Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1 и ФИО2 на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июня 2013 года по иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора и взыскании денежных средств, встречному иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Глушенко Н.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 по тем основаниям, что 28.08.2012 сторонами был заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: (...), на срок с 28.08.2012 по 28.08.2013 с установлением платы за найм в размере (...) руб. в месяц. В счет оплаты по договору истица передала ответчику денежную сумму в размере (...) руб., что подтверждается расписками от 28.08.2012 на сумму (...) руб. и от 10.11.2012 на сумму (...) руб. Ответчиком, в нарушение условий договора, квартира не была передана истцу, акт приема-передачи жилого помещения до настоящего времени не оформлен. Не передача квартиры во владение и пользование истца в установленный срок, является существенным нарушением условий договора найма и основанием для расторжения договора. Истицей в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора с приложением проекта соглашения о расторжении договора. Однако ответа на предложение не поступило. ФИО2 просила суд расторгнуть договор найма квартиры от 28.08.2012, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные во исполнение договора, в сумме (...) руб. и расходы по уплате государственной пошлины (...) руб. (...) коп.

Ответчицей ФИО1 предъявлен встречный иск о расторжении договора найма квартиры, взыскании убытков, арендной платы, платы за жилищно-коммунальные услуги. Иск заявлен по тем мотивам, что сторонами был заключен договор найма принадлежащего ФИО1 жилого помещения по адресу: (...). ФИО2 вселила в квартиру также свою дочь ФИО3, размер платы был согласован в размере (...) руб. ежемесячно. Между сторонами была достигнута договоренность о выполнении нанимателем ремонта в счет платы за наем. Ввиду недостаточности таких средств ФИО1 передавала дополнительно еще денежные средства. Всего ФИО2 было передано (...) руб., из них (...) руб. - на приобретение и установку окон, (...) руб. - переданы ФИО3 В подтверждение получения денежных средств ответчик расписалась на оборотной стороне договора найма от 28.08.2012. В счет полученных от ФИО1 денежных средств были выполнены следующие работы: приобретены окна стоимостью (...) руб. и произведена их установка, стоимость установки составила (...) руб., душевая кабина не была приобретена, не была заменена электрика, частично выполнена укладка плитки в ванной и туалете, выровнены стены в комнате и коридоре. Ответчик совместно с дочерью проживала и делала ремонт в квартире с 28.08.2012 по 15.11.2012. ФИО1 ссылается на то, что в результате действий ответчика состояние квартиры было значительно ухудшено: снесен стенной шкаф в комнате, сделана ниша, сняты все двери в квартире, раковина и ванна в ванной комнате, проводка. В квартире нет света. Согласия на данные работы она не давала. В настоящее время квартира не пригодна для проживания. Доступа в квартиру она не имела, так как ФИО4 (...) были заменены замки без ее согласия и уведомления. Согласно отчету ООО (...) рыночная стоимость восстановительных работ объекта составляет (...) руб. Указывает, что денежные средства в размере (...) руб. в соответствии с распиской от 10.11.2012 не получала. Расписка является приложением к договору найма от 28.08.2012. Из расписки следует, что денежные средства были вложены ФИО2 в ремонт квартиры. Данная расписка была составлена в присутствии свидетеля (...) в связи с тем, что ФИО2 не смогла представить отчет о проделанном ремонте. Как выяснилось (...), ремонтные работы в квартире произведены не в полном объеме. За период проживания ответчицы и ее дочери в квартире с 28.08.2012 по 15.11.2012 арендная плата составляет (...) руб. из расчета (...) руб. за полный месяц. Ответчица не внесла оплату за жилищно-коммунальные услуги. Согласно п.4.2 договора найма наниматель оплачивает электроэнергию и водоснабжение. Так, оплата за электроэнергию в соответствии с выставленными квитанциями за сентябрь и за октябрь 2012 года составляет (...) руб. (...) коп. Плата за воду за те же месяцы составляет (...) руб. (...) коп. ФИО1 просила суд расторгнуть договор найма квартиры от 28.08.2012 с 15.11.2012, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора найма, взыскать с ответчика убытки (...) руб. для приведения квартиры в первоначальное состояние, арендную плату (...) руб., плату за жилищно-коммунальные услуги (...) руб. (...) коп., а также расходы по уплате государственной пошлины.

К участию в деле в качестве соответчика по встречным исковым требованиям привлечена ФИО3

В последующем ФИО1 были изменены заявленные требования, просила суд расторгнуть договор найма от 28.08.2012 с 15.11.2012, взыскать со ФИО2 и ФИО3 солидарно убытки в размере (...) руб. в соответствии с заключением ООО (...) плату по договору найма в размере (...) руб. с 28.08.2012 по 15.11.2012 и плату за жилищно-коммунальные услуги в размере (...) руб. (...) коп. за тот же период. Взыскать с ответчика ФИО3 неосновательное обогащение в размере (...) руб. и проценты в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ в размере (...) руб. Взыскать с каждого из ответчиков компенсацию морального вреда по (...) руб. Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины (...) руб. (...) коп., расходы на оформление доверенности (...) руб., расходы по оценке ущерба (...) руб., расходы на проведение судебной экспертизы (...) руб., и расходы по оплату услуг представителя (...) руб.

Решением суда в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора и взыскании денежных средств отказано. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены частично. Суд взыскал со ФИО2 в пользу ФИО1 в счет платы за наем (...) руб., в счет жилищно-коммунальных платежей (...) руб. (...) коп., расходы по оценке ущерба (...) руб., судебные расходы (...) руб. (...) коп., расходы по оплате услуг представителя (...) руб. В иске к ФИО3 отказано.

С решением суда не согласна ФИО1 В апелляционной жалобе ее представитель ФИО5 просит его изменить в части, приняв по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована следующими доводами. Установлено, что квартира была сдана в пригодном для проживания состоянии. В результате действий нанимателя в настоящее время квартира не пригодна для проживания. Фактически ряд работ по вине ФИО2 и ФИО3 был выполнен некачественно. Согласно заключению ООО (...) требуется замена проводки. Выполнены работы по переустройству, реконструкции, на что согласия собственник жилого помещения не давал. ФИО1 как собственник квартиры должна будет нести дополнительные работы по переустройству для приведения квартиры в состояние пригодное для проживания. В рамках договора найма ФИО2 принимала на себя обязательство по сдаче квартиры в технически исправном состоянии. Предыдущими жильцами квартира возвращалась в надлежащем состоянии, что подтвердила свидетель (...) Стороны по обоюдной договоренности приняли решение о проведении ремонта, частично за счет платы за наем, в недостающей части за счет средств ФИО1 Контроль за проведением ремонта осуществлялся собственником. Был оговорен определенный объем ремонта, при этом часть денежных средств собственника были потрачены на ремонт, который сторонами не оговаривался, часть работ выполнены некачественно, а также выполнены работы, на которые ФИО1 как наймодатель согласия не давала. Контроль со стороны собственника отсутствовал в период с октября по ноябрь 2012г., в связи с тем, что наниматель ФИО2 заменила замки, что подтвердил свидетель (...) В деле имеется акт открытия дверей и замены замков от (...), составленный (...) в присутствии собственника и двух понятых (...) и (...) В акте подробно изложено состояние квартиры, (...) и (...) были допрошены в качестве свидетелей. Таким образом, вывод суда, что ремонтные работы осуществлялись с ведома и согласия ФИО1 в пределах согласованных объемов работ, не соответствует действительности и противоречит представленным документам. Денежные средства передавались на конкретные цели, на оборотной стороне договора найма указано, что ФИО3 получила от ФИО1 – (...) руб. на приобретение душевой кабины (которая не приобретена), (...) руб. на замену электрики (которая выполнена некачественно), (...) руб. на приобретение плитки, на работы по укладке плитки, малярные работы в коридоре, поклейку обоев в комнате, коридоре, настил линолеума в комнате и коридоре. Остальные работы проводились нанимателем по собственной инициативе и должны были осуществляться за его счет. Расписка фактически является отчетом о затратах по ремонту квартиры в счет аренды. Помимо согласованной сторонами в расписке от 10.11.2012 суммы, ФИО1 понесла дополнительные расходы, поскольку передавала деньги ФИО3 на конкретные работы. Со стороны ФИО3 не представлен отчет о переданных собственником средствах в размере (...) руб. Опрошенный в судебном заседании эксперт ООО (...) (...) пояснила, что фактически разницы нет: приводить квартиру в первоначальное состояние или доделывать ремонт до конца, в квартире выполнены подготовительные работы и положена часть плитки в ванной и туалете. И в том и в ином случае ФИО1 должна будет понести дополнительные расходы. Полагает, что в этой части суд необоснованно отказал во взыскании убытков.

ФИО2 также подана апелляционная жалоба на решение суда. Просит решение изменить в части, приняв по делу новое решение о расторжении договора найма, взыскании с нее в пользу ФИО1 задолженности за электроэнергию за сентябрь-октябрь 2012 г. в сумме (...) руб. (...) коп. и оплаты услуг представителя (...) руб. Не оспаривает обстоятельства дела, установленные судом. ФИО1 должна была финансировать ремонт, так как в соответствии с п. 2 ст. 681 Гражданского кодекса РФ, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Не согласна с выводом суда о том, что ФИО1 передала ей (...) руб. В действительности ей передавалась сумма в размере (...) руб., о чём свидетельствует запись в договоре, сделанная истцом «получила аванс (...) руб.». Однако судом не дана оценка данному обстоятельству. По условиям договора найма квартиры наниматель оплачивает электроэнергию. Считает, что суд неправомерно возложил на нее оплату жилищно-коммунальных услуг в полном объеме, сумма расходов на оплату услуг представителя должна быть пропорциональна удовлетворенным требованиям. Поскольку встречный иск ФИО6 удовлетворен на 9,56 %, расходы подлежат взысканию в сумме (...) руб. Полагает необоснованным взыскание с нее расходов по оплате судебной экспертизы, так как требования истца по встречному иску о взыскании убытков оставлены судом без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО2 не явилась, извещена о дне слушания дела. Ее представитель ФИО7, представляющий также интересы ответчика по встречному иску ФИО3, доводы жалобы ФИО2 поддержал по изложенным в ней основаниям, с жалобой ФИО1 не согласен.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ФИО1 не явилась, извещена о дне слушания дела. Ее представитель ФИО5 жалобу поддержала, с жалобой ФИО2 не согласна.

Ответчик по встречному иску ФИО3 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена о дне слушания дела.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Ст. 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 Гражданского кодекса РФ).

Ст. 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рамках ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: (...). 28.08.2012 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма указанной квартиры сроком с 28.08.2012 по 27.07.2013. По условиям договора наниматель ФИО2 обязалась содержать данное помещение, мебель в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии, пользоваться помещением в соответствии с его назначением, содержать и сдать наймодателю квартиру в исправном техническом состоянии; производить все платежи в срок в соответствии с условиями договора. Согласно п. 4.2 договора наниматель оплачивает электроэнергию, абонентскую плату за телефон, оплачивает все расходы, связанные с телефонными переговорами. В п. 4.1 договора стороны установили следующий порядок расчетов: наниматель уплачивает наймодателю плату, которая составляет сумму в месяц с оплатой вперед за месяц (...) руб. Плата за наем вносится ФИО2 наличными ФИО1 ежемесячно не позднее 20 числа каждого месяца. При заключении договора ФИО2 передала ФИО1 в счет платы за наем (...) руб., о чем имеется указание в тексте договора и подпись ФИО1

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что ФИО2 жилое помещение было передано, она в него вселилась и проживала до 15.11.2012, что не оспаривается сторонами при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции. ФИО2 не оспаривает обстоятельства дела, установленные судом.

При заключении договора стороны договорились о проведении ремонта в квартире в счет платы за наем, в недостающей части - за счет средств ФИО1 10.11.2012 сторонами в качестве приложения к договору найма от 28.08.2012 была составлена расписка, в которой указано, что ФИО1 получила в счет арендной платы деньги в сумме (...) руб., вложенные в ремонт жилого помещения, аренда продлена до 27.08.2013.

В материалы дела представлены расчеты, в которых указан перечень работ, о произведении которых стороны достигли договоренности, а именно: установка пластиковых окон в количестве 2-х штук; побелка потолков в кухне, комнате, туалете, ванной комнате, двух коридорах; оклейка обоев в кухне, коридоре, прихожей, комнате; укладка кафельной плитки в туалете и в ванной комнате на стенах и полах, на потолке – панели; установка душевой кабины и унитаза, двух раковин; замена труб; замена межкомнатных дверей; покрытие пола ламинатом или линолеумом; установка счетчиков на воду. ФИО1 передала ФИО2 в качестве оплаты аренды в счет ремонта (...) руб. и (...) руб. ФИО3 было передано (...) руб. за замену электрики, за установку душевой кабины, за замену труб, за установку окон, за работы в ванной и туалете, за поклейку обоев в комнате и коридоре. Передача и получение денежных сумм удостоверено подписями сторон.

В период проживания в квартире ФИО2 был выполнен ряд ремонтных работ. По договору от (...) в квартире ФИО1 установлены пластиковые окна, стоимость окон и работ по их установке составила (...) руб. ФИО1 на эти цели передала ФИО2 (...) руб., ФИО3 - (...) руб.

(...) ФИО1 с участием (...) (...) и (...) составлен акт открытия дверей и замены замков в квартире, в котором отражено состояние квартиры и произведенные в ней ремонтные работы. Квартира на тот момент была освобождена ФИО2

13.11.2012 ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено письмо с требованием заключить соглашение о расторжении договора найма квартиры в связи с тем, квартира не была передана для проживания в ней. 21.11.2012 ФИО1 был дан ответ о том, что она передала денежные средства на ремонт квартиры в сумме (...) руб., какого-либо отчета о выполненном ремонте не представлено, плата за весь период найма не произведена, так как денежные средства были вложены в ремонт квартиры и строительные материалы. Требовала внесения платы на наем за весь период проживания с 28.08.2012 по 15.11.2012, возврата денежных средств, переданных на ремонт, поскольку ремонт произведен не в полном объеме, и устранения ухудшения квартиры, которое произошло в результате произведенных работ: снесен стенной шкаф в комнате, сделана ниша, сняты двери в кухне, ванной, туалете, комнате, некачественно выполнены работы по прокладке электрики (в квартире нет света), сняты ванна и раковины в ванной комнате и кухне. Выразила желание расторгнуть договор в одностороннем порядке в связи с невнесением арендной платы и ухудшением состояния квартиры.

ФИО1 представлен расчет стройматериалов неиспользованных в ходе ремонта в квартире на сумму (...) руб. (...) коп.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта жилых помещений (...) от (...), выполненному ООО (...) по заказу ФИО1, рыночная стоимость ремонтно-строительных работ в квартире по адресу: (...) для восстановления объекта в первоначальное состояние составляет (...) руб. Рыночная стоимость фактически выполненных работ (без учета стоимости замены оконных блоков) составляет (...) руб.

Судом по делу была назначена экспертиза. Заключением ООО (...) № (...) от (...) определена рыночная стоимость выполненного ремонта в квартире по адресу: (...), по состоянию на сентябрь - октябрь 2012г. в размере (...) руб., в том числе материалы - (...) руб. Рыночная стоимость работ для восстановления квартиры в первоначальное состояние без учета износа отделочных материалов, бывших в эксплуатации, составляет (...) руб., с учетом износа отделочных материалов – (...) руб. По результатам судебной экспертизы установлен факт некачественного выполнения работ по прокладке кабеля, а именно с нарушением Правил устройства электроустановок (ПУЭ-7), раздел 2, табл. 2.1.2, 2.1.3, (...)

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Исследовав совокупность представленных по делу доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны обоюдно фактически отказались от исполнения договора найма жилья, достоверных и надлежащих доказательств, подтверждающих оговоренный перечень ремонтных работ, понесенные расходы и выполненный объем работ, не имеется. Представленная расписка не свидетельствует о передаче средств, является фактически отчетом о затратах по выполненному ремонту. Причинение убытков ФИО1 не подтверждено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исков в части расторжения договора найма, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда. Суд правомерно посчитал, что денежные средства в счет платы за наем квартиры не были внесены в полном объеме за период с 28.08.2012 по 15.11.2012, и взыскал со ФИО2, как с лица заключавшего договор найма, при отсутствии доказательств достоверно подтверждающих проживание ФИО3 в спорной квартире, сумму (...) руб. Кроме того, со ФИО2 взыскана задолженность по оплате жилищно–коммунальных услуг (электроэнергия и водоснабжение) за период проживания с сентября по середину ноября 2012 года.

Доводы жалобы ФИО2 о неправомерном взыскании оплаты за коммунальные услуги не могут быть признаны обоснованными, поскольку по показаниям приборов учета фактические расходы составили (...) руб. (...) коп. за период проживания, и правомерно взысканы с нанимателя.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны и расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд в соответствии с названной нормой, с учетом обстоятельств дела, исходя из принципов разумности и справедливости, частичного удовлетворения встречного иска, определил расходы по оплате услуг представителя в размере (...) руб. Оснований полагать взысканную сумму завышенной не имеется, поэтому доводы апелляционной жалобы ФИО2 в указанной части не могут быть приняты во внимание. Правильным также является решение суда в части взыскания расходов за экспертизу.

Доводы апелляционных жалоб сторон направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и не содержат в себе обстоятельств, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно и в полном объеме.

Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 14 июня 2013 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи