Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО «Банковский долговой центр» Гариной Е.Ю. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 03 июня 2011 года , которым постановлено:

«Признать за ООО «Автоцентр Арлан Моторс» право собственности на долю в размере <.......> в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение нежилое, 11-этажное (подземных этажей – 1), общая площадь застройки – <.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <....>»,

а также по апелляционной жалобе представителя ООО «Банковский долговой центр» Гариной Е.Ю. на дополнительное решение Ленинского районного суда города Тюмени от 11 января 2012 года , которым постановлено:

«Принять дополнительное решение суда.

Признать за ООО «Автоцентр Арлан Моторс» право собственности на долю в размере <.......> и в инженерных сетях являющихся предметом договора инвестирования от 27 марта 2008 года в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение нежилое, 11-этажное (подземных этажей – 1), общая площадь застройки - <.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <....>

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., представителя третьего лица ООО «Банковский долговой центр» Закирова Т.Д., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ООО «Автоцентр Арлан Моторс» Медведева А.И., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Автоцентр Арлан Моторс» обратилось в суд с иском к Аллахвердовой М.Ф. о признании права собственности на долю в размере 70,93% в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей -1), общая площадь застройки - <.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <....>, и инженерных сетей.

В обоснование своих требований истец указал, что 27.03.2008 года между истцом, ответчиком и ООО «Арлан-Тюмень» заключен договор инвестирования, по условиям которого стороны осуществляли проект по созданию строительством - реконструкцией, модернизацией и дальнейшего коммерческого использования объектов инвестиционной деятельности, находящихся на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения с прилегающей территорией, площадью <.......> кв.м., по адресу: <....> свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 11.02.2008 года, кадастровый номер 72:23:02 31 001: 0018: 1) незавершенное строительством нежилое <.......> <.......> кв.м., степень готовности 89 %, адрес объекта: <....> кадастровый номер 72-72-01/039/2008-225;

2) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью <.......> п.м., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/039/2008-230;

3) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью 12,0 п.м., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008 года, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/039/2008-227;

4) незавершенная строительством тепловая сеть, протяженностью <.......> п.м., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) номер 72-72 01/039/2008-228;

5) незавершенный строительством водопровод, протяженностью 18,9 п.м., адрес объекта: <....> свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) помер 72-72-01/039/2008- 231;

6) незавершенная строительством канализационная сеть, протяженностью 55,1 п.м., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) номер 72-72- 01/039/2008-232;

7) незавершенные строительством кабельные ЛЭП, напряжением 0,4 кВ., протяженностью 0,0730 км., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/039/2008-229;

8) незавершенные строительством кабельные ЛЭП, напряжением 0,4 кВ., протяженностью 0,2050 км., адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 24.03.2008года, кадастровый (или условный) номер 72-72-01/039/2008-226;

9) нежилое строение, назначение: нежилое площадью 559, 5 кв.м, адрес объекта: <....> свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 11.02.2008 года кадастровый № 72:23:02 31001: 0018:71:401:001: 100683670: 0001;

10) нежилое строение, назначение: нежилое площадью <.......> кв. м, адрес объекта: <....>, свидетельство о государственной регистрации права <.......> от 11.02.2008 года кадастровый № 72-72-01/314/2007 – 158.

На момент заключения договора инвестирования вышеуказанный земельный участок, нежилые строения, незавершенные строительством объекты принадлежали на праве собственности Аллахвердовой М.Ф.

По условиям договора инвестирования инвестор – заказчик (ответчица Аллахвердова М.Ф.) привлекла инвестиции инвестора-пользователя капитальных вложений (ООО «Автоцентр Арлан Моторс) как напрямую, так и через инвестора-подрядчика (ООО «Арлан - Тюмень»), которые осуществляли непосредственное строительство незавершенных строительством объектов. В соответствии с п. 2.1. договора по завершению инвестиционного проекта, сдачи объектов в эксплуатацию инвестор- заказчик передает инвестору-пользователю капитальных вложений результат инвестиционной деятельности - часть нежилых помещений, а именно по экспликации этажностей 0;1;2;3;4;10 (подвал; первый, третий, четвертый, десятый) этажи, пропорционально инвестициям, внесенным инвестором-пользователем капитальных вложений, в том числе и через инвестора-подрядчика для завершения строительства и сдачи объектов в эксплуатацию. Окончательный размер и номенклатура (доля) передаваемых инвестором - заказчиком инвестору-пользователю капитальных вложений помещений стороны должны определить после ввода объекта в эксплуатацию на основании дополнительного соглашения. 30.06.2010 года стороны заключили соглашение о расторжении договора инвестирования от 27.03.2008года.

Руководствуясь п. 3.1.1. договора, стороны в п. 2 соглашения о расторжении договора решили распределить результат инвестиционной деятельности (доли в объектах инвестирования), созданный на этапе строительства объектов в результате исполнения договора пропорционально внесенным сторонами инвестициям. В соответствии с п. 4 соглашения о расторжении договора размер доли сторон в объектах инвестирования (в общей долевой собственности) стороны определяют отдельным соглашением до 05.07.2010 года на основании данных бухгалтерского учета. До настоящего времени стороны не смогли прийти к соглашению о размере долей в объектах инвестирования, в связи с тем, что инвестор-пользователь капитальных вложений (ООО «Автоцентр Арлан Моторс») претендует на долю не менее 70,93%, так как при долевом участии в строительстве понес затрат на 76889148,20 рублей. Из них стоимость инвестиций в размере 75331987,61 рублей было внесено по состоянию на 01.01.2010 год. Кроме того, в течение 2010 года внесено инвестиций на сумму 1557160,59 рублей. Стоимость объектов (нежилых строений, объектов незавершенных строительством) принадлежащих на момент заключения договора истице составляла стоимость 31506214,18 рублей - 29,07 %. Аллахвердова М.Ф. настаивает на соотношении долей 50 % на 50 %, что неприемлемо для истца. Инвестор-подрядчик был согласен с пропорциональным распределением долей в соответствии с инвестициями в рублевом эквиваленте, однако от подписания соглашения об определении долей в соответствии с приведенным расчетом отказался.

Заявлением от 04.05.2011 г. исковые требования были уточнены, истец просил признать право собственности на долю в размере <.......> в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей -1), общая площадь застройки - <.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <....>

В судебном заседании представитель истца Аллахвердов В.Т. исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчица в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом.

Представитель ответчицы - Кобзаренко И.Ю., действующая на основании доверенности №1058 от 20.05.2010г., иск не признала, пояснила, что на момент заключения договора инвестирования объект был построен на 49 % и вложено в строительство более 31 миллиона рублей, затем имели место финансовые вложения по ипотеке, и работы на объекте произведены на уровне 99%. Полагает, что ответчику должно принадлежать не менее половины доли в праве собственности на объект.

Представители третьих лиц ООО «Арлан-Тюмень», ООО «Банковский долговой центр» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, а 11 января 2012 года дополнительное решение, с которыми не согласен представитель третьего лица ООО «Банковский долговой центр» Гарина Е.Ю., действующая на основании доверенности от 28.12.2011г. В кассационной жалобе просит решение отменить, принять новое решение, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что третье лицо не было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела, в связи с чем, не смог воспользоваться процессуальными правами, представить отзыв, давать пояснения по делу. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не учел, что незавершенное строительством нежилое строение, право собственности на долю в котором признано за ООО «Автоцентр Арлан-Тюмень», находится в залоге, залогодержателем является ООО «Банковский долговой центр» в соответствии с договором об ипотеке здания (помещения) и земельного участка от 18 июня 2008 года. На момент заключения данного договора строительство здания было завершено на 89%, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор купли-продажи имущества недвижимости №34-д от 01.11.2007г., по которому Аллахвердова М.Ф. приобрела спорное недвижимое имущество, постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.11.2011, Определением Арбитражного суда Тюменской области от 14.12.2011г. был признан действительным, установлено, что Аллахвердова М.Ф. является единственным собственником имущества, являющегося предметом исковых требований.

В апелляционной жалобе на дополнительное решение просит данное решение отменить. Указывает, что ООО «Автоцентр Арлан Моторс» пропущен установленный статьей 201 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации срок для обращения с заявлением о принятии дополнительного решения суда, полагая, что ООО «Арлан-Тюмень» обратилось в суд с заявлением о вынесении дополнительного решения после вступления решения Ленинского районного суда г.Тюмени от 03.06.2011г. в законную силу. При вынесении дополнительного решения от 11.01.2012 в судебном участвовало лицо, не имеющее надлежащих полномочий: Захаров П.Г., представляющий интересы ООО «Арлан-Тюмень», являлся конкурсным управляющим общества, однако, определением Арбитражного суда Тюменской области от 15.12.2011 г. конкурсное производство в отношении ООО «Арлан-Тюмень» было завершено. Указывает, что при уточнении исковых требований истец об определении доли в праве собственности на инженерные сети не заявлял. В дополнительном решении суд ссылается на соглашение о распределении долей в объектах инвестирования от 05.07.2010г., но данное соглашение не имеет отношения к настоящему делу, в нем идет речь о договоре инвестирования от 27.03.2010г., а не о договоре от 27.03.2008г. Полагает, что материалах судебного дела отсутствуют относимые и допустимые доказательства исполнения ООО «Арлан-Тюмень» и ООО «Автоцентр Арлан Моторс» своих обязательств по договору инвестирования, в том числе доказательства вложения денежных средств, осуществления работ и оказания услуг, а также доказательства исполнения Аллахвердовой М.Ф. обязательств по оплате выполненных работ и услуг. ООО «Автоцентр Арлан Моторс», являясь инвестором - пользователем капитальных вложений, не имеет права на автоматическое наделение общества правом долевой собственности в отношении выстроенных объектов недвижимости, в том числе в отношении инженерных сетей.

В связи с тем, что по настоящему делу было постановлено дополнительное решение, которое является неотъемлемой частью решения суда от 03 июня 2011 года, и на дополнительное решение ответчиком подана апелляционная жалоба, то обе жалобы судебной коллегией рассматриваются в апелляционном порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации в редакции Федерального закона № 353-ФЗ от 09 декабря 2010 года.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в кассационной и апелляционной жалобах, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия находит решение суда и дополнительное решение суда подлежащими отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.03.2008г. между Аллахвердовой М.Ф., ООО «Арлан-Тюмень» и ООО «Автоцентр Арлан Моторс» был заключен договор инвестирования, по условиям которого, инвестор-заказчик привлекает инвестиции инвестора-пользователя капитальных вложений, как напрямую, так и через инвестора подрядчика в порядке, определенном данным договором, для осуществления проекта по созданию строительством - реконструкцией, модернизацией и дальнейшего коммерческого использования результата инвестиционной деятельности следующих объектов, находящихся на земельном участке, категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения с прилегающей территорией площадью 4 113 кв.м., адрес объекта: г. Тюмень, ул. Республики, 244, Республики 244 строение 1, свидетельство о государственной регистрации права 72 НК 411404 от 24.03.2008 года, кадастровый номер 72:23:02 31 001:0018. На момент заключения договора незаконченные строительством объекты принадлежат на праве собственности инвестору - заказчику, строительная готовность объектов незавершенных строительством составляет 49 %, цена объектов определяется исходя из рыночной стоимости. Пунктами 1.3., 2.1. договора установлено, что окончательный размер и номенклатура (доля) передаваемых инвестором – заказчиком инвестору – пользователю капитальных вложений помещений определяется после ввода объектов в эксплуатацию на основании дополнительного соглашения. Окончательный размер инвестиций инвестора пользователя капитальных вложений будет определяться исходя из фактически понесенных затрат привлеченных на завершение строительством и сдачу объекту в эксплуатацию (т.1, л.д.15-17).

21.05.2010 года дополнительным соглашением № 2 к договору инвестирования от 27.03.2008 г. цена долевого участия в строительстве для инвестора-заказчика определена в размере 83087113 рублей 28 копеек, инвестора-пользователя – 126912886 рублей 72 копеек (т.1, л.д.21).

Удовлетворяя исковые требования об определении долей в незавершенном строительством нежилом строении, суд первой инстанции пришел к выводу, что права и законные интересы залогодержателя - ООО «Банковский долговой центр» таким решением суда нарушены быть не могут, возражений от данного лица в суд не представлено, по существу решением суда определяются доли в незавершенном строительством комплексе и с учетом пропорциональности внесенных сторонами инвестиций на этапе строительства объекта.

Между тем при рассмотрении спора суд не учел, что в силу ч.3 ст.308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, поэтому права и обязанности из договора инвестирования могут быть реализованы его сторонами, а их требования - удовлетворены судом, если это не нарушает возникшие в установленном порядке права и законные интересы других участников гражданского оборота.

Тот факт, что объект не завершен строительством, значения для разрешения спора не имеет.

Как следует из материалов дела, объекты недвижимости, являющиеся предметом договора инвестирования, заключенного между сторонами, обременены правами залогодержателя как предмет ипотеки, о чем имеется запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1, л.д.175-185).

Частью 1, 2 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом… Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии с ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Решением постоянно действующего третейского суда «Право» г. Казань от 18 ноября 2009 года обращено взыскание не имущество, принадлежащее на праве собственности ответчице, заложенное по договору об ипотеке здания (помещения) и земельного участка № Ю-08/0001-01з от 18 июня 2008 года на имущество являющееся предметом договора инвестирования, заключенного между сторонами (т.1 л.д. 186-196).

Определением Ленинского районного суда города Тюмени от 19 августа 2010 года постановлено выдать ООО «Банковский долговой центр» исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения третейского суда (т.1 л.д. 197-200).

При наличии ипотеки на объекты недвижимости, находящиеся в индивидуальной собственности, предусмотренное инвестиционным договором право инвестора – пользователя требовать от инвестора - заказчика передачи этих объектов в общую долевую собственность может быть реализовано только с соблюдением прав залогодержателя.

Следовательно, отчуждение доли в праве собственности на имущество, обремененное правами залогодержателя ООО «Банковский долговой центр», может быть осуществлено только с его согласия.

Доказательств, подтверждающих такое согласие со стороны ООО «Банковский долговой центр», материалы дела не содержат.

Таким образом, суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил нормы материального права, подлежащие применению, что в силу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения с переходом к рассмотрению по правилам первой инстанции в порядке, установленном ч.5 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает. Доводы о том, что ООО «Банковский долговой центр» не был извещен о времени и месте судебного разбирательства судебная коллегия отклоняет, поскольку в материалах дела имеется почтовое уведомление о вручении представителю ООО «Банковский долговой центр» судебного извещения (т.2, л.д. 24).

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 03 июня 2011 год а и дополнительное решение Ленинского районного суда города Тюмени от 11 января 2012 года - отменить, принять по делу новое решение:

ООО «Автоцентр Арлан Моторс» в удовлетворении иска к Аллахвердовой М.Ф. о признании права собственности на долю в размере <.......> в незавершенном строительством нежилом строении (административно-бытовой комплекс), назначение: нежилое, 11-этажное (подземных этажей -1), общая площадь застройки - <.......> кв.м., степень готовности 99 %, адрес объекта: <....> и инженерных сетях – отказать.

Кассационную и апелляционную жалобы третьего лица ООО «Банковский долговой центр» - удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи коллегии: