Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «ФИО2 /__/», Берсанову Харону Юсуповичу о признании права собственности на квартиру, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения жилищно-строительного кооператива «ФИО2 /__/», признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционным жалобам представителя ответчика жилищно-строительного кооператива «ФИО2 /__/» ФИО3 и ответчика Берсанова Харона Юсуповича на решение Ленинского районного суда г.Томска от 03.07.2018.

Заслушав доклад судьи Небера Ю.А., объяснения представителей ЖСК «ФИО2, /__/» ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, объяснения ФИО7, его представителя ФИО8, поддержавших доводы жалоб, истца ФИО1, ее представителя ФИО9, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «ФИО2 5», Берсанову Харону Юсуповичу, в котором, уточнив заявленные требования, просила о признании права собственности на квартиру № /__/ по адресу: /__/; признании незаконным пункта 14 протокола № 13 от 31.03.2015 общего собрания ЖСК «ФИО2, /__/»; признании недействительной регистрации права собственности жилищно-строительного кооператива (далее-ЖСК) на указанную квартиру; признании недействительной сделкой договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного между ответчиками; взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры в собственность; излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда.

Требования мотивированы тем, что ФИО1, в соответствии с зарегистрированным в установленном законом порядке договором цессии от 20.09.2011, заключенным с ОАО СПМК «Томская», приобрела права требования от ООО ПК «Риф» исполнения обязательства по организации строительства и передачи в собственность после окончания строительства доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м., расположенной на 5 этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.

Учитывая, что в настоящее указанный многоквартирный дом достроен ЖСК «ФИО2, /__/», которое приняло на себя права и обязанности застройщика ПК «Риф», в том числе и обязанность по передаче в собственность ФИО1 указанной выше квартиры, указанный ответчик помимо передачи квартиры в собственность истца, обязан также компенсировать истцу разницу стоимости этой квартиры (с учетом фактического уменьшения площади построенного объекта недвижимости), возместить истцу неустойку, выплатить штраф, а также компенсировать моральный вред исходя из требований законодательства о защите прав потребителей.

Данную обязанность ответчик не исполнил, несмотря на обращения к нему с указанным требование ФИО1, незаконно приняв решение об оформлении этой квартиры в свою собственность, затем также незаконно продав ее ответчику ФИО7

Истец ФИО1, ее представитель ФИО9 в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования.

Представители ответчика ЖСК «ФИО2, /__/» ФИО4, ФИО5, ФИО3, ФИО6 полагали иск не подлежащим удовлетворению.

Ответчик ФИО7, его представитель ФИО10 полагали иск не подлежащим удовлетворению.

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 03.07.2018 исковые требования ФИО1 к жилищно - строительному кооперативу «ФИО2 /__/», Берсанову Харону Юсуповичу о признании права собственности на квартиру, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения ЖСК «ФИО2 /__/», признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворены частично.

Судом постановлено: признать незаконным пункт 14 протокола № 13 общего очередного собрания членов ЖСК «ФИО2 /__/» в многоквартирном доме по адресу: /__/ от 31 марта 2015 года в части оформлении квартиры № /__/, расположенной по адресу: /__/, в собственность ЖСК «ФИО2 /__/».

Решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ЖСК «ФИО2 /__/» на квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.

Признать сделку купли - продажи квартиры № /__/, расположенной по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, заключенную между ЖСК «ФИО2 /__/» в лице председателя ФИО4 и Берсановым Хароном Юсуповичем недействительной.

Решение является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности Берсанова Харона Юсуповича на квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.

Обязать Жилищно - строительный кооператив «ФИО2 /__/» передать ФИО1 по акту приема - передачи квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 к Жилищно - строительному кооперативу «ФИО2 /__/», Берсанову Харону Юсуповичу отказать.

Взыскать с Жилищно - строительного кооператива «ФИО2 /__/» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 900,00 рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ЖСК «ФИО2 /__/» ФИО3 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Считает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости №13 от 28.03.2008, заключенный между ОАО «СПМК «Томская» и истцом, прекращен 30.06.2009 в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отмечает, что договор уступки прав требований между ОАО «Специализированная передвижная механизированная колонна «Томская» и ФИО1 заключен 27.02.2012 - с момента его государственной регистрации.

Обращает внимание на то, что в материалы дела не представлено доказательств полной оплаты ФИО1 стоимости передаваемого ей по договору цессии права.

Полагает несоответствующим материалам дела вывод суда о том, что соглашением от 15.11.2011, ООО «ПК «РИФ» передало ЖСК «ФИО2 /__/» все права и обязанности застройщика по строительству 10-ти этажного многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, поскольку ЖСК не является правопреемником застройщика.

Истец не является членом ЖСК «ФИО2, /__/», на неоднократные предложения вступить в члены кооператива ответила отказом, следовательно, она не обладает правом оспаривания законности принятых кооперативом решений.

В апелляционной жалобе ФИО7 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Указывает, что в материалах дела содержатся документы, подтверждающие то, что ФИО7 является добросовестным приобретателем квартиры №/__/ по адресу: /__/.

Полагает, что суд ошибочно посчитал несостоятельным довод ЖСК «ФИО2 /__/» о том, что у них не было оснований передавать спорную квартиру ФИО1, поскольку последняя не являлась членом ЖСК.

Отмечает, что судом при принятии решения не разрешен вопрос о том, в каком состоянии ЖСК обязано передать квартиру истцу.

В указанном жилом помещении проживает и состоит на регистрационном учете ФИО7, который за счет собственных денежных средств произвел улучшение данного жилого помещения в виде ремонта на сумму 2733000 руб.

Правовым основанием для регистрации права собственности на построенный с участием ЖСК объект недвижимости является документ об уплате членом кооператива всех взносов.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца ФИО1 ФИО9 просит решение суда по делу оставить без изменения.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости после получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст. 1).

В соответствии с п.2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 01.04.2005.

Согласно п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п.3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании, /__/ между ООО «Промышленная компания «РИФ» (застройщик) и ООО «Специализированная передвижная механизированная колонна «Томская» (дольщик) был заключен договор № /__/ на участие в долевом строительстве 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, предметом которого является строительство 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/ (далее - объект), с подготовкой документов для оформления права собственности дольщика на объект долевого строительства после завершения строительства (п. 1.1. договора).

По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта, дольщику передаются объекты долевого строительства в виде квартир, в том числе квартира № /__/, общей площадью /__/ кв.м, состоящая из 2-х комнат, расположенная на 5-ом этаже объекта (п. 1.2. договора).

Согласно п. 3.1, п. 3.2 договора, застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства в течение двух месяцев после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик обязался закончить строительство в срок до 01 апреля 2009 года. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Томской области 08 августа 2007 года за № 70-70-01/104/2007-708.

Согласно справке генерального директора ООО «ПК «РИФ» от 19.09.2011 г., ОАО «СПМК «Томская» полностью оплатило стоимость доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м, расположенной на 5-ом этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.

Из дела также следует, что ФИО1, в соответствии с зарегистрированным в УФРС по Томской области договором цессии от 20.09.2011, заключенным с ОАО СПМК «Томская», приобрела право требования от ООО ПК «Риф» (застройщика) исполнения обязательства по организации строительства и передачи в собственность после окончания строительства доли в виде двухкомнатной квартиры (строительный номер /__/), общей площадью /__/ кв.м., расположенной на 5 этаже 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/. При этом стоимость права требования по данному договору составляет 2 792 700 руб. (т.1 л.д. 14).

Последующие договоры от 28.03.2008, заключенные между ОАО «СПМК «Томская» и ООО «Азбука окон», о предварительной купле-продаже указанной квартиры, а также договор от 11.01.2009 о перемене лиц в обязательстве, заключенный между ОАО «Специализированная передвижная механизированная колонна «Томская», ООО «Азбука окон» и ФИО1, в соответствии с которым ФИО1 получила право на заключение основного договора с ОАО «СПМК «Томская» на приобретение в собственность квартиры, возникшее из предварительного договора купли-продажи недвижимости № 13 от 28.03.2008, в установленном законом порядке недействительными не признаны.

Факт внесения ФИО1 денежных средств по указанному выше договору в размере 2 600 000,00 рублей, подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 262 от 11 ноября 2008 года на сумму 224 000,00 рублей и распиской директора ООО «Азбука окон» от 11.11.2008, подтверждающей получение указанной суммы в счет оплаты за вышеуказанную квартиру, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру № 278 от 12 декабря 2008 года на сумму 28 000,00 рублей; квитанцией к приходному кассовому ордеру № 2 от 14 января 2009 года на сумму 100 000,00 рублей.

Кроме того, ФИО1 посредством банковского перевода на счет ООО «Азбука окон» была перечислена денежная сумма в размере 2 248 000,00 рублей, что подтверждается банковским ордером и квитанцией от 14.01.2009.

Анализируя представленные документы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО1 приобрела право требования от застройщика ООО «Промышленная компания «РИФ» передачи ей квартиры в строящемся доме в счет оплаты своей доли участия в строительстве объекта- 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Вместе с тем в соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В п. 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

На основании соглашения от 15 ноября 2011 года, заключенного в связи с необходимостью завершения строительства дома, ООО «Промышленная компания «РИФ» передало ЖСК «ФИО2 /__/» все имеющиеся у него права и обязанности заказчика-застройщика по строительству 10-ти этажного многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/ (строительный адрес: /__/), в том числе, все свои обязательства перед участниками долевого строительства (дольщиками), заключившими с застройщиком договоры долевого участия в строительстве вышеуказанного жилого дома, по предоставлению им после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию квартир, в соответствии с внесенной за них оплатой (долевыми взносами).

Указанное соглашение подписано генеральным директором ООО «ПК «РИФ» ФИО11, председателем ЖСК «ФИО2 /__/» ФИО12, начальником Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области ФИО13 и первым заместителем Мэра г. Томска ФИО14

15 ноября 2011 года ООО «Промышленная компания «РИФ» и ЖСК «ФИО2 /__/», подписали акт приема-передачи, в соответствии с которым, ООО «Промышленная компания «РИФ» передало, а ЖСК «ФИО2 /__/» приняло в собственность объект незавершенного строительства (степень готовности 73%), общей площадью 9 053,8 кв.м, по адресу: /__/, с количеством жилых этажей - 9, количеством квартир - 104, в том числе: однокомнатных - 27, двухкомнатных - 68 и трехкомнатных – 9.

Строительство указанного многоквартирного дома завершено ЖСК «ФИО2,/__/» с использованием средств членов ЖСК «ФИО2, /__/», которому выдано разрешение на ввод данного объекта в эксплуатацию от 30.12.2011.

Истец ФИО1 не является членом кооператива ЖСК «ФИО2, /__/». Более того, как установлено в судебном заседании, ФИО1 отказалась вступать в члены указанного кооператива, а также оплачивать взносы, необходимые для завершения строительства указанного выше дома, размер которых установлен решением общего собрания членов ЖСК «ФИО2, /__/» от 31.08.2011 (1000 руб. с квадратного метра).

Соответственно, у ФИО1 не возникло право собственности на требуемую квартиру, поскольку в завершении строительства многоквартирного дома участия она не принимала, несмотря на неоднократные предложения от ЖСК «ФИО2, /__/» о вступлении в члены кооператива и вложении наравне с иными участниками кооператива собственных средств на завершение строительства данного дома.

В свете изложенного, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска ФИО1 о признании права собственности на квартиру /__/.

Предусмотренная законом возможность признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства не свидетельствует о наличии в связи с этим права собственности на индивидуально-определенное имущество в виде спорной квартиры, расположенной в многоквартирном доме, строительство которого завершено ЖСК «ФИО2, /__/», с которым у истца ФИО1 отсутствуют правоотношения, и с привлечением в установленном порядке дополнительных денежных средств участников долевого строительства (членов кооператива), к которым истец не относится.

То обстоятельство, что доля в праве истца на объект незавершенного строительства обусловлена возведением здания с конкретными жилыми помещениями, на одно из которых претендует истец по окончании его строительства, указанные выводы не опровергает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из материалов дела, принятое ЖСК «ФИО2, /__/» решение об оформлении спорной квартиры в собственность кооператива соответствует закону, поскольку в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, кооператив, осуществивший завершение строительства многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, за счет дополнительных денежных средств граждан-членов кооператива, имел право оформить данное жилое помещение в собственность на основании решения общего собрания от 31.03.2015, с учетом отказа истца ФИО1 от участия в несении расходов по завершению строительства и вступления в члены кооператива.

Соответственно, ЖСК «Д.Ключевска, 5», являясь собственником указанного жилого помещения, было вправе заключить 12.01.2017 договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО7, передать ему по акту приема-передачи данное жилое помещение.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания данной сделки недействительной.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции об удовлетворении иска ФИО1 подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований ФИО1 к жилищно-строительному кооперативу «ФИО2 /__/», Берсанову Харону Юсуповичу, передаче квартиры истцу, признании незаконным решения жилищно-строительного кооператива «ФИО2 /__/», признании сделок недействительными, взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Принимая по данному делу новое решение об отказе в удовлетворении иска ФИО1 в указанной части, судебная коллегия, тем не менее, учитывает и то, что денежные средства ФИО1 привлечены ООО ПК «РИФ» для строительства многоквартирного 9-ти этажного жилого дома с объектами соцкультбыта по адресу: /__/, следовательно, ФИО1 имеет право на соответствующую денежную компенсацию стоимости ее доли участия в строительстве данного объекта.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Томска от 03.07.2018 отменить в части удовлетворения иска ФИО1 к ЖСК «ФИО2, /__/», Берсанову Харону Юсуповичу о признании незаконным пункта 14 протокола № 13 общего очередного собрания членов ЖСК «ФИО2 /__/» в многоквартирном доме по адресу: /__/ от 31 марта 2015 года в части оформления квартиры № /__/, расположенной по адресу: /__/, в собственность ЖСК «ФИО2 /__/»;

о признании недействительной сделкой договора купли - продажи квартиры № /__/, расположенной по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, заключенного между ЖСК «ФИО2 /__/» в лице председателя ФИО4 и Берсановым Хароном Юсуповичем;

о возложении на ЖСК «ФИО2 /__/» обязанности передать ФИО1 по акту приема - передачи квартиру № /__/, расположенную по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска в указанной части отказать.

Решение суда в остальной части оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: