Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидоровой К.П. к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области об установлении факта правопреемства прав и обязанностей по договору аренды и понуждении к перезаключению договора аренды земельного участка по апелляционной жалобе Сидоровой К.П. на решение Марксовского городского суда Саратовской области от 05 февраля 2020 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Сидорова К.П. обратилась в суд с иском к администрации Марксовского муниципального района Саратовской области (далее по тексту - администрация Марксовского района, Администрация), указав, что 09 апреля 1998 года между администрацией Марксовского района и её супругом Сидоровым А.И. был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Соглашением от 29 апреля 2004 года № срок договора аренды продлен на 49 лет, до 09 апреля 2053 года.

Сидоров А.И. умер <дата> и истец, как наследник первой очереди приняв наследство, о чем нотариусом выдано соответствующее свидетельство, полагая, что к ней перешло и право аренды земельным участком обратилась к ответчику с заявлением о выкупе в собственность спорного земельного участка.

Однако постановлением № от 28 ноября 2019 года в выкупе земельного участка в собственность истца было отказано, в виду того, что договор аренды не прошел государственную регистрацию.

В связи с указанным истец просила установить, что является правопреемником прав и обязанностей арендатора Сидорова А.И. по договору аренды, заключенному с администрацией Марксовского района с 09 апреля 1998 года сроком на 5 лет, а также соглашению от 29 апреля 2004 года № «О продлении договора аренды земли от 09 апреля 1998 года», в порядке универсального правопреемства, обязать ответчика перезаключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 256 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>, на оставшийся срок аренды – до 09 апреля 2053 года.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Сидорова К.П. просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.

Автор жалобы, повторяя доводы искового заявления, указывает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для неисполнения достигнутых при заключении договора аренды между супругом истца и Администрацией соглашений по всем существенным условиям договора. При этом предусмотренные договором аренды обязательства сторонами договора исполнялись, в частности, арендные платежи оплачены по 31 декабря 2019 года. Кроме того, договором аренды предусмотрено правопреемство наследника в случае смерти арендатора.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах с учетом положений ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

Как установлено судом и следует из материалов дела на основании постановления главы администрации Марксовского района Саратовской области от 09 апреля 1998 года № Сидорову А.И. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 256 кв.м для индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>, сроком на 5 лет (л.д.11-14).

Соглашением № от 29 сентября 2004 года продлен срок договора аренды вышеуказанного земельного участка на 49 лет до 09 апреля 2053 года (л.д.15).

<дата> Сидоров А.И. умер (л.д. 10).

Согласно п. 4.2 договора аренды от 09 апреля 1998 года в случае смерти арендатора его правопреемник (наследник) в течении 30 календарных дней после смерти направляет арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на указанный выше земельный участок (л.д. 12 оборот).

На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от 30 октября 2019 года и свидетельства о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов № от 30 октября 2019 года, истец является собственником жилого дома площадью 55,5 кв.м и земельного участка с кадастровым номером № площадью 624 кв.м на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: <адрес>. Государственная регистрация права собственности Сидоровой К.П. на указанные объекты недвижимости произведена 01 ноября 2019 года (л.д.19-26).

Согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 13 ноября 2019 года земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет 09 апреля 1998 года, границы земельного участка не установлены, данных о зарегистрированных правах, в том числе о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды, не имеется (л.д. 48).

12 ноября 2019 года истец Сидорова К.П. обратилась в администрацию Марксовского района с заявлением о предоставлении ей в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 256 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, без проведения торгов на основании договора аренды (л.д.44,45).

Постановлением администрации Марксовского района от 28 ноября 2019 года №, Сидоровой К.П. отказано в предоставлении права собственности (за плату) на земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, ввиду того, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие заявителю) (л.д. 47).

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (абзац второй п. 2 ст. 218 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 1114 ГК РФ временем открытия наследства является момент смерти гражданина.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу положений ст. 128 ГК РФ аренда по своей юридической природе является одной из разновидностей имущественного права.

Согласно п. 1 ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил названного Кодекса не следует иное.

Пунктом п. 1 ст. 418 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Изложенные нормы закона не содержат ограничений во вступлении наследников в права аренды земельным участком, который находился в аренде у наследодателя. Не содержит таких ограничений и Земельный кодекс РФ.

При этом, правило о переходе к наследнику прав и обязанностей арендатора недвижимого имущества диспозитивное. Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается смертью гражданина - это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК РФ. Напротив, в п. 2 ст. 617 ГК РФ установлено, что стороны при заключении договора аренды могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина - арендатора.

Таким образом, если наследодателю (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве аренды и договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, это право переходит к наследнику с момента открытия наследства в порядке универсального правопреемства в соответствии с приведенными выше нормами права, и не требует специального подтверждения в судебном порядке в случае установленных обстоятельств принадлежности наследодателю (правопредшественнику) конкретного недвижимого имущества на праве аренды.

Следовательно, в данном случае не требуется специального подтверждения в судебном порядке наличия у Сидоровой К.П. диспозитивного права универсального правопреемства прав и обязанностей по договору аренды после умершего супруга в случае установленных обстоятельств возникновения у Сидорова А.И. при жизни права аренды земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по договору аренды от 09 апреля 1998 года с соглашением к нему от 29 апреля 2004 года №.

Между тем, достоверных доказательств обращения Сидоровой К.П. к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении права аренды спорного земельного участка после умершего наследодателя Сидорова А.И., как и доказательств отказа в выдаче такого свидетельства, Сидоровой К.П. в материалы дела не было представлено. Кроме того, не было заявлено Сидоровой К.П. в рамках рассмотрения настоящего дела и требований о включении в состав наследства умершего супруга имущественного права аренды земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером № либо о признании за истцом права аренды в отношении данного объекта недвижимости в порядке наследования, в случае если в выдаче свидетельства о праве на наследство в отношении права аренды названного участка нотариусом было отказано.

Не представлено в материалы дела и достоверных доказательств обращения истца в Администрацию, в частности в соответствии с положениями п. 4.2 договора аренды от 09 апреля 1998 года, с заявлением о вступлении в права арендатора по названному договору аренды и оформлению в связи с этим новых документов, как не представлено и доказательств отказа Администрации в переоформлении договора аренды от 09 апреля 1998 года на Сидорову К.П. С достоверностью не подтверждает данных обстоятельств и постановление администрации Марксовского района от 28 ноября 2019 года №, поскольку из содержания названного постановления следует об отказе Сидоровой К.П. в предоставлении права собственности (за плату), (а не права аренды в порядке универсального правопреемства в порядке наследования) в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Более того, вопреки доводам истца, в качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в названном постановлении указано не об отсутствии у Сидоровой К.П. права аренды в порядке наследования в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а обращение с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, в частности в связи с отсутствием на земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю (л.д. 47).

Кроме того, в силу приведенных выше норм права в случае установленных обстоятельств принадлежности наследодателю (правопредшественнику) конкретного недвижимого имущества на праве аренды, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.

Таким образом, в случае установленных обстоятельств принадлежности Сидорову А.И. при жизни права аренды земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №, по договору аренды от 09 апреля 1998 года, как то, свидетельство о праве на наследство, вступивший в законную силу судебный акт относительно наличия у Сидоровой К.П. права аренды в порядке наследования на указанный земельный участок, совершение действий по внесению соответствующих изменений относительно арендатора земельного участка в договор аренды от 09 апреля 1998 года не является обязательным и не требует обязательного перезаключения договора аренды спорного земельного участка на оставшийся срок.

При этом, из содержания предъявленных в рамках настоящего дела исковых требований усматривается об обращении Сидоровой К.П. в суд в связи с её несогласием с постановлением администрации Марксовского района от 28 ноября 2019 года № об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, между тем предусмотренных законом требований об оспаривании названного постановления Администрации истцом также в рамках рассмотрения настоящего дела заявлено не было.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ст. ст. 3, 4 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав, установленный ст. 12 ГК РФ не является исчерпывающим, однако, заявителем должен быть выбран такой способ защиты нарушенных или оспоренных прав, который приведет к реальному восстановлению нарушенных или оспоренных прав заявителя.

Между тем, в силу вышеизложенных обстоятельств, судебная коллегия считает, что Сидоровой А.И. избран ненадлежащий способ защиты права аренды в прядке наследования либо права собственности по предусмотренным законом основаниям, в случае их нарушения со стороны ответчика в отношении земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по заявленным Сидоровой К.П. основаниям.

Вместе с тем, в силу вышеуказанного, судебная коллегия считает преждевременным и ошибочным, приведенный в мотивировочной части решения вывод суда о том, что права и обязанности арендатора по незаключенному договору аренды к истцу не перешли.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 08 марта 2015 года № 42-ФЗ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 05 июля 2001 года № 154-О, право лица на аренду возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Следовательно, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, в данном случае договора аренды от 09 апреля 1998 года в отношении земельного участка общей площадью 256 кв.м с кадастровым номером №, с безусловностью не свидетельствует о незаключенности данного договора.

Между тем, в силу вышеизложенного и принимая во внимание, что ошибочные выводы суда о незаключенности договора аренды не влияют на итоговое решение об отказе в удовлетворении исковых требований по приведенным Сидоровой К.П. основаниям, судебная коллегия полагает возможным, не изменяя решение суда, исключить из мотивировочной части указанные выводы суда.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Марксовского городского суда Саратовской области от 05 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи