Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй» на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 августа 2022 года по делу № 2-1139/2022 по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, обязании восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости, о компенсации морального вреда,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Матвеевой Н.Л., объяснения представителя ООО «Финнранта строй» ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ФИО1ФИО6, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

ФИО1 первоначально обратился в Выборгский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО «ФиннрантаСтрой»:

- о признании односторонней сделки ООО «Финнранта Строй» о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительной;

- о применении последствий недействительности односторонней сделки в виде признания договора № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома действующим;

- об обязании Управления Росреестра по Ленинградской области восстановить в едином государственном реестре прав на недвижимость запись о правах истца как участника долевого строительства на квартиру по договору № от ДД.ММ.ГГГГ;

- о компенсации морального вреда в размере 20 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (участник долевого строительства) и ООО «Финнранта Строй» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве №К, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный жилой дом и предоставить ему квартиру со строительным номером № в указанном доме, в соответствии с п. 6.1 которого договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в силу п. 2.2 договора цена договора в размере 2545280 рублей оплачивается не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации договора. 26 августа 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области была произведена государственная регистрация договора на основании вступившего в законную силу решения суда. 28 августа 2021 года истец попытался произвести через банк оплату договора по реквизитам застройщика, но истцу устно было сообщено сотрудником банка, что указанный банковский счет закрыт и перевод денежных средств невозможен. Таким образом, в нарушение п. 8.1 договора застройщик не уведомил истца о смене платежных реквизитов. По указанной причине истец не смог своевременно произвести оплату по договору. Уведомлением от 25 января 2022 года истец был поставлен в известность Управлением Росреестра о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора участия в долевом строительстве. Со ссылками на нормативные положения ст. ст. 167, 168, 309, 310, 450 ГК РФ, ст.ст. 5, 9 Федерального закона № 214-ФЗ считает действия застройщика по одностороннему расторжению договора незаконными, поскольку уведомление застройщика о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования в предусмотренном Законом порядке истец не получал, кроме того, истец по вине ответчика не располагал актуальными платежными реквизитами ответчика для оплаты цены договора (л.д. 3-6).

18 июля 2022 года настоящее дело поступило в Кингисеппский городской суд Ленинградской области для рассмотрения по подсудности.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 августа 2022 года иск ФИО1 удовлетворен частично. Суд решил:

Признать недействительным расторжение Обществом с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй» в одностороннем порядке договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй».

Признать действующим договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй».

Восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй» о компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей отказать.

Не согласившись с законностью и обоснованностью постановленного решения ООО «Финнранта Строй» представил апелляционную жалобу, в которой просит решение Кингисеппского городского суда от 15 августа 2022 года отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что вопреки доводам суда истцу были известны последствия неисполнения требований о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, соответствующие положения изложены в договоре заключенном между сторонами. Ответчик надлежащим образом исполнил свою обязанность по уведомлению истца о необходимости оплатить цену договора, ответчик направил извещение истцу по адресу корреспонденции, указанному в договоре, по независящим от ответчика обстоятельствам истец письмо с уведомлением не получил.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывает на то, что ответчик не исполнил обязанность предусмотренную ч.3 ст. 9 ФЗ № 214 и не предупредил истца о последствиях неисполнения требования о необходимости погашения задолженности. Истец почтовое отправление не получил по «иным обстоятельствам», при котором попыток вручения почтовой корреспонденции не осуществлялось.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного от 7 декабря 2022 года, решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 августа 2022 года отменено, ФИО1 в удовлетворении исковых требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, обязании восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости, о компенсации морального вреда отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда от 27 февраля 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного от 7 декабря 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции нашел выводы суда апелляционной инстанции о том, что предупреждение, направленное ответчиком истцу, по своему содержанию в полной мере отвечало требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, поскольку из текста спорного предупреждения следует требование застройщика об уплате цены договора, при этом о последствиях неисполнения такого требования истец, в порядке вышеназванных положений пункта 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ не предупреждался. Кроме того, судом обстоятельства, при которых почтовое отправление с указанным предупреждением не было вручено ответчику, не установлены.

В судебное заседание истец ФИО1, Управление Росреестра по Ленинградской области не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащем образом, в связи с чем, судебная коллегия рассмотрела жалобу в порядке ч. 2 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия, приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 4 и 5 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Из содержания ч. 4 ст. 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Исходя из указанных правовых норм, ответчик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления истцу предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Финнрантастрой» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор №К участия в долевом строительстве многоквартирного дома на земельных участках по адресу: <адрес>, №№ – <адрес>, кадастровый № – <адрес>, кадастровый № – <адрес>, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию передать ФИО1 квартиру, имеющую строительный №, а ФИО1 согласно пункту 2.2. договора обязался оплатить стоимость квартиры в размере 2 545 280 рублей, дольщик оплачивает денежные средства в указанном размере путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо другим, не запрещенным законодательством РФ способом в следующем порядке: 2 545 280 рублей - не позднее 10 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора в установленном законом порядке (л.д. 7-8).

26 августа 2021 года была осуществлена государственная регистрация договора (л.д. 12).

16 ноября 2021 года в адрес истца, указанный в договоре как адрес регистрации и адрес для направления корреспонденции (л.д. 10) ответчик направил предупреждение исх. 08/16-11/21, согласно содержанию которого, истец предупреждается о том, что государственная регистрация договора произведена 26 августа 2021, по состоянию на 16 ноября 2021г. денежные средства дольщиком не оплачены.

На основании изложенного, в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предупрежден о необходимости погашения задолженности по уплате цены Договора в размере 2 545 280 рублей в срок до 16 декабря 2021 года (л.д. 28).

Указанное предупреждение направлено заказной почтовой корреспонденцией с номером почтового идентификатора N 19116764325865, согласно отчету об отслеживании отправленного письма зафиксировано, что 29 декабря 2021 года – «возврат отправителю по иным обстоятельствам», 11 января 2022 – вручено отправителю (л.д. 30-32).

11 января 2022 в адрес ФИО7 ответчиком на тот же адрес истца было направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора исх. N 08/11-01-2022, согласно отслеживанию указанного отправления, зафиксировано, что 22 февраля 2022 – «возврат отправителю из-за истечения срока хранения», 16 марта 2022 года вручено отправителю (л.д. 34-38).

13 января 2022 года застройщик передал документы о расторжении договора в одностороннем порядке в Управление Росреестра по Ленинградской области (л.д. 13), о чем Управление Росреестра направило в адрес истца уведомление, а 25 января 2021 года государственный регистратор Управления Росреестра по Ленинградской области внес запись о расторжении договора в одностороннем порядке, о чем также уведомил истца, направив уведомление в адрес истца заказным почтовым отправлением, оба уведомления Управления Росреестра по Ленинградской области были получены истцом, о чем истец указал в иске.

Согласно части 3 статьи 9 указанного Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Таким образом, Законом прямо установлено, что в предупреждении, направляемом застройщиком в адрес дольщика, должны обязательно содержаться: предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и предупреждение о последствиях неисполнения такого требования.

Как следует из содержания направленного в адрес истца предупреждения, в нем содержится только уведомление о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в срок до 16 декабря 2021 (л.д. 28), уведомления о последствиях неисполнения такого требования предупреждение не содержит.

Кроме того, как следует из содержания правовой нормы ч. 3 ст. 9 Федерального Закона N 214-ФЗ, застройщик имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Как следует из сведений почтового идентификатора, по которому возможно отследить историю перемещения предупреждения, направленного в адрес ФИО1 (л.д. 31-32), 29 декабря 2021 года зафиксированы данные «о возврате отправителю по иным обстоятельствам».

Согласно п. 35. Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234 "Об утверждении Правил оказания услуг почтовой связи" (Зарегистрировано в Минюсте России 26.12.2014 N 35442) почтовое отправление или почтовый перевод возвращается по обратному адресу:

а) по заявлению отправителя;

б) при отказе адресата (его уполномоченного представителя) от его получения;

в) при отсутствии адресата по указанному адресу;

г) при невозможности прочтения адреса адресата;

д) при обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи, в том числе отсутствия указанного на отправлении адреса адресата.

Таким образом, перечисленные в Приказе причины неполучения почтовой корреспонденции «возврат отправителю по иным обстоятельствам», «отказ адресата от получения корреспонденции» и «отсутствие адресата по указанному адресу» являются не зависящими друг от друга обстоятельствами неполучения почтовой корреспонденции.

Согласно ответу АО «Почта России» направленного в адрес судебной коллегии письмо №19116764325865 с объявленной ценностью, описью и заказным уведомлением, адресованное ФИО1 (<адрес>), поступило в адресное отделение почтовой связи (ОПС) 629851 Тарко-Сале 24 ноября 2021г., возвращено 29 декабря 2021г. по причине «Истек срок хранения», отсутствия <адрес> по указанному адресу, а также отсутствия почтового ящика, в связи с чем доставить извещение ф. 22 не представилось возможным.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом сделан правильный вывод о том, что ответчик, нарушив процедуру расторжения договора, указанную в ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, не имел права на расторжение договора долевого участия в строительстве с ФИО1, расторжение договора было произведено с нарушением установленных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ требований, поскольку при направлении истцу претензии о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора ему не были разъяснены последствия неисполнения такого требования в виде расторжения договора, также не имелось возврата заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Таким образом, все последующие действия (направление в адрес ФИО1 уведомления застройщиком, Управлением Росреестра по Ленинградской области) правовых последствий для вывода о том, что договор участия в долевом строительстве следует считать расторгнутым, не влекут.

Следовательно, исковые требования ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, обязании восстановить запись в ЕГРН о правах истца на квартиру обоснованно удовлетворены судом.

Доводы апелляционной жалобы о возвращении требования ответчика об оплате направленного в пользу истца в связи с истечением срока хранения опровергаются ответом АО «Почта России».

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ФИО1 были известны последствия неисполнения требований о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора, поскольку соответствующие положения изложены в договоре заключенном между сторонами не имеют правового значения при разрешении настоящего спора, поскольку Законом прямо установлено, что в предупреждении, направляемом застройщиком в адрес дольщика, должны обязательно содержаться: предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и предупреждение о последствиях неисполнения такого требования, поскольку последствия неисполнения такого требования в направленной в адрес истца претензии не содержаться, следовательно, требования Закона в данной части ответчиком не исполнены, что влечет недействительность расторжение договора долевого участия.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит, как и не содержит фактов, которые не были бы проверены или не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда. Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не представлено и в материалах гражданского дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение об удовлетворении заявленных требований, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. С учетом указанного у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в соблюдении судом порядка принятия решения и выводах, изложенных в нем. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, поскольку ее доводы не содержат оснований к отмене или изменению решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 15 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финнранта Строй» - без удовлетворения.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения.

Председательствующий:

Судьи: