Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Колодина Алексея Сергеевича к МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ» о защите жилищных прав,

по апелляционной жалобе представителя МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» по доверенности Ласоя Л.И. на решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 04.06.2021г., которым постановлено:

- Исковое заявление Колодина Алексея Сергеевича к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ удовлетворить частично.

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Республика ФИО3 по адресу, <...>. в размере ...

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Колодина Алексея Сергеевича изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: Республика ФИО3<...>. за выкупную стоимость в размере ...

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав истца Колодина А.С., его представителя по доверенности Дашиева В.В., представителя ответчика по доверенности Ласую Л.И., эксперта Муравьеву Т.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец Колодин А.С. обратился в суд с иском к ответчику Администрации г.Улан-Удэ, в котором просил, с учетом уточнений, установить выкупную стоимость в размере 4713316,79 руб., и обязать ответчика Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрацииг.Улан-Удэ включить в соглашение выкупную стоимость в указанном размере, выкупить квартиру, прекратить право собственности на жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что Колодин А.С. является собственником квартиры по адресу. <...>. Заключением Межведомственной комиссии от ...... многоквартирный дом по <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. Земельный участок, многоквартирный жилой дом и жилые помещения в доме изъяты. Выкупная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, согласно отчету «НЭКС» от ..., подготовленному по заказу Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>, на ... составила ... руб., что, по мнению истца, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости в центре города. Полагал, что стоимость участка существенно занижена, в выкупную стоимость квартиры не включены упущенная выгода, разница между благоустроенной и неблагоустроенной квартирой, а также расходы по оплате риэлторских услуг, грузоперевозок, услуг адвоката в размере ...% от стоимости квартиры, что повлияло на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ», в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Колодин М.А.

Определением суда производство по делу в части требований к Администрации г.Улан-Удэ о прекращении права собственности на жилое помещение прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г.Улан-Удэ.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Колодин А.С. исковые требования, с учетом уточнений, поддержал.

Представитель истца по доверенности Дашиев В.В.требования, с учетом уточнений, поддержал, просил иск удовлетворить по изложенным доводам и основаниям.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ и третьего лица Администрации г.Улан-Удэ Шалаева Т.С., действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения иска.

В судебное заседание третье лицо Колодин М.А. не явился.

Судом постановлено указанное решение, с которым не согласился МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ». В апелляционной жалобе представитель просит решение суда первой инстанции отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В жалобе приведены доводы о несогласии с экспертным заключением, положенного в основу решения суда, которым выкупная стоимость изымаемого имущества необоснованно завышена. В жалобе приведены доводы о необоснованности назначения судом первой инстанции экспертизы для определения выкупной стоимости жилого помещения, поскольку выкупная стоимость была определена в соответствии с отчетом об оценке ... по заказу Комитета. Данный отчет об оценке не был признан недействительным, не оспорен, не утратил доказательственное значение. При этом, данному заключению судом не была дана правовая оценка. По мнению ответчика, ... должно было быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, однако, суд не разрешил вопрос о привлечении к участию в деле данного лица. Также в жалобе приведены доводы о несогласии с выводом суда о несоблюдении Комитетом процедуры изъятия жилого помещения. Как указывает ответчик в жалобе, процедура изъятия была соблюдена. В жалобе ответчик приводит доводы о том, что заключение <...>», которое определяло выкупную стоимость жилого помещения по определению суда в рамках проводимой экспертизы, содержит неверный расчет, поскольку экспертом при расчете стоимости доли земельного участка под многоквартирным домами объектов-аналогов была учтена площадь объектов аналогов, которая не соответствует данным технической документации на данные объекты. Указанная экспертом площадь многоквартирных жилых домов объектов-аналогов ничем не подтверждена. Соответственно. Судом неверно рассчитана стоимость одного квадратного метра жилья. Неверный расчет привел к завышению выкупной стоимости жилого помещения.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Ласая Л.И. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Истец Колодин А.С. и его представитель по доверенности Дашиев В.В. возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третье лицо Колодин М.А., представитель Администрации г. Улан-Удэ не явились, извещены надлежащим образом.

Определением суда апелляционной инстанции была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В судебном заседании допрошен эксперт <...>ФИО22 которая пояснила по произведенной дополнительной оценочной экспертизе, что выкупная стоимость жилого помещения с учетом данных о площади многоквартирных домов объектов-аналогов в соответствии с техническими паспортами на указанные объекты уменьшилась на ...%, итоговая стоимость составила ... руб.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец Колодин А.С. является собственником жилого помещения площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Заключением межведомственной комиссии ... от ... многоквартирный жилой дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу.

23.07.2015г. Администрацией г. Улан-Удэ принято распоряжение ...-р «О признании многоквартирного жилого дома по <...> аварийным и подлежащим сносу».

Распоряжением Администрации города Улан-Удэ от 16.12.2019г. ...-р земельный участок с кадастровым номером ... и многоквартирный дом по адресу: Республика ФИО3, <...> подлежит изъятию для муниципальных нужд городского округа «<...>».

Комитетом по управлению имуществом и землепользованию в адрес истца направлен для рассмотрения и подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд городского округа «<...>», а также отчет об оценке от .......

В соответствии с отчетом об оценке <...> от ...... рыночная стоимость объекта оценки составила ... руб., убытки, связанные с переездом из изымаемой комнаты в другое жилое помещение ... руб., с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности – ... руб., с оформлением права собственности на другое жилое помещение – ... руб., величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт – ... руб. Общая сумма возмещения – ... руб.

Соглашение относительно выкупной цены изымаемого жилого помещения сторонами не было достигнуто.

Не согласившись с размером выкупной цены, Колодин А.С. обратился в суд с иском, полагая, что расчет произведенный экспертом является необоснованным, при оценке проведено сравнение с ненадлежащими объектами-аналогами, которые фактически признаны непригодными для проживания.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза по определению выкупной стоимости жилого помещения, проведение которой поручено <...> Указанное заключение не было принято во внимание, поскольку заключение не содержало ответы на поставленные судом вопросы.

В связи с чем, судом была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено <...>, в соответствии с которой рыночная стоимость спорного жилого помещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет ... руб.

Разрешая заявленный спор и определяя размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, суд принял во внимание экспертное заключение <...> от ...

Разрешая по существу апелляционную жалобу МУ «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...>», коллегия приходит к следующему.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом не обосновано было отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ... поскольку обжалуемое решение суда может повлиять на обязанности оценщика <...> по отношению к ответчику, не состоятелен, основан на ошибочном толковании нормы закона.

Как следует из оспариваемого решения, вопрос о правах и обязанностях <...>» не разрешался. То обстоятельство, что судом было принято во внимание иное заключение об оценке стоимости изымаемого жилого помещения, которым стоимость возмещения была определена на момент рассмотрения дела в суде, не свидетельствует безусловно о вине <...> перед заказчиком и о причинении ему убытков.

Доводы жалобы со ссылкой на то, что суд не обоснованно не принял в качестве доказательства экспертное заключение <...> коллегия отклоняет.

Разрешая спор, суд, учитывая несогласие истца с отчетом об оценке, изготовленным <...> по заказу КУИ, правомерно удовлетворил заявленное стороной истца ходатайство о проведении по делу экспертизы для определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Действия суда согласуются с разъяснениями, содержащимися в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г., о том, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Разрешая требования истца, несогласным с размером выкупной стоимости изымаемого имущества, который был установлен отчетом об оценке <...> по заказу Администрации г. Улан-Удэ, суд первой инстанции по ходатайству стороны истца назначил экспертизу, что соответствует требованиям ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ.

То обстоятельство, что отчет об оценке <...> не был оспорен, не признан недействительным, судебной коллегией не может быть принято во внимание в качестве основания для отмены решения суда, поскольку основанием для назначения судебной экспертизы послужило несогласие истца со стоимостью возмещения, предложенного Администрацией города. То обстоятельство, что отчет об оценке <...> не был оспорен, признан недействительным, не свидетельствует об отсутствии у истца права не соглашаться с ее выводами по мотиву несоответствия установленной выкупной стоимости рыночной стоимости жилого помещения и об отсутствии у суда предусмотренных процессуальным законом оснований для назначения экспертизы в соответствии со ст. 79 ГПК РФ.

Кроме того, выкупная стоимость, указанная в отчете об оценке <...> определена без учета требований ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным части 7 статьи 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Утвержден Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г.)

Таким образом, анализ правовой нормы с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года), позволяет сделать вывод о том, что при определении выкупной цены жилого помещения должна быть определена стоимость жилого помещения, а также рыночная стоимость доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, в которую включается стоимость доли собственника на земельный участок.

Вместе с тем, из дела следует, что <...> определил рыночную стоимость жилого помещения в сумме ... руб., сравнив стоимость с предложениями о продаже объектов-аналогов и определив среднюю цену за 1 кв.м. жилья – ... коп. Таким образом, при площади принадлежащего истцу жилого помещения - ... кв.м., экспертом <...> определена рыночная стоимость объекта оценки – ... руб.

Как следует из отчета об оценке, в указанную рыночную стоимость жилого помещения, которая была определена исходя из средней стоимости квадратного метра жилья, экспертом <...> необоснованно включена стоимость доли собственников объекта исследования на земельный участок в сумме ... руб. и стоимость доли истцов в общем имуществе многоквартирного дома (... руб.)

Между тем, из отчета об оценке не следует, что средняя стоимость квадратного метра жилья, определенного в результате сравнения с объектами-аналогами жилого дома, включает в себя стоимость доли земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома объектов-аналогов и стоимость доли собственников в общем имуществе многоквартирных домов объектов-аналогов.

Стоимость доли общего имущества, в том числе земельного участка, подлежит определению при изъятии земельного участка. Экспертом ООО «НЭКС» для сравнения были приняты жилые помещения по предложениям о продаже именно жилых помещений. Сведения о том, что в отношении принятых экспертом объектов-аналогов рассматривался вопрос об изъятии земельного участка и возмещении собственнику его доли в нем и в общем имуществе, и о том, что цена за долю в общем имуществе в объектах-аналогах была определена и включена в стоимость жилого помещения, предлагаемого к продаже, отчет об оценке не содержит.

При продаже жилого помещения в многоквартирном доме новому собственнику переходит право собственности на общее имущество, в том числе земельный участок. Собственник в соответствии со своим правом вправе пользоваться общим имуществом. Однако, доля собственника в земельном участке и в общем имуществе при продаже жилого помещения не является предметом купли-продажи, в денежном выражении отдельно не выделяется. Поэтому, правовых оснований полагать о том, что стоимость этой доли уже включена в стоимость предложения о продаже объектов-аналогов не имеется.

Таким образом, рыночная стоимость жилого помещения истца, была определена ... без учета требований жилищного законодательства, в связи с чем не могла быть принята во внимание судом. Из отчета об оценке <...> следует, что эксперт определил стоимость доли земельного участка истца и стоимость доли собственника в общем имуществе дом, однако, не учел эту стоимость при определении выкупной стоимости жилого помещения, включив стоимость доли земельного участка и стоимость доли в общем имуществе в стоимость жилого помещения, которая была определена исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра жилья.

В связи с этим, коллегия отклоняет доводы жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для назначения судебной экспертизы для определения выкупной стоимости жилого помещения.

Из экспертного заключения <...> от ...., которое было принято судом первой инстанции, следовало, что экспертом ФИО15 рыночная стоимость жилого помещения составила ... руб., рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома – ... руб., размер убытков в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения, оформления права собственности на него – ... руб., величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, причитающегося на долю истца как собственника квартиры – ... руб. Итого – ... руб.

Между тем, из экспертного заключения и из пояснений эксперта на заседании судебной коллегии следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения, площадь многоквартирных жилых домов объектов-аналогов была взята экспертом из сведений, содержащихся на сайте <...>. Однако, отсутствуют основания полагать о том, что данный сайт является официальным сайтом органа исполнительной власти и размещенные на нем сведения являются достоверными. Как следует из ответа Министерства строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия на запрос судебной коллегии, указанный сайт не является официальным сайтом Министерства.

Поскольку площадь многоквартирных жилых домов объектов-аналогов, которая была взята экспертом с данного сайта, не соответствует данным технических паспортов на данные объекты, судебной коллегией была назначена дополнительная экспертиза для определения выкупной стоимости жилого помещения с учетом площади жилых домов объектов-аналогов, содержащейся в технических паспортах на данные объекты. Првоедение дополнительной экспертизы также было поручено <...>

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы, выкупная стоимость жилого помещения составила ... руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения – ... руб., рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая места общего пользования и земельный участок – ... руб., размер убытков, которые понесет собственник в связи с изменением места проживания – ... руб., величина стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – ... руб.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами дополнительной экспертизы, поскольку порядок определения выкупной стоимости, примененный экспертом, соответствует требованиям жилищного законодательства и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации.

Экспертное заключение составлено экспертом ФИО15, имеющей диплом специалиста «<...>

Эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки.

Отчет содержит подробное описание проведенного исследования. Выводы эксперта о рыночной стоимости жилого помещения сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, выставленных на продажу с применением корректирующих коэффициентов. Оценщиком рассмотрено три объекта-аналога, которые расположены в г. Улан-Удэ и имеют сопоставимое назначение. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения.

Судебная коллегия не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы с учетом заключения дополнительной экспертизы, поскольку она проведена компетентным экспертом, в соответствии с требованиями Федерального закона от ... N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в связи с чем, коллегия находит, что заключение эксперта отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в правильности отсутствуют.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части определения размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенного по адресу: <...>.

Что касается довода апелляционной жалобы о соблюдении процедуры изъятия жилого помещения, то коллегия соглашается с мнением ответчика о том, что процедура изъятия данного жилого помещения в целом соответствует требованиям жилищного законодательства, кроме вопроса, связанного с определением выкупной стоимости. Однако, данное обстоятельство не влечет отмены судебного решения и не свидетельствует о наличии оснований для отказа в иске истцу.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ от 04.06.2021г. изменить в части размера равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенного по адресу: <...>.

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Республика Бурятия по адресу, <...>. в размере 2 ... руб.

Обязать МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у Колодина Алексея Сергеевича изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: Республика ФИО3<...>. за выкупную стоимость в размере ...

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: