Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кургане 21 сентября 2017 года гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «НовоСтрой 45» к ФИО1 о взыскании задолженности за коммунальные услуги

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Курганского городского суда Курганской области от 29 июня 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования ООО «НовоСтрой 45» к ФИО1 о взыскании задолженности за коммунальные услуги, процентов удовлетворить частично.

Взыскать в пользу ООО «НовоСтрой 45» с ФИО1 в счет задолженности за содержание здания 181896 руб., 15566,30 руб. за ремонт системы отопления, 7092 руб. за содержание фасада.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования г. Курган государственную пошлину в размере 5245,4 руб.».

Заслушав доклад судьи Фроловой Ж.А., объяснения представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, третьего лица ФИО4, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью «НовоСтрой 45» (далее – ООО «НовоСтрой 45», управляющая организация) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности.

В обоснование исковых требований с учетом последующих изменений указывало, что на основании решения общего собрания собственников нежилых помещений осуществляет управление общим имуществом административного здания по адресу: <адрес>. Стоимость работ (услуг) управляющей компании по содержанию здания определена в размере 12 рублей (без НДС) за квадратный метр. Ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения в указанном административном здании общей площадью 457,1 кв.м (до января 2015 года – площадью 435,8 кв.м). <...> на основании договора дарения ФИО1 передал данные нежилые помещения в собственность ФИО4 Плата за содержание здания за период с июня 2013 года по декабрь 2014 года составляла для ФИО1 5229 рублей 60 копеек в месяц, с января 2015 года по апрель 2016 года – 5485 рублей 20 копеек в месяц.

Кроме того, на основании решений общих собраний собственников здания устанавливались иные платы за содержание здания, в том числе: плата за отопление, ремонт систем канализации, отопления, водоснабжения, ремонт фасада, плата за санитарную вырубку деревьев, уборку территории.

ФИО1 частично исполнял указанные обязательства, его задолженность по состоянию на 28.06.2017 составила: за содержание здания – 181896 рублей, за отопление – 6464 рубля 68 копеек, за ремонт системы канализации – 2296 рублей 18 копеек, за ремонт системы отопления – 16624 рубля 47 копеек, за ремонт фасада – 8349 рублей 33 копейки, за санитарную вырубку деревьев – 127 рублей 13 копеек, всего 215757 рублей 80 копеек. 08.08.2016 в адрес ФИО1 заказной корреспонденцией направлена претензия о погашении задолженности, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Просило суд взыскать с ФИО1 денежные средства в счет задолженности по уплате коммунальных услуг в общей сумме 215757 рублей 80 копеек и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33898 рублей 64 копейки.

В судебное заседание представитель истца ООО «НовоСтрой 45» не явился, о месте и времени слушания дела извещался надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил. Ранее представитель истца ФИО2 пояснял, что расчет платы за содержание здания произведен с учетом площади помещений, находящихся в собственности ответчика.

Ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещались надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили. Ранее представитель ответчика ФИО3 с исковыми требованиями не соглашался, полагал, что истцом не представлено доказательств выполнения работ по обслуживанию здания, в материалы дела не представлены журналы, планы инженерных сетей, акты списания материалов, локально-сметные расчеты. Не оспаривал, что общая площадь здания с октября 2015 года увеличилась на 198 кв.м. Просил в удовлетворении иска отказать.

Третье лицо ФИО4 с исковыми требованиями не соглашался, просил в удовлетворении иска отказать, полагал, что истцом при расчете задолженности допущены существенные ошибки. Так, с 01.10.2015 площадь здания увеличилась с 2959 кв.м до 3157 кв.м, но в расчете приведена площадь 2846,9 кв.м; площадь принадлежащих ФИО1 помещений указана в размере 435,75 кв.м, тогда как 114 кв.м из них занимают места общего пользования (коридоры, лестничные площадки и т.п.), которые хотя и принадлежат на праве собственности ФИО1, но в силу п.п. 3, 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2009 № 64 входят в состав общего имущества собственников помещений здания, содержание которого является обязанностью всех сособственников здания. Оспаривая обоснованность начисления платы за ремонт системы канализации, указывал на отсутствие договора подряда и согласования таких работ с собственниками помещений. Обращал внимание на то, что отремонтированные канализационные трубы обслуживают только одно помещение: кабинет председателя правления банка, расположенного на втором этаже, тогда как общие канализационные трубы расположены в центре здания и их ремонт не производился. Указывал, что ИП ФИО1 с ООО «НовоСтрой 45» никакой договор не заключал, обсуживал здание самостоятельно. Истцом ответчику никаких услуг оказано не было, оснований для взыскания оплаты нет. Оспаривая обоснованность начисления оплаты ремонта системы отопления здания, указывал, что ремонта системы отопления не было, данные работы с собственниками помещений согласованы не были. Ремонт системы отопления и фасада здания были произведены ввиду реконструкции ИП ФИО5 четвертого этажа здания, в связи с чем ООО «НовоСтрой 45» произвел с ФИО5 взаимозачет указанных затрат в счет оплаты услуг по содержанию здания. Требование о взыскании платы за санитарную вырубку деревьев также считал необоснованным, поскольку данные работы производились на территории земель муниципального образования г. Кургана и земель, находящихся в аренде АО КБ «Кетовский коммерческий банк».

Третье лицо ФИО5 и представитель третьего лица ПАО «Курганская генерирующая компания» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указывает, что судом нарушены нормы гражданского процессуального законодательства, так как бремя доказывания ненадлежащим образом оказанных услуг по содержанию здания возложено на ответчика.

Обращает внимание на то, что управляющая компания фактически не исполняла свои функции. Так, эксплуатационно-ремонтные работы истец не проводит, поскольку в его пользовании отсутствует технический паспорт здания, инженерная документация на коммуникации и проектная документация, электротехническая документация по разводке электропроводки в здании и расположению электросчетчиков. Проведение осмотров общего имущества здания истец также не выполняет, поскольку в материалы дела не представлены журналы или акты таких осмотров. ФИО1 самостоятельно проводил текущий ремонт и замену ламп освещения в местах общего пользования и ремонт в туалете. Представленные со стороны истца документы по закупке материалов и лампочек, не содержат сведений где эти материалы использовались, не представлены акты списания материалов. Из актов выполненных работ не ясно где истец проводил ремонтные работы или замену оборудования. Доказательств приобретения огнетушителей, оборудования пожарного щита для здания истцом не представлено. В штатном расписании управляющей компании отсутствуют должности уборщицы и вахтера, что также опровергает факт осуществления уборки мест общего пользования. Суд не дал оценки заключенному ФИО1 договору на вывоз мусора и утилизацию отходов. Также суд не принял во внимание, что 2/3 придомовой территории огорожены банком и свободный доступ (проезд) на нее ограничен. Кроме того, часть земли не закреплена за зданием, а принадлежит ФГУП «Инкассация».

Обращал внимание на то, что в здании отсутствуют чердачное помещение, слуховые окна, наружные водоразборные краны и колонки, поэтому в их содержании необходимости не имеется. Аварийно-диспетчерской службы ООО «НовСтрой 45» не создано, все заявки принимает лично директор.

Перечень общего имущества, передаваемый собственниками управляющей компании, ни решением общего собрания от <...>, ни иным документом не определен.

Ремонт системы отопления вызван проведенной ФИО5 реконструкцией актового зала, в результате чего увеличилась площадь здания. При этом ремонт фасада выразился в закладывании оконных проемов актового зала. Смета на данные работы общим собранием собственников помещений не утверждалась. Кроме того не установлено где проводился ремонт отопления.

Истом не представлено доказательств обоснованности санитарной обрезки и вырубки деревьев.

Оспаривая правильность расчета взысканных сумм, вновь указывает, что в собственности ответчика находились места общего пользования площадью 113 кв.м, обязанность по содержанию которых в силу действующего законодательства возложена на всех собственников помещений в данном здании.

Анализируя представленные в материалы дела расчеты истца, вновь указывает, что взыскиваемые суммы на содержание здание фактически являются затратами на содержание ООО «НовоСтрой 45».

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО3 на доводах апелляционной жалобы настаивал, просил решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Представитель истца ООО «НовоСтрой 45» - ФИО2 выразил согласие с постановленным решением, просил суд в удовлетворении жалобы отказать.

Третье лицо ФИО4 поддерживал позицию ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК Российской Федерации), судебная коллегия постановила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежали в административном здании по адресу: <адрес>: на основании соглашения об отступном от <...> – нежилые помещения (Лит. А1) площадью 286,4 кв.м на третьем этаже: №, на пятом этаже: №, №; на основании договора купли-продажи от <...> – нежилые помещения площадью 116,9 кв.м на первом этаже: № на третьем этаже: №, на четвертом этаже: №; на основании договора купли-продажи от <...> – 1/3 доли в праве долевой собственности на нежилое помещение площадью 11 кв.м на втором этаже: №, на третьем этаже: №; на основании договора купли-продажи от <...> – 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 13,7 кв.м на третьем этаже: №; на основании договора купли-продажи от <...> – нежилое помещение площадью 21,3 кв.м на третьем этаже (том 1 л.д. 18, 19, 20, 21, 122).

