Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ООО «Булочная» на решение Советского районного суда г.Самары от 14 ноября 2017г., которым постановлено:

«Исковые требования Власова В.Ю., Рагоза С.В. к ООО «Булочная» о взыскании задолженности по арендной плате и денежных средств, не уплаченных в счет стоимости потребленных коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения, удовлетворить.

Взыскать с ООО «Булочная» в пользу Рагозы С.В. задолженность по арендным платежам в размере 406 384 рубля 17 копеек; задолженность по компенсации коммунальных платежей в размере 49 255 рублей 18 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6106 рублей, а всего взыскать 461 745 рублей 35 коп.

Взыскать с ООО «Булочная» в пользу Власова В.Ю. задолженность по арендным платежам в размере 406 384 рубля 17 копеек; задолженность по компенсации коммунальных платежей в размере 49 255 рублей 18 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 6106 рублей, а всего взыскать 461 745 рублей 35 коп.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Ефремовой Л.Н.,

возражения Солдатовой Т.В. (представителя истца Власова В.Ю.) на доводы апелляционной жалобы ответчика,

суд апелляционной инстанции

УСТАНОВИЛ:

Истцы - Власов В.Ю., Рагоза С.В. (арендодатели) обратились в суд с иском к ООО «Булочная»(арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам, возникших по договору аренды нежилого помещения, ссылаясь на следующее.

Истцам Власову В.Ю. и Рагозе С.В. принадлежит на праве общей долевой собственности (по1/2доли каждому) нежилое помещение № на 1 этаже, общей площадью211,3кв.м.по адресу:<адрес>.

Истцы предоставили ответчику в аренду 171,3кв.м. площади (из общей площади в 211,3кв.м.).

Так, ДД.ММ.ГГГГ. между истцами(арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор № аренды указанного недвижимого имущества, по условиям которого истцы предоставили ответчику за плату во временное владение и пользование в аренду нежилые помещения№№ часть комнаты№(S=17,8кв.м.), общей площадью 171,3кв.м., этаж 1, находящееся в нежилом помещении, общей площадью211,3кв.м., а ответчик - обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение и нести расходы по коммунальным платежам.

В соответствии с п.5.2.1 Договора, арендная плата определяется в следующем порядке: 1) с момента подписания сторонами акта приема передачи объекта аренды и до дня увеличения присоединенной мощности, необходимой для нормальной функционирования и эксплуатации объекты не менее 30 кВТ - арендная плата оплачивается ответчиком Рагозе С.В. в размере 30 000 руб., Власову В.Ю. в размере 30 000 руб. в месяц; 2) начиная со дня увеличения присоединенной мощности, необходимой для формального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30 кВТ - арендная плата оплачивается арендатором Рагозе С.В. в размере 60 000 руб. в месяц, Власову В.Ю. в размере 60 000 руб. в месяц.

Арендная плата перечисляется арендатором на расчетные счета арендодателей, указанные в разделе 9 договора за вычетом 13% НДФЛ, удерживаемых арендатором, являющимся налоговым агентом по отношению к арендодателю.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды. В случае, если в течение 30 календарных дней со дня оплаты арендатором суммы денежных средств, указанной в п. 3.1.16. арендодатели не осуществили увеличение присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30кВТ,, то арендная плата не начисляется до выполнения арендодателями п.2.1.9 Договора.

Арендодатели, засчитывают в счет арендной платы за календарные месяцы, следующие с момента подписания сторонами акта приема-передачи согласованную сторонами сумму в размере 117 500 руб., без учета НДС, которую арендатор оплатил арендодателям на осуществление последними увеличения присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30кВТ.

Указанная сумма(117 500 руб.) засчитывается в счет арендной платы за один месяц аренды и часть второго месяца аренды, за которые начисляется аренда, следующие после подписания сторонами акта приема-передачи.

В соответствии с п. 5.2.3 договора, оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей не позднее числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится в течении 2 двух рабочих дней с момента подписания акта приема передачи объекта.

В соответствии с договором, арендодатель с момента подписания договора, направлял по электронной почте в адрес арендатора(ответчика) счета по компенсации коммунальных услуг.

Стоимость коммунальных услуг электроэнергии, воды, тепла, эксплуатационного обслуживания и инженерных систем рассчитывались согласно показаниям счетчиков или расчетным способом, соразмерно занимаемой площади следующим образом:

1) теплоснабжение в соответствии с тарифами соответствующих снабжающих организаций - поставщиков таких услуг – пропорционально занимаемой площади; 2) ХВС (канализация) и ГВС - на основании показаний приборов учета; 3) электроэнергия на основании приборов учета; 4) эксплуатационное обслуживание и инженерных систем -соразмерно площади.

Согласно п. 5.3.2, для компенсации стоимости коммунальных услуг арендодатели ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, предоставляет арендатору счет на компенсацию стоимости коммунальных услуг, с приложенными к нему заверенными арендодателями копиями первичных документов на коммунальные услуги, выставленных арендодателям снабжающими организациями и (при расчетном способе компенсации коммунальных услуг) справкой-расчетом компенсации коммунальных услуг от арендодателей.

В соответствии с п.7.2. за несвоевременное внесение арендной платы или компенсации коммунальных услуг арендатор уплачивает арендодателям неустойку в размере 0,1 % от суммы арендной платы или размере стоимости коммунальных услуг за каждый день просрочки.

Арендатором неоднократно нарушались условия договора по внесению арендных и коммунальных платежей.

В связи с неплатежеспособностью арендатора, во избежание увеличения долгов по ежемесячной арендной плате и коммунальных платежам, договор аренды расторгнут по соглашению сторон (по инициативе истцов).

Объект аренды передан истцам (арендодателям) по акту приема-передачи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения, неуплаченные арендатором денежные средства в счет арендной платы в размере 416 800 руб. и потребленных коммунальных услуг в размере 83107,75 руб. подлежат оплате арендатором путем передачи наличных денежных средств арендодателям не позднее 30 банковских дней.

Задолженность ответчиком не погашена.

Истцы Власов В.Ю., Рагоза С.В. (с учетом уточнений) просили суд взыскать с ответчика ООО «Булочная» в пользу истцов (л.д. 63-66):

- задолженность по арендным платежам в размере 817988,34 руб. (по 406384,17 руб. - в пользу каждого собственника);

- задолженность по компенсации коммунальных платежей в размере 98510,36 руб. (по 49255,18 руб. - в пользу каждого собственника),

- сумму уплаченной государственной пошлины в размере 12 212 руб., по 6 106 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. по делу было вынесено заочное решение об удовлетворении исковых требований.

Определением суда ДД.ММ.ГГГГ., заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

При новом рассмотрении дела, представитель истцов уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, утверждая, что задолженность ответчиком не погашена.

Представитель ответчика ООО «Булочная» в письменных возражениях не признал иск, утверждал, что у ответчика имеется переплата по договору аренды.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и в дополнении к апелляционной жалобе представителем ответчика ООО «Булочная» ставится вопрос об отмене решения суда и о постановке нового решения об отказе в удовлетворении иска по тем основаниям,

что истцами не доказан факт оказания услуг ответчику и передачи помещения по договору аренды с необходимой электрической мощностью, которая была прописана в договоре аренды, соответственно истцами не была оказана услуга по договору аренды, а было получено неосновательное обогащение,

что представленные истцами документы свидетельствуют лишь о намерениях подключить необходимую электрическую мощность к общим помещениям, а не конкретно к помещению, арендуемому ответчиком,

что сторонами подписан только акт приема-передачи помещения и договор аренды, где четко указано, что на момент подписания данных документов электрическая мощность не соответствовала требованиям ответчика.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Судом установлено, что истцам Власову В.Ю. и Рагозе С.В. на праве общей долевой собственности (по1/2доли каждому) принадлежит нежилое помещение №, общей площадью211,3кв.м., на 1 этаже по адресу: <адрес>.

Истцы предоставили ответчику в аренду 171,3кв.м. площади (из общей площади в 211,3кв.м.).

Так, ДД.ММ.ГГГГ.между истцами(Арендодатели) и ответчиком ООО «Булочная» (Арендатор) заключен договор аренды№недвижимого имущества, в соответствии с которым, истцы предоставили ответчику за плату во временное владение и пользование в аренду недвижимое имущество: нежилые помещения №№, часть комнаты№(S=17,8кв.м.), общей площадью171,3кв.м., этаж 1, находящееся в нежилом помещении, общей площадью211, 3кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, пом.10.

Ответчик принял во временное владение и пользование нежилое помещение, площадью 171,3кв.м., о чем составлен и подписан сторонами акт приема-передачи недвижимого имущества (приложение №к договору аренды недвижимого имущества №отДД.ММ.ГГГГ)

Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение и нести расходы по коммунальным платежам.

Пунктом 6.1. установлен срок действия договора аренды -3 года.

Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Стороны предусмотрели, что стоимость коммунальных услуг электроэнергии, воды, тепла, эксплуатационного обслуживания и инженерных систем - не входит в арендную плату и компенсируется ответчиком (арендатором) истцам(арендодателям) сверх арендной платы.

На момент заключения договора аренды, электрическая мощность составляла 11,5 кВт.

Ответчику была необходима электрическая мощность, не менее 30 кВт.

Пунктом 3 акта приема-передачи недвижимого имущества зафиксированы показания прибора учета электроэнергии на дату приема – передачи объекта, которые составили«№» (л.д.17).

Работы по увеличению электрической мощности произведены истцами(арендодателями).

Стороны предусмотрели, что при увеличении электрической мощности, не менее 30 кВт., увеличивается и размер арендной платы.

Пунктом 5.2.1 договора установлено, что арендная плата определяется в следующем порядке:

1) с момента подписания сторонами акта приема передачи объекта аренды и до дня увеличения присоединенной мощности, необходимой для нормальной функционирования и эксплуатации объекты не менее 30 кВТ арендная плата оплачивается ответчиком истцу Рагозе С.В. - в размере 30 000 руб., истцу Власову В.Ю. - в размере 30 000 руб. в месяц;

2) начиная со дня увеличения присоединенной мощности, необходимой для формального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30 кВ, арендная плата оплачивается арендатором истцу Рагозе С.В. - в размере 60 000 руб. в месяц, истцу Власову В.Ю. - в размере 60 000 руб. в месяц.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней аренды.

В случае, если в течение 30 календарных дней со дня оплаты арендатором суммы денежных средств, указанной в п. 3.1.16. арендодатели не осуществили увеличение присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30кВТ, то арендная плата не начисляется до выполнения арендодателями п.2.1.9 Договора.

Согласно п. 2.1.9 договора, на момент подписания договора величина максимальной эклектической мощности, согласно акту разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, составляет 11,5 кВт.

Арендодатели обязуются самостоятельно в течение 30 календарных дней с момента исполнения обязанности предусмотренной п. 3.1.16 договора, осуществить в установленные законодательством РФ порядке увеличение присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта в объеме не менее 30 кВт.

Таким образом, на момент передачи объекта ответчику, объект был обеспечен мощностью 11,5 кВт., доказательств обратному не имеется.

Работы по увеличению электрической мощности произведены истцами(арендодателями).

Так, ДД.ММ.ГГГГ. между истцами (Заказчиком) и ООО «Трансгруз» (Исполнителем) заключен договор № предоставлении дополнительной электроэнергии в количестве 29 кВт (л.д.88-89).

Из сообщения ООО Строительная компания «Олимп»ДД.ММ.ГГГГ. следует, что в соответствии с техническим заданием к договору:

- проложен отдельный кабель от элекрощитовой «офисы» секции№до нежилых помещений70,71,72, часть комнаты73,общей площадью171,3кв.м., этаж первый, находящиеся в нежилом помещении общей площадью211,3к.м., распложенном по адресу: <адрес>, пом. № н10,

- в нежилых помещениях смонтирован приборно-распределительный щит,

- номиналы вводного автоматического выключателя и устройства защищенного отключения, установленные в учетно-распределительном щите нежилых помещений соответствуют мощности 35 кВт (л.д.158).

