Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя истцов Шляхова Александра Анатольевича, Шляховой Любови Владимировны – Чернова Никиты Сергеевича на решение Томского районного суда Томской области от 22 мая 2023 года

по делу № 2-586/2023 по иску Шляхова Александра Анатольевича, Шляховой Любови Владимировны к Коробковой Марии Николаевне об освобождении имущества от запрета на совершение регистрационных действий.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя истцов Чернова Н.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Шляхов А.А., Шляхова Л.В. обратились с иском к Коробковой М.Н. об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий: жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, наложенного на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, наложенного на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, постановления о запрете на совершение действий по регистрации №216959655/7005 от 25.06.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области.

В обоснование заявленных требований указано, что 14 сентября 2021 года между Коробковой М.Н. (продавец, ответчик), с одной стороны и Шляховым А.А., Шляховой Л.В. (покупатель, истец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств ПАО "Совкомбанк". Согласно п.1 договора покупатель покупает в общую совместную собственность у Продавца, а продавец продает земельный участок с расположенным на нём жилым домом: жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/. Документы были сданы для государственной регистрации, однако в последующем выяснилось, что в отношении вышеуказанного жилого дома вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, а в отношении земельного участка вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации №229260324/7005 от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области, постановление о запрете на совершение действий по регистрации №216959655/7005 от 25.06.2021 ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Вместе с тем в момент заключения договора указанные запреты на совершение действий по регистрации не были зарегистрированы, в связи с чем о них не могли знать истцы, а также ПАО "Совкомбанк" за счет кредитных средств которого приобретались вышеуказанные объекты. В связи с изложенным имеются основания для освобождения объектов недвижимости от запретов на регистрационные действия, наложенных на основании постановлений ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Истец является добросовестным покупателем. Наличие запрета на регистрационные действия нарушает права истца, поскольку лишает возможности зарегистрировать право собственности, совершать правомочия собственника.

Истцы Шляхов А.А., Шляхова Л.В., ответчик Коробкова М.Н., третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по Томскому району Коновалов Р.А., третье лицо ПАО "Совкомбанк" в судебное заседание не явились.

Представитель истцов Чернов Н.С. в судебном заседании поддержал требования.

Обжалуемым решением исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истцов Чернов Н.С. просит решение суда отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указано, что в момент заключения договора указанные запреты на совершение действий по регистрации не были зарегистрированы, в связи с чем о них не могли знать истцы, а также ПАО "Совкомбанк", за счет кредитных средств которого приобретались вышеуказанные объекты. В связи с чем имеются правовые основания для освобождения объектов недвижимости от запретов на регистрационные действия, наложенных на основании постановлений ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Поскольку истец является добросовестным покупателем, спорные объекты полежат освобождению от запрета на совершение регистрационных действий.

В соответствии с чч. 3, 4 ст. 167, ч.1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам абз.1 ч.1 и абз.1 ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усмотрела оснований для его отмены.

Из материалов дела следует и установлено судом, что 14.09.2021 сторонами подписан договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Коробкова М.Н. (продавец) обязуется передать в общую совместную собственность, а Шляхов А.А. и Шляхова Л.В. (покупатели) купить: жилой дом, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ и земельный участок, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер /__/ (п. 1.1.).

Приобретаемое недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности (п. 1.2.).

Недвижимое имущество оценивается по соглашению сторон в размере 4500000 руб., из которых жилой дом в размере 4087 000 руб.; земельный участок в размере 413 000 руб., и продается за указанную сумму (п.1.3.).

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременено, а также лиц, обладающих правом пользования указанным Недвижимым имуществом, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ, и лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после его приобретения покупателем, не имеется (п.1.4.).

Продавец недвижимого имущества проинформирован покупателем, что недвижимое имущество приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых публичным акционерным обществом «Совкомбанк» (ПАО «Совкомбанк») (п.2.1.).

Расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: денежная сумма в размере 4500 000 руб. в счёт уплаты за приобретаемое недвижимое имущество выплачивается покупателем как за счёт собственных средств покупателя, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору. Уплата денежной суммы, указанной в подпункте 3.1.1. настоящего договора, производится в следующем порядке: Не позднее дня подписания настоящего договора покупатель передаст продавцу собственные денежные средства в размере 1 800 000 руб. и перечисляет кредитные денежные средства, предоставляемы кредитором покупателю по кредитному договору в размере 2 700 000 руб. на счет эскроу, открытый в ПАО «Совкомбанк», с целью осуществления расчетов по настоящему Договору. Расчеты по счету эскроу осуществляются в соответствии с условиями, указанными в договоре счета эскроу, заключенном между продавцом Шляховым А.А. и кредитором.

Окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу кредитора при соблюдении условий, предусмотренных п. 3.1.2 настоящего договора.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Томской области от 31.03.2023, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка, расположенного по адресу: /__/, зарегистрирован 02.07.2021 на основании выписки из постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 216959655/7005 от 25.06.2021 Отдела судебных приставов по Томскому району УФССП России по Томской области, поступившей по единой системе межведомственного электронного взаимодействия. Сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении жилого дома, расположенного по адресу: /__/, в ЕГРН отсутствуют, так как в выписке из постановления о запрете на совершение действий по регистрации № 216959655/7005 от 25.06.2021 Отдела судебных приставов по Томскому району УФССП России по Томской области такой объект недвижимого имущества отсутствовал.