В настоящее время на основании договора дарения от <...> собственником вышеуказанных нежилых помещений в административном здании по адресу: <адрес> является ФИО4, его право собственности зарегистрировано <...> (том 2 л.д. 132-136).

<...> решением общего собрания собственников нежилых помещений здания (протокол №) избран способ управления общим имуществом здания по адресу: <адрес> путем заключения договора управления с ООО «НовоСтрой 45» (том 1 л.д. 221-225).

На данном собрании ФИО1 и его сын ФИО4 присутствовали, от регистрации в качестве участников собрания, также как от участия в голосовании отказались (том 1 л.д. 221, 226-227).

Решением общего собрания собственников нежилых помещений от <...> (протокол №) утверждены: перечень и виды работ (услуг), оказываемых управляющей организацией по содержанию общего имущества домостроения, - приложение №№ к основным условиям договора на управление общим имуществом домостроения; стоимость таких работ (услуг) в размере 12 рублей (без НДС) за квадратный метр; основные условия договора на управление общим имуществом домостроения, в том числе срок договора – 2 года (том 1 л.д. 13-17, 111-113).

<...> общим собранием собственников нежилых помещений здания принято решение о продлении полномочий управляющей организации ООО «НовоСтрой 45» на два последующих года (том 2 л.д. 47-49).

Собственники нежилых помещений, расположенных в данном административном здании, заключили с управляющей организацией договор управления домостроением, ФИО1 такой договор не заключил.

ООО «НовоСтрой 45» представило в материалы дела документы, подтверждающие оказание услуг по содержанию общего имущества здания, в частности, документы о ремонте крыши, установке и обслуживании общих приборов учета, промывке системы отопления, прочистке канализационного колодца, о выполнении текущего мелкого ремонта, ремонте водопровода, уборке территории, вывозе снега и твердых бытовых отходов. Также в материалы дела представлен протокол общего собрания от <...>№, согласно которому собственники нежилых помещений здания приняли решение о выполнении ремонтных работ системы отопления в верхней разводке в связи с ее аварийным состоянием, стоимость таких работ установлена в размере 91709 рублей 84 копеек, а также решение о ремонте фасада здания с установлением стоимости материалов и работ в пределах 50000 – 52000 рублей (том 1 л.д. 115-116).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате оказанных в период с июня 2013 года по апрель 2016 года услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников в нежилом здании и образованием у него задолженности, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по содержанию общего имущества административного здания, задолженности по оплате расходов на ремонт системы отопления и ремонт фасада здания, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 6, 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК Российской Федерации), ст. 36, 44, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК Российской Федерации), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и исходил из того, что ответчик, как собственник нежилых помещений в здании, в силу закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в здании независимо от наличия у него расходов на содержание собственных помещений и независимо от наличия у него договора с управляющей организацией. Размер и порядок внесения платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества определены решением общего собрания собственников помещений здания, которое является обязательным для ФИО1 По такому же тарифу взимается плата и с остальных собственников помещений, расположенных в здании. Претензий по качеству и объему оказанных услуг ответчик не заявлял, доказательств их неоказания не представил. Расходы за ремонт системы отопления и фасада здания взысканы судом исходя из фактически понесенных и подтвержденных истцом затрат, пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на здание.

Судебная коллегия, рассмотрев материалы дела по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В силу ст.ст. 210, 249 ГК Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Одностороннее изменение обязательств или отказ от них недопустимы (ст. 309, 310 ГК Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.п. 1, 6 постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 41 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.ст. 249, 289, 290 ГК Российской Федерации и ст.ст. 44-48 ЖК Российской Федерации.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности, гражданские права и обязанности возникают из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК Российской Федерации решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (ч. 2 ст. 44 ЖК Российской Федерации), является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Такие решения были приняты сособственниками нежилого здания № по <адрес> в <адрес><...>, <...> и <...>. Они являются обязательными для ФИО1

Нежилые помещения ответчика являются конструктивной частью здания, и ФИО1 пользовался общим имуществом, необходимым для эксплуатации здания в целом, поэтому содержание собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации всего здания. Расходы по содержанию общего имущества здания обусловлены необходимостью его эксплуатации и поэтому являются обязательными. Ответчик обязан регулярно оплачивать услуги управляющей компании и возмещать ее издержки на ремонт общего имущества здания исходя из утвержденного общим собранием собственников тарифа и размера своей доли в праве общей собственности.

Приведенный в решении суда расчет задолженности ФИО1 по содержанию общего имущества здания, по ремонту системы отопления и ремонту фасада здания является обоснованным, соответствующим имеющимся в деле доказательствам, решению общего собрания собственников помещений в указанном здании о размере и порядке оплаты расходов на содержание общего имущества, пропорционален доле ответчика в праве собственности на общее имущество здания.

Оспаривая правильность расчета взысканных судом сумм, апеллянт указывает на неверное определение площади принадлежавших ему помещений. Между тем на основании представленных в материалы дела свидетельств о праве собственности площадь принадлежавших ФИО1 нежилых помещений в здании № по <адрес> в <адрес> составляла 435,75 кв.м – до <...> и 457,11 кв.м – после <...>. Такая же площадь помещений ответчика указана в протоколах общих собраний собственников помещений для подсчета голосов. Аналогичную информацию об общей площади своих помещений предоставил суду сам ФИО1 в справке-расчете (том 1 л.д. 124).

Оснований для исключения из общей площади помещений ответчика части помещений площадью 113 кв.м как мест общего пользования судебная коллегия не находит ввиду того, что местами общего пользования в здании могут считаться лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование. Доказательств того, что принадлежащие ФИО1 коридоры и лестничные клетки используются еще кем-то из собственников здания и в данных помещениях находятся общие инженерные коммуникации или оборудование, суду не представлено.

Доводы апеллянта о том, что управляющая организация не исполняла свои функции, поскольку он самостоятельно проводил текущий ремонт помещений и обеспечивал вывоз мусора, противоречат письменным материалам дела. Так, в ходе рассмотрения дела на основании представленных истцом многочисленных документов (актов, счетов, платежных ведомостей и пр.) установлено осуществление ООО «НовоСтрой 45» возложенных на него собственниками помещений здания полномочий по обслуживанию и ремонту общего имущества в здании. Вопреки доводам жалобы акты выполненных работ содержат указание на место осуществления соответствующих работ – здание по адресу: <адрес>.

Свои обязанности ООО «НовоСтрой 45» выполняет на основании гражданско-правовых договоров, поэтому довод о наличии в штате управляющей компании только должностей директора и бухгалтера не свидетельствует о ненадлежащем оказании услуг по содержанию здания. Не свидетельствует об этом и утверждение апеллянта об отсутствии у ответчика технической документации на здание, которое, кроме того, опровергается пояснениями представителя ООО «НовоСтрой 45».

Несение ответчиком расходов по содержанию своего имущества не освобождает его от обязанности по содержанию общего имущества в спорном здании в силу ст. 249 ГК Российской Федерации.

Ссылка ФИО1 на то обстоятельство, что значительная часть прилегающей к зданию территории находится в пользовании АО КБ «Кетовский коммерческий банк» и доступ на нее ограничен не опровергает факт содержания и уборки истцом территории общего пользования, прилегающей к зданию, в подтверждение чему в материалы дела представлены соответствующие документы.

Довод апеллянта об отсутствии сметы на ремонт фасада здания и решения о ее утверждении общим собранием, отсутствие информации о месте проведения ремонтных работ системы отопления также противоречит письменным материалам дела. Решением общего собрания собственников нежилых помещений от 07.05.2015 установлена необходимость ремонта аварийного фасада здания в целях предотвращения несчастных случаев, стоимость материалов и работ собственниками установлена в пределах 50000 – 52000 рублей. Фактические затраты на ремонт фасада составили 45000 рублей, исходя из чего с ответчика взысканы соответствующие расходы пропорционально площади помещений, находящихся в его собственности (п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Названным же решением установлена необходимость ремонта труб в верхней разводке общих сетей системы отопления, расположенных в местах общего пользования.

Иные доводы апелляционной жалобы также не имеют существенного фактического и правового значения для разрешения спора, поэтому не влекут отмену законного и обоснованного судебного решения.

Выводы суда первой инстанции построены на правильно установленных юридически значимых обстоятельствах и при верном применении норм материального права, подробно мотивированы в решении.

Предусмотренных ст. 330 ГПК Российской Федерации безусловных оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке судебной коллегией не установлено.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Курганского городского суда Курганской области от 29 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи: