Гражданский кодекс часть 1

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е 10 декабря 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Бурдюговского О.В.

и судей Жуковой Е.Г., Потеминой Е.В.

при секретаре Жуковой О.М.

заслушали в открытом судебном заседании по докладу Бурдюговского О.В. дело по апелляционной жалобе Матвеевой М.А., Федоренко Н.