Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Позднякова Е. В. к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности,

по апелляционной жалобе главы администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Гайнюченко С.А. на решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 28 апреля 2021 года,

заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения, доводах апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия

установила:

Поздняков Е.В. обратился в суд с исковым заявлением к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

В обоснование исковых требований указано, что Позднякову Е.В. на праве аренды принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес...>. На указанном земельном участке истцом возведены здание поста охраны, площадью 23,4 кв.м, и объект незавершённого строительством, площадью застройки 132,2 кв.м.

Истец обратился в адрес администрации Усть-Лабинского городского поселения с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка сроком на 20 лет, как с арендатором, имеющим в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке. Орган местного самоуправления направил в адрес Позднякова Е.В. проект договора аренды, в котором указала срок аренды 3 года, однако Поздняков Е.В. не согласен с предложенным сроком договора аренды, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Обжалуемым решением Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 28.04.2021г. исковые требования Позднякова Е.В. к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, удовлетворены, суд урегулировал разногласия по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером <№...> находящегося в государственной собственности, между Поздняковым Е.В. и администрацией Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района (ИНН 2356044276), установив следующие условия в договоре:

1. Исключить п. 1.3 из Договора.

2. П. 2.2 Договора изложить в следующей редакции: «п. 2.2. Размер ежегодной арендной платы устанавливается в соответствии с Постановлением Главы Администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016г. № 121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

3. Исключить п. 2.3 из Договора.

4. П. 4.1.8 Договора изложить в следующей редакции: «п. 4.1.8. Сдавать арендуемое имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с обязательным уведомлением Арендодателя в течение 10 дней с даты заключения договора субаренды или договора о передаче прав и обязанностей по договору».

5. П. 4.2.1 Договора изложить в следующей редакции: «п. 4.2.1. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, за исключением случаев, установленных действующим законодательством».

6. Исключить п. 4.2.5 из Договора.

7. П. 4.3.17. Договора изложил в следующей редакции: «п. 4.3.17. В случае перехода прав на здания, строения, сооружения к другим лицам, вносить арендную плату до даты заключения договора о передаче прав и обязанности лицу, в собственности которого находятся объекты недвижимости, расположенные на Участке».

8. П. 7.2. Договора изложить в следующей редакции: «п. 7.2. Договор заключен сроком на 49 (сорок девять) лет».

С указанным решением не согласился глава администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Гайнюченко С.А. и подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать. В жалобе указано, что законных оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В возражениях на апелляционную жалобу Поздняков Е.В. полагает обжалуемое решение законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными, поскольку на объект вспомогательного значения разрешение на строительство не требуется, вместе с тем, на нежилое здание поста охраны органом местного самоуправления были выданы разрешение на строительство от 31.12.2019г., разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.05.2020г, акт приемки законченного строительством объекта от 20.05.2020г., в связи с чем, здание поста охраны не может считаться вспомогательным объектом. При этом, как подтверждается проектом организации строительства, на земельном участке планируется образование автомобильной стоянки. Таким образом, с учетом того, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое здание (пост охраны), Позднаков Е.В. указывает на несостоятельность доводов ответчика о необходимости строительства основного объекта, что по его мнению противоречит требованиям ст. 39.20 ЗК РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным. О причинах неявки не сообщили. Ходатайств об отложении слушания дела не поступало.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как подтверждается материалами дела, 28.03.2018г. между администрацией Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района и Поздняковым Е.В. заключен договор аренды <№...>. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером <№...>, общей площадью 3359 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>. Разращенное использование: строительная промышленность.

Срок действия договора 2 года 8 месяцев.

Согласно п. 4.1.4. Договора Арендатор имеет право в соответствии с законодательством возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных уполномоченным органом правил, нормативов.

В соответствии с п. 4.3.4 Договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разращенным использованием, указанным в п. 1.1 Договора.

Судебная коллегия отмечает, что согласно представленному истцом Протоколу №50 заседания рабочей группы по рассмотрению заявок, поступивших на участие в аукционе и признание претендентов участниками аукциона от 15.03.2018г., послужившему в том числе основанием для последующего заключения договора аренды земельного участка от 28.03.2018г., под лотом <№...> значится земельный участок площадью 3359 кв.м, кадастровый <№...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, вид разращенного использования: строительная промышленность, категории земель: земли населенных пунктов. Ограничения использования и обременения: земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории (ориентировочная граница санитарно-защитной зоны от производственных, сельскохозяйственных предприятий и объектов специального назначения, согласно СанПиН2.2.1/2.1/2.1.1.1200-03).

Судом первой инстанции установлено, что на данном земельном участке в период действия вышеуказанного договора аренды истцом возведено два объекта строительства:

- пост охраны автомобильной стоянки (нежилое здание) кадастровый <№...>, площадью 23,4 кв.м, регистрационная запись. <№...> от 08.06.2020г.;

- объект незавершенного строительства кадастровый <№...> (степень готовности 3%), площадью 132,2 кв.м, регистрационная записи <№...> от 26.03.2019г.

Также судом первой инстанции установлено, что 12.03.2019г. администрацией муниципального образования Усть-Лабинского района выдано разрешение на строительство <№...>- <№...> на объект - склад. 31.12.2019г. администрацией муниципального образования Усть-Лабинского района выдано разрешение на строительство <№...> на объект: пост охраны автомобильной стоянки.

10.06.2020г. Поздняков Е.В. обратился в адрес администрации Усть-Лабинского городского поселения с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка <№...> от 28.03.2018г. и заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером <№...> сроком на 49 лет, как с арендатором, имеющим в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на указанном земельном участке.

В ответе на обращение Позднякова Е.В. о заключении нового договора администрацией Усть-Лабинского городского поселения указано, что согласно выписок из ЕГРН на земельном участке расположены: объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: нежилое (склад, степень готовности 3%) площадью 132,2 кв.м., кадастровый <№...> и нежилое здание (пост охраны автомобильной стоянки) площадью 23,4 кв.м., кадастровый <№...>.

Согласно Правил землепользования и застройки территории Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, утвержденных решением Совета Усть-Лабинского городского поселения от 25.11.2008г. №2 протокол № 35 (в редакции от 15.10.2019г. № 4 протокол № 3), земельный участок расположен в границах территориальной зоны П-4 «Зона предприятий, производств и объектов IV класса опасности СЗЗ-100 м.». В данной территориальной зоне, для вида разрешенного использования (6.6) – строительная промышленность, установлены основные виды объектов капитального строительства, одним из которых является: «объект складского назначения различного профиля». Таким образом, объект капитального строительства – нежилое здание (пост охраны автомобильной стоянки) с кадастровым номером 23:35:0508013:111 площадью 23,4 кв.м., следует понимать как объект вспомогательного использования, предназначенного для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющего возможности самостоятельного использования данного вида разрешенного использования обозначенного земельного участка. Ввиду указанного обстоятельства, с учетом наличия объекта незавершенного строительства, срок аренды земельного участка не может превышать три года.

К указанному письму был приложен проект договора аренды.

Ознакомившись с проектом договора и не согласившись с некоторыми положениями в направленном истцу договоре, Поздняков Е.В. направил в адрес ответчика подписанный договор аренды от 15.07.2020г. и протокол разногласий от 15.07.2020г., в соответствии с которым было предложено изложить обозначенные пункты в редакции арендатора.

В ответ на протокол разногласий получено письмо исх. № <№...> 19.08.2020г. и протокол разногласий от 19.08.2020г., в котором ответчик лишь частично принял предложения истца по условиям договора аренды.

Так, в редакции протокола, предложенной истцом, были приняты пп. 1.2 и 3.1.4, остальные пункты договора ответчиком в редакции протокола разногласий от 15.07.2020г. не согласованы, что и явилось основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Основанием для отказа в принятии пунктов договора в редакции протокола разногласий Позднякова Е.В. указано, что объект капитального строительства - нежилое здание, площадью 23,4 кв.м, кадастровый <№...>, следует понимать как объект вспомогательного использования, который предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта. С учетом отсутствия на земельном участке объекта, отвечающего ПЗЗ, оснований для предоставления земельного участка сроком на 49 лет не имеется.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии права собственника нежилого здания (поста охраны) на заключение договора аренды земельного участка на 49 лет ввиду того, что указанный объект завершенного строительства не является вспомогательным, поскольку истцом ранее было получено разрешение на строительство указанного объекта, тогда как в силу положений п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство строений и сооружений вспомогательного значения не требуется. Также судом установлено, что поскольку иные условия разногласий напрямую зависят от установленного срока действия договора аренды земельного участка, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Вместе с тем, с указанными выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

На территории Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района действуют Правила землепользования и застройки, утвержденные решением Совета Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района от 25.11.2008г.

Правила землепользования и застройки Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района Краснодарского края (далее - Правила) являются нормативным правовым актом муниципального образования Усть- Лабинского городского поселения, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации, местного самоуправления в Российской Федерации», нормативными правовыми актами Российской Федерации, Градостроительным кодексом Краснодарского края, нормативно правовыми актами Краснодарского края, уставом муниципального образования Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, генеральным планом муниципального образования Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, а также с учетом положений правовых актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района.

Согласно действующим правилам, а также Градостроительному плану территории Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района, вышеуказанный земельный участок находится в территориальной зоне П-4. Зона предприятий, производств и объектов IV класса опасности С33-100м. Данная зона выделена для обеспечения правовых условий формирования предприятий, производств и объектов IV класса опасности, с низкими уровнями шума и загрязнения. Допускается широкий спектр коммерческих услуг, сопровождающих производственную деятельность.

Основными видами разрешенного использования земельных участков, является: легкая промышленность, пищевая промышленность, строительная промышленность склады, складские площадки, целлюлозно-бумажная промышленность, улично-дорожная сеть, благоустройство территории.

Судебная коллегия обращает внимание, что основным строением на территории данного земельного участка является объект незавершенного строительства (склад) кадастровый <№...> (степень готовности 3%) площадью 132,2 кв.м, регистрационная запись <№...>.

В соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования», не устанавливает критерии отнесения тех или иных строений и сооружений к числу вспомогательных, а также не относит к числу объектов вспомогательного использования здания, ограничиваясь только строениями и сооружениями.

Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2009г. № 384- ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее - Закон N 384-ФЗ) установлено, что под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно- технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;

под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Согласно ч. 10 ст. 4 Закона № 384-ФЗ к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся: здания и сооружения временного (сезонного) назначения; здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения; здания и сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Следовательно, в отличие от положений ГрК РФ Закон № 384-ФЗ позволяет относить к числу объектов вспомогательного использования здания и сооружения, но при этом не упоминает строения, конкретизируя цель создания зданий и сооружений вспомогательного использования в виде необходимости их наличия для создания основных зданий и сооружений.

Аналогичный подход к определению статуса объектов вспомогательного использования сложился в судебной практике.

Так, из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012г. № <№...>, определений Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2015г. <№...>-ЭС15-1282, от 10.12.2018г. <№...> следует, что объекты вспомогательного использования предназначены для обслуживания основного объекта и критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения.

Судебной коллегией установлено, что объект капитального строительства - нежилое здание, площадью 23,4 кв.м, кадастровый <№...>, является объектом вспомогательного использования, который предназначен для обслуживания и эксплуатации основного объекта, следовательно, ввиду отсутствия на земельном участке завершенного строительством объекта, отвечающего ПЗЗ, оснований для предоставления Позднякову Е.В. земельного участка сроком на 49 лет не имеется.

Положениями ч. 17 ст. 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется, в том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При анализе данной нормы не усматривается прямой запрет на выдачу разрешения на строительство вспомогательного сооружений, если с таким запросом обратилось физическое или юридическое лицо.

Таким образом, довод Позднакова Е.В. о том, что нежилое здание (пост охраны) не является объектом вспомогательного использования, судебная коллегия находит несостоятельным.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные и устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне, в этой связи допустимость возведения основных объектов должна обеспечиваться правилами землепользования и застройки.

Кроме того, согласно действующим Правилам землепользования и застройки Усть-Лабинского Городского поселения Усть-Лабинского района пост охраны находится во вспомогательных видах разрешенного использования земельных участков, а именно выступает в качестве объекта, обеспечивающего общественную безопасность и безопасность объектов основных и условно разрешенных видов использования. В целом, вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что объект капитального строительства - нежилое здание (пост охраны автомобильной стоянки), площадью 23.4 кв.м, кадастровый <№...>, следует понимать, как объект вспомогательного использования предназначенный для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющий возможности самостоятельного использования для данного вида разрешенного использования обозначенного земельного участка.

В соответствии с положениями ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных па таких земельных участках.

Положениями п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 и п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства на срок до 3 лет.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции являются неправильными, поскольку районным судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела и неверно применены нормы материального права.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного, разрешая заявленные требования, судебная коллегия, оценив представленные по делу доказательства, а также принимая во внимание, что иные условия разногласий напрямую зависят от установленного срока действия договора аренды земельного участка, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции и об отказе в удовлетворении исковых требований Позднякова Е.В. к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.

На основании изложенного и руководствуясь статьями HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=E5307B052E2E3198950D70B97A2EF3D120490BC2599B555B690F202FCB6B9189464067AB7CCA66CCCF76CCBDB60CE219CB1010C844r1k2J" 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Усть-Лабинского районного суда Краснодарского края от 28 апреля 2021 года - отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Позднякова Е. В. к администрации Усть-Лабинского городского поселения Усть-Лабинского района об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности – отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий: Л.В. Сибятуллова

Судьи: А.О. Таран

С.Г. Волошина