Гражданский кодекс часть 1

По иску Закаидзе * к отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края, Горнозаводствкому территориальному отделу администрации Кировского городского округа СК о признании незаконным бездействия и возложении обязанности заключить договора аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л А :

Спор возник по праву аренды земельного участка с кадастровым номером *, расположенному в *.

Решением Кировского районного суда от 20.11.2019 года суд отказал Закаидзе * в признании незаконным бездействие отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края, выраженное в несвоевременном рассмотрении заявления Закаидзе Б.Н. Одновременно суд признал незаконным постановление администрации Кировского городского округа Ставропольского края № 1062 от 20.05.2019 года о предоставлении на праве постоянного (бессрочного) пользования "Горнозаводскому территориальному отделу администрации Кировского юродского округа Ставропольского края земельного участка с кадастровым номером *.

Возложил на отдел имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края обязанность заключить договор аренды с Закаидзе * на условиях договора субаренды земельного участка № 5 от 18.07.2017 года.

В апелляционной жалобе Отдел имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа (в дальнейшем Отдел, апеллянт), являющимся юридическим лицом (л.д.26), просит решение суда отменить и в иске отказать.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав истца и его представителя, представителя апеллянта, признав возможным рассмотрение дела в отсутствии других лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что истец просил признать незаконным постановление администрации Кировского городского округа №1062 от 20.05.2019 г. о предоставлении спорного земельного участка Горнозаводскому территориальному отделу администрации округа. Однако сам орган, издавший по мнению истца незаконное постановление, к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, в то время как по существу спора администрация округа должна быть привлечена в качестве ответчика по делу (л.д.55)

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 10.06. 2019 спорный земельный участок ранее был зарегистрирован как за правообладателем за Муниципальным образованием Горнозаводской сельсовет Кировского района(2017г), в 2018г на праве собственности за Кировским городским округом СК и с 31.05.2019 за Горнозаводским территориальным отделом администрации Кировского городского округа СК. Поскольку в споре имеют место правоотношения по договору аренды, начиная с 2017 года, следовало привлечь в качестве соответчика и МО Горнозаводской сельсовет, как бывшего собственника спорного участка на момент заключения договора(л.д.31), чего судом первой инстанции не сделано.

Согласно п. 32. Постановления Пленума ВС РФ от 19.06.2012 №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с непривлечением указанных лиц в качестве надлежащих ответчиков, т.е. существенного нарушения норм процессуального права.

Что касается существа исковых требований, то следует признать, что и по существу иска спор разрешен с существенным нарушением норма материального права.

Материалами дела установлено, что 27.03.2017 года между администрацией МО Горнозаводского сельсовета Кировского района Ставропольского края и ФИО2 хуторским казачьим обществом Павловского районного казачьего общества Терского войскового казачьего общества был заключен договор аренды земельного участка с КН * общей площадью * кв.м. местонахождение: Российская Федерация Ставропольский край * на 49 лет, с 27.03.2017 года по 27.03.2066 года.

18.07.2017 года между ФИО1 и ФИО2 хуторским казачьим обществом Павловского районного казачьего общества Терского войскового казачьего общества заключен договор субаренды, согласно которого арендатор Свято-Георгиевское хуторское казачье общество Павловского районного казачьего общества Терского войскового казачьего общества предоставил субарендатору ФИО1 за плату земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с КН * площадью 282750 кв.м. сроком на 20 лет, с 18.07.2018 года по 18.07.2037 года.(л.д.12-14 )

24.04.2019 года в отдел имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края истцом было подано заявление о заключении договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с КН * площадью 282750 кв.м. в пределах сроков договора субаренды.

Из ответа, поступившего истцу 17.05.2019 года из отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края следует, что 20.05.2019 года постановлением администрации Кировского городского округа СК участок предоставлен на праве постоянного (бессрочной) пользования Горнозаводскому территориальному отделу для осуществления выпаса животных жителями с. Горнозаводское. При этом, обращено внимание на то, что случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов установлены п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Истец, ссылаясь на п. 1 ст. 618 ГК РФ, утверждает, что имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, а потому постановление о передаче находящегося у него в субаренде земельного участка иному лицу на праве бессрочного пользования нарушает его права субарендатора.

Удовлетворяя иск в части признания обжалуемого постановления незаконным и, понуждая ответчика к заключению договора аренды, суд первой инстанции пришел к выводу, что такое восстановление прав соответствует п.15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года №66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой», так как арендодатель дал согласие на субаренду и не оговорил предельного срока. Указанное позволяет истцу требовать заключения с ним договора аренды на оставшийся срок, соответствующих условиям прекращенного договора аренды №4 от 27.03.2017. При этом суд первой инстанции пришел к выводу, что ссылка ответчика о нарушениях истцом правил землепользования спорного земельного участка при субаренде является несостоятельной, поскольку распашка пастбища устранена восстановлением целевого назначения участка самим истцом. Довод ответчика о необходимости соблюдения правил проведения торгов в отношении спорного участка также признан несостоятельным, поскольку имеются разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 01.11.2011 г. исходя из которых следует, что заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, заключение ответчиком без проведения конкурса или аукциона договора аренды земельного участка с истцом, у которого он находился по прекращенному на основании п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды положениям ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" не противоречит.

Оснований для признания незаконным бездействия Отдела имущественных и земельных отношений не имеется, поскольку ответ на обращение от 24.04.2019 о заключении договора аренды был дан в установленный законом месячный срок 17.05.2019.

В апелляционной жалобе апеллянт утверждает, что заключение договора аренды является неправомерным, поскольку за время субаренды истец проявил себя как недобросовестный землепользователь, что подтверждается решением Кировского районного суда от 26 августа 2019 года по иску прокурора о признании незаконными действий ФИО1 по трансформации спорного земельного участка, а именно распашка пастбища. Кроме того, представитель Отдела утверждает, что удовлетворение требований по ст.618 ГК РФ невозможно без соблюдения процедуры торгов права на аренду в соответствии со ст.39.6 ЗК РФ. Решение суда является неправильным и в связи с тем, что суд допустил возложение обязанности заключить договор аренды на условиях договора субаренды земельного участка от 18.07.2017 года №5, в то время как норма, на которую сослался суд (ст.318 ГК РФ) допускает заключение договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, а не субаренды.

Указанные доводы коллегия находит обоснованными.

Материалами дела с достоверностью установлено, что спорный земельный участок принадлежит на праве собственности с 30.05.2018 года Кировскому городскому округу Ставропольского края и передан в постоянное(бессрочное пользование 31.05.2019 Горнозаводскому территориальному отделу администрации округа(л.д.31).

Согласно договору аренды спорного земельного участка от 27 марта 2017 года данный участок передан вышеуказанному хуторскому казачьему обществу на правах аренды с разрешенным использованием- для размещения пастбищ (л.д.67).

Из договора субаренды данного земельного участка следует, что цель использования земельного участка- растениеводство, что не соответствует целевому назначению участка по договору аренды (л.д.12).

Из решения Кировского районного суда от 26.08.2019 года следует, что прокуратурой района проведена проверка исполнения требований федерального законодательства, по результатам которой установлено, что ФИО1 использует как пашню, арендованный земельной участок сельскохозяйственного назначения * с разрешенным видом использования для сенокошения и выпаса скота. Просил признать незаконными действия ФИО1 по трансформации земельного участка с кадастровым номером из пастбищ в пашню, путем его распашки, т.е. использование земельного а приводящему к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель и значительному ухудшению экологической обстановки. Указанным судебным актом установлен факт распашки земельного участка с кадастровым номером *, который находится в субаренде у ответчика. Действия ФИО1 признаны незаконными (л.д.60-62).Данное решение суда вступило в законную силу.

Указанное свидетельствует о доказанности недобросовестности со стороны истца в использовании спорного земельного участка, что может являться самостоятельным основанием для отказа в иске в соответствии со ст.10 ГК РФ.

Что касается применения к спорным правоотношениям ст.39.6 ГК РФ, то коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101- ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Общей позицией предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности является правило предоставления аренды таких участков на торгах.

В силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса без проведения торгов заключается договор аренды земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, в случае предоставления участка арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пунктом 1 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Из правила, закрепленногов пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. Вопросы подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регламентированы статьями 39.11, 39.12 Земельного кодекса.

Статья 618 ГК РФ является общей в правоотношениях аренды по сравнению с нормами земельного законодательства и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которые прежде всего должны быть учтены при разрешении споров по аренде земельных участков.

Статья 39.6 ЗК РФ ведена Федеральным законом от 23.06.2014 года №171- ФЗ, а потому ссылка суда первой инстанции на Обзор по арендным правоотношениям 2002 года не может быть принята с безусловностью удовлетворения иска, так как указанные судом правоположения имели место задолго до существенного изменения законодательства в спорных правоотношениях.

Учитывая особый статус предмета договора аренды и строго целевое назначение объекта гражданских правоотношений, коллегия находит, что заключение договора аренды в обход процедуры торгов на основании ст.618 ГК РФ недопустимо ( ст.1 п.1, 10 ГК РФ).

При этом коллегия также учитывает, что суд первой инстанции допустил возложение обязанности заключить договор аренды не по соответствующим условиям прекращенного договора аренды, как указано непосредственно в ст.618 ГК РФ, а на условиях договора субаренды от 18.07.2017 года. Условия договора аренды и субаренды существенно отличаются между собой по срокам, цене, целевому назначению земельного участка, таким образом, удовлетворение иска на условиях субаренды не соответствует закону.

Довод истца в коллегии о необходимости заключения договора аренды спорного земельного участка без торгов по иным основаниям- как для ведения подсобного хозяйства не может быть принят коллегией, поскольку такого основания предоставления земельного участка без торгов не было заявлено администрации Кировского городского округа (л.д.10) и непосредственно в исковом заявлении.(л.д.6-9,85). Порядок же предоставления земельного, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов предусмотрен в статье 39.17 ЗК РФ.

Довод апеллянта в коллегии о подсудности спора арбитражному суду в связи с тем, что ранее истец являлся предпринимателем, а в настоящее время- главой КФХ- подлежат отклонению, поскольку в споре договорные отношения с гражданином. Именно как гражданин ФИО3 заключал договор субаренды(л.д.12) и к администрации округа обращался также в качестве гражданина (л.д.10).

Поскольку не нашли своего подтверждения бездействие администрации на заявление истца о предоставлении земельного участка, нет оснований для удовлетворения иска по заключению договора аренды, допущено существенное нарушение процессуальных норм о непривлечении в качестве надлежащего ответчика администрации Кировского городского округа СК, решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в полном объеме заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,22, 56,67,328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Кировского районного суда Ставропольского края от 20 ноября 2019 года- отменить.

Принять по делу новое решение. В удовлетворении иска ФИО1 о признании бездействия незаконным и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка- отказать.

Председательствующий

Судьи