Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 03 августа 2015 года.

Заслушав доклад судьи Стрыгиной С.С. судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ОАО «СПКБ «ГазПроект»; к Департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар о: 1) признании предварительного договора купли-продажи нежилых помещений литер «А», 1 этаж помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м.; литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, заключенный 09.09.2014 года между Открытым акционерным обществом СПКБ «Газпроект» и ФИО4, основным договором купли-продажи; 2) признании договора купли-продажи нежилых помещений литер «А» 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м.; литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, заключенный 09.09.2014 года между Открытым акционерным обществом СПКБ «Газпроект» и ФИО4, заключенным и действительным; 3) признании за ФИО4 право собственности на нежилые помещения: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15; 4) установлении цены нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, являющихся предметов договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар №1 от 27.03.2014 года, в размере 1 983000 рублей, в соответствии с отчетом №220415/01-01-НИ от 29.04.2015 года, выполненного ООО «А-КОСТА»; 5) взыскании с ФИО4 в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар стоимость нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, по договору купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар №1 от 27.03.2014 года в размере 1 983000 рублей, за минусом суммы, выплаченной истицей 01.04.2015 года, в размере 700000, т.е. 1283000 рублей.

Представитель ОАО СПКБ «ГазПроект» - генеральный директор ФИО5 согласился с исковыми требованиями, пояснил, что у предприятия отсутствуют денежные средства для исполнения договора № 1 от 27.03.2014 года. Считал, что указанным договором установлена завышенная цена проданного недвижимого имущества. Согласен с выводами отчета №220415/01-01-НИ от 29.04.2015 г., выполненном ООО «А-КОСТА», согласно которого рыночная стоимость имущества составляет 1983000 рублей. Пояснил, что ОАО СПКБ «ГазПроект» обращался в Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар с заявлением о внесении изменений в договор купли-продажи в части уменьшения продажной цены объектов недвижимости, но ему было отказано. Против удовлетворения иска не возражал.

Представитель Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования г. Краснодар – ФИО6 возражал против иска, указал между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и ОАО СПКБ «ГазПроект» был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа до 15.01.2017 года, стоимость проданного имущества установлена в размере 10262000 рублей, данное недвижимое имущество находится в залоге у Администрации муниципального образования г. Краснодар, покупатель не в полной мере произвел расчет по указанному договору, тем самым ОАО СПКБ «ГазПроект» не вправе был заключать предварительный договор купли-продажи. Просил в удовлетворении иска отказать.

Обжалуемым решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО4 было отказано.

В апелляционной жалобе ФИО4 просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное, принять новое решение, которым иск удовлетворить, ссылаясь на то, что выводы суда изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей сторон, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Судебная коллегия считает, что при принятии решения, суд первой инстанции не правильно применил нормы материального и процессуального права.

Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ОАО СПКБ «ГазПроект» не предусмотрено права распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя.

С данными выводами судебная коллегия согласиться не может.

Из материалов дела следует, что 27.03.2014 года на основании договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар, отчуждаемого в порядке реализации арендаторами муниципального имущества – субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, ОАО СПКБ «Газпроект» приобрело нежилые помещения литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 1800 кв.м. Право собственности ОАО СПКБ «Газпроект» зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АМ 847118, выданным 16.07.2014 года.

В соответствии с условиями указанного договора купли-продажи муниципального имущества цена имущества установлена в размере 10262000 рублей. Цена договора установлена в соответствии с отчетом об оценке Имущества от 12.02.2014 года №497.

В последствии 09.09.2014 года между ФИО4 и ОАО СПКБ «ГазПроект» заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого являются нежилые помещения литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м.; литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01 043, категория земель – земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: <...>. В соответствии с условиями предварительного договора, ответчик взял на себя обязательства в срок до 10.12.2014 года подготовить и подать в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю документы необходимые для государственной регистрации права, и заключить с истцом основной договор купли-продажи не позднее 10.12.2014 года.

В соответствии с п.2.1 Предварительного договора купли-продажи стоимость указанного имущества составляет 10000000 рублей. Тем же пунктом предусмотрено, что расчет между сторонами производится при подписании основного договора купли-продажи.

Следовательно ОАО СПКБ «ГазПроект» не распоряжался залогом, а заключил лишь предварительный договор с намерением реализовать имущество в будущем, что не является нарушением действующего гражданского законодательства.

В доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения, а также с учетом того, что приобретаемое имущество является залоговым, поскольку договор купли-продажи муниципального имущества №1 от 27.03.2014 года заключен с рассрочкой оплаты, 01 апреля 2015 года ФИО4 внесла за ОАО СПКБ «Газпроект» в качестве оплаты по договору купли-продажи муниципального имущества №1 от 27.03.2014 года, на счет Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар 700000 рублей.

В процессе реализации договорных отношение между ФИО4 и ОАО СПКБ «ГазПроект» согласно отчету №220415/01-01-НИ от 29.04.2015 г., выполненном ООО «А-КОСТА» установлено, рыночная стоимость отчуждаемого имущества по состоянию на 01.04.2014 года (дата заключения договора купли-продажи между Администрацией муниципального образования г. Краснодар и ОАО СПКБ «ГазПроект») составляет 1983000 рублей с учетом НДС.

В силу того, что фактическая рыночная стоимость существенно завышена, между ФИО4 и ОАО СПКБ «ГазПроект» дополнительным соглашением №2 к предварительному договору, п.2.1 договора был изложен в иной редакции, стоимость имущества определена сторонами в размере 2 000 000 рублей.

В соответствии с п.3.1 предварительного договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок подготовить, подать все документы необходимые для снятия обременений и государственной регистрации его права собственности на указанное имущество, а также подготовить документы необходимые для заключения основного договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что до настоящего времени ОАО СПКБ «ГазПроект» свои обязательства по договору не выполнил, переход права собственности на спорные объекты недвижимого к истцу не оформил.

С учетом того, что истцом было выплачено более 1/3 доли стоимости имущества при подписании предварительного договора купли-продажи, фактически предварительный договор несет характер основного договора купли-продажи, и содержит все основные условия договора купли-продажи имущества, являющегося предметом предварительного договора.

Поскольку ответчик до настоящего времени не снял обременения своего права собственности на указанное имущество, произвести регистрацию перехода права собственности к истцу не представляется возможным.

В силу ч.2 ст.551 ГК РФ, исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п.3 ст.551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, о необходимости пересмотреть цену отчуждаемого имущества и установить ее в соответствии с отчетом №220415/01-01-НИ от 29.04.2015 г., выполненном ООО «А-КОСТА» в размере 1983000 рублей с учетом НДС.

Учитывая тот факт, что в отношении спорного имущества существуют обременения «ипотека в силу закона», единственным способом защиты права истца является обращение в суд с настоящим иском.

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда г. Краснодара от 03 августа 2015 года, отменить, приняв по делу новое решение.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, заключенный 09.09.2014 года между Открытым акционерным обществом СПКБ «Газпроект» и ФИО4, основным договором купли-продажи.

Признать договор купли-продажи нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, заключенный 09.09.2014 года между Открытым акционерным обществом СПКБ «Газпроект» и ФИО4, заключенным и действительным.

Признать за ФИО4 право собственности на нежилые помещения: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенные на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15.

Установить цену нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, являющихся предметом договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар №1 от 27.03.2014 года, в размере 1 983000 рублей, в соответствии с отчетом №220415/01-01-НИ от 29.04.2015 года, выполненного ООО «А-КОСТА».

Взыскать с ФИО4 в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар стоимость нежилых помещений: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м., литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м., расположенных на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящихся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15, по договору купли-продажи муниципального имущества муниципального образования город Краснодар №1 от 27.03.2014 года в размере 1 983000 рублей, за минусом суммы, выплаченной истицей 01.04.2015 года, в размере 700000, то есть 1283000 рублей.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности ФИО4 на нежилые помещения: литер «А», 1 этаж, помещения №1-5,5/1,6-11,16,17,17/1,18,19,18/1, площадью 216,5 кв.м. кадастровый номер 23:43:0401043:254, литер «Г9», 1 этаж, помещения №1-3, площадью 28,8 кв.м. кадастровый номер 23:43:0401043:04, расположенные на земельном участке, площадью 1800 кв.м., с кадастровым номером 23:43:04 01043:24, категория земель – земли населенных пунктов, находящиеся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский округ, улица Уральская, д.15.

Данное определение является основанием ФИО4 для регистрации прав на недвижимое имущество в органах Росреестра.

Председательствующий:

Судьи: