Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на следующее. <Дата> истец, как продавец заключил с ФИО2 договор купли-продажи нежилого здания площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м, принадлежащем продавцу на праве аренды. Общая цена объекта составила 7000000 рублей. Указанный договор является смешанным, поскольку содержит в себе элементы договора купли-продажи, агентского договора, договора подряда. Агентский договор, являющийся частью смешанного договора, ничтожен. Обязательство по приведению границ земельного участка, учтенных в государственном кадастре, в соответствии с его фактическими границами, может быть исполнено лишь путем осуществления перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами № и №, так как нежилое здание на земельном участке с кадастровым номером № занимает часть земельного участка с кадастровым номером №. Однако указанные земельные участки предоставлены на праве аренды разным лицам, поэтому перераспределение не допускается, что свидетельствует о незаконности сформулированного в договоре условия и невозможности его исполнения, а также недействительности в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, статьи 39.27 ЗК РФ. Договор подряда и агентский договор как часть смешанного договора купли-продажи ничтожны. На момент заключения договора ответчик обладала статусом индивидуального предпринимателя. Объект недвижимости являлся станцией технического обслуживания автомобилей с магазином автозапчастей. В настоящее время ответчик осуществляет в здании предпринимательскую деятельность в сфере медицины. Поэтому договор заключен между индивидуальными предпринимателями в отношении объекта коммерческой деятельности. Агентский договор и договор подряда являются возмездными договорами, однако по условиям договора продавец обязался выполнить принятые обязательства за свой счет, то есть безвозмездно. Поэтому сделки по агентированию и подряду являются притворными и представляют собой дарение. В свою очередь дарение в правоотношениях индивидуальных предпринимателей запрещено и в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка ничтожна. Недействительность агентского договора и договора подряда как элементов смешанного договора влечет недействительность договора купли-продажи в целом. Стороны поставили в зависимость наступление обязанности покупателя по оплате от исполнения продавцом обязательств по договорам агентирования и подряда, что свидетельствует о взаимообусловленности смешанного договора. За ненадлежащее исполнение обязательств Продавец возмещает покупателю убытки и обязуется уплатить пеню в размере 10000 рублей за каждый день просрочки, что свидетельствует о расчете сторон на исполнение обязательств по агентскому договору и договору подряда и договор купли-продажи не был бы заключен без данных условий. С учетом заявления об изменении предмета иска просил признать элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.1 Приложения № к договору, элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.2 Приложения № к договору, элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.3 Приложения № к договору, элемент смешанного договора, содержащийся в пункте 1.4 Приложения № к договору недействительными в силу ничтожности на основании части 2 статьи 168 ГК РФ; признать смешанный договор купли-продажи недвижимого имущества от <Дата>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительной сделкой в силу недействительности его взаимообусловленных элементов, содержащихся в пунктах (т.1 л.д. 3-9, 66-73).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, судом привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (т.1 л.д. 176).

Судом постановлено приведенное выше решение (т.2 л.д.14-16).

Не согласившись с решением суда, представитель истца ФИО1ФИО3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указывает на то, что суд первой инстанции в решении применил нормы материального права, не подлежащие применению к фактическим правоотношениям истца и ответчика, сделал необоснованный вывод о несостоятельности позиции истца о том, что в Приложении № к договору купли-продажи от <Дата> содержится незаконное условие, нарушающее императивную норму ст.39.27 ЗК РФ. Договор купли-продажи недвижимого имущества от <Дата> в части элемента смешанного договора - договора агентирования, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч.2 ст.168 ГК РФ, нарушающей требования ст.39.27 ЗК РФ, посягающей на публичные интересы собственника земельных участков с кадастровыми номерами № и № - субъекта РФ <адрес>, а также посягающей на права и охраняемые законом интересы лица, осуществляющего пользование земельным участком с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном законом. Таким образом, суд первой инстанции в решении сделал вывод о законности условия п.1.1. Приложения №, который не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается системным толкованием положений ст.39.27 ЗК РФ и условий спорной сделки (п.1.1. Приложения № договора купли-продажи от <Дата>). Суд необоснованно удовлетворил ходатайство ответчика о вызове свидетеля, допросил его об обстоятельствах, которые не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями и сослался в решении на полученные свидетельские показания, не соответствующие признакам достоверности, относимости и допустимости доказательств, что является нарушением норм процессуального права ст.69, 59, 60 ГПК РФ. Суд не дал надлежащей оценки достоверности, относимости, допустимости свидетельских показаний ФИО Суд применил ч.5 ст.166 ГК РФ, который не подлежит применению к правоотношениям сторон. Факт направления претензий ответчика в адрес истца о понуждении исполнить незаконные условия сделки (абз.2 стр.6 Решения от <Дата>) не свидетельствует о недобросовестности поведения истца, обратившегося в суд с иском о признании незаконных сделок ничтожными. Таким образом, суд первой инстанции применил ст.166 ГК РФ, не подлежащую применению, а также установил обстоятельства недобросовестности истца в отсутствие допустимых и относимых доказательств. Суд первой инстанции в решении сделал необоснованный вывод о том, что условия п.1.1.-1.4. Приложения № к договору купли-продажи от <Дата> нельзя квалифицировать как дарение (т.2 л.д. 20-31).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО4 считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению (т. 2 л.д. 69-77).

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствии неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор, суд руководствовался ст.ст. 10, 166, 421, 475, 549-556, 557, 572, 702, 1005 ГК РФ и исходил из того, что заключая данный договор, истец имел намерения продать объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности, а ответчик приобрести этот объект недвижимости. Стороны исполнили условия договора, объект передан ответчику, сторона истца получила по сделке 5000000 руб. Установив, что приобретенный ответчиком объект частично располагается на земельном участке, с кадастровым номером №, собственность на который не разграничена, что септик, который обслуживал приобретенное ответчиком здание не располагается на земельном участке, где расположено здание, а находилось на земельном участке, принадлежащем истцу, документы на подключение объекта к энергоснабжению отсутствовали, суд пришел к выводу, что истцом ответчику была продана недвижимость, имеющая недостатки. Отказывая в удовлетворении требований о признании элементов договора из Приложения 1 недействительными в силу ничтожности, суд установил, что договор содержит условия предписывающие продавцу недвижимого имущества безвозмездно устранить недостатки товара в разумный срок, а не на наличие в договоре купли-продажи элементов договоров подряда и агентского договора, и пришел к выводу об отсутствии основании для признания оспариваемого договора недействительным в силу ничтожности, о наличии в договоре закрепленного обязательства истца исполнить требования ст.ст. 557, 475 ГК РФ в связи с продажей ответчику недвижимого имущества с недостатками. Кроме того, суд установил, что поведение истца после заключения сделки давало основание ответчику полагаться на действительность сделки и применил ч. 5 ст. 166 ГК РФ.

С правильными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, а доводы жалобы находит необоснованными.

Довод жалобы о том, что к правоотношениям сторон не применимы нормы содержащиеся в статьях 475 и 557 ГК РФ судебная коллегия не принимает, поскольку сформулированные в Приложении № к договору купли-продажи условия направлены на устранение недостатков имущества, а не принятие на себя обязательств по выполнению работ и оказанию услуг на объекте.

Оснований полагать, что в договоре содержится незаконное условие, нарушающее ст. 39.27 ЗК РФ не имеется. Само по себе, условие договора о том, что продавец обязуется привести границы земельного участка в соответствие с фактическими границами на местности, в том числе произвести межевание земельного участка, согласование границ, произвести кадастровый учет о нарушении требований ст.39.27 ЗК РФ о перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой и об агентском соглашении не свидетельствует. Наличие или отсутствие возможности исполнить такое обязательство уже после состоявшейся сделки, как события, предметом рассмотрения спора не являлся, тогда как истец ссылается на обстоятельства, которые, по его мнению, не позволяют исполнить это условие договора. Между тем, невозможность исполнения принятых на себя обязательств, если таковая существует, влечет применение других последствий нарушения, не связанных с недействительностью условия договора в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ, при рассмотрении иного спора.

Вопреки доводам жалобы, Департамент земельных отношений Забайкальского края в ходе рассмотрения дела не заявлял о нарушении публичных интересов собственника земельного участка, интересы которого он представляет, также отсутствуют основания полагать, что заключенной между сторонами сделкой нарушаются права третьих лиц.

Допрос судом и ссылка в решение на показания свидетеля ФИО5, принятие показаний свидетеля в совокупности с письменными документами в качестве доказательств, подтверждающих намерение продавца устранить недостатки по договору о переносе септика не свидетельствует о нарушении ст. 59, 60, 69 ГПК РФ, поскольку суд установил этот факт не на показаниях свидетеля, а на совокупности доказательств, указав на косвенность этого доказательства, подтверждающего обстоятельства переноса септика.

Довод жалобы о неверном применении судом положений пункта 5 ст. 166 ГК РФ не принимается, поскольку судом с достаточной полнотой установлены обстоятельства поведения истца после заключения сделки, необходимости в их повторном изложении нет.

Вопреки доводам жалобы суд обосновано пришел к выводу, о том что условия договора, изложенные в п.1.1-1.4 приложения № не могут быть квалифицированы как дарение, подробно мотивировав вывод.

В целом, доводы апелляционной жалобы заявителя фактически воспроизводят доводы искового заявления, являлись предметом проверки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции и правильно признаны несостоятельными по мотивам, подробно приведенным в оспариваемом решении суда, не согласиться с которыми судебная коллегия оснований не находит, поскольку они фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, и сводятся к оспариванию обоснованности выводов суда первой инстанции об установленных им обстоятельствах дела, основаны на субъективном восприятии обстоятельств дела, что не является основанием, предусмотренным ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.

С учетом приведенных обстоятельств постановленное по делу решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда <адрес> от <Дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Копия верна С.Э. Волошина