Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе ООО «СтройИнерт» на решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «СтройИнерт» о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по коммунальным платежам и арендной плате.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился с иском к ООО «СтройИнерт» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по коммунальным платежам и арендной плате. В обоснование требований указал, что <...> заключил с ответчиком договор аренды нежилого помещения № <...>, расположенного по адресу: <...>, по условиям которого в качестве аванса арендатор должен был внести плату за первый месяц в размере <...>, в дальнейшем вносить арендную плату авансом за каждый следующий месяц не позднее <...> текущего месяца. Таким образом, до <...> ответчик должен был внести арендную плату в размере 73 000 рублей, однако обязательства не исполнил, кроме того, допустил возникновение задолженности по оплате коммунальных услуг, что предоставляет арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды. Досудебные требования о погашении задолженности и освобождении арендуемого помещения ООО «СтройИнерт» не исполнил.

С учетом уточнения иска просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от <...>, обязать ООО «СтройИнерт» освободить занимаемое помещение, взыскать с ООО «СтройИнерт» задолженность по арендной плате за <...> в сумме <...>., задолженность по коммунальным платежам за период с <...> по <...> в сумме <...>, в том числе: за отопление и горячее водоснабжение <...> (с <...> по <...>), за водоснабжение и водоотведение - <...> (с <...> по <...>).

Истец в судебном заседании требования поддержал.

Представитель финансового управляющего ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании требования поддержала по изложенным основаниям.

Представитель ООО «СтройИнерт» по доверенности ФИО3 требования признал частично, наличие задолженности не оспаривал, с размером долга по арендной плате <...> и коммунальным платежам согласился. Оспаривал размер задолженности за <...>, поскольку порядок расчета арендной платы за половину месяца сторонами не определялся. Возражал против расторжения договора, поскольку срок договора истек.

Представитель ООО «ЮК «Константа» ФИО4, действующий на основании доверенности, разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 18 февраля 2020 года постановлено:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Обязать ООО «СтройИнерт» освободить помещение, расположенное по адресу: <...>, помещение № <...>, в связи с прекращением действия договора аренды от <...>.

Взыскать с ООО «СтройИнерт» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 89 800 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 2 862,02 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.».

В апелляционной жалобе ООО «СтройИнерт» просит отменить решение в полном объеме, принять новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения либо без рассмотрения. Полагает требования необоснованными, поскольку на момент обращения ФИО1 с иском нарушений со стороны ответчика по внесению арендной платы не имелось, в этой связи основания для расторжения договора отсутствовали. Считает необоснованными требования, заявленные в части взыскания долга за период, в котором дело рассматривалось судом. Указывает, что фактически ответчик принял помещение и пользовался им, начиная с <...>, следовательно, расчет арендной платы не может производиться <...> этого месяца. Судом не учтено, что в помещении произведен ремонт, в том числе неотделимые улучшения, в частности, установлена сантехника, пожарная и охранная сигнализация и т.д. В связи с этим истцом заявлены необоснованные требования, а судом при неверном и неполном исследовании обстоятельств дела принято незаконное и необоснованное решение. <...> с целью соблюдения своих интересов ООО «СтройИнерт» было вынуждено освободить помещение.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ООО «СтройИнерт» по доверенности ФИО5, поддержавшего апелляционную жалобу, истца ФИО1, представителя финансового управляющего по доверенности ФИО2, которые полагали, что основания для апелляционного вмешательства отсутствуют, представителя третьего лица ООО «ЮК «Константа» по доверенности ФИО4, оставившего разрешение спора на усмотрение коллегии, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении данного дела не допущено.

Судом установлено и из материалов дела следует, что <...> между ФИО1 («арендодатель») и ООО «СтройИнерт» («арендатор») был заключен договор, по условиям которого арендодатель предоставил ООО «СтройИнерт» в аренду сроком до <...> нежилое помещение общей площадью <...>, расположенное по адресу: <...>, помещение № <...>

Арендная плата по договору составила <...>, из расчета <...>.м. в месяц, при этом предусмотрена выплата арендатором в качестве аванса арендной платы <...> в размере <...>, за каждый следующий месяц – авансом не позднее <...> текущего месяца. Кроме этого, на арендатора возложена обязанность ежемесячно оплачивать коммунальные услуги, а также вносить платежи, связанные с пользованием арендуемым помещением (<...> договора), своевременно и за свой счет производить текущий и капитальный ремонты помещения <...> договора). В пункте <...> договора стороны установили, что арендная плата начисляется до момента прекращения действия договора и освобождения помещения арендатором.

Условиями договора (<...>.) арендодателю предоставлено право во внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения договора аренды путем письменного уведомления арендатора в случае просрочки внесения последним арендной платы на срок более 10 календарных дней.

Ссылаясь на то, что арендная плата за <...> в установленные сроки внесена не была, задолженность по оплате коммунальных услуг и расходам на капитальный ремонт не погашена, <...> ФИО1 направил ООО «СтройИнерт» претензию об исполнении условий договора, погашении задолженности по арендной плате в срок до <...>, расторжении договора и освобождении арендуемого помещения.

Поскольку требования в добровольном порядке не удовлетворены, ФИО1 обратился за судебной защитой своих прав.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из доказанности факта использования ООО «СтройИнерт» арендуемого помещения на момент рассмотрения спора. Принял во внимание согласованность условий о порядке и сроках внесения арендной платы, которые арендатором в период действия договора неоднократно нарушались, наличие задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, что в совокупности предоставляло арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в связи с отказом арендатора от заключения соответствующего соглашения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они следуют из анализа всей совокупности представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые оценены в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу указанных правовых норм договор аренды считается заключенным, если его стороны, в данном случае ФИО1 и ООО «СтройИнерт», выразили согласованную волю.

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Ответчик не оспаривал, что договор заключен сторонами <...>, между тем, помещение фактически передано в его владение и пользование ранее указанного срока. Из материалов дела видно, что договор аренды спорного помещения стороны заключали <...> на срок по <...>, который впоследствии пролонгировался. Подписав договор аренды от <...>, ООО «СтройИнерт» согласилось с его условиями, в том числе и с порядком внесения арендной платы, предусматривающим внесение арендной платы авансом за 1 месяц, и за каждый последующий - авансом не позднее <...> числа текущего месяца.

В статье 401 ГК РФ указано, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства (пункт 1).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2).

Между тем, доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы в сроки, установленные договором, ответная сторона не представила. Напротив, представитель ответчика в суде первой инстанции не отрицал, что арендные платежи вносились позднее согласованного в договоре срока.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условиями договора аренды между сторонами (<...>.) арендодателю предоставлено право во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды путем письменного уведомления арендатора за 10 дней до предполагаемого расторжения в случаях, если арендатор допустил просрочку по оплате аренды на срок более 10 календарных дней (<...>.); если задолженность арендатора по оплате коммунальных услуг равна месячной сумме, подлежащей выплате (<...>.), если арендатором нарушены пункты <...>. договора (об использовании помещения исключительно в соответствии с целевым назначением, своевременной и полной выплате арендной платы, содержании помещения и имущества в полной исправности согласно санитарным и противопожарным требованиями.

Истцом указано и не опровергнуто ответчиком, что арендная плата за апрель <...>

Поскольку арендатором систематически нарушались сроки внесения арендной платы, истец вправе был требовать досрочного расторжения договора, в этой связи доводы апеллянта об обратном не могут быть признаны состоятельными.

Подлежит отклонению и позиция ответной стороны о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Из материалов дела видно, что <...> ФИО1 направлял ответчику требование о погашении задолженности по арендной плате и коммунальным услугам, поставил в известность о расторжении договора с <...> (<...>), получив которое <...>, ООО «СтройИнерт» помещение не освободило, от заключения соглашения о расторжении договора уклонилось, чем обусловило обращение арендатора в суд.

Пунктом <...>. договора аренды предусмотрено его прекращение по окончанию срока аренды, если обе стороны не подтвердят свое согласие на его пролонгацию за 1 месяц до окончания срока аренды.

Поскольку на момент вынесения решения срок договора аренды истек, намерение на его пролонгацию истец не выразил, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при прекращении договорных отношений расторжения договора в судебном порядке не требуется.

На основании п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что помещение не было возвращено арендодателю, возложение на ООО «СтройИнерт» такой обязанности сомнений в правильности у коллегии не вызывает.

Размер задолженности по арендной плате за период с <...>

Рассмотрев требования в пределах, заявленных ФИО1, суд обоснованно определил ко взысканию <...>, что соответствует положениям пункта 2 ст. 196 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

По смыслу вышеназванной нормы, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

Невозвращение имущества за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование имуществом в размере, определенном этим договором, за период с момента прекращения договора до возврата арендодателю имущества.

В апелляционной жалобе ООО «СтройИнерт» указало, что помещение освобождено <...>. В суде апелляционной инстанции истец не отрицал, что арендатор выехал из помещения после состоявшегося по делу решения, однако, в установленном порядке объект не передал.

Поскольку по состоянию на <...> арендатор фактически пользовался объектом аренды, постольку взыскание с него арендной платы до указанной даты, вопреки убеждению апеллянта, основано на законе.

Доводы жалобы о том, что суд не установил, были ли произведены в помещении неотделимые улучшения, правового значения не имеют, так как это обстоятельство не влияет на право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом либо договором, к которым относится, в том числе, систематическое нарушение сроков внесения арендной платы, что нашло подтверждение в судебном заседании.

Иных доводов, по которым ответчик считает решение суда неправильным, апелляционная жалоба не содержит.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ. Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Первомайского районного суда г. Омска от 18 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «СтройИнерт» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи