Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите <Дата> гражданское дело по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора и взыскании арендных платежей

по апелляционной жалобе представителя истца – ФИО2

на решение Центрального районного суда г.Читы от <Дата>, которым постановлено:

В исковых требованиях Департамента имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора и взыскании арендных платежей отказать,

и на дополнительное решение Центрального районного суда г.Читы от <Дата>, которым постановлено:

В исковых требованиях Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора и обязании ответчика возвратить земельный участок пригодном для дальнейшего использования отказать.

Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Ануфриевой Н.В., судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд указанным иском, ссылаясь на следующее. Между администрацией муниципального образования город Чита и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка от <Дата> № №. Предметом данного договора является предоставление ФИО1 в аренду земельного участка площадью 19000,08 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение которого установлено: г.Чита, п. Застепь, ул.<адрес>, для производственных целей. Указанный земельный участок входит в границы земельного участка, местоположение которого определено: г.Чита, ул.<адрес> для обслуживания и использования жилого дома, испрашиваемого гражданами ФИО3 и ФИО4 ФИО1, принятых обязательств в части своевременного внесения определенного договором размера арендной платы в установленные сроки не исполнял, в связи с чем, образовалось задолженность по арендной платен за период с <Дата> по <Дата>. Департаментом в адрес ответчика было направлено уведомление от <Дата> № а, об отказе от Договора и необходимости оплаты задолженности, которое получено ответчиком <Дата> и оставлено без ответа.

В связи с изложенным выше, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края просит о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от <Дата> за период с <Дата> по <Дата> в размере <данные изъяты>, понуждении ответчика возвратить земельный участок пригодном для дальнейшего использования.

Судом постановлено обжалуемое решение (л.д. 100-102).

<Дата> Центральным районным судом г.Читы постановлено дополнительное решение, которым разрешены исковые требования Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края к ФИО1 о расторжении договора и обязании ответчика возвратить земельный участок пригодном для дальнейшего использования (л.д.114).

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение Центрального районного суда г.Читы от <Дата> отменить в части и принять новое решение. Указывает, что последствия прекращения договора аренды, предусмотренные п. 4.2 договора аренды и статей 622 ГК РФ соблюдены не были. Письмом от <Дата> №№, Департамент уведомил ответчика об отказе от договора и предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды, оплатить арендные платежи за период с <Дата> по <Дата>. Данное письмо было представлено в Управление Росреестра по Забайкальскому краю для погашения записи о регистрации договора аренды, которая в настоящее время погашена. Выражает несогласие с выводом суда о прекращении между сторонами договорных отношений, поскольку в указанном случае необходимо взыскать арендные платежи за период пользования земельным участком, с применением срока давности, заявленного ответчиком.

Указывает, что Постановлением Правительства Забайкальского края №49 от 21.10.2008г. установлено, что юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями арендная плата вносится не позднее 15-го числа последнего месяца квартала, поквартально. Договором аренды предусмотрено, что арендная плата физическими лицами вносится до 15 сентября за текущий год. Следовательно, истец о неоплате ответчиком арендной платы за <Дата> год и по <Дата> год, должен был узнать <Дата>. С иском в суд истец обратился <Дата> г., срок исковой давности истек по требованиям <Дата> года. Требования за период с <Дата> по <Дата> заявлены в пределах срока исковой давности.

Считает ошибочным вывод суда о том, что постановление №49 не является тем нормативным правовым актом, который регулирует правоотношения по договору аренды, так как в этом случае суд должен был применить ставки арендной платы, указанные в договоре аренды и произвести расчет (л.д.118-121).

На указанную апелляционную жалобу поступил отзыв, в котором ответчик полагает решение суда законным и обоснованным и указывает на неосновательность доводов апелляционной жалобы.

В судебное заседание представители истца, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вынесла определение о рассмотрении дела без их участия.

Проверив материалы дела, выслушав ответчика ФИО1, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела усматривается, что <Дата> между ФИО1 и администрацией МО «<адрес>» в лице председателя Комитета по управлению имуществом был заключен договор аренды земельного участка площадью 19000,08 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.4-12).

Согласно условиям договора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду указанный земельный участок для производственных целей (п.1.1, 1.3 Договора).

Договор заключен сроком до <Дата> (п.21).

Истец в обоснование своих требований указывал, что договор продолжил свое действие и после истечения указанного в нем срока, так как соглашение о его расторжении сторонами не было подписано, запись в ЕГРП не погашена (л.д.49).

Указанный довод ответчика соответствует положениям материального закона, так как согласно п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору; договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Продолжение действия договора аренды по истечении установленного в нем срока может иметь место в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора.

Вместе с тем, договор аренды предусматривал обязанность арендатора в десятидневный срок после окончания срока договора передать участок арендодателю в состоянии и в качестве не хуже первоначального (п.п. «з» п.4.2 договора. Таким образом, обязательства сторон по договору аренды прекращаются только с момента указанной передачи, что не было учтено судом первой инстанции.

Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (пункт 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что обязанность по передаче истцу земельного участка ответчиком исполнена не была.

Ссылка ответчика на то, что он указанную обязанность исполнил, не подтверждена никакими доказательствами (актом передачи участка, заявлением о расторжении договора).

Допрошенный по ходатайству ответчика в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что ему неизвестно, расторг ли ФИО1 договор аренды, поэтому его показания не могут служить подтверждением того, что истец передал земельный участок ответчику.

Из объяснений ответчика в суде апелляционной инстанции следует, что он арендовал земельный участок с целью производства работ на пилораме, расположенной на территории земельного участка, которую он также брал в аренду. Никаких доказательств того, что договор аренды пилорамы был прекращен, ответчик также не представил. Наличие пилорамы на спорном земельном участке подтверждается соответствующей схемой (л.д.30), составленной кадастровым инженером <Дата>.

В силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей, суд первой инстанции не учел изложенные выше положения норм ст. 425 и 622 ГК РФ, в связи с чем необоснованно отказал в требованиях о взыскании арендных платежей в полном объеме.

Судебная коллегия соглашается с тем, что по требованиям о взыскании арендных платежей за 2005-2010 годы срок исковой давности был пропущен истцом, что является основанием для отказа в иске о взыскании арендных платежей за указанный период.

Вместе с тем, применение срока исковой давности по арендным платежам за период с <Дата> не соответствует нормам закона.

Так, из разъяснений, данных в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, течение срока давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате начинается со дня невнесения заемщиком очередного платежа и исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

По условиям договора внесение арендных платежей должно было производиться 15 сентября каждого года (п.2.5 договора).

С учетом изложенного, поскольку в установленные договором сроки заемщик обязательства по внесению очередного платежа не исполнял, то именно с этих дат у истца, согласно условиям договора, возникло право требовать исполнения обязательства в соответствующей части.

Арендные платежи за 2011 год должны быть внесены <Дата>. Истец обратился в суд с иском <Дата>, что подтверждается штампом канцелярии суда (л.д.1). Следовательно, к этому моменту не истек срок исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей за 2011, 2012 годы и за период до <Дата>.

Таким образом, оснований для отказа в иске по арендным платежам не имелось, в связи с чем решение суда в этой части подлежит отмене, и по делу должно быть вынесено решение об удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей за период с <Дата> года по <Дата>.

При определении размера арендных платежей, подлежащих взысканию, судебная коллегия учитывает разъяснения, содержащиеся в п.38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

С учетом такого положения, которое соответствует требованиям ст. 622 ГК РФ, размер арендных платежей за период, в течение которого ответчик не возвращает арендованное имущество арендодателю, должен определяться таким же образом, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии согласования сторонами размера арендной платы и незаключенности договора аренды, судебная коллегия принять не может.

Поскольку ст. 622 ГК РФ говорит о взыскании именно арендных платежей, то есть платежей, согласованных сторонами, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о необходимости определять размер арендных платежей на основании представленного расчета (126 377 рублей за 2011 год, и так далее).

В связи с изложенным судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что такое увеличение размера арендной платы было связано не с повышением базовых ставок, а изменением методики ее определения в одностороннем порядке, что требует от сторон согласования новой методики определения размера арендной платы.

Таким образом, общий размер суммы арендной платы определяется следующим образом: согласованный сторонами размер арендной платы за <Дата> года - <данные изъяты> х 2 = <данные изъяты> рублей (арендная плата за 1 год) х 2 года =<данные изъяты> (арендная плата за 2011 и 2012 годы) + <данные изъяты> (плата за 23<Дата>), рассчитанная по формуле <данные изъяты>6:365 дней х 234 дня. Всего подлежит взысканию <данные изъяты>60 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об отказе в удовлетворении иска о понуждении ответчика к возврату земельного участка по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в данной части, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств того, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока договора.

Однако само по себе указанное обстоятельство не освобождало ответчика от обязанности передать арендодателю земельный участок в состоянии и в качестве не хуже первоначального (п.п. «з» п.4.2 договора аренды).

Доказательств того, что ФИО1 свою обязанность исполнил, в материалах дела не имеется.

Поскольку данная обязанность не была исполнена ответчиком, истец полагал, что договор аренды был продолжен, и до <Дата> не требовал возврата земельного участка, поэтому оснований для отказа в иске за пропуском срока исковой давности не имеется.

В связи с тем, что правовых оснований к отказу в иске в этой части не имелось, а иск подлежал удовлетворению в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.п. «з» п.4.2 договора аренды, то решение суда в этой части также подлежит отмене, и по делу должно быть вынесено новое решение об удовлетворении иска в пределах заявленных требований, то есть о понуждении ответчика к возврату земельного участка в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, суд первой инстанции указал, что спорный договор расторгнут.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции соглашается по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 указанной статьи).

Ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее расторжение договора после предупреждения другой стороны об этом не менее, чем за 3 месяца (п. 5.3 договора).

Из материалов дела следует, что истец <Дата> воспользовался данным правом, направив ответчику уведомление об отказе от договора (л.д.13).

Таким образом, к моменту подачи иска – (<Дата> года) договор аренды был расторгнут, в связи с чем удовлетворение судом требования о расторжении договора было бы необоснованным. Следовательно в указанной части решение и дополнительное решение суда должны быть оставлены без изменения.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Читы от <Дата> и дополнительное решение Центрального районного суда г.Читы от <Дата> в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании арендных платежей и понуждении возвратить земельный участок отменить.

Вынести в этой части новое решение, которым исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от <Дата> № в сумме <данные изъяты> рублей.

Обязать ФИО1 возвратить в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельный участок площадью 19000, 08 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение которого установлено: <адрес>, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

В остальной части решение и дополнительное решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий: Чайкина Е.В.

Судьи: Ануфриева Н.В.

Кожина Е.А.