По состоянию на 31.03.2023 по данным ЕГРН в отношении земельного участка, расположенного по адресу: /__/, актуальными остаются запреты на совершение действий по регистрации, зарегистрированные на основании следующих документов:

выписка из постановления (№216959649/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 25.06.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 02.07.2021;

выписка из постановления (№229260324/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 24.11.2021;

выписка из постановления (№263221519/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022;

выписка из постановления (№263223134/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022;

выписка из постановления (№266651882/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 17.01.2023, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 19.01.2023.

По состоянию на 31.03.2023 по данным ЕГРН в отношении жилого дома, расположенного по адресу: /__/, актуальными остаются запреты на совершение действий по регистрации, зарегистрированные на основании следующих документов:

Выписка из постановления (№229260324/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 22.11.2021, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 24.11.2021.

Выписка из постановления (№263221519/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022.

Выписка из постановления (№263223134/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 09.12.2022, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 13.12.2022.

Выписка из постановления (№266651882/7005) о запрете на совершение действий по регистрации от 17.01.2023, ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области. Сведения о запрете зарегистрированы в ЕГРН 19.01.2023.

В Управлении отсутствует информация о дате размещения в открытом доступе на сайте https://rosreestr.gov.ru сведений о наложении запретов на регистрационные действия в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: /__/.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 22.11.2021, от 25.06.2021, от 13.04.2021 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа выданного Томским районным судом Томской области по делу №2-42/2019 о взыскании имущественного характера в отношении должника Коробковой М.Н. в пользу взыскателей ОГАУК Дворец народного творчества Авангард, Администрации Томского района объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе в отношении жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер /__/.

Постановлениями судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 09.12.2022, от 17.01.2023 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного Томским районным судом Томской области по делу №2а-1396/2022 о взыскании налогов и сборов, включая пени, государственной пошлины в отношении должника Коробковой М.Н. в пользу взыскателей МИФНС №7 по Томской области, УФК по Томской области (ИФНС России по г. Томску), объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе в отношении жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер /__/.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области от 09.12.2022 в рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного документа Акта по делу об административном правонарушении №32270005220000256011 от 27.10.2022, выданного УФК по Томской области (ОСП по Томскому району УФССП России по Томской области) по делу №256/22/70005-АП о взыскании штрафа по постановлению должностного лица в отношении должника Коробковой М.Н., объявлен запрет на совершение регистрационных действий, в том числе в отношении жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, кадастровый номер /__/ и земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения дачного некоммерческого партнерства "Слобода Вольная” кадастровый номер /__/.

Обращаясь в суд с требованием об освобождении от запрета на совершение регистрационных действий жилого дома, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/; земельного участка, общей площадью /__/ кв.м, по адресу: /__/, Шляхов А.А., Шляхова Л.В. ссылались на заключенный с Коробковой М.Н. 14.09.2021 договор купли-продажи, фактическую передачу им жилого дома и земельного участка, полную оплату по договору.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований об освобождении имущества от ареста, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорное имущество у истцов не возникло, наличие ограничений, в том числе запрета совершать регистрационные действия по его отчуждению, является препятствием для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции согласилась.

Как следует из объяснений представителя истца в суде апелляционной инстанции, заявляя требования об освобождении имущества от ареста, истец предполагал, что такой способ защиты определен законом и в случае, когда в отношении имущества наложен запрет на регистрационные действия.

Уясняя суть исковых требований истца, судебная коллегия учитывает объяснения представителя истца о том, что в данном случае заявлено об освобождении имущества от ареста.

Согласно требованиям части 1 статьи 119 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

По смыслу закона основанием для освобождения имущества является принадлежность спорного имущества не должнику, а иному лицу, который обращается в суд за защитой своих прав.

В силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 указанного выше кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 данного кодекса подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Согласно правовым указаниям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время, как разъяснено вышестоящими судебными инстанциями, покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу требований пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Учитывая, что до государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок и жилой дом его собственником продолжает оставаться Коробкова М.Н., заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости сторонами порождает только обязательственные отношения между ними и не является основанием для изменения их отношении с третьими лицами, фактическое исполнение договора, на что ссылаются истцы, не дает им право заявить иск об освобождении спорного имущества от запрета на совершение регистрационных действий.

В связи с изложенным суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у истцов не возникло право собственности на спорные объекты недвижимости, так как это право истцов не зарегистрировано предусмотренным законом способом. Наличие ограничений, в том числе запрета совершать регистрационные действия по его отчуждению, является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

Доводы о том, что истцы являются добросовестными приобретателями, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку право собственности на спорное имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом, несмотря на заключение договора купил – продажи от 14.09.2021, переход права собственности к истцам не состоялся.

Таким образом, учитывая, что на момент решения вопроса о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 14.09.2021 право ответчика в отношении спорного имущества было обременено запретом на совершение регистрационных действий, для возникновения права собственности истцов в отношении спорной недвижимости имелись препятствия, в связи с чем переход права собственности от Коробковой М.Н. к истцам не состоялся.

Доводы жалобы о том, что на момент заключения договора от 14.09.2021 истцы не могли знать о наличии обременения в отношении спорной недвижимости, на правильность выводов с уда не влияют, поскольку право собственности Шляхова А.А. и Шляховой Л.В. могло возникнуть только после регистрации перехода права, в связи с чем оснований для снятия наложенного запрета и признания права собственности в судебном порядке не имелось.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 22 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истцов Шляхова Александра Анатольевича, Шляховой Любови Владимировны – Чернова Никиты Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: