Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело по исковому заявлению ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании договоров купли-продажи недвижимого имущества мнимыми сделками, применении последствий ничтожности сделок, обязании передать недвижимое имущество, по встречному исковому заявлению ФИО3 к ООО «СтройИнвест», ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

заслушав доклад судьи ФИО12,

установила:

ООО «СтройИнвест» обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СтройИнвест» и ФИО1, об обязании ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 82 кв.м, расположенное по адресу: ***, кадастровый номер ***, о взыскании с ФИО1 и ФИО2 солидарно расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей; обязании в решении суда указать, что решение суда является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из ЕГРН записи о регистрации права собственности за ФИО1 в отношении указанного имущества и является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРН записи о регистрации права собственности ООО «СтройИнвест» в отношении указанного имущества.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***. Цена объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 3 690 000 рублей. При этом, по условиям договора 10 000 рублей передано покупателем продавцу до подписания договора, а оставшуюся сумму 3 680 000 рублей покупатель обязался передать продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Передача недвижимого имущества покупателю осуществлена до подписания договора. Переход ответчику права собственности на имущество был в установленном порядке зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ. После регистрации за ФИО1 перехода права собственности на объект недвижимого имущества, денежные средства от покупателя за отчужденное недвижимое имущество ООО «СтройИнвест» не поступили. В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенного у Общества объекта недвижимости, истец лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. ДД.ММ.ГГГГ Общество вручило ФИО1 претензию с требованием произвести оплату или расторгнуть договор. Однако до настоящего времени вышеуказанное требование оставлено ответчиком без ответа. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» и ФИО2 был заключен договор поручительства в обеспечение исполнения договора купли-продажи, заключенного ООО «СтройИнвест» и ФИО1ФИО2 принимал на себя обязательства отвечать перед Обществом за надлежащее, своевременное и полное исполнение ФИО1 своих обязательств.

Решением Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2: о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, заключенного между ООО «СтройИнвест» и ФИО1; возложении обязанности на ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***; взыскании с ФИО1 и ФИО2 в солидарном порядке расходов по оплате государственной пошлины в размере 26650 рублей, отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО «СтройИнвест» по доверенности ФИО8, считая решение суда незаконным и необоснованным, просил его отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ФИО4 по доверенности – ФИО9 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Установив наличие безусловных оснований к отмене решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определением от ДД.ММ.ГГГГ перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

В судебное заседание явился представитель истца по первоначальному иску/ ответчика по встречному иску ООО «СтройИнвест» по доверенности ФИО8, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на положения статей 1, 10, 166, 167,170, 302, 309, 450, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пунктах 39, 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", просит: расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; признать договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой; признать договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой; применить последствия ничтожности сделок в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м ФИО10; обязать ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м; в резолютивной части решения суда указать, что решение суда является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из ЕГРН записей о регистрации права собственности ФИО1, ФИО4 и ФИО3 в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м; указать в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРН записи регистрации права собственности ООО «СтройИнвест» на недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м; взыскать с соответчиков расходы на оплату государственной пошлины.

В обоснование иска представитель ООО «СтройИнвест» указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Общество продало, а ФИО1 купила нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м. Стоимость имущества определена сторонами в размере 3 690 000 рублей, при этом стороны указали, что 10 000 рублей ФИО1 передала ООО «СтройИнвест» до подписания договора, а сумму в размере 3 680000 рублей обязуется передать до ДД.ММ.ГГГГ. Регистрация перехода права собственности зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 не оспаривает, что встречного исполнения по договору не предоставила. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Между тем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не имела права на распоряжение имуществом, так как у неё отсутствовало титульное право. ФИО4, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, должен был удостовериться в наличии прав ФИО1 на имущество, однако этого не сделал. В ходе судебного разбирательства ФИО1 заявила, что денежных средств в счёт оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО4 не получала. Действия ФИО1 и ФИО4 по подписанию договора ДД.ММ.ГГГГ спустя 3 дня после подписания договора, до регистрации за ФИО1 права собственности, отсутствие оплаты со стороны ФИО4, а также отсутствие претензий со стороны ФИО1 по вопросу неоплаты договора от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о недобросовестности и согласованности действий сторон данной сделки, направлены на вывод единственного актива ФИО1 – недвижимого имущества и причинению Обществу ущерба. Полагает, что фактически имущество осталось во владении ФИО1 Таким образом, сделка, заключенная между ФИО1 и ФИО4, является мнимой. При этом, стороны знали об основаниях недействительности данной сделки, следовательно, не являются добросовестными, а ФИО4 обязан вернуть имущество ФИО1ДД.ММ.ГГГГФИО4 на основании договора купли- продажи продал имущество ФИО3 В ходе рассмотрения дела, ни ФИО4, ни ФИО3 не предоставили документы, подтверждающие оплату по договору от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.1. ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» договор от ДД.ММ.ГГГГ подлежит обязательному контролю. Однако сведения о направлении данных о сделке в Росфинмониторинг в материалах дела отсутствуют. Довод о том, что денежные средства передавались в виде наличности не может быть принят во внимание, так сторонами не подтверждено наличие такой денежной суммы у ФИО3, кроме того, из обычаев делового оборота следует, что суммы свыше 600 000 рублей оплачиваются в безналичном порядке. ФИО3 при подготовке к сделке, изучая сведения из ЕГРН, узнала или должна была узнать, что у ФИО4 отсутствует право на распоряжение имуществом, так как договор ДД.ММ.ГГГГ с ним был заключён до регистрации права за ФИО1 Считает, что договор от ДД.ММ.ГГГГ заключался исключительно с целью создания видимости законности и формального создания добросовестности последнего приобретателя ФИО3 Таким образом, сделка между ФИО4 и ФИО3 является мнимой. Поскольку воля Общества была на отчуждение имущества за 3 690 000 рублей, а по факту Общество получило 10 000 рублей, постольку имущество выбыло из собственности Общества не на тех основаниях, на которые Общество рассчитывало. Общество полагает, что имущество находится во владении ФИО3 незаконно и подлежит истребованию. Договор должен быть расторгнут судом, последующие сделки признаны ничтожными, в связи с чем имущество должно быть возвращено Обществу. Полагает, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 не имеется.

ФИО3 предъявлен встречный иск к ООО «СтройИнвест», ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании ФИО3 добросовестным приобретателем недвижимого имущества, в котором, ссылаясь на положения статей 8.1, 10, 179, 181, 218, 302454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пунктах 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", просит: признать ФИО3 добросовестным приобретателем нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, приобретенного на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4; в удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли- продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:***, заключенного между ООО «СтройИнвест» и ФИО1, признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, признании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой; применении последствий ничтожности сделок в виде возврата спорного имущества ФИО1, обязании ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» недвижимое имущество, указании, что решение суда является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> записей о регистрации права собственности ФИО1, ФИО4, ФИО3 и восстановления регистрации права собственности за ООО «СтройИнвест» в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, площадью 82 кв.м., взыскании с соответчиков расходов на оплату государственной пошлины – отказать; применить к исковым требованиям ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ купли- продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:***, заключенного между ООО «СтройИнвест» и ФИО1, возложении обязанности на ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» нежилое помещение, положения о пропуске срока исковой давности.

В обоснование иска ФИО3 указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (покупатель) и ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:***. До заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГФИО3 ознакомилась с выпиской из ЕГРН, из которой достоверно усматривалось, что покупаемое ею нежилое помещение не находится в залоге, не арестовано и не обременено правами третьих лиц. При заключении договора купли-продажи между сторонами были оговорены все существенные условия договора: объект - нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенный по адресу:***, цена договора 3 000 000 рублей, порядок расчета и регистрации права собственности. Расчет был произведен полностью до подписания и регистрации договора купли-продажи, что подтверждается распиской ФИО4, составленной в присутствии двух свидетелей. После передачи денежных средств ФИО4 передал ФИО3 все документы и ключи от нежилого помещения, в связи с чем, при подписании договора купли-продажи акт приема-передачи не составлялся. Следовательно, сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ были в полном объеме исполнены все существенные условия договора и возложенные на них данным договором обязательства. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. В связи с чем, ФИО3 является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения. С учетом того, что договор купли-продажи заключен в надлежащей форме, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, право собственности за ФИО3 зарегистрировано в установленном законом порядке, а также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что воля сторон при совершении сделки не была направлена на достижение присущих ей правовых последствий, считает, что не имеется оснований для признания указанной сделки недействительной по ч. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации с последующим применением недействительности сделки и восстановлением записи регистрации. Вместе с тем, истцом ООО «СтройИнвест» пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании представитель истца/ответчика ООО «СтройИнвест» по доверенности ФИО8 уточненные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, оглашенных в судебном заседании, просил уточненные исковые требования удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования не признал, просил в иске ФИО3 отказать.

Ответчик по первоначальному иску/ истец по встречному иску ФИО3, уточненные исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска ООО «СтройИнвест» отказать в полном объеме, в том числе в связи с истечением срока исковой давности.

Представитель третьего лица по первоначальному иску/ ответчика по встречному иску ФИО4 по ордеру и доверенности – ФИО9, просил в удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» отказать, применить к исковым требованиям ООО «СтройИнвест» положения о сроке исковой давности, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить. Встречные исковые требования ФИО3ФИО4 признает и считает их обоснованными.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, представила письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также отзыв на исковые требования ООО «СтройИнвест», в котором просит в удовлетворении иска ООО «СтройИнвест» отказать, признать ФИО3 добросовестным приобретателем нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу:***, применить положения о сроке исковой давности.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо по первоначальному иску/ ответчик по встречному иску ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Принимая во внимание, что судом были предприняты все меры для реализации сторонами своих прав, учитывая, что стороны извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства по правилам ст.ст. 113, 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, заслушав представителя истца по первоначальному иску/ ответчика по встречному иску ООО «СтройИнвест» по доверенности ФИО8, просившего удовлетворить уточненные исковые требования, ответчика по первоначальному иску/ истца по встречному иску ФИО3, просившую в удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» отказать, встречные исковые требования удовлетворить, представителя третьего лица по первоначальному иску/ ответчика по встречному иску ФИО4 по ордеру и доверенности – ФИО9, просившего в удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» отказать, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить, судебная коллегия приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 288 ГК РФ установлено, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом в целом.

Статьей 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Свои требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и недействительности договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, сторона истца ООО «Стройинвест» основывает на положениях ст.ст. 450-452, 170 ГК РФ. Истец указывает на мнимость данных сделок.

В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Из положений изложенной статьи также следует, что по мнимой сделке обе стороны преследуют иные цели, чем предусмотрены договором, и совершают вделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена. Мнимая сделка заключается для создания у третьих лиц ложного представления о намерениях участников сделки.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основанием своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 82 кв.м, расположенного по адресу: ***, с кадастровым номером ***.

В соответствии с п. 4 договора цена объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 3 690 000 рублей, при этом 10 000 рублей из данной суммы покупатель передал продавцу до подписания договора, а оставшаяся сумма в размере 3 680 000 рублей будет уплачена продавцу до ДД.ММ.ГГГГ. Стороны пришли к соглашению, что до полного расчета с продавцом указанное недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройИнвест» и ФИО2 заключен договор поручительства, согласно которому ФИО2, как поручитель, обязуется перед ООО «СтройИнвест» (продавцом) за своевременное и полное выполнение ФИО1 (покупателем) обязательств по договору купли-продажи нежилого помещение от ДД.ММ.ГГГГ, включая просроченных и нарушенных, возмещение судебных издержек по взысканию неисполненных обязательств, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств покупателем по договору купли-продажи.

Согласно протоколу общего собрания учредителей ООО «СтройИнвест» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что решение о продаже ФИО1 нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, принималось на общем собрании учредителей ООО «СтройИнвест».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: ***. Отчуждаемое недвижимое имущество оценено по соглашению сторон в 3 000 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***.

В соответствии с пп. 3, 5 договора цена объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 3 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ДД.ММ.ГГГГ.

В суд апелляционной инстанции ФИО3 в подтверждение доводов встречного искового заявления представлены доказательства, подтверждающие фактическое владение объектом недвижимого имущества, а также уплату налога на недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, расположенным по адресу: *** (налоговое уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ№), а также договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 15» (арендатор), и договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ***, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 15» (арендатор).

Из копии реестрового дела также следует, что по заключению и подписанию договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ спорного нежилого помещения стороны по сделкам совершили определенные действия, а именно, ФИО1 и ФИО4 в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК подали заявления, представили документы и сведения, подтверждающие их права на нежилое помещение, а также подавали в регистрирующий орган заявления, в которых указывали свое семейное положение. Как видно из заявлений они были подписаны ФИО1, ФИО4

Также ФИО1, ФИО4 и ФИО3 была оплачена государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно имеющейся расписке о получении документов на государственную регистрацию в книге учета входящих документов № № записи 5303, ФИО1 и ФИО4 были поданы: документы об уплате госпошлины от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно имеющейся расписке о получении документов на государственную регистрацию в книге учета входящих документов № № записи 10803, ФИО4 и ФИО3 были поданы документы об уплате госпошлины от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заявление о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, нотариально удостоверенное согласие супруги ФИО4 на сделку.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По смыслу ст.ст. 550, 558 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Сделка, совершенная собственником по распоряжению принадлежащим ему имуществом в форме и в порядке, установленном законом, предполагается действительной, а действия сторон добросовестными, если не установлено и не доказано иное.

Из анализа оспариваемых договоров следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает наличие воли ФИО1 и ФИО4 на продажу спорного нежилого помещения, принадлежащего ФИО1, стороны лично подписали договор купли-продажи, явились в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, подписали заявление о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к ФИО4

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает наличие воли ФИО4 и ФИО3 на сделку купли-продажи спорного нежилого помещения, принадлежащего ФИО4, так как стороны лично подписали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, лично подали и подписали заявление о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от ФИО4 к ФИО3 в Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.

Каких-либо доказательств того, что денежные средства по оспариваемым договорам купли-продажи сторонами ФИО13, М.С., ФИО4, ФИО3 не передавались, материалы дела не содержат. Как следует из оспариваемых договоров, расчет между ФИО1 и ФИО4 по их согласию произведен полностью до подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, аналогичное согласие было достигнуто между ФИО4 и ФИО3 при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что сторонами не оспаривается.

Правовой целью договора купли-продажи являются переход права собственности на проданное имущество от продавца к покупателю и уплата покупателем продавцу определенной цены (ст.454 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи мнимость сделки исключает намерение продавца прекратить свое право собственности на предмет сделки и получить от покупателя денежные средства, а покупатель, со своей стороны, не намерен приобрести право собственности на предмет сделки и оплатить его в соответствии с условиями договора.

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО4 и договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО3 мнимыми сделками не имеется, поскольку оспариваемые сделки исполнены.

Обращаясь с иском о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройинвест» и ФИО1, истец указывает на существенные нарушения условий договора со стороны ФИО11 в виде неисполнения договора в части внесения оплаты за приобретенное недвижимое имущество - нежилое помещение.

В силу п.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

При этом из буквального толкования положений статьи 486 ГК РФ не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Как следует из материалов дела, обстоятельства, на которые ссылается истец ООО «Стройинвест», ФИО1 не опровергнуто и не оспаривается, факт неоплаты подтвержден материалами дела и нашел свое подтверждение в судебном заседании, вследствие чего, судебная коллегия приходит к выводу, о наличии оснований для удовлетворения требований истца в указанной части и расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Стройинвест» и ФИО1, как неисполненного. Однако оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Стройинвест» к ФИО1, ФИО2 об обязании ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м, судебной коллегией не установлено по следующим основаниям.

Как разъяснил Конституционный суд Российской Федерации в Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ№-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

При этом судебная коллегия полагает необходимым указать, что истец, в целях восстановления своего нарушенного права не лишен возможности требовать в судебном порядке оплаты по неисполненному договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.3 ст. 486 ГК РФ.

Исходя из ч.3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

ФИО3, обращаясь в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «Стройинвест» просит признать ее добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения по сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной между ФИО4 и ФИО3

Судебной коллегией установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м.

Данный договор в установленном законом порядке зарегистрирован Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>. Сделка купли-продажи произведена в полном соответствии с действующим законодательством. Перед сделкой ФИО3 была получена выписка, подтверждающая право собственности ФИО4 приобретаемое имущество и отсутствие каких-либо обременений в отношении него. После регистрации договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение было передано ФИО4ФИО3, которое в последующем ФИО3 было сдано юридическому лицу в аренду.

Объяснения ФИО3 согласуются с материалами регистрационного дела, в связи с чем, судебная коллегия в соответствии со ст. 68 ГПК РФ признает объяснения ФИО3 допустимым и относимым доказательством, которое кладет в основу решения.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ стороной истца ООО «Стройинвест» не представлено доказательств того, что, заключая оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГФИО3 знала или могла знать о том, что на момент совершения оспариваемого договора имелись притязания ООО «Стройинвест» на спорное нежилое помещение. Напротив, убедившись в том, что ФИО4 является собственником нежилого помещения, заключила с последним договор купли-продажи.

Исходя из возникших спорных правоотношений, учитывая наличие добросовестного приобретателя спорного объекта недвижимого имущества ФИО3, а также то, что оснований для признания оспариваемых сделок от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (ничтожными) не установлено, в удовлетворении исковых требований истца ООО «Стройинвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий ничтожности сделок в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: <адрес>, ***, площадью 82 кв.м, ФИО1, обязании указать в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из ЕГРН записей в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: <адрес>, ***, площадью 82 кв.м, обязании указать в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРН записи регистрации права собственности ООО «СтройИнвест» на недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м следует отказать.

Истцом по встречному иску ФИО3 также заявлено о применении к требованиям ООО «Стройинвест» срока исковой давности.

Рассматривая данное заявление, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Началом исполнения сделки, то есть моментом начала течения срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной в силу ничтожности и применении последствий ее недействительности является момент совершения хотя бы одной стороной действий, принятых на себя данной сделкой обязательств.

Поскольку началом исполнения сделки от ДД.ММ.ГГГГ является дата государственной регистрации договора, в соответствии со ст. 181 ГК РФ трехгодичный срок исковой давности для обращения в суд с иском ООО «Стройинвест» не пропущен.

При подаче иска истцом ООО «Стройинвест» были понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 26650 рублей, что подтверждается представленными в материалы дела платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанциями (чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) об оплате госпошлины. Так как требования истца ООО «Стройинвест» к ФИО1 в части расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены, на основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 26650 рублей. Оснований для взыскания судебных расходов по оплате государственной пошлины с ФИО2 судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда

определила:

решение Ессентукского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Исковые требования ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости и возврате переданного имущества удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером *** площадью 82 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенного между ФИО1 (покупатель) и ООО «Стройинвест» (продавец).

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Стройинвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26650 рублей.

В удовлетворении исковых требований к ФИО2 отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м, заключенного между ФИО4 и ФИО3 мнимой сделкой отказать.

В удовлетворении исковых требований ООО «СтройИнвест» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий ничтожности сделок в виде возврата нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: <адрес>, ***, площадью 82 кв.м, ФИО1, обязании ФИО1 передать ООО «СтройИнвест» недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м, обязании указать в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> из ЕГРН записей в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером ***, находящегося по адресу: ***, площадью 82 кв.м, обязании указать в резолютивной части решения суда, что решение суда является основанием для восстановления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в ЕГРН записи регистрации права собственности ООО «СтройИнвест» на недвижимое имущество - нежилое помещение с кадастровым номером ***, находящееся по адресу: ***, площадью 82 кв.м отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 о признании добросовестным приобретателем нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>,***, приобретенного на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 удовлетворить.

Признать ФИО3 добросовестным приобретателем нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>,***, приобретенного на основании договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.

Председательствующий

Судьи