Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Раменского городского суда Московской области от 13 октября 2020 года по гражданскому делу №2-5615/2020 по иску Управления земельных отношений Администрации Раменского городского округа Раменского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

заслушав доклад судьи Панцевич И. А.,

объяснения представителей ФИО1 и Управления земельных отношений Администрации Раменского городского округа Раменского городского округа,

УСТАНОВИЛА:

Управление земельных отношений Администрации Раменского городского округа Московской области обратилось к ФИО1 с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в котором просило взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и пени по договору аренды <данные изъяты> от 21.01.2020 года в сумме 456 337,18 руб. и пени в размере 51 75,53 руб. за период с 11.05.2020 года по 10.06.2020 года, а также государственную пошлину.

В обоснование требований истец ссылается на то, что в нарушение условий по договору аренды земельного участка ответчик не оплачивает арендную плату с мая 2020 года.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признал согласно представленному отзыву.

Решением Раменского городского суда Московской области от 13 октября 2020 года иск удовлетворен в полном объеме заявленных требований.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит об отмене решения.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся участников процесса, судебная коллегия полагает, что имеются правовые основания, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения и принятия по делу нового решения об отказе в иске в связи со следующим.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия полагает, что такие нарушения были допущены судом первой инстанции при разрешении спора, что выразилось в следующем.

Из материалов дела усматривается, что 21.01.2020 года между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района и ФИО1 заключен договор аренды <данные изъяты> земельного участка общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0000000:160519, расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты>, с разрешенным использованием участка: для ведения личного подсобного хозяйства (п. 1.1 Договора). Договор заключен на срок с 21.01.2020 года по 20.01.2029 года (п. 2.1 Договора).

По договору установлена арендная плата за участок - 333 905,25 руб. ежемесячно <данные изъяты> в соответствии с п. 5.3 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. В соответствии с п. 3.1 арендная плата начисляется с даты передачи земельного участка по акту приема-передачи. Согласно п.3.2 размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом.

В соответствии с п.п. 3.3 арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 10 числа текущего месяца включительно, если иное не установлено законодательством.

В соответствии с п. 4.4.10 Договора ответчик обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

На основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района <данные изъяты> 20.11.2019г. Управление земельных отношений Раменского муниципального района переименовано в Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд, руководствуясь ст.ст. 309, 614 ГК РФ, счел установленным факт наличия просрочки оплаты ответчиком истцу арендных платежей за указанный в иске период, согласился с рассчитанным истцом размером задолженности по договору и пени.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не может согласиться с такими выводами, поскольку судом неполно установлены обстоятельства дела и, в связи с этим, неверно применены нормы материального права.

Так, в своих возражениях на иск, ответчик указал на то, что приобрел у истца указанный участок по договору купли-продажи 27 апреля 2020 года, стоимость участка оплачена им по указанному договору 29 апреля 2020 года, при этом, арендная плата за участок оплачена по апрель 2020 года. Акт приема-передачи участка к договору купли-продажи между сторонами подписан 29 апреля 2020 года. Из пояснений ответчика следовало, что зарегистрировать переход права собственности на участок он не мог по уважительным причинам, в связи с ограничениями, установленными в связи с пандемией новой коронавирусной инфекции.

В дело представлены копии договора купли-продажи спорного участка, передаточного акта, квитанций по оплате арендной платы и в счет стоимости по договору купли-продажи.

Между тем, суд никакой правовой оценки возражениям на иск и представленным ответчиком доказательствам не дал.

Как указано в разъяснениях, данных в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Из представленной в дело копии договора аренды, заключенного между сторонами 21 января 2020 года, не следует, что между сторонами достигнуто соглашение об уплате арендных платежей после приобретения в собственность земельного участка.

Поскольку, при таких обстоятельствах, договор купли-продажи спорного участка заключен между сторонами 27.04.2020 года, начисление арендной платы за указанный участок с мая 2020 года по июнь 2020 года является незаконным, соответственно, заявленные исковые требования по взысканию с ответчика задолженности по арендной платы за этот период времени и пени не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Раменского городского суда Московской области от 13 октября 2020 года отменить, постановить по делу новое решение, которым иск Управления земельных отношений Администрации Раменского городского округа Раменского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и пени оставить без удовлетворения, апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Председательствующий

Судьи