционной жалобы о том, что ответчики были обязаны представить истцу новое уведомление о новых намерениях заключить сделку по продаже спорных комнат третьим лицам, не основан на нормах права.

Из пояснений стороны ответчиков в заседании суда апелляционной инстанции следует, что в настоящее время Созонтова О.В. с семьей въехала в указанную квартиру, проживает в ней, ею произведен ремонт комнат.

При изложенном, обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Центрального районного суда г. Омска от 07 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: