Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков Каплина О.С., Климашева О.С., действующего в интересах несовершеннолетнего ФИО1, на решение Ноябрьского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Ноябрьска - удовлетворить частично.

Установить возмещение (выкупную цену) за жилое помещение - двухкомнатную квартиру № 9, расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Изыскателей, дом №22, в размере 1 753 000 (один миллион семьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

Определить долю Каплина О.С. в выкупном возмещении в размере 584 333 рублей.

Определить долю несовершеннолетнего ФИО1 в выкупном возмещении в размере 1 168 667 рублей с зачислением суммы на лицевой счет несовершеннолетнего.

Прекратить право пользования и право общей долевой собственности Каплина О.С. и ФИО1 на жилое помещение - двухкомнатную квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Признать за муниципальным образованием город Ноябрьск право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации г. Ноябрьска в пользу ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.» г. Ноябрьска расходы, связанные с оплатой услуг эксперта в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.

Взыскать с Каплина О.С. и Климашева О.С. госпошлину в бюджет муниципального образования г. Ноябрьск по 3 000 рублей с каждого.

Настоящее решение является основанием для снятия Каплина О.С. и ФИО1 с регистрационного учета по вышеуказанному адресу после фактической выплаты возмещения за жилое помещение.

В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Рощупкиной И.А., заключение прокурора Кривошеевой Е.Е., полагавшей об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее по тексту ДИО Администрации г. Ноябрьска) обратился в суд с иском к Каплину О.С., Климашеву О.Д. о прекращении права собственности и права пользования жилым помещением, установлении возмещения (выкупной цены) за аварийное жилое помещение и признании права муниципальной собственности на жилое помещение.

В обоснование исковых требований указал, что ответчики являются собственниками квартиры № расположенной в многоквартирном <адрес> в <адрес>. На основании заключения межведомственной комиссии распоряжением Администрации г. Ноябрьска № 103-з от 07 марта 2013 года (в редакции от 23 октября 2017 года) жилые помещения многоквартирного дома по указанному адресу были включены в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда, дом признан аварийным и подлежащим сносу в срок до 07 ноября 2017 года с отселением жильцов до 30 октября 2017 года. Поскольку в установленные сроки снос многоквартирного дома ввиду отказа собственников от данной процедуры не был осуществлен, органом местного самоуправления 24 ноября 2017 года было принято решение об изъятии земельного участка, а 06 августа 2018 года об изъятии спорного жилого помещения путем предоставления собственникам возмещения в виде выкупной цены. Ссылаясь на справку ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.» № 171206-рс от 06 декабря 2017 года, согласно которой средняя стоимость квадратного метра двухкомнатной квартиры в деревянном исполнении на вторичном рынке жилья составляет 31 175 рублей, просил установить выкупную стоимость за принадлежащее ответчикам жилое помещение в сумме 1 708 390 рублей и удовлетворить требования иска в заявленном размере.

Определением судьи от 03 октября 2018 года по делу назначена судебная оценочная (товароведческая) экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки и недвижимости» (город Ноябрьск, руководитель Ганиева О.Ю.) ( т.1, л.д.148-151).

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта ООО «Агентство оценки и недвижимости» определением судьи от 22 октября 2018 года по делу назначена повторная судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания Балицкой С.Н.» (т.1, л.д.215-218).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца департамента имущественных отношений администрации муниципального образования г. Ноябрьск Гайдар А.А., действующий на основании доверенности, требования иска уточнил в части выкупной цены, просил установить выкупное возмещение в размере, установленном экспертом в повторной судебной экспертизе, в сумме 1753 000 рублей, определив долю каждого собственника. В остальной части на удовлетворении исковых требований настаивал, привёл обстоятельства и доводы, изложенные в иске.

Ответчик Каплин О.С. и его представитель Печенежский К.А. признали требования иска в части прекращения права собственности на спорное жилое помещение, прекращении права пользования им, признании права муниципальной собственности на квартиру. Считали необходимым установить выкупную стоимость спорного жилого помещения в соответствии с представленным ответчиками отчетом ООО «Экспертная оценочная палата» в размере 2 577 000 рублей. Оспаривая заключение судебной экспертизы, полагали о неправильном применении экспертом методов расчета.

Ответчик Климашев О.Д., действующий в интересах несовершеннолетнего ФИО1, возражал против удовлетворения иска, поддержав позицию Каплина О.С. и его представителя.

Представитель органа опеки и попечительства департамента образования Администрации г. Ноябрьска Куценко А.В., действующая на основании доверенности и в целях защиты прав несовершеннолетнего ФИО1 не возражала против удовлетворения исковых требований, указав о необходимости перечисления денежных средств на лицевой счет ребенка.

Помощник прокурора г. Ноябрьска Черкес Э.В. в заключении полагал требования иска подлежащими удовлетворению с установлением размера выкупного возмещения в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ответчики Каплин О.С., Климашев О.Д., действующий в интересах несовершеннолетнего собственника ФИО1, просят решение суда изменить в части размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и доли земельного участка с установлением его в соответствии с отчетом ООО «Экспертно-оценочная палата» в сумме 2 577 000 рублей. Приводят доводы о неправильном применении экспертом «Оценочная компания Балицкой С.Н.» расчета, выполненного методом доходного подхода для определения стоимости земельного участка, неверном расчете средней цены за 1 кв.м., не включения в сумму рыночной стоимости спорного недвижимого имущества доли ответчиков в общем имуществе многоквартирного дома. Указывают о том, что в исследовательской части заключения эксперт сославшись на нормы права, вышел за пределы своей компетенции. Считают, что судом необоснованно не был принят во внимание выполненный методом сравнительного подходаотчет ООО «Экспертно-оценочная палата» о рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 577 000 рублей, в составе которой были учтены как стоимость доли ответчиков в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, так и рыночная стоимость доли, пропорциональной доле, приходящейся на объект оценки.

В возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ответчика Гайдар А.А. и участвующий в деле помощник прокурора г. Ноябрьска Черкес Э.В. полагали решение суда законным, обоснованным и не подлежащим отмене по доводам жалобы.

Лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились, в связи с чем, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, заслушав заключение прокурора Кривошеевой Е.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, возражений на нее.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с требованиями части 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Кроме того, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как усматривается из материалов дела, на момент рассмотрения спора ответчикамна праве общей долевой собственности принадлежит двухкомнатная квартира, общей площадью 54,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, в размере 2/3 доли в праве - несовершеннолетнему ФИО1 и 1/3 доли в праве - Каплину О.С. (т.1, л.д.34).

Заключением межведомственной комиссии от 07 марта 2013 года №170(1370) указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу (т.1, л.д. 16-17).

Распоряжением администрации г. Ноябрьска от 07 марта 2013 года №103-з (в редакции распоряжения от 23 октября 2017 года №Р-2317) органом местного самоуправления принято решение об осуществлении собственниками жилых помещений многоквартирного <адрес> самостоятельного отселения из занимаемых квартир в срок до 30 октября 2017 года и самостоятельного сноса дома в срок до 07 ноября 2017 года, а также принято решение о включении жилых помещений данного дома в Перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования г. Ноябрьск (т.1, л.д.18,19).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса указанного дома, постановлениями администрации г. Ноябрьска от 24 ноября 2017 года №П-903 и от 06 августа 2018 года №Р-2526 были изъяты спорное жилое помещение путем предоставления собственникам соответствующего возмещения и земельный участок с кадастровым номером 89:12:110616:140, площадью 2 186 кв.м., входящий в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного <адрес> (т.1 л.д.20, 21).

Вместе с тем, несмотря на направленное истцом уведомление о предоставлении документов для заключения соглашения о возмещении за изымаемое аварийное жилое помещение, ответчики согласия о выкупе не выразили, соответствующие документы не представили (т.1, л.д.22).

В обоснование заявленных требований истец ссылался на справку ООО «Оценочная палата Балицкой С.Н.» №171206-рс от 06 декабря 2017 года, содержащей сведения о рыночной стоимости 1 кв.м. жилого помещения на первичном и вторичном рынке жилья г. Ноябрьска по данным печатных изданий, интернет-сайта avito.ru, domofond.ru, согласно которым средняя стоимость 1 кв.м. составляет 31 175 рублей (т.1 л.д.24).

Не соглашаясь с исковыми требованиями в части заявленной истцом к установлению выкупной цены жилого помещения, ответчики полагали необходимым установить размер возмещения в соответствии с представленным ими отчетом ООО «Экспертно-оценочная палата» № 159 от 02 октября 2018 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 577 000 рублей (т.1 л.д.49-141).

Поскольку стороны не пришли к согласию о размере выкупной цены, 03 октября 2018 года судом была назначена судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, производство которой было поручено ООО «Агентство оценки и недвижимости» (г. Ноябрьск, руководитель Ганиева О.Ю.).

Исходя из представленного заключения судебной товароведческой экспертизы №10.18-177, проведенной ООО «Агентство оценки и недвижимости» (эксперт Ганиева О.Ю.) с 13 октября 2018 года по 17 октября 2018 года, выкупная цена двухкомнатной квартиры №, общей площадью 54,8 кв.м., в <адрес> составляет 1 707 021 рубль (т.1 л.д.158-210).

В связи с наличием сомнений в правильности и обоснованности данного заключения и явного несоответствия рыночной стоимости жилого помещения ценам, сложившимся на территории г. Ноябрьска, 22 октября 2018 года судом была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.». На разрешение экспертов судом поставлены вопросы о выкупной стоимости спорного жилого помещения и обосновании причин расхождения в выводах по итогам проведения первичной и повторной судебной экспертизы (т.1, л.д.215-218).

Согласно заключению повторной судебной товароведческой экспертизы № 181101-э от 06 ноября 2018 года, проведенной ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.», выкупная цена (рыночная стоимость) двухкомнатной <адрес>, общей площадью 54,8 кв.м., с учетом доли в праве собственности на общее имущество (включающей долю в праве собственности на земельный участок), а также убытки, предусмотренные ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, по состоянию на 01 ноября 2018 года составила 1 753 000 рублей. Относительно расхождений, имеющихся в первичной и повторной судебной экспертизе, специалистом указано, что при проведении первичной судебной экспертизы использован затратный и сравнительный подход, в то время как официальная смета затрат на строительство многоквартирного дома, являющаяся частью объекта оценки отсутствует (т.2, л.д.5-53).

Разрешая спор с учетом вышеприведенных норм законодательства и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственников изымаемого жилого помещения, при определении размера денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, подлежащей выплате ДИО Администрацией г. Ноябрьска в пользу Каплина О.С. и ФИО1 суд первой инстанции обоснованно исходил из рыночной стоимости объекта, определеннойповторной судебной товароведческой экспертизы № 181101-э от 06 ноября 2018 года, проведенной ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.», поскольку она является наиболее актуальной, разумной и определенной с учетом стоимости принадлежащей истцам доли земельного участка и доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы о недостоверности данного экспертного заключения судебная коллегия находит не состоятельными.

Так, эксперт ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н» Балицкая С.Н. имеет соответствующее профессиональное образование, является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», включенной в единый реестр саморегулируемых организации оценщиков. Ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В этой связи профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в его компетентности.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, права ответчиков на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок; экономических характеристик региона и города в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт основывался на ситуацию на рынке недвижимости.

При этом, судом первой инстанции, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, дана надлежащая оценка также и представленному ответчиками отчету, выполненному ООО «Экспертно-оценочная палата» № 159 от 02 октября 2018 года, с приведением подробного обоснования выводов, по которым он был отклонён, в том числе по мотиву отсутствия осмотра жилого помещения, являющегося объектом оценки и существенного отличия приведенных в отчете аналогов по техническим характеристикам и качеству от спорного жилого помещения.

Положив в основу принятого решения заключение повторной судебной товароведческой экспертизы ООО «Оценочная компания Балицкой С.Н.», суд первой инстанции указал, что экспертом определен верный метод расчета выкупной цены без разграничения стоимости земельного участка и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, который полностью согласуется с положениями ч.7 ст.32, ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, в соответствии с которыми стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Также судом указано, что повторная судебная экспертиза рыночной стоимости жилого помещения, включающая стоимость земельного участка и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра объекта и применением экспертом при определении рыночной стоимости квартиры сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, а также с изложением в заключении подробного обоснования отказа от использования иных методов и подходов к оценке.

Указанному экспертному заключению судом первой инстанции дана верная правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Вопреки доводам жалобы, оснований для переоценки выводов суда относительно экспертного заключения у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы явились предметом проверки суда первой инстанции, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, иное толкование норм материального права.

Принимая во внимание, что судом первой инстанции требования процессуального закона выполнены, имеющие значение для рассмотрения заявленного спора обстоятельства и характер спорных правоотношений определены правильно, подлежащий применению к спорным правоотношениям закон определён и применён без каких-либо нарушений, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ноябрьского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 15 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи