Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и непубличному акционерному обществу «Первое коллекторское бюро» о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением

по апелляционной жалобе представителя непубличного акционерного общества «Первое коллекторское бюро» ФИО4 на решение Нижнеудинского городского суда Иркутской области от 13 ноября 2017 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителя непубличного акционерного общества «Первое коллекторское бюро» ФИО5, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

установила:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 и НАО «Первое коллекторское бюро» о признании недействительным договора аренды нежилых помещений, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании нежилыми помещениями. В обоснование иска указали, что являются собственниками 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности на нежилое здание гостиницы общей площадью 2 800,9 кв.м., расположенной <адрес изъят> без выдела помещений в натуре. Сособственником нежилого здания является ФИО3, который 1 апреля 2014 года без согласования с сособственником ФИО1 заключил договор аренды офиса № 213 «а», расположенного в здании гостиницы, с НАО «Первое коллекторское бюро» на срок до 31 марта 2015 года, продлённый до 1 марта 2018 года.

С 1 февраля 2017 года сособственником 1/3 доли в праве собственности на нежилое здание стал ФИО2, интересы которого при продлении срока действия договора аренды также не учтены.

Решением Нижнеудинского городского суда Иркутской области от 13 ноября 2017 года исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным решением суда, НАО «Первое коллекторское бюро» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать; приобщить к материалам дела согласие ФИО1 на сдачу в аренду помещения.

В обоснование доводов жалобы ответчик поясняет, что при рассмотрении спора судом допущены существенные нарушения процессуальных и материальных норм. НАО «Первое коллекторское бюро» извещалось судом по адресу, который ответчику не принадлежит. Суд, не окончив слушание дела 24 октября 2017 года, рассматривал иные дела. Также сообщает о наличии письменного согласия ФИО1 на сдачу в аренду спорного нежилого помещения. При этом ответчик был лишен возможности представить его в судебное заседание по причине ненадлежащего извещения судом. Поясняет, что аналогичного согласия от ФИО2 не требовалось, поскольку право собственности на долю в нежилом помещении у него возникло уже после заключения оспариваемой сделки. Считает, что действия истцов в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ должны быть квалифицированы как злоупотребление правом и направлены на создание ИП ФИО3 препятствий для осуществления предпринимательской деятельности.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов ФИО6 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб,

Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, ФИО2, ФИО3 являются участниками права общей долевой собственности в равных долях по 1/3 доли каждый в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества – земельный участок, на котором расположено нежилое здание гостиницы <адрес изъят> общей площадью 2 800,9кв.м., и на вышеуказанное нежилое здание гостиницы.

Согласно выписки из ЕГРПН о праве собственности на земельный участок и нежилое здание гостиницы, право общей долевой собственности ФИО1 и ИП ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости соответственно в размере 1/3 и 2/3 доли возникло на основании договора купли-продажи от 10.12.2010г. и зарегистрировано 27.12.2010г., право общей долевой собственности ФИО2 в размере 1/3 доли – на основании договора купли-продажи от 01.02.2017г. между ним и ИП ФИО3 и зарегистрировано 03.02.2017г.

Как следует из п.1.1 представленной истцами копии договора аренды указанного объекта недвижимости от 01.04.2014г., ИП ФИО3 передал ОАО «Первое коллекторское бюро» в аренду офис №213 «а», расположенный в нежилом четырёхэтажном здании на <адрес изъят> на срок с 01.04.2014г. до 31.03.2015г.

Согласно п.3.3 договора по истечении срока действия договора арендатор при прочих равных условиях имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, если он надлежащим образом выполнил принятые на себя по договору обязательства и при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за месяц до истечения срока его действия.

Оспариваемый договор аренды был заключён между ИП ФИО3 и ОАО «Первое коллекторское бюро» 25.12.2016г., когда ИП ФИО3 являлся собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанное недвижимое имущество, а ФИО1 – 1/3 доли.

Истцами представлена копия договора аренды. Однако ответчиками факт заключения договора и его условия не оспорены, что свидетельствует о признании факта.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положениями пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По смыслу названных норм закона, для осуществления правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников.

Учитывая, что сдача собственником помещения находящегося в общей долевой собственности внаем, является реализацией права распоряжения принадлежащим ему помещением, необходимо согласие всех сособственников этого помещения.

В силу абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив в ходе рассмотрения дела, что истец ФИО1 свое согласие на заключение сособственником – ответчиком ФИО3 договора аренды в отношении нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности не давала, суд обоснованно указал, что договор аренды заключен в нарушение требований закона, признал его недействительным и верно обязал ФИО3 не чинить истцам препятствий в пользовании нежилым помещением, поскольку сдача помещения в аренду, без согласия сособственника нарушает права и законные интересы последнего по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.

Такой вывод суда первой инстанции судебной коллегией признается верным, поскольку оспариваемый договор аренды от 01.04.2014 № 213а, объектом которого выступает недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности заключен ответчиками в отсутствие на то согласия со стороны другого сособственника, который впоследствии данную сделку не одобрил, что указывает на нарушение сторонами договора при его заключении требований статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации и прав истца, а потому свидетельствует о ничтожности данной сделки и ее недействительности с момента совершения.

В материалах дела юридически закрепленное в установленной форме согласие ФИО1 на заключение сделки, в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиками не представлено. Обязанность доказывать обратное в данном случае на истца не возложена.

При отсутствии согласия сделка по распоряжению общим имуществом является противоречащей требованиям действующего законодательства, а именно пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, эта сделка правомерно признана судом недействительной по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о наличии письменного согласия ФИО1 со ссылкой представленное заявление (л. д. 68) являются несостоятельными.

Так представленный документ от 03.04.2014 не является согласием ФИО1 на передачу в аренду именно НАО «Первое коллекторское бюро» помещения гостиницы офиса № 213 а, не содержит условий аренды и соответственно согласия ФИО1 с этими условиями, не имеет адресата.

Довод апелляционной жалобы о неизвещении НАО «Первое коллекторское бюро» о времени и месте судебного разбирательства опровергается материалами дела.

Так, из содержания оспариваемого договора аренды следует, что почтовым адресом НАО «Первое коллекторское бюро» является г. Хабаровск, <адрес изъят>, куда и направлено судебное извещение.

НАО «Первое коллекторское бюро» является правопреемником ОАО «Первое коллекторское бюро».

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

определила:

решение Нижнеудинского городского суда иркутской области от 13 ноября 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий О.Н. Иванова

Судьи Т.Д. Алсыкова

Л.С. Гуревская