Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Сургута к (ФИО)3 о продаже с публичных торгов объекта недвижимости по встречному иску (ФИО)3 к администрации города Сургута о признании незаконным отказа в продлении договора аренды, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды,

по апелляционной жалобе администрации города Сургута на решение Сургутского городского суда от (дата), которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Администрации города Сургута к (ФИО)3 запретить (ФИО)3 отчуждать объект незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101041:71, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова, запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округ - Югре совершать любые регистрационные действия в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101041:71, по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова, принять решение об изъятии у (ФИО)3 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101041:71, по адресу: Ханты- Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном (ФИО)1 Правительства РФ от (дата)(номер) «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» - полностью отказать.

Исковые требования (ФИО)3 к Администрации города Сургута о признании отказа от заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка и увеличении сроков аренды, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации города Сургута от заключения со (ФИО)3 дополнительного соглашения к Договору (номер) от (дата) аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101041:71, предусматривающего увеличение срока действия указанного договора на один год, возложить на Администрацию города Сургута обязанность заключить дополнительное соглашение к Договору (номер) от 07.04,2017 аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101041:71, заключенному между (ФИО)3 и Администрацией муниципального образования городской округ город Сургут, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора (срока аренды земельного участка) на два года с (дата) по 20.04.2022».

Заслушав доклад судьи (ФИО)8, судебная коллегия

установила:

Администрация города Сургута обратилась в суд с иском к (ФИО)3 о наложении запрета по совершению регистрационных действий и отчуждения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101041:71, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова, изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101041:71, по адресу: Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном (ФИО)1 Правительства РФ от (дата)(номер) «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

(ФИО)3 обратился в суд с встречным иском к администрации города Сургута, с учетом дополнений, просит признать незаконным отказ от заключения дополнительного соглашения к договору (номер) от (дата) аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101041:71, предусматривающего увеличение срока действия указанного договора на один год, обязать Администрацию города Сургута заключить дополнительное соглашение к Договору (номер) от (дата) аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101041:71, заключенному между (ФИО)3 и Администрацией муниципального образования городской округ город Сургут, предусматривающее увеличение срока действия указанного договора (срока аренды земельного участка) на 2 (два) года (с (дата) по (дата)).

Требования мотивированы тем, что (ФИО)3 на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от (дата) № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации по договору аренды земельного участка от (дата)(номер) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101041:83 для строительства объекта «Центр продажи и ремонта средств механизации» на срок с (дата) по (дата). Согласно п. 1.4. договора аренды земельный участок предоставлен для строительства объекта «Центр продаж и ремонта средств механизации». Согласно п. 1.5. договора аренды срок аренды земельного участка устанавливается с (дата) по (дата). По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды. Строительство объекта «Центр продаж и ремонта средств механизации» фактически завершено в марте 2020 года, и сразу на объекте проведены кадастровые работы по обмеру помещений и изготовлению технического плана здания. Согласно техническому плану от (дата) нежилое здание «Центр продаж и ремонта средств механизации», расположенное по адресу: (ФИО)1, (адрес), построено в 2020 году, конструкция имеет: здание - каркасно-металлическое, стены наружные - сэндвич-панели, стены и перегородки внутренние - сэндвич-панели, кладка - кирпичная, перекрытия - сборные железобетонные плиты, кровля - скатная, с организованным водостоком, покрытие - кровельные сэндвич-панели. Технический план подготовлен для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, подготовить все предусмотренные законодательством документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию, до окончания срока действия договора аренды земельного участка (до (дата)), не представлялось возможным без продления срока действия договора аренды земельного участка. (дата) в (ФИО)1(адрес)-Югры (номер) от (дата) введен режим повышенной готовности, а в последующем (ФИО)2(номер) от (дата) и (номер) от (дата) установлены с 06 апреля нерабочие дни, и объявлена так называемая «самоизоляция» и введены ограничительные меры. (ФИО)1(адрес)(номер)-п от (дата) введены аналогичные ограничения на всей территории юга Тюменской области. Указанные чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства лишили (ФИО)3 возможности осуществить подготовку документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, в том числе, своевременно направить в адрес арендодателя заявление о продлении срока действия договора аренды земельного участка. Тем не менее, (дата) в адрес администрации (адрес) направлено заявление о подписании дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды земельного участка (номер) от (дата) на один год для получения разрешения на ввод объекта эксплуатацию. Между тем, администрацией (адрес) в удовлетворении данного заявления отказано, в связи с прекращение срока действия договора аренды земельного участка, на момент подачи заявления. Считает, что данный отказ администрации (адрес) является незаконным и необоснованным. До истечения срока действия договора аренды (ФИО)3 не мог обратиться к ответчику с заявлением о продлении срока действия договора аренды, поскольку уже с (дата) введен в регионе режим повышенной готовности и с (дата) объявлены нерабочие дни из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции. Все государственные и муниципальные органы прекратили прием обращений граждан, а гражданам было запрещено покидать свое жилье без крайней необходимости. Кроме того, в связи с отказом в продлении срока (ФИО)3 в значительной степени может лишится того, на что рассчитывал при заключении договора аренды земельного участка с администрацией города Сургута. В данном случае, отказ администрации города Сургута заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка прямо влияет на права и обязанности (ФИО)3, как арендатора, в том числе, права на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части продления срока его действия. Следствием этого является возникновение препятствия (отсутствие действующего договора аренды земельного участка) для получения разрешения на ввод в эксплуатацию уже построенного им объекта капитального строительства. Положения пункта 6 статьи 19 Закона (номер)- ФЗ введены в действие Законом № 166-ФЗ, который вступил в законную силу со дня его официального опубликования, то есть с (дата). Срок договора аренды земельного участка истек (дата). При этом, ограничительные меры по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения (ФИО)2 вступили в силу еще (дата). Таким образом, (ФИО)3 не мог обратиться с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка в администрацию (адрес) со ссылкой на указанную норму, ранее даты его вступления в силу. Между тем, администрация (адрес) при рассмотрении заявления (ФИО)3 ограничилась лишь формальным обоснованием (несоблюдение пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ), не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор. Администрацией (адрес) не устанавливалось наличие либо отсутствие существенно изменившихся обстоятельств, необходимых для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия в соответствии с доводами, приведенными (ФИО)3 в обоснование своей позиции, и тем материально-правовым интересом, в защиту которого подано заявление. Между тем, арендаторы земельных участков, окончание договоров которых приходится на период с (дата) до (дата), не могут быть исключены из сферы правовой защиты в сравнении с гражданами и субъектами предпринимательской деятельности, осуществляющими аналогичную деятельность, договоры которых оканчивались в последующий период. Таким образом, имеются все основания для внесения изменений в договор аренды земельного участка, существенно изменившиеся обстоятельства, необходимые для изменения условий договора аренды в части продления срока его действия, а именно, принятие мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации и непосредственно на территории (адрес) и Тюменской области новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

В судебное заседание представитель администрации города Сургута, (ФИО)3 не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель (ФИО)3 - (ФИО)6 в судебном заседании предоставил письменный отзыв ответчика на исковое заявление, против удовлетворения первоначального искового заявления возражал.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе администрация г. Сургута просит решение суда отменить принять по делу новое решение, которым в удовлетворении встречных исковых требований отказать. В обоснование жалобы указывает, что выводы суда противоречат нормам материального права. Удовлетворяя требования встречного искового заявления, суд ссылается на положения п. 6, 7, 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98, в соответствии с которыми до 01.03.2021 арендатор земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате. Таким образом, ответчик не был ограничен в выборе способа обращения в адрес истца с заявлением о продлении срока действия договора, в том числе ответчик имел возможность подать заявление в виде электронного отправления. При этом введение режима повышенной готовности 18.03.2020 в ХМАО – Югре и принятие Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, произошли незадолго до окончания срока договора аренды 20.04.2020. Таким образом, нельзя считать, что ответчик руководствовался данными актами и принимал их во внимание, при осуществлении мероприятий по вводу объекта в эксплуатацию. Заявление о продлении договора направлено ответчиком после истечения срока действия договора аренды, что является прямым основанием для отказа в удовлетворении его заявления о продлении срока действия договора аренды. Таким образом, отказ администрации в продлении договора аренды соответствует п. 6, 7, 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, является законным и обоснованным.

В возражениях на апелляционную жалобу (ФИО)3 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет».

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие участвующих в деле лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, что (дата) между (ФИО)3 (арендатор) и Администрацией города Сургута (арендодатель) заключен договор № 51 аренды земельного участка, с кадастровым номером 81:10:0101041:71, общей площадью 20 477 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова.

Земельный участок предоставлен ответчику на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в соответствии с которым, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора, арендодатель передал в аренду, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный в территориальной зоне ОД.10 с кадастровым номером 81:10:0101041:71, общей площадью 20 477 кв.м., расположенного по адресу: РФ. Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, северный промрайон, ул. Генерала Иванова. Земельный участок предоставлен для строительства объекта «Центр продаж и ремонта средств механизации». Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Срок аренды земельного участка устанавливается с 21.04.2017 по 20.04.2020. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды.

Договор (дата) зарегистрирован в Сургутским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры (гос. (номер)).

Согласно выписке из ЕГРН от (дата) за (ФИО)3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта: 86:10:0101041:71, расположенный по адресу: РФ. Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, (адрес), северный промрайон, (адрес).

Согласно представленному истцом акту осмотра от (дата)(номер)-к/2020 на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства - четырехэтажный этажное здание, в капитальном исполнении, состоящее из двух частей: административная часть и производственно-складская часть, ориентировочными размерами по фундаменту 3 936 кв. метров; - здание обшито: административная часть - сендвич панелями цвета графита, производственно-складская часть - тонированное витражное остекление; - крыша плоская; - имеются остекленные оконные проемы, двери, ворота, степень готовности ориентировочно 90 %, здание не обшито, территория земельного участка огорожена, покрыта асфальтом, строительные работы на момент осмотра не производились, разрешение на строительство № ru86310000 от (дата) «Центр продажи и ремонта средств механизации», срок действия указанного разрешения до (дата).

Согласно заключению эксперта ООО «НОВОСТРОЙПРОЕКТ» (номер) от (дата) степень готовности объекта составляет 100 %, здание может эксплуатироваться по целевому назначению.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Сургута и удовлетворяя встречные исковые требования (ФИО)3, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор аренды земельного участка (номер) от (дата) заключен до принятия в 2020 году Правительствами ХМАО-Югры и Тюменской области решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации; на дату обращения ФИО1 с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (обратное не доказано, администрацией г. Сургута не заявлено соответствующих доводов ни в оспариваемом отказе в продлении договора, ни в отзыве на заявленные требования, а также не представлены соответствующие доказательства), строительство здания фактически завершено, арендатором спорного земельного участка приняты все возможные меры для завершения строительства объекта и подготовки документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Недобросовестное поведение арендатора и злоупотребление им своим правом судом не установлено.

Судебная коллегия с выводами суда согласна, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены исследованными доказательствами.

В силу п. 1, п. 2, п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, верно установив обстоятельства по делу, с учетом норм материального права, регулирующих спорное правоотношение, пришел к обоснованному выводу об увеличение срока действия спорного договора (срока аренды земельного участка) на два года с 21.04.2020 по 20.04.2022, в пределах исковых требований, поскольку лишь при наличии указанного срока, который суд полагает разумным, стороны возникших правоотношений способны окончить процедуру ввода завершенного строительством объекта в эксплуатацию и получения необходимых регистрационных документов.

Вопреки доводам апеллянта, суд первой инстанции достаточно полно мотивировал свои выводы об отсутствии правовых оснований для наложения запрета по совершению регистрационных действий, отчуждения и изъятия путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101041:83, поскольку строительство спорного здания фактически завершено, что подтверждается материалами дела, в т.ч. техническим планом на здание 25.03.2020.

Доводы апелляционной жалобы о том, что (ФИО)3 обратился с заявлением о продлении договора аренды после истечения срока его действия, в связи с чем им не соблюдены условия, установленные пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" для возможности продления договора, подлежат отклонению, поскольку обстоятельства пропуска (ФИО)3 данного срока обоснованно признаны судом обстоятельствами непреодолимой силы, в связи с чем на (ФИО)3 не может быть возложена ответственность за нарушение обязательств в этой части.

В силу вышеизложенного, судебная коллегия не может согласиться и с доводами апелляционной жалобы о неверном применении судом первой инстанции норм материального права, поскольку пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" прямо предусмотрено право арендатора, вне зависимости от оснований заключения договора аренды, потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, который, в силу пункта 7 данной статьи, может составлять до трех лет.

Таким образом, учитывая, что срок обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды пропущен истцом в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для отказа истцу в заключении дополнительного соглашения.

Вновь приводя данные доводы, апеллянт не указывает на существенные нарушения норм материального или процессуального права, допущенные судом первой инстанции, повлиявшие на исход дела, в то время как, принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного (ФИО)1 другого содержания.

Признав уважительным пропуск срока обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды в части увеличения его срока, не установив иных препятствий, предусмотренных пунктом 6 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", для продления срока договора аренды, суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных (ФИО)3 встречных требований, возложив на администрацию города Сургута обязанность заключить со (ФИО)3 дополнительное соглашение к Договору (номер) от (дата) аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101041:71, предусматривающего увеличение срока действия договора на два года, с (дата) по (дата).

Вопреки доводам апеллянта, предъявленные во встречном иске требования и требования по первоначальному иску связаны между собой, поскольку отказ Администрации г. Сургута заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка прямо влияет на права и обязанности (ФИО)3, как арендатора, в том числе, права на внесение изменений в договор аренды земельного участка в части продления срока его действия, а следствием этого является возникновение препятствия (отсутствие действующего договора аренды земельного участка) для получения разрешения на ввод в эксплуатацию уже построенного им объекта капитального строительства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Иных доводов, ставящих под сомнение законность и обоснованность принятого решения, в апелляционной жалобе не приведено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сургутского городского суда от (дата) оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Сургута - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 20 мая 2022 года.

Председательствующий: Е.В. Гавриленко

Судьи: Н.В. Баранцева

Я.В. Кармацкая