В соответствии с п.2.1.10договора аренды, арендодатели обязаны зачесть в счет арендной платы суммы в размере 50% от стоимости расходов арендатора на увеличение присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30 кВт.

Пунктом3.1.16договора аренды предусмотрено, что арендатор в течение 5 рабочих дней после подписания договора, выплачивает арендодателям 235 000 руб., НДС не облагается, за подключение объекта к электроэнергии мощностью не менее 30 кВт.

Арендодатели засчитывают в счет арендной платы за календарные месяцы следующие с момента подписания сторонами акта приема-передачи согласованную сторонами сумму в размере 117 500 руб., без учета НДС, которую арендатор оплатил арендодателям на осуществление последними увеличения присоединенной мощности, необходимой для нормального функционирования и эксплуатации объекта не менее 30кВт. Указанная сумма засчитывается в счет арендной платы за один месяц аренды и часть второго месяца аренды, за которые начисляется аренда, следующие после подписания сторонами акта приема-передачи.

Согласно п. 5.2.3 договора, оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетные счета арендодателей не позднее числа месяца, за который осуществляется платеж.

В соответствии с п. 5.3.2 договора, для компенсации стоимости коммунальных услуг арендодатели ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, предоставляет арендатору счет на компенсацию стоимости коммунальных услуг, с приложенными к нему заверенными арендодателями копиями первичных документов на коммунальные услуги.

В соответствии с п.5.3.1 договора, стоимость коммунальных услуг электроэнергии, воды, тепла, эксплуатационного обслуживания и инженерных систем не входит в арендную плату и компенсируется арендатором арендодателям сверх арендной платы. Стоимость рассчитывается согласно показаниям счетчиков и расчетным способом, соразмерно занимаемой площади, следующим образом: 1) теплоснабжение в соответствии с тарифами соответствующих снабжающих организаций - поставщиков таких услуг – пропорционально занимаемой площади; 2) ХВС (канализация) и ГВС - на основании показаний приборов учета; 3) электроэнергия на основании приборов учета; 4) эксплуатационное обслуживание и инженерных систем - соразмерно площади.

В соответствии с п.7.2. договора за несвоевременное внесение арендной платы или компенсации коммунальных услуг арендатор уплачивает арендодателям неустойку в размере 0,1 % от суммы арендной платы или размере стоимости коммунальных услуг за каждый день просрочки.

С момента подписания договора, арендодатели соблюдали условия договора, ежемесячно направляя в адрес арендатора счета по компенсации коммунальных услуг.

Однако ДД.ММ.ГГГГ годаарендатор(ответчик) несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату и оплачивал коммунальные услуги, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате ответчика перед истцами в общем размере 812768,34 руб. (по 406384,17 руб. - Власову В.Ю. и Рагозе С.В.).

Расчет по оплате арендных платежей истцами произведен с учетом сумм, внесенных ответчиком за весь период действия договора аренды (л.д.22-33).

Представленный истцами расчет задолженности по арендной плате судом проверен и признан арифметически правильным, ответчиком данный расчет не опровергнут, своего расчета ответчиком не представлено.

Истцом также правильно произведен расчет денежных средств, не уплаченных ответчиком истцам в счет потребленных коммунальных услуг.

Сумма задолженности по коммунальным платежам ответчика перед истцами составляет в размере 98 510 руб. (по 49255,18 руб. в пользу каждого истца).

Данный расчет произведен с учетом фактически оказанных услуг, показаний приборов учета, установленных в нежилом помещении, которое находилось в пользовании ответчика, по каждой позиции отдельно:

-теплоснабжение в соответствии с тарифами, согласно актамУК ООО «Визит М»- пропорционально занимаемой площади;

-ХВС (канализация) и ГВС на основании показаний приборов учета и тарифам согласно актамУК ООО «Визит М»,

-электроэнергия на основании приборов учета и тарифам согласно актамУК ООО «Визит М»;

-эксплуатационное обслуживание и инженерных систем соразмерное площади и тарифам согласно актамУК ООО «Визит М».

По утверждениям истцов, договор аренды расторгнут по соглашению сторон (по инициативе истцов) - в связи с неплатежеспособностью арендатора, во избежание увеличения долгов по ежемесячной арендной плате и коммунальных платежам.

Данные доводы истцов, не опровергнуты ответчиком.

Так, пунктом 6.3. договора аренды предусматривается досрочное расторжение договора по соглашению сторон.

Договор аренды расторгнут по соглашению сторон, что подтверждается Дополнительным соглашением отДД.ММ.ГГГГ г.о расторжении договора аренды №недвижимого имущества отДД.ММ.ГГГГ, о чем в реестре ДД.ММ.ГГГГ. произведена запись за №.

После расторжения договора аренды, объект передан истцам (арендодателям) по акту приема-передачи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ.

Суд правильно признал, что расторжение договора аренды№недвижимого имущества отДД.ММ.ГГГГ не освобождает стороны от исполнения обязанности по оплате аренды помещений и возмещению стоимости коммунальных услуг, которые подлежат оплате арендатором не позднее 30 банковских дней.

Актом приема-передачи недвижимого имущества ДД.ММ.ГГГГ. установлено, что ответчик имеет задолженность перед истцами по оплате арендных платежей и по оплате коммунальных услуг.

Истцы своевременно и надлежащим образом исполнили все условия договора аренды, в том числе п. 2.1.9 договора аренды, то есть дополнительная электрическая мощность к нежилому помещению была подведена.

Доводы представителя ответчика о том, что он не имел возможность использовать помещение по назначению в связи с отсутствием необходимой электрической мощности, суд обоснованно не принял во внимание, так как данные доводы опровергаются имеющимися в деле доказательствами, а также тем, что ответчик осуществлял свою деятельность в помещении, потребляя электрическую энергию, что подтверждается показаниями электросчетчика на момент передачи объекта – «№» и на момент расторжения договора –«№» (л.д.17, 20).

При этом, ответчиком не представлены доказательство того, что ответчик(арендатор) направлял в адрес истцов какие-либо претензии по поводу неисполнения арендодателем, в том числе по поводу подведения дополнительной электрической мощности.

Ответчик за период действия договора, с какими-либо претензиями, уведомлениями о невозможности использовать помещение по назначению к истцам не обращался, на момент расторжения договора претензии истцам не заявлял, с наличием задолженности в пользу каждого арендодателя на то момент согласился.

Инициаторами расторжения договора аренды явились истцы, поскольку ответчик надлежащим образом не исполнял условия договора аренды по оплате платежей.

Доказательств того, что ООО «Булочная» своевременно выплатило арендодателям задолженность по арендной плате и задолженность по уплаченным в счет стоимости потребленных коммунальных услуг, в сроки, указанные в соглашении о расторжении договора, не представлено.

Доводы ответчика том, что имела место переплата коммунальных услуг в пользу истцов, судом проверены и не нашли своего подтверждения.

Поскольку ответчиком обязательства по договору аренды нежилого помещения не исполнены, в связи с чем, суд обоснованно удовлетворил требования истцов о взыскании с ООО «Булочная»:

- задолженности по арендным платежам в общем размере 812768,34 руб. (по 406 384 рубля 17 коп. в пользу каждого истца),

-задолженности по компенсации коммунальных платежей в общем размере 98510,36 руб. (по 49255,18 руб. в пользу каждого истца).

Проанализировав собранные по делу доказательства в совокупности и дав им надлежащую правовую оценку, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

Решение суда является законным и обоснованным.

Для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения по основаниям, указанным в статье 330 ГПК РФ, в апелляционном порядке не имеется.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика ООО «Булочная», направленные на переоценку имеющимся в деле доказательствам, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеизложенным мотивам.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

ОПРЕДЕЛИЛ:

Решение Советского районного суда г.Самары от 14 ноября 2017г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ООО «Булочная» - без удовлетворения.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение 6 месяцев.

ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ:

СУДЬИ: