Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО к Козловой ФИО, ООО «УК КОМФОРТ», ООО НГУК Партнер-Сервис о возмещении расходов на устранение недостатков в приобретенном жилом помещении,

по апелляционной жалобе ФИО1 ФИО на решение Ногинского городского суда Московской области от 07 февраля 2022 года

заслушав доклад судьи Крюковой В. Н., объяснения явившегося лица

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2 с учетом уточнения требований, просит взыскать стоимость расходов на устранение недостатков приобретенной квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, д. Караваево, <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, по договору купли-продажи от <данные изъяты>, в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В качестве соответчиков судом привлечены ООО «УК КОМФОРТ», ООО НГУК Партнер-Сервис.

В обоснование требований истец с учетом уточнения требований ссылается на то, что <данные изъяты> между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, на <данные изъяты>-ом этаже, кадастровый <данные изъяты>. Квартира представляет собой жилое помещение (1-комнатную квартиру) с совместным санузлом и кухней (расположенной в пристройке), находящееся в блокированном жилом одноэтажном доме, являющееся его частью, имеющее пристройки (веранду) и отдельный вход с улицы. В ходе внешнего осмотра квартиры и подписании акта приема-передачи каких-либо существенных недостатков обнаружено не было. ФИО2 не сообщила о наличии каких- либо существенных недостатков, которые сразу не видны. Однако, в процессе эксплуатации жилого помещения ФИО1 были выявлены критические дефекты и недостатки, которые истец не мог обнаружить при подписании акта приема-передачи квартиры, которые требовали устранения, поскольку представляли опасность для проживания, а так же имелся неприемлемый сильный запах гнили из подвального помещения (техподполья). Кроме того, на прилегающем к дому земельном участке, как весной было установлено, находился впрессованный в грунт строительный мусор в виде камней, бетонных глыб и т.п. В ходе проведения исследования специалистом объекта, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. <данные изъяты>, <данные изъяты>, экспертом были выявлены многочисленные дефекты. Согласно выводам эксперта, изложенным в акте экспертного исследования <данные изъяты> от <данные изъяты>, при исследовании квартиры ФИО1, так на момент исследования выявленных дефектов состояние жилого посещения является ограниченно-работоспособным, техническое состояние жилого помещения частично не удовлетворяет нормативным техническим требованиям, действующим на территории РФ. Были выявлены видимые дефекты, косвенно указывающие на возможность наличия скрытых дефектов (отклонение поверхности покрытия от плоскости более, чем на 2мм (фактический Прогиб более 2 см указывает на возможную скрытую деформацию несущих конструкций (балок) перекрытия). Были выявлены видимые дефекты, требующие специальных знаний для их обнаружения, определения и классификации (отсутствие продухов в цоколе, отсутствие отлива на цоколе, отклонения по вертикали стен цоколя сверхнормативных и пр.). При проведении работ по устранению дефектов, обозначенных в настоящем акте, возможно обнаружение дополнительных скрытых в теле конструкций дефектов. Согласно расчета стоимости, представленной в приложении <данные изъяты> к акту экспертного исследования стоимость работ, необходимых для устранения выявленных дефектов составляет <данные изъяты> руб., в т.ч. НДС 20%. В Акте указано, что в стоимости ремонтно-восстановительных работ не учтены затраты на устранение возможных обнаруженных дополнительных скрытых дефектов в ходе проведения ремонтных работ, а также затраты на проведение рекомендуемого лабораторного анализа воздуха. Кроме того, договор купли-продажи заключен зимой <данные изъяты> и в связи со снегом, покупателю не представлялось возможным исследовать земельный участок, примыкающий к ее части квартиры. По весне было выявлено, что большая часть участка захламлена строительным мусором (бетонными булыжниками, утопленными в верхний слой грунта на неопределенную глубину, металлом и пр.). <данные изъяты>г. специалистом подготовлено Дополнение <данные изъяты> к акту экспертного исследования <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> указано в акте территория земельного участка, прилегающего к жилому помещению, расположена в кадастровом квартале <данные изъяты>, является придомовой территорией, на момент осмотра огорожена забором. Площадь исследуемой территории принята по границам существующего ограждения (забора) (линия по <данные изъяты> принята по краям забора с левой и правой сторон относительно улицы) в связи с отсутствием прочих данных, составляет приблизительно <данные изъяты> кв.м. На момент осмотра <данные изъяты> участка захламлена строительным мусором (бетонными булыжниками, утопленными в верхний слой грунта на неопределенную глубину, металлом и пр.). Таким образом, стоимость уборки строительного мусора и восстановления плодородного слоя грунта (озеленения с восстановлением грунта) территории земельного участка, прилегающего к жилому помещению, по состоянию на декабрь <данные изъяты>. составляет: <данные изъяты> руб. 07 коп., в т.ч. НДС 20%. <данные изъяты> заключен договор <данные изъяты> бытового подряда на выполнение работ по ремонту квартиры с ООО «Торговый дом СтройРесурс». Согласно ату приема - передачи выполнены работы на <данные изъяты> рублей. Были выполнены самые необходимые работы по укреплению несущих балок, обрешетки, фундамента. Однако, все необходимые работы так и не были выполнены, так как замена деревянных балок требует специального оборудования, которого у Подрядчика не было. Кроме того, на период ремонта требуется переселение. Расчет расходов на устранение недостатков приобретенной квартиры: материалы- <данные изъяты> руб. 50 копеек (платежные документы - представлены); выполненные работы по ремонту квартиры <данные изъяты> руб. (акт приемки представлен), предстоящие работы по ремонту <данные изъяты> руб. (указаны в смете специалиста); расходы по уборке строительного мусора и восстановлению плодородного слоя грунта <данные изъяты> руб. Таким образом, стоимость устранения выявленных дефектов в квартире составляет <данные изъяты> толей. Дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>, д. <данные изъяты>, <данные изъяты>, с <данные изъяты> находится в непосредственном управлении собственников данного дома. С<данные изъяты> способом управления указанным многоквартирным домом является непосредственное управление. При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Истец, как и другие сособственники спорного <данные изъяты> самостоятельно осуществляют все функции по содержанию и ремонту своих квартир и приходящегося к ним общего имущества.

Истец ФИО1 в суд первой инстанции не явилась, о явке в суд извещалась, обеспечила явку представителя.

Представитель истца – ФИО3 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения требований поддержал, дал суду объяснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о явке в суд извещалась, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика – ФИО4 в судебном заседании иск не признала, по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Представители ответчиков ООО «УК КОМФОРТ», ООО «НГУК «Партнер-Сервис» в судебное заседание не явились, о явке в суд извещались.

Представитель третьего лица Фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов <данные изъяты> и третье лицо конкурсный управляющий ООО «НГУК «Партнер-Сервис» в судебное заседание не явились, о явке в суд извещались.

Решением суда в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность. В обоснование доводов указывает, что суд пришел к ошибочному выводу о том, что многоквартирный дом обслуживается управляющей компанией, поскольку фактически многоквартирный дом находится в непосредственном управлении собственников, о чем свидетельствуют многочисленные ответы Госжилинспекции Московской области. Данные обстоятельства подтвердились в заявлении ООО «НГУК Партнер-Сервис», где указывают о том, что с <данные изъяты> они прекратили исполнять обязанность по всем договорам управления многоквартирными домами. В обоснование доводов о наличии существенных недостатков жилого помещения истцом представлено заключение специалиста, которое не опровергнуто ответчиком. Для устранения недостатков истцом закуплены необходимые стройматериалы и заключен договор бытового подряда на выполнение работ, понесенные расходы подлежат взысканию с ответчика. Также суд пришел к ошибочному выводу о том, что управление многоквартирным домом осуществляет Управляющая компания «Комфорт», данный вывод опровергается ответом <данные изъяты>. Таким образом до <данные изъяты> т.е. до продажи истцу квартиры ответственность за надлежащее содержание и ремонт дома, придомовой территории лежала на ответчике.

Истец ФИО1, ответчики ФИО2, ООО «УК КОМФОРТ», ООО «НГУК «Партнер-Сервис», третьи лица Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов Московской области, конкурсный управляющий ООО «НГУК «Партнер-Сервис» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда, ходатайств об отложении дела не заявили, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила о рассмотрении при данной явке.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

В силу ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы (п. 2).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 указанного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и технически правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Судом установлено, что <данные изъяты> между ответчиком ФИО2 (продавец) и истцом ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого «Продавец», продала, а «Покупатель» купил в собственность и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м, этаж 1, далее квартира, находящуюся по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> (п.1).

«Покупатель» удовлетворен качественным состоянием приобретаемой им квартиры, установленным путем ее внутреннего осмотра, произведенного ими перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им нс сообщил «Продавец» (п.4).

При заключении сделки стороны определили ее существенные условия.

<данные изъяты>. истец зарегистрировала право собственности на указанную квартиру.

В ходе рассмотрения вышеуказанного дела также установлено, что условия договора о передаче квартиры продавцом покупателям и о передаче денежных средств покупателями продавцу исполнены в полном объеме.

Заявляя требования о взыскании с ФИО2 денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков в приобретенном жилом помещении, истец сослалась на то, что они являются существенными, имели место до момента покупки, при этом их устранение требует значительных затрат.

Согласно выводам, изложенным в акте экспертного исследования <данные изъяты> от <данные изъяты>., представленном истцом, на момент исследования с учетом выявленных дефектов состояние жилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, д. Караваево, <данные изъяты> является ограниченно- работоспособным. Ограниченно-работоспособное техническое состояние: Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости). Из определения и на основании проведенного исследования, вместе с тем выявленных дефектов, следует, что техническое состояние жилого помещения частично не удовлетворяет нормативным техническим требованиям, действующим на территории РФ.

В ходе исследования экспертами был выявлен ряд дефектов, что отражено в табл. <данные изъяты> настоящего Акта. Были выявлены видимые дефекты, косвенно указывающие на возможность наличия скрытых дефектов (отклонение поверхности покрытия от плоскости более, чем на 2мм (фактический Прогиб более 2 см - указывает на возможную скрытую деформацию несущих конструкций (балок) перекрытия). А также выявлены видимые дефекты, требующие специальных знаний для их обнаружения, определения и классификации (отсутствие продухов в цоколе, отсутствие отлива на цоколе, отклонения по вертикали стен цоколя сверхнормативных и пр.). При проведении работ по устранению дефектов, обозначенных в настоящем Акте, возможно обнаружение дополнительных скрытых в теле конструкций дефектов.

На основании проведенного исследования, с учетом технического состояния жилого помещения на момент проведения исследования эксплуатация исследуемого помещения допускается при условии устранения выявленных дефектов и проведения лабораторного анализа состояния воздуха внутри помещений постоянного пребывания (рекомендовано).

Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов составляет <данные изъяты> руб., в т.ч. НДС 20%.

Согласно представленной смете, отраженной в таблице <данные изъяты> настоящего Акта, необходимо провести следующие работы: ремонт деревянных балок с нашивкой досок, ремонт деревянных перекрытий из досок со сменой подборов, смена отдельных частей мауэрлатов с осмолкой и обертыванием рубероидом, ремонт отдельных мест покрытия из асбоцементных листов обыкновенного профиля, смена обрешетки с прозорами из досок толщиной 32 мм, смена поясков, сандриков, отливов. карнизов шириной до 0.7 м, устройство поясков, сандриков, подоконных отливов из листовой стали (оконные отливы), установка наличников: нф. пленочных, пробивка проемов в бутовых фундаментах, восстановление разрушенного слоя бетона и устройство гидроизоляции стен растворами из сухих полимерцементных смесей в подземных сооружениях: восстановление разрушенного слоя бетона полимерцементными составами толщиной 10 мм, восстановление разрушенного слоя бетона и устройство гидроизоляции растворами из сухих полимерцементных смесей в подземных сооружениях добавлять на каждый последующий слой толщиной 10 мм, тротуары и отмостки (устройство отмостки), антигрибковая защита конструкций с использованием препарата «картоцид-компаунд», обработка зараженных поверхностей деревянных конструкции (покрытие подвала/подполья), антигрибковая защита конструкций с использованием препарата "картоцид-компаунд", обработка зараженных поверхностей каменных конструкции (стены подвала/подполья), разборка завалов в помещениях от мусора с выноской носилками или тачками, погрузка и выгрузка вручную строительного мусора на транспортные средства, строительный мусор. грузоподъемностью до 16 т. на расстояние 30 км.

Также представлено дополнение к акту экспертного исследования <данные изъяты> от <данные изъяты>., согласно которого стоимость уборки строительного мусора и восстановления плодородного слоя грунта (озеленения с восстановлением грунта) территории земельного участка, прилегающего к жилому помещению, расположенному по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> по состоянию на <данные изъяты>. (доступные данные РОССТАТа по инфляции на момент проведения исследования) составляет: <данные изъяты> руб. 07 коп.

Истцом в обоснование заявленных требований представлен расчет, а также банковские выписки по счету, каталог товаров из магазина «Леруа Мерлен», справка, на общую сумму <данные изъяты> руб., договор <данные изъяты> бытового подряда на выполнение работ по ремонту квартиры от <данные изъяты>., заключенного с ООО «Торговый дом СтройРесурс», стоимость работ <данные изъяты> руб.(л.д.90).

При разрешении заявленных истцом требований суд исходил из того, что истцом не представлены достаточные и достоверные доказательства того, что приобретенная ими квартира не пригодна для ее использования по назначению - для проживания, также учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи истец согласились приобрести его в том состоянии, в котором квартира находилась в момент подписания договора, состояние спорного имущества удовлетворяло требованиям истца, претензий по состоянию объекта недвижимости истец не имела. Приобретая спорное имущество, истец имела возможность тщательно осмотреть квартиру, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, и, проявляя должную степень осмотрительности, могла выявить строительные недостатки квартиры до заключения договора. С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу, что правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований не имеется.

Также судом установлено, что квартира по адресу: <данные изъяты>, д<данные изъяты>, <данные изъяты> расположена в многоквартирном одноэтажном доме, где управляющей компанией является ООО «УК КОМФОРТ», и в соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, подвал, крыша, фундамент дома, придомовая территория многоквартирного дома относятся к общему имуществу жильцов многоквартирного дома и является зоной ответственности управляющей организации, следовательно, ответственность за недостатки, выявленные в данной части, не могут быть возложены на продавца.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

При этом, из представленного истцом заключения не усматривается, что установленные недостатки исключают возможность использования спорного жилого помещения по назначению. Из характера перечисленных в заключении специалиста недостатков с очевидностью следует, что они определяются визуально, и могли быть обнаружены в момент подписания акта приема-передачи квартиры, сторонами согласована цена квартиры с учетом ее качества на момент приобретения, замечаний о несоответствии стоимости квартиры ее качеству в акте приема-передачи квартиры покупателем не высказано, факт заключения договора купли-продажи подтверждает согласие истца на заключение договора на предложенных условиях.

Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств, не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, так как согласно положениям ст. ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по-своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку по существу повторяют доводы искового заявления и сводятся к несогласию с оценкой, данной судом представленным доказательствам.

При таких обстоятельствах, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, нарушений норм материального и процессуального права допущено не было, в связи с чем, оснований для отмены оспариваемого решения не имеется.

руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ногинского городского суда Московской области от 07 февраля 2022 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 ФИО–без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи