Гражданский кодекс часть 1

о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве действующим, признании права собственности на квартиру

и встречному иску ЗАО «<данные изъяты>» к Б.Л.М., третьи лица: И.А.И., ООО ИК «<данные изъяты>»

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

по апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО «<данные изъяты>»

на решение Сургутского городского суда от 12 ноября 2013 года, которым постановлено:

«Признать недействительным односторонний отказ ЗАО «<данные изъяты>» от (дата)г. и от (дата)г. от исполнения заключенного (дата)г. между ЗАО «<данные изъяты>» (Застройщиком) и ЗАО «<данные изъяты>» (Дольщиком) договора долевого финансирования строительства (номер) Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) с передачей Дольщику в собственность жилого помещения квартиры (номер) ориентировочной площадью <данные изъяты> м2.

Признать действующим заключенный (дата) между ЗАО «<данные изъяты>» (Застройщик) и ЗАО «<данные изъяты>» (Дольщик) договора долевого финансирования строительства (номер) Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) с передачей Дольщику в собственность жилого помещения квартиры (номер) ориентировочной площадью <данные изъяты> м2.

Признать действующим заключенный (дата) между ЗАО «<данные изъяты>» и Б.Л.М. договор уступки требования (цессии) по договору от (дата), заключенному ЗАО «<данные изъяты>» и ЗАО «<данные изъяты>» долевого финансирования строительства (номер) Муниципального образования город окружного значения Сургут по долевому участию в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу:(адрес) с передачей Дольщику в собственность жилого помещения квартиры (номер) ориентировочной площадью <данные изъяты> м2.

Признать за Б.Л.М. право собственности на квартиру (адрес) общей площадью <данные изъяты> м2, признании отсутствующим права собственности ЗАО «<данные изъяты>» на квартиру (адрес) общей площадью <данные изъяты> м2.

Взыскать с ЗАО «<данные изъяты>» в пользу Б.Л.М. расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении требований ЗАО «<данные изъяты>» к Б.Л.М. об истребовании имущества - (адрес), расположенной по адресу: (адрес) из незаконного владения Б.Л.М. - отказать.

Заслушав доклад судьи Ивановой И.Е.,

представителей ответчика Л.О.В., К.Е.Г., настаивающих на доводах жалобы, отмене решения суда,

объяснения истицы Б.Л.М., представителя истицы С.Ф.Н., третьего лица Б.П.С., полагавших доводы жалобы необоснованными,

судебная коллегия

установила:

Б.Л.М. (истица) обратилась в суд с иском к ЗАО «<данные изъяты>» (ответчик) о признании одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве недействительным, признании договора долевого участия в строительстве действующим, признании права собственности на квартиру.

Ответчик ЗАО «<данные изъяты>» названный иск не признал, обратился в суд со встречным иском к Б.Л.М., третьи лица: И.А.И., ООО ИК «<данные изъяты>», об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Решением Сургутского городского суда от 12 ноября 2013 года первоначальный иск был удовлетворён, во встречном иске отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Суда ХМАО-Югры от 25 февраля 2014 года решение суда было отменено. Постановлено решение, которым в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворён.

Постановлением Президиума Суда ХМАО-Югры от 20 июня 2014 года апелляционное определение отменено, дело возвращено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом апелляционном рассмотрении дела судебной коллегией установлено:

Первоначальные исковые требования истицы заявлены по следующим мотивам. (дата) между ЗАО «<данные изъяты>» (Застройщик) и ЗАО «<данные изъяты>» (Дольщик) был заключён договор долевого финансирования строительства 194(номер) Муниципального образования город окружного значения Сургут.

По условиям договора Дольщик принял долевое участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) Застройщик обязался передать Дольщику в собственность жилое помещение - (адрес) ориентировочной площадью <данные изъяты> м2, после оплаты и ввода объекта в эксплуатацию.

Стоимость квартиры по договору составляла <данные изъяты> рублей.

(дата) между ЗАО «<данные изъяты>» (цедентом) и истицей Б.Л.М. (цессионарием) был заключен договор уступки требования по договору долевого финансирования от (дата) года, по условиям которого цедент уступил права требования цессионарию за <данные изъяты> рублей, которые были оплачены истицей цеденту.

Застройщик в установленном порядке был уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, что подтверждается подписью на договоре цессии директора Б.Е.В. и печатью ответчика.

(дата) по требованию представителя Застройщика, указывает истица, в счёт окончательных взаиморасчётов внесла оплату за увеличение площади квартиры. Затем получила ключи, с согласия ответчика вселилась, выполнила отделочные работы и проживает в квартире по настоящее время.

Полагает, это свидетельствовало об исполнении договорных обязательств обеими сторонами.

Однако, (дата) агент застройщика – ООО ИК «<данные изъяты>» направил ей уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке. Повторное уведомление о расторжении договора было направлено (дата) года. Предложил квартиру освободить.

Из смысла уведомления следовало, что причиной расторжения договора в одностороннем порядке ответчиком является неисполнение обязательств по оплате объекта строительства первоначальным дольщиком ЗАО «<данные изъяты>».

Б.Л.М. полагает, претензии к ней ответчика несостоятельные, нарушают её права и интересы. Обязательства по оплате были исполнены дольщиком и разногласий по этому вопросу между застройщиком и первоначальным дольщиком не имелось. Это следует из того, что застройщик, будучи уведомленным о договоре уступки прав требования спорной квартиры о каких либо долгах цедента и возражений по оплате ей не заявлял, соответствующих требований об уплате не предъявлял.

Об отсутствии долга, полагала, свидетельствует также тот факт, что он не был переведен на неё в установленном законом порядке. Уведомления застройщик стал направлять ей после ликвидации первоначального дольщика (цедента).

При этом, каких-либо действий по включению в реестр кредиторов в процессе процедуры банкротства ЗАО «<данные изъяты>» ответчик не предпринимал, хотя достоверно знал о возбужденной процедуре банкротства в связи с наличием споров с другими лицами по аналогичным мотивам.

Для урегулирования взаимоотношений по взаиморасчётам с ней предложил доплатить лишь стоимость увеличения площади квартиры. После оплаты своими фактическими действиями признал обязательства выполненными, что подтверждается тем, что выдал ключи от квартиры и разрешил вселение. Это было бы невозможно при отсутствии сведений о полной оплате.

Названные обстоятельства, полагала, свидетельствовали о том, что разногласий по оплате при заселении с разрешения застройщика между сторонами не имелось. Претензии стал предъявлять много позднее, после того, как была завершена ликвидация ЗАО «<данные изъяты>» и выяснить с ним какие-либо обстоятельства взаиморасчётов уже не представлялось возможным.

В связи с чем, полагала, это указывает на недобросовестность действий со стороны ответчика.

Застройщик на момент заключения договора цессии имел долг перед Дольщиком (цедентом) в сумме более <данные изъяты> млн. рублей (по взаиморасчётам за выполненные работы). Это подтвердила ей исполнительный директор ответчика С. при оформлении правоотношений по договору цессии.

По поводу отсутствия справки о взаиморасчётах Застройщика и Дольщика истица пояснила, что в момент заключения договора цессии в период деятельности первоначального дольщика акт сверки выполненных им работ с застройщиком первично не был оформлен по техническим причинам. Однако наличие оплаты подтверждалось вышеназванными сведениями.

Трудности по урегулированию вопросов по оплате возникли после предъявлении ответчиком уведомления ей о расторжении договора из-за того, что для оформления зачёта стоимости спорной квартиры необходимых мер в период деятельности первоначального дольщика и в период его ликвидации ответчик не предпринимал. Претензий по оплате в установленном законом порядке не заявлял. Предпринимал фактически формальные меры по извещению, направляя информацию по ненадлежащему адресу конкурсному управляющему. Это лишило возможности проверить обоснованность претензий своевременно.

Так, уведомления в адрес первоначального Дольщика в конце процедуры банкротства конкурсному управляющему ответчик направлял не по месту его нахождения, что создавало видимость соблюдения процедуры уведомления, но при этом лишило фактически возможности названного лица проверить сведения о взаиморасчётах по выполнению обязательств.

Её уведомил о наличии претензий по взаиморасчётам также намного позднее, несмотря на то, что о переходе прав был уведомлен своевременно в 2008 году. Имел при этом реальную возможность предъявить претензии в период деятельности ЗАО «<данные изъяты>» для урегулирования возникших вопросов.

Полагает, возникшая ситуация скрывает за собой экономические проблемы ответчика, который намерен их разрешить избранным способом. Как выяснилось позднее, участником и учредителем Застройщика, Подрядчика («<данные изъяты>»), Дольщика (субподрядчика - ЗАО «<данные изъяты>») являлся руководитель ответчика Б.Е.В. Он имел достоверную информацию по взаиморасчётам всех названных юридических лиц и обладал сведениями об их деятельности. В его же компетенцию входят полномочия по согласованию актов выполненных работ.

Причина, по которой ей сразу не была выдана справка о взаиморасчётах Дольщика с Застройщиком, явилось отсутствие Б.Е.В. и то, что не был завершён запланированный квартальный объём работ. По этой причине на момент оформления договора цессии, поскольку не были подписаны акты, которые по сложившейся практике оформлялись по концу квартала, справку объективно выдать не представлялось возможным. Впоследствии вопрос оформления справки откладывался по таким же причинам, несмотря на её неоднократные устные обращения.

Эти выводы, полагала, следуют из того, что договор цессии с ней подписывался в январе, предложили подождать до конца марта. При этом поставили в известность о наличии долга Застройщика перед Дольщиком в сумме 15 млн. рублей по выполненным им работам. Озвученная информация сомнений не вызывала, поскольку исходила от одного из исполнительных руководителей ответчика, что повлияло на её бдительность в этом вопросе. Последующие действия ответчика по получению окончательной суммы после обмеров БТИ и передаче ключей также этому способствовали.

С учётом названных обстоятельств выразила не согласие с уведомлением о расторжении договора участия в долевом строительстве. Ссылалась на несоблюдение ответчиком процедуры расторжения договора в одностороннем порядке. Указала на то, что поскольку ей не было направлено предупреждение о необходимости погашения долга и уплате окончательной цены договора в разумные сроки, лишь спустя длительное время и по истечении срока давности, а также о последствиях неисполнения такого требования, то действия ответчика вызывают сомнения в добросовестности. Направлены на лишение её имущества, что является недопустимым поведением по смыслу правил ст. 10 ГК РФ.

В связи с указанными обстоятельствами, полагала, договор долевого финансирования является действующим, не может быть расторгнут ответчиком в одностороннем порядке. Оформление прав собственности на квартиру за ответчиком произведено без законных оснований, поскольку она строилась не за его счёт, а с участием средств дольщика.

Кроме того, ответчик, предъявляя ей требования, заявил о незаключённом договоре, по мотиву того, что отсутствуют сведения о государственной регистрации в регпалате. Однако разрешение на строительство жилого дома было получено им фактически в 2002 году, до введения в действие закона 2004 года, которым регулируются правоотношения по долевому строительству, и на правоотношения дольщика и застройщика в связи с этим не распространяется. Регистрации договора участия в долевом строительстве, а соответственно и регистрации последующего договора цессии не требовалось.

Ссылалась на то, что такое требование в связи с внесением изменений в п. 3 ст. 4 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» (Далее – закон № 214-ФЗ) распространяются на правоотношения, возникшие с (дата) года. У неё правоотношения по квартире возникли в январе 2008 году. Поэтому претензии ответчика в этой части несостоятельные. Полагает, владеет спорной квартирой на законных основаниях как собственник.

С учётом указанного на иске настаивала.

ЗАО «<данные изъяты>» с иском не согласился. Обратился со встречным иском к Б.Л.М. об истребовании спорной квартиры из незаконного владения. Ссылался на то, что право собственности на квартиру зарегистрировано за Застройщиком, Б.Л.М. проживает в ней без законных оснований, что нарушает права собственника.

По поводу первоначального иска ссылался на то, что Дольщик ЗАО «<данные изъяты>» не исполнил обязательства по оплате объекта строительства, а Б.Л.М. не убедилась в том, что цедент исполнил свои обязательство перед застройщиком. Справку об оплате, которую цедент должен был передать ей в соответствии с условием договора цессии, не потребовала. Поэтому несёт риск неблагоприятных последствий.

У Застройщика имелись основания для расторжения договора в одностороннем порядке, о чём её в известность поставил. Обязанность доказывания оплаты лежала на ней. Сведений не представила.

До окончательного разрешения спора Застройщик разрешил по устной сделке Б.Л.М., учитывая наличие у неё грудного ребёнка, проживать в квартире. Спорные правоотношения не разрешились, поскольку доказательств оплаты не представлено.

Договор найма между сторонами не заключался, истица в спорной квартире не зарегистрирована, проживает в ней временно, на требование освободить квартиру отвечает отказом. Основания для продолжения пользования отсутствуют. Собственник не согласен на дальнейшее проживание пользователя и уведомил о необходимости освобождения квартиры. В добровольном порядке требования не выполнены. Это, считает, нарушает права собственника, которые подлежат восстановлению принудительно заявленным в иске способом.

С учётом указанного настаивал на удовлетворении встречного иска.

По поводу доводов истицы о том, что договор цессии не подлежал регистрации, считал их несостоятельными. Ссылался на получение разрешения на строительство в 2006 году, заключение договора с Дольщиком в 2007 году, после вступления в законную силу закона 2004 года. Полагал это является значимым обстоятельством для разрешения спора.

Документы, на которые ссылалась истица о получении разрешения на строительство в 2002 году, полагал, надлежащим доказательством не являются. Свидетельствуют о наличии правоотношений по строительству другого объекта. Поскольку жилой комплекс строился очередями, на строительство каждой очереди получалось отдельное разрешение.

По поводу наличия долга Застройщика перед Дольщиком в сумме <данные изъяты> млн. рублей, полагал, доводы также несостоятельные, поскольку акт сверки взаиморасчётов не предоставлены. Справку об оплате стоимости квартиры цедент ей не выдал. Истица её не потребовала, в связи с этим несёт риск неблагоприятных последствий.

Доводы о том, что ответчик не обратился с требованиями к дольщику в период банкротства, полагал, также несостоятельные, поскольку уведомления конкурсному управляющему направлял.

С учётом указанного, представители просили встречный иск удовлетворить, в первоначальном иске отказать.

В суде первой инстанции Б.Л.М. и её представитель первоначальные исковые требования поддержали, во встречных требованиях просили отказать. Ссылались на пропуск ответчиком срока исковой давности. Поскольку ключи от квартиры Б.Л.М. были переданы в 2008 году, с этого времени, считали, истица проживает в квартире в качестве законного собственника, соответственно с этого же времени должен исчисляться и срок исковой давности по иску об истребовании имущества из владения. Тот факт, что право собственности без законных оснований зарегистрировано за ответчиком, считали, сути характера фактически сложившихся правоотношений собственности не меняет.

Третьи лица: ООО ИК «<данные изъяты>» поддержало позицию застройщика. Б.П.С. поддержал позицию Б.Л.М.

И.А.И., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд проверил доводы сторон, представленные доказательства, постановил вышеизложенное решение, с которым не согласен ответчик ЗАО «<данные изъяты>». В апелляционной жалобе ссылается на обстоятельства по существу спора. Полагает, суд дал им неправильную оценку, нарушил нормы материального и процессуального права.

Считает, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Ссылаясь на положения закона № 214 ФЗ, указал, договор долевого финансирования строительства и договор цессии подлежали обязательной государственной регистрации. Поскольку договоры соответствующей процедуры регистрации не прошли, то считаются незаключенными.

Также, указывает, не согласен с выводом суда о том, что ЗАО «<данные изъяты>» не представил доказательств неисполнения ЗАО «<данные изъяты>» условий договора долевого финансирования строительства. В случае если бы работы ЗАО «<данные изъяты>» на сумму <данные изъяты>. были выполнены, то акт взаимозачета был бы подписан. Соответственно, подлежала выдаче справка о полной или частичной оплате по договору финансирования строительства. Отсутствие названных документов у первоначального дольщика подтверждает невыполнение работ. Соответственно, поскольку законных прав не возникло, они по договору цессии не могли перейти к истице.

Довод Б.Л.М. о том, что отсутствие задолженности по оплате подтверждается отсутствием возражений с его стороны в отношении заключаемого договора цессии, полагал, не является тому доказательством. Ответчик стороной в договоре цессии не являлся. Являлся лишь лицом, которого уведомили о его заключении, поэтому на волеизъявление сторон договора цессии влиять не мог по смыслу закона.

Исходя из разумности и сознательности, полагает, Б.Л.М. должна была исполнить свои обязательства перед цедентом по оплате договора цессии только после заключения договора долевого финансирования строительства и получения справки по полной оплате уступаемого права требования. Кроме того, полагает, разрешая спор, суд упустил тот факт, что оплата Б.Л.М. <данные изъяты> руб. прошла не по договору цессии, а по предварительному договору купли-продажи квартиры. Его доводам относительно пропуска срока исковой давности со стороны Б.Л.М., полагает, суд надлежащей оценки также не дал.

С учётом указанного просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении требований.

В возражениях на апелляционную жалобу истица полагает, решение суда законное и обоснованное. В обоснование ссылается на обстоятельства, изложенные при рассмотрении дела. Полагает, доводы ответчика опровергаются доказательствами, имеющимися в материалах дела, которым суд дал надлежащую оценку, а также новыми доказательствами.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ).

Руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть материалы гражданского дела без участия лиц, не явившихся в суд.

Проверив материалы дела, выслушав мнение истицы Б.Л.М., её представителя С.Ф.Н., третьего лица Б.П.С., представителей ответчика Л.О.В., К.Е.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия находит, что решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам и требованиям закона.

Из материалов дела следует, что спор возник в отношении квартиры занимаемой истицей. Наличии оснований для признания договора о долевом участии в строительстве спорной квартиры действительным. Признании за истицей права собственности на неё, перешедшего по договору цессии от первоначального дольщика. По встречному иску – об истребовании имущества из чужого незаконного владения по мотиву наличия зарегистрированного права собственности на квартиру у ответчика при отсутствии его согласия на дальнейшее проживание в ней истицы.

Суд, проверив представленные доводы и доказательства, установил, что истица проживает в спорной квартире, расположенной по адресу: (адрес) согласия и ведома ответчика. Право собственности зарегистрировано за ответчиком.

(дата) между ЗАО «<данные изъяты>» (Застройщик) и ЗАО «<данные изъяты>» (Дольщик) был заключен Договор долевого финансирования строительства (номер) Муниципального образования город окружного значения Сургут.

По условиям Договора Застройщик после полной оплаты стоимости квартиры, окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен был передать Дольщику в собственность (адрес), расположенную по адресу: (адрес).

Стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей (пункт 2.1. договора). Расчёты по настоящему договору производятся Дольщиком по взаиморасчету с Застройщиком (п.2.4 договора).

При этом между названными сторонами также были заключены хозяйственные договоры на выполнение работ и услуг Дольщиком в интересах Застройщика, в соответствии с которым Дольщик осуществлял поставку и установку окон и дверей в строящемся жилом доме. Взаиморасчёты между названными сторонами по таким правоотношениям производились путём передачи строящихся квартир, которые Дольщик был вправе реализовывать третьим лицам по договорам цессии.

Во исполнение таких правомочий (дата) между ЗАО «<данные изъяты>» (Цедентом) и Б.Л.М. (Цессионарием) был оформлен договор уступки требования (цессии), по которому Цедент уступил, а Цессионарий принял право требования и обязательства по Договору долевого финансирования строительства в (номер) от (дата) года.

Пунктом 1.2 Договора цессии установлено, что Цедент уступил право требования Цессионарию за <данные изъяты> рублей.

Первично названными лицами был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому уплачены денежные средства. После этого окончательно правоотношения были оформлены договором цессии, в котором имеется указание об оплате договора в той же сумме. Для исполнения Застройщику предъявлен договор цессии. Обязательства по нему в части оплаты между цедентом и Б.Л.М., как следует из условий договора, исполнены, он никем не оспаривался. Поэтому сомнений не вызывает.

Доводы в этой части жалобы ответчика несостоятельные.

Разделом 2 Договора цессии от (дата) предусмотрено, что цедент обязан передать цессионарию договор (номер) долевого финансирования строительства в (адрес) от (дата) года, справку о полной оплате Цедентом уступаемого по настоящему договору права требования и сообщить все сведения, имеющие значение для осуществления истцом своего права требования.

Удовлетворяя иск Б.Л.М., и отказывая в удовлетворении встречного иска ЗАО «<данные изъяты>», суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемые договоры долевого участия в строительстве и уступки права требования долга являются действующими и соответствуют требованиям законодательства.

Характер правоотношений сторон по спорной квартире суд оценивал исходя из совокупности сведений, имеющих значение для разрешения спора. В том числе, поведения Застройщика после получения сведений о договоре цессии и в период банкротства первоначального Дольщика, которому каких- либо претензий по оплате квартиры не высказывал. При этом имел претензии по другим 6-ти квартирам, которым сведения конкурсному управляющему предоставлял.

Учёл суд также факт передачи квартиры и ключей истице после получения сведений об окончании взаиморасчётов от своего агента. При этом из сведений по оплате следовало, что данные о сумме доплаты, которую следует произвести для окончания взаиморасчётов за квартиру, ответчик представил ей, учитывая факт наличия оплаты основной суммы договора первоначальным дольщиком.

Судебная коллегия считает, выводы, сделанные судом с учётом названных обстоятельств, правильными. Постановленное судом решение не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.

В соответствии с п. 2.2 договора долевого строительства общая стоимость квартиры оплачивается Дольщиком до окончания строительства квартиры.

Согласно п. 3.2.1 договора Застройщик передает Дольщику квартиру по акту приёма-передачи не позднее чем через 60 дней после подписания разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и полной оплаты стоимости квартиры.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Администрацией г. Сургута (дата) года, что следует из свидетельства о государственной регистрации права. Следовательно, обязательства по оплате объекта строительства и передаче объекта дольщику должны были быть исполненными в срок до (дата) года.

Суд первой инстанции учёл, что обязательство по оплате приобретенного права на спорный объект строительства Б.Л.М. исполнила (дата) года. По требованию агента, действующего от имени Застройщика, (дата) произвела доплату за дополнительную площадь квартиры в размере <данные изъяты> рублей. После передачи ей квартиры въехала, выполнила отделочные работы. (дата) заключила договор на коммунальное обслуживание.

Названные обстоятельства указывают на законность возникновения правоотношений по квартире со стороны истицы и необоснованность заявленного ответчиком иска об истребовании имущества из незаконного владения. Факт регистрации за ним права собственности безусловным поводом для удовлетворения встречного иска не является.

Застройщик, был уведомлен о договоре цессии своевременно, требований об оплате объекта строительства, за исключением дополнительной площади, в установленном законодательством порядке Б.Л.М. не предъявлял. О включении в реестр требований цедента (признан банкротом 02.03.2009г.), также не заявлял. Подтвердил при этом наличие спорных отношений по 6-ти другим квартирам и разрешение споров по ним с участием конкурсного управляющего.

При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод о том, что из поведения сторон следовала их воля, которая была направлена на заключение договора, а последующие действия - на исполнение обязательств.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона – начиная с 01.04.2005 года.

Следовательно, спорные договоры подлежат государственной регистрации, если первое разрешение на строительство было получено после (дата) года. Таких обстоятельств по делу не усматривается.

Письмом от (дата) Сургутский отдел Управления Росреестра по ХМАО-Югре сообщает, согласно представленной застройщиком справке от (дата) (номер), выданной Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г. Сургута ЗАО «<данные изъяты>» выдано разрешение на строительство от (дата) (номер) на работы нулевого цикла по объекту: «<данные изъяты>», в мкр. (адрес). Впоследствии Департамент архитектуры и градостроительства согласовал изменение наименования указанного объекта, который стал именоваться: «<данные изъяты> (номер) с общественными помещениями и автостоянкой в мкр. (номер) (адрес)».Таким образом правоотношения по строительству жилого комплекса возникли именно в 2002 году и регистрации договора с дольщиками не требовали.

Доводы представителей ответчика в связи с этим о том, что разрешение на строительство в 2002 году было получено на другой объект строительства, несостоятельны и опровергаются имеющимися сведениями. Очередность строительства блоков жилого комплекса на такие правоотношения не влияли.

Доказательств того, что аналогичные договоры с другими Дольщиками были зарегистрированы, ответчиком не представлено. При рассмотрении дела в апелляционной инстанции представители ответчика не отрицали того, что договоры по другим 6 спорным квартирам, регистрацию не проходили и признавались ответчиком заключёнными.

Споры имелись по оплате, которые в процессе процедуры банкротства были урегулированы с участием конкурсного управляющего. Требований в процессе рассмотрения дела по банкротству не заявлялось только в отношении спорной квартиры. Это указывает на избирательную позицию ответчика и подтверждает доводы истицы о характере его правоотношений с ней.

Из вышеизложенного следует, что разрешение на строительство было фактически получено ответчиком до вступления в силу закона № 214-ФЗ. Это, в свою очередь, подтверждает отсутствие законных требований для регистрации договоров долевого участия в строительстве, поскольку они вступали в силу с момента подписания. Соответственно договоры цессии – с момента уведомления ответчика. После чего права дольщика перешли к истице на законных основаниях.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расторжение договора долевого финансирования строительства от (дата) (номер) ответчик ЗАО «<данные изъяты>» мотивировал отсутствием оплаты по договору со стороны ЗАО «<данные изъяты>». Ссылался на отсутствие справки о полной оплате стоимости квартиры при заключении договора цессии с Б.Л.М. Полагал, это обстоятельство подтверждает отсутствие оплаты Дольщика.

Согласно объяснениям третьего лица И.А.И. – директора ЗАО «<данные изъяты>», Застройщик рассчитывался с Обществом по факту выполненных подрядных работ по установке окон и балконных дверей. На дату заключения договора долевого строительства от (дата) года, долг Застройщика перед Обществом составил <данные изъяты>. Расчёты проводились в форме взаиморасчетов, путём подписания поквартальных актов. Это также подтверждало доводы, на которые ссылалась истица.

Возражения ответчика относительно перехода прав Дольщика Б.Л.М. отсутствовали. Акты зачётов на дату совершения финансово- хозяйственных операций не составлялись. Из объяснений представителя застройщика Л.О.В. следует, что наличие предполагаемого долга ЗАО «<данные изъяты>» было обнаружено лишь в ноябре 2009 года.

Акты взаиморасчетов в счёт расчетов подписаны от имени руководителя ЗАО «<данные изъяты>» И.А.И. (дата) года, тогда как (дата) ЗАО «<данные изъяты>» уже был признан банкротом. Полномочия руководителя должника прекращены, что следует из решения Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02.03.2009 года. Актов сверки, подтверждающих наличие долга ЗАО «<данные изъяты>» перед застройщиком, в том числе и по оплате спорной квартиры, застройщиком в материалы дела не представлено.

Суд при таких обстоятельствах обоснованно учёл взаимоотношения ответчика с другими лицами, с которыми он разрешал аналогичные спорные отношения и вопросы через конкурсного управляющего. Имели при этом значение и сведения о том, что взаиморасчеты в момент совершения финансово-хозяйственных операций не оформлялись надлежаще Застройщиком, акты взаиморасчетов с Дольщиком своевременно также составлены не были. По этим причинам, справка об оплате объекта строительства не могла быть выдана дольщиком истице. Поэтому суд принял эти обстоятельства во внимание, проверяя обстоятельства спора, исходя из необходимости учёта всей совокупности сведений о сделке и условиях, в которых она совершалась.

Доводы застройщика о том, что Б.Л.М. не потребовала справку об оплате, не убедилась в факте оплаты, с учётом указанных выше обстоятельств, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не опровергают выводов суда первой инстанции, а также сведений, полученных в процессе рассмотрения дела.

Отсутствие задолженности по оплате стоимости спорной квартиры на момент заключения договора цессии подтверждается представленными письменными доказательствами, которые согласуются с показаниями свидетеля П.Г.Е. Она по просьбе Б. подготавливала несколько проектов договоров, в том числе и договор цессии. При подписании договора цессии, И.А.И. пояснил, что расчеты за квартиру с ЗАО «<данные изъяты>» произвёл, справка об отсутствии задолженности будет выдана ИК «<данные изъяты>» по окончании квартала.

О таких же обстоятельствах указывали и пояснения свидетеля С.Н.А., которая являлась исполнительным директором ответчика. В судебном заседании 12.11.2013 года она подтвердила, что на момент заключения договора цессии (дата) исполняла обязанности директора ЗАО «<данные изъяты>». Ей было известно о заключенном между ЗАО «<данные изъяты>» и Б.Л.М. договоре цессии. Один из экземпляров договора был ею подписан. При заключении договора сведения о наличии задолженности по оплате стоимости квартиры за Дольщиком у ЗАО «<данные изъяты>» отсутствовали. В известность об этом истицу поставила, а также о порядке подписания поквартально актов взаиморасчётов с Дольщиком, заверив, что обязательства им выполнены.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно проанализировал совокупность названных сведений, имеющих значение для дела, дал им надлежащую оценку, с которой судебная коллегия соглашается.

Выводы суда об отсутствии оснований для расторжения договора долевого строительства правильные, сомнений не вызывают, поскольку обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом. Факт его заключения сторонам не оспаривался, оплата произведена в полном объёме. Обстоятельств незаконности вселения истицы в спорную квартиру не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд первой инстанции, учитывая названные правила, пришёл к обоснованному выводу о том, что право собственности на спорную квартиру, исходя из обстоятельств спора, возникло у истицы по основаниям, установленным законом. Договор долевого участия в строительстве со стороны Дольщика в части оплаты исполнен. В связи с чем право собственности должно быть зарегистрировано за истицей.

Факт регистрации права собственности за ответчиком на это не влияет. Сведений о том, что он являлся Дольщиком по строительству названной квартиры и произвёл оплату её стоимости, в деле не имеется. Факт строительства объекта ответчиком на платных условиях за счёт средств дольщиков таким основанием и поводом для возникновения права собственности не являлся.

Истица заселилась в квартиру в 2008 году, с разрешения застройщика (ответчика), от имени которого при исполнении обязательств по приёму недостающих для окончательных взаиморасчётов денежных средств, а также по передаче ключей от квартиры после исполнения обязательств полной оплаты действовали надлежащие полномочные представители. Это свидетельствует о действиях ответчика по передаче имущества по договору долевого строительства.

Истица проживает и использует жилое помещение по назначению, сделала ремонт, обязательства по договору долевого строительства исполнила, что подтверждается анализом совокупности письменных сведений, имеющихся в деле, и объяснениями свидетелей по делу о фактических обстоятельствах, имеющих значение.

С мотивами, по которым суд удовлетворил исковые требования, судебная коллегия соглашается, они подробно и убедительно изложены в решении, соответствуют имеющимся в деле доказательствам и требованиям норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушений норм материального права судом не допущено.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно распределил бремя их доказывания между сторонами, надлежаще исследовал и оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ все представленные доказательства. Оснований для иной оценки доказательств и их переоценки не имеется.

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат. По существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств. Основания для переоценки обстоятельств спора отсутствуют.

Решение суда отвечает требованиям ст.198 ГПК РФ. Нормы материального права применены судом правильно. Оснований, установленных ст.330 ГПК РФ для отмены судебного решения не выявлено.

Руководствуясь статьями 327.1, 328 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сургутского городского суда ХМАО - Югры от 12 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО «<данные изъяты>» - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по апелляционной жалобе, вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий: Иванова И.Е.

Судьи: Дука Е.А.

Кулькова С.И.