Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Чернова М.Ю. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 мая 2018 года.

Заслушав доклад судьи Чабан Л.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обжалуемым решением суд удовлетворил частично исковое заявление Юдаева Евгения Ивановича к Чернову Михаилу Юрьевичу о расторжении предварительного договоров купли- продажи.

Расторгнул предварительный договор купли-продажи недвижимости от 21.08.2017, заключенный между Черновым Михаилом Юрьевичем и Юдаевым Евгением Ивановичем.

Взыскал с Чернова Михаила Юрьевича в пользу Юдаева Евгения Ивановича задаток в двойном размере в сумме 2 000 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 13 200 руб., в остальной части требований отказал.

Отменил определение судьи Анапского городского суда от 12 марта 2018 года, которым в целях обеспечения исковых требований наложен арест на денежные средства и имущество Чернова Михаила Юрьевича, родившегося 11 ноября 1978 года в г. Прокопьевске Кемеровской области, проживающего по адресу: Краснодарский край, город- курорт Анапа, ст. Анапская, ул. Приморская/Приобская, 53/58 в сумме 2 000 000 руб., запрещено его отчуждение в любых формах, а также сдачу в аренду передачу на торги и т.п. по вступлению решения суда в законную силу, арест снял.

В апелляционной жалобе Чернов М.Ю. просит решение суда отменить, так как оно принято без учёта всех обстоятельств по делу, с нарушениями норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя Чернова М.Ю. по доверенности Грицай С.И., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не установила.

На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Как следует из материалов дела, 21.08.2017 между Юдаевым Е.И. и Черновым М.Ю. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости: объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 268 кв.м., степень готовности 12 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый № 23:37:01070001:1725, расположенного по адресу: г.Анапа, пер. Джеметинский 6, стр. 2 и объекта незавершенного строительства, общая площадь застройки 190,9 кв.м., степень готовности 11 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый № 23:37:01070001:3043, расположенного по адресу: г.Анапа, пер. Джеметинский 6, стр. 1.

По договору купли-продажи недвижимого имущества передается право собственности на объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 190,9 кв.м., степень готовности 11 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый № 23:37:01070001:3043, расположенного по адресу: Краснодарский края, г.Анапа, пер. Джеметинский 6, стр. 1, принадлежит продавцу на основании Разрешения на строительство № RU 23301000-256 от 30.09.2011, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2014 23-АМ 667387. Объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 268 кв.м., степень готовности 12 %, этажность 0, подземная этажность 0, кадастровый № 23:37:01070001:1725, расположенного по адресу: г.Анапа, пер. Джеметинский 6, стр. 2, принадлежит продавцу на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.01.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2014 № 23-АМ 667386.

Вышеуказанный договор являлся предварительным и содержал основные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, который будет заключен в последующем, стороны договорились заключить основной договор не позднее 20.12.17.

Согласно п. 2.1 вышеуказанного предварительного договора от 21.08.17 стоимость недвижимости составляла 41 000 000, 00 рублей.

Согласно п. 2.2 Юдаев Е.И. в исполнение условий договора оплатил задаток Чернову М.Ю. в размере 1 000 000,00 рублей.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находится в зоне Р-0 (зона зеленых пространств рекреационного назначения), что исключает возможность осуществления на нем строительства.

Юдаев Е.И. в адрес Чернова М.Ю. направил письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору согласно которого, в соответствие с п. 3 Дополнительного Соглашения, Чернов М.Ю. обязался подготовить все необходимые документы для регистрации права, и внести изменения в карту градостроительного зонирования города Анапа и правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к зоне санаторно-курортного и туристического назначения.

Дополнительное соглашения было подписано 13.12.2017 должно быть исполнено до 30.03.18.

Согласно информации Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа внесение изменений в карту градостроительного зонирования не предусмотрено действующим законодательством.

Приведенное свидетельствует о том, что изменить указанное выше назначение земельного участка не возможно.

Согласно п. 5.2 Предварительного Договора купли-продажи, Продавец получивший задаток, в случае отказа от правовой регистрации обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, истец приобретал земельный участок с расположенным на нем объектов недвижимого имущества, который не окончен строительством. Юдаев Е.И. имел намерения окончить строительством объект и заняться его эксплуатацией. Однако, исходя из зонирования территории, на которой расположены приобретенный объект, производство там строительных работ запрещено. Указанное свидетельствует о том, что если бы Юдаев Е.И. об этом знал, либо мог предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая, что внести изменения в карту градостроительного зонирования города Анапа и правила землепользования и застройки в части отнесения земельного участка к зоне санаторно-курортного и туристического назначения Чернов М.Ю. не имеет возможности, суд первой инстанции правильно удовлетворил требования истца о расторжении договора.

Суд правильно не принял во внимание доводы Чернова М.Ю. о том, что подлежащий уплате задаток явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, поскольку Черновым М.Ю. используются денежные средства Юдаева Е.И. около 8 месяцев.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анапского городского суда Краснодарского края от 10 мая 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Чернова М.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: