Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Хабудаева Михаила Юрьевича к Санжиевой Ольге Владимировне о признании расторгнутым договора, внесении изменений в ЕГРН, по апелляционной жалобе представителя истца Бурлова Н.А. на решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 15.06.2022 г., которым исковые требования Хабудаева Михаила Юрьевича к Санжиевой Ольге Владимировне о признании расторгнутым договора купли-продажи от 24.02.2014 г., внесении изменений в ЕГРН, оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Базарова В.Н., выслушав истца Хабудаева М.Ю., его представителя Бурлова Н.А., ответчика Санжиеву О.В., ознакомившись с материалами дела и доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд, истец Хабудаев М.Ю. просил признать расторгнутым договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, от ..., заключенный между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В.; внести в ЕГРН запись о прекращении (погашении) права собственности Санжиевой и восстановлении права собственности Хабудаева М.Ю. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>. В случае истечения срока исковой давности, восстановить срок.

Исковое заявление мотивировано тем, что договор купли-продажи, заключенный между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. от ... о продаже ? доли в праве собственности на квартиру по <...>, является неисполненной сделкой с обеих сторон договора. Ни Санжиева, ни Хабудаев цели продажи квартиры при заключении указанного договора не имели, Санжиева использовать квартиру как свою собственную не собиралась и на протяжении времени с момента заключения договора и по 2021 г. права и обязанности собственника не осуществляла и не исполняла. В указанной квартире ответчик ни до заключения договора, ни после заключения договора не проживала. Истец, напротив, проживал в спорной квартире до заключения договора и проживает по настоящее время. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами формально, фактически квартира истцом ответчику не передавалась, а Санжиевой не принималась. Ответчик обратилась в суд с иском к истцу с требованием о выселении в 2021 г.. Со стороны ответчика усматривается злоупотребление правом, так как, не оплатив стоимость приобретенной доли в квартире, перерегистрировала право собственности на принадлежавшую истцу долю. В соответствии с п. 5.1 договора купли-продажи от ... цена договора составляла 800 000 руб. В силу п. 5.2 договора (с учетом рукописных исправлений) оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п. 5.1 договора. С учетом указанных положений договора оплата на момент его подписания не произведена, иначе формулировка договора подлежала изложению в виде «оплата по договору осуществлена произведена до его подписания» или «в день его подписания», то есть глагол об оплате подлежал изложению в прошедшем времени и отражал бы совершенное действие. В рассматриваемом случае имеющаяся формулировка не содержит смысла о совершенном действии по оплате до его подписания. Не содержит сведений об исполнении обязательств по договору со стороны Санжиевой и акт приема-передачи к договору. Так как переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а в п. 5.2 Договора указано, что оплата производится в день перехода права собственности на недвижимость, денежная сумма подлежала передаче ... Согласно п. 3.3.1 Договора предусмотрено, что продавец Хабудаев М.Ю. вправе по своему усмотрению потребовать оплаты недвижимости или отказаться от исполнения договора, если Покупатель в нарушение договора отказывается принять и/или оплатить недвижимость. В соответствии с п. 7.3.1 договора продавец вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, если покупатель в нарушение договора отказывается принять и/или оплатить недвижимость. ... в связи с тем, что ответчик не оплачивает договор, истец направил в ее адрес уведомление об отказе от исполнения договора и расторжении с момента получения уведомления.

Истец Хабудаев М.Ю., ответчик Санжиева О.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель истца Бурлов Н.А. в судебном заседании требования поддержал, дал пояснения аналогичные иску. Срок исковой давности по заявленным требованиям истцом не пропущен, поскольку заявлено требование не о расторжении договора, а о признании его расторгнутым с момента получения уведомления.

Представитель ответчика Санжиев С.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, договор купли-продажи доли квартиры был заключен ..., право собственности зарегистрировано ..., с иском истец обратился в апреле 2022 г. со значительным пропуском установленного срока. С 2014 г. по 2021 г. истец никаких требований об оплате, претензий не предъявлял. Истец имел возможность обратиться в суд с иском в установленные законом сроки. Также истцом не представлено допустимых доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих, что ответчиком деньги в счет в оплаты по договору не передавались. Ссылка истца на злоупотребление правом является не состоятельной, так как доказательств того, что сделка заключалась с целью реализовать какой-либо противоправный интерес, не представлено. Хабудаев не предпринимал мер по осуществлению права требования оплаты с ответчика, регистрации ипотеки либо иного обременения. Исходя из буквального толкования договора купли-продажи следует, что на момент подписания договора цена 800 000 руб. была оплачена продавцу полностью, подписывая акт приема-передачи стороны друг к другу претензий не имели.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Бурлов Н.А., не соглашаясь с принятым решением, просит его отменить. Полагает, что договор купли-продажи, заключенный между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. от ... является неисполненной сделкой с обеих сторон договора. Санжиева (племянница Хабудаева) использовать квартиру как свою собственную не собиралась и на протяжении времени с момента заключения договора по 2021 год права и обязанности собственника не осуществляла, не проживала. Акт приема-передачи квартиры подписан формально, фактически квартира Хабудаевым не передавалась, а Санжиевой не принималась. В соответствии с п.5.1 Договора купли-продажи от ... цена договора составляет 800 000 рублей. В силу п.5.2 договора купли-продажи оплата по договору осуществляется в день подписания договора и перехода прав собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п.5.1 договора. С учетом указанных положений договора оплата на момент его подписания не произведена, иначе формулировка договора подлежала изложению в виде «оплата по договору осуществлена (произведена) до его подписания» или « в день его подписания», то есть глагол об оплате подлежал изложению в прошедшем времени и отражал бы действие. В рассматриваемом случае имеющаяся формулировка не содержит смысла о совершенном действии по оплате до его подписания. С учетом ошибочного вывода о состоявшейся оплате суд первой инстанции не рассматривал доводы истца о законности одностороннего расторжения договора и отказа от его исполнения.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик Санжиева О.В. с доводами апелляционной жалобы не соглашается, просит решение суда оставить без изменения.

В суде апелляционной инстанции истец Хабудаев М.Ю. и его представитель Бурлов Н.А. доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Ответчик Санжиева О.В. против доводов апелляционной жалобы возражала.

Изучив материалы дела, проверив решение суда, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом первой инстанции установлено, что ... между Хабудаевым М.Ю. (Продавец) и Борбоевой (Санжиевой) О.В. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости, п. 1.1 предусмотрено, что Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять и оплатить недвижимое имущество. Вид права: общая долевая собственность, ?, расположенное по адресу: <...>

Пунктом 5.1 определена цена недвижимости 800 000 руб.; оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость Покупателю в соответствии с условиями Договора в сумме указанной в п. 5.1 Договора (п. 5.2).

... между сторонами подписан передаточный акт к договору купли-продажи ? в праве общей долевой собственности на квартиру, в соответствии с которым Продавец передает в общую долевую собственность Покупателю, а Покупатель принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, назначение: жилое, этаж 1, общая площадь 45 кв.м., адрес: <...>, кадастровый ....

Продавец передает ? доли общей долевой собственности квартиры Покупателю, в том виде, как она есть на день подписания настоящего акта. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет (п. 2).

Из буквального толкования п. 5.2 следует, что оплата по договору осуществляется в день подписания настоящего договора и перехода права собственности на недвижимость Покупателю в соответствии с условиями Договора в сумме указанной в п. 5.1 Договора.

... между сторонами подписан передаточный акт, в котором указано, что Покупатель принимает и оплачивает ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Также в п.5.2 Договора указано, что оплата по договору осуществляется в день перехода права собственности на недвижимость Покупателю. Право собственности ответчика на ? долю квартиры зарегистрировано ..., что не оспаривается сторонами.

Однако, суд пришел к выводу, что в совокупности из договора купли-продажи и передаточного акта можно сделать вывод, что оплата по договору была произведена ответчиком в полном объеме, о чем также свидетельствует продолжительное бездействие истца, который в случае отсутствия оплаты по договору, не предпринимал никаких действий по ее взысканию.

Судебная коллегия не соглашается с такими выводами суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Фактически договор купли-продажи, заключенный между Санжиевой О.В. и Хабудаевым М.Ю. от ... является неисполненной сделкой с обеих сторон договора. Санжиева (племянница Хабудаева) не использовала квартиру как свою собственную и на протяжении времени с момента заключения договора по 2021 год права и обязанности собственника не осуществляла, не проживала. Акт приема-передачи квартиры подписан формально, фактически квартира Хабудаевым не передавалась, а Санжиевой не принималась. В соответствии с п.5.1 Договора купли-продажи от ... цена договора составляет 800 000 рублей. В силу п.5.2 договора купли-продажи оплата по договору осуществляется в день подписания договора и перехода прав собственности на недвижимость покупателю в соответствии с условиями договора в сумме, указанной в п.5.1 договора. С учетом указанных положений договора оплата на момент его подписания не произведена, иначе формулировка договора подлежала изложению в виде «оплата по договору осуществлена (произведена) до его подписания» или « в день его подписания», то есть глагол об оплате подлежал изложению в прошедшем времени и отражал бы действие. В рассматриваемом случае имеющаяся формулировка не содержит смысла о совершенном действии по оплате до его подписания.

Иных доказательств осуществления оплаты по договору купли-продажи со стороны ответчика суду не предоставлено.

Суду апелляционной инстанции ответчик Санжиева О.В. пояснила, что расписка о передаче денежных средств не составлялась. Денежные средства в размере 800 000 рублей у нее были из накоплений, родители помогли и она брала кредит. Заработная плата составляла на то время 25 000 – 30 000 рублей. На сегодняшний момент ее доля в этом <...>.

Таким образом, доказательств оплаты покупателем Санжиевой О.В. недвижимости по договору купли-продажи от ... судебная коллегия не установила.

Несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела являются основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Принимая новое решение об удовлетворении исковых требований, судебная коллегия учитывает, что согласно п.7.1 Договора купли-продажи от ... – Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договоров и законодательством. Продавец вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке в случаях: если Покупатель в нарушение Договора отказывается принять и /или оплатить недвижимость.

... истцом в адрес ответчика направлено уведомление об отказе от исполнения договора.

... истцом в адрес ответчика направлено уведомление об одностороннем расторжении договора.

В данном случае Покупатель не оплатил недвижимость, определенную договором купли-продажи от ..., в связи с чем, у истца имеются основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Требование о признании расторгнутым договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, от ..., заключенного между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В., подлежат удовлетворению.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к заявленным требованиям.

Согласно ч.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Так как истцом заявлено требование о признании расторгнутым договора купли-продажи с момента получения уведомления, срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Доводы ответчика о том, что расторжение указанного договора купли-продажи от ... повлечет нарушение прав ее несовершеннолетних детей, являются не обоснованными. ... по договору купли-продажи ? доли указанной квартиры с Хабудаевым Владимиром Кирилловичем с использованием средств материнского капитала она приобрела ? долю квартиры. По 1/8 доли квартиры право собственности зарегистрировано на детей, и эти доли расторжением договора купли-продажи от ... не затрагиваются.

Так как договор купли-продажи от ..., заключенный между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В., признается расторгнутым, это является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении (погашении) права собственности Санжиевой и восстановлении права собственности Хабудаева М.Ю. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от 15 июня 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Хабудаева Михаила Юрьевича к Санжиевой Ольге Владимировне о признании расторгнутым договора купли-продажи от ..., внесении изменений в ЕГРН, удовлетворить.

Признать расторгнутым договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, от ..., заключенный между Хабудаевым М.Ю. и Санжиевой О.В..

Данное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении (погашении) права собственности Санжиевой и восстановлении права собственности Хабудаева М.Ю. на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <...>, с кадастровым номером <...>

На апелляционное определение может быть подана кассационная жалоба в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) в течение трех месяцев, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи