Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ЮИТ ДОН» о признании недействительным одностороннего передаточного акта по договору долевого участия в долевом строительстве, взыскании денежных сумм, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2017 года. Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к АО «ЮИТ ДОН» о признании недействительным одностороннего передаточного акта по договору долевого участия в долевом строительстве, взыскании денежных сумм, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, указав, что во исполнение договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, заключенного 22 апреля 2015 года с АО «ЮИТ ДОН», должна была получить в собственность нежилое, офисное помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 45, 10 кв.м. Истец полагала, что местоположение офиса будет соответствовать его расположению согласно приложению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к договору. Однако, ФИО1 по окончании строительства,стало известно, что строительство объекта ведется вопреки условиям договора и проектной документации, что привело к несоответствию офиса условиям п. 1.1 договора, согласно которому офис должен быть расположен на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, в то время как офис возведен ответчиком в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, что значительно ухудшает его технические характеристики. В качестве описания характеристики первого этажа истец исходит из определения, приведенного в п. 2.3. Приложения Б СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» актуализированная редакция СНиП 31-01/2003:«этаж первый» - это нижний надземный этаж здания, п. 2.1 указанных Правил определено, что надземный этаж- это этаж с отметкой пола помещения не ниже планировочной отметки земли.

Поскольку фактически офис расположен частично ниже уровня земли, то истец полагает, что офис расположен в цокольном этаже, что не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве, и создает в силу пп. 3 п.1 ст. 9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основания для отказа истца в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия. В связи с чем, истец вправе в силу п. 3 ст. 7 этого же закона, полагая этот недостаток существенным, требовать возврата оплаченных денежных средств. При этом, согласно заключения судебно-строительной экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от 27.09.2017 помещение имеет и иные недостатки, в том числе недостаточную освещенность, что также является основанием для отказа от договора.

На основании изложенного, истец с учетом уточнений требований, просила суд признать недействительным односторонний передаточный акт от 09 марта 2017 года по договору долевого участия в долевом строительстве НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 22 апреля 2015 года, заключенному между АО «Юит Дон» и ФИО1, взыскать с АО «ЮИТ ДОН» в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1 804 000 рублей, переданные по договору, проценты за пользование денежными средствами в размере 896 617 рублей 88 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 50 % от взысканной судом суммы.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

С указанным решением не согласилась ФИО1, подав апелляционную жалобу и дополнения к ней, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное и удовлетворить исковые требования. В обоснование жалобы заявитель повторяют позицию, изложенную в исковом заявлении и в суде первой инстанции, полагая, что суд дал ей ненадлежащую оценку, не учел выводы экспертных учреждений, согласно которым помещение расположено в цокольном этаже, имеет недостаточную освещенность, набор помещений, данные нарушения носят существенный характер, так как влияют на его ликвидность, невозможность использовать по назначению.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца, уведомленного надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителя ФИО1, поддержавшего апелляционную жалобу, представителей АО «ЮИТ ДОН», просивших решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в заключенном 22 апреля 2015 году между сторонами договоре долевого участия в строительстве объект, который ФИО1 имела намерение приобрести в собственность согласно п. 1.1., - это нежилое помещение, офисного назначения, расположенное на 1-м этаже объекта, имеющее N 1, с характеристиками, указанными в п. 1.2 договора : общей площадью, включая площадь помещений вспомогательного использования НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,10 кв.м., помещения: N1.10, площадью 2,06 кв.м., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.11, площадью 5,29 кв.м., N1,12, площадью 2,97 кв.м, N1.13, площадью 13,80 кв.м, N1,14, площадью 17,69 к.в.м, N1,22, площадью 3,29 кв.м.

06.02.2015 ДАиГ г. Ростова-на-Дону выдал АО «ЮИТ ДОН» разрешение на строительство многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с количеством этажей 11-14, встроенных помещений подвала, пунктов проката НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 2, приемного пункта химчистки.

Разрешением ДАИГ г. Ростова-на-Дону от 30 сентября 2016 года многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН введен в эксплуатацию,. Техпаспортом многоквартирного жилого дома, составленного на 29.04.2016, подтверждается размещение офисного помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на первом этаже многоквартирного дома.

12.12.2016 АО «ЮИТ ДОН» получило требование ФИО1 о расторжении договора долевого участия в строительстве, выплаты ей 2 504 000 рублей, поскольку расположение офиса в цокольном этаже противоречит условиям договора долевого участия в строительстве, в связи с чем она возражает против принятия объекта в собственность. Кроме возврата денежных средств, внесенных во исполнение договора о долевом участии в строительстве, 1 804 000 рублей, истец просила выплатить проценты, размер которых на 31.12.2016 составляет 700 753 рубля 54 копейки,

13 марта 2017 года истец получила односторонний передаточный акт от 09.03.2017 АО «ЮИТ ДОН», в котором указано о передаче истцу нежилого помещения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, состоящего из комнат НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 22, 23, 24, 25, 26 (ранее обозначенное по договору под НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), расположенного на первом этаже многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался положениями статей 7,9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и исходил из того, что передаваемый ФИО1 объект долевого строительства построен без отступлений от условий договора, а выявленные в нем недостатки не имеют существенного характера и позволяют его использовать по назначению, в связи с чем инвестор не вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать к застройщику применение санкций за его неисполнение.

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.

Согласно ст.2 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае нежилого помещения), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения нежилого помещения.

Как установлено судом и не оспаривалось ФИО1, разрешение на строительство № RUНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданное «Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» 06.02.2015, и проектная декларация 25,02.2015 строящегося объекта были размещены застройщиком на сайте www.yitdon.ru в сети Интернет. Суд правильно пришел к выводу, что истец имела возможность ознакомиться с чертежом архитектурного решения многоквартирного дома по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с целью фактического определения месторасположения первого этажа, учитывая, что визуальный осмотр местности позволял установить естественный интенсивный уклон земельного участка, на котором возводился многоквартирный дом. Данный чертеж архитектурного решения предполагал углубление офиса истца ниже уровня земли с 0, 600, 0, 680 м до 1, 180 м.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Как указано в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 (ред. от 23.06.2015) «О судебном решении», судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судебная коллегия полагает, что в данном случае, оценивая экспертные заключения в совокупности с другими доказательствами, суд первой инстанции выполнил требования приведенных норм права и учел разъяснения Верховного Суда РФ, дал надлежащую правовую оценку, подробно приведя ее в мотивировочной части решении.

Так, суд, ссылаясь на строительные нормативы, обоснованно исходил из того, что фактическое расположение офисного помещения ниже уровня наиболее низкой планировочной отметки земли не свидетельствует о том, что оно расположено в цокольном помещении, поскольку допустимо расположение первого этажа ниже данной отметки при естественном уклоне участка земли. Ссылки в данном случае апеллянта на СП 160.1325800.2014 не могут быть приняты во внимание судебной коллегий, поскольку они не опровергают правильность вывода суда о расположении спорного помещения на первом этаже, а лишь говорят о том, что при строительстве таких помещений ( заглубленных) следует учитывать требования, предъявляемые к цокольным или подземным этажам. Доказательств, свидетельствующих о том, что застройщик данные требования при строительстве многоквартирного дома не учел, материалы дела не содержат. Напротив, положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, техническая документация свидетельствуют о том, что многоквартирный дом соответствует строительным нормам и правилам, в том числе правилам определения этажности многоквартирного дома.

Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщиком была предоставлена инвестору необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила ему осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного назначения, после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию застройщиком также были выполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора, в том числе и по местоположению.

Выявленные в ходе судебного разбирательства по результатам судебно-строительной экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ МЮ РФ от 27.09.2017 недостатки нежилого помещения суд обоснованно оценил как несущественные, поскольку они носят устранимый характер и позволяют использовать помещение по назначению. При этом, эксперт, определяя недостаточную освещенность помещения, не принял во внимание технические решения данного вопроса, разработанные в проектной документации, что к тому же указывает на ее устранимость.

При таких обстоятельствах, суд, применяя положения ч.3 ст.7 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», правильно пришел к выводу, что у ФИО1 отсутствовали правовые основания для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке и, поскольку она уклонилась от принятия объекта, ответчик был вправе составить односторонний акт о передаче нежилого помещения. Ее ссылки на регулирование спорных отношений Законом РФ «О защите прав потребителей» в данном случае недопустимы, так как, исходя из назначения объекта долевого строительства, он был приобретен не для удовлетворения ее личных нужд.

В целом, доводы, указанные в апелляционной жалобе, по существу сводятся к несогласию апеллянта с постановленным решением по основаниям, которые были предметом судебного рассмотрения, эти доводы направлены на иную оценку норм материального права и обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции по правилам ст.ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене данного решения.

Иных доводов, которые могли бы опровергнуть выводы суда и являться основанием к отмене судебного решения, жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1- без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированный текст настоящего апелляционного определения изготовлен 22 февраля 2018 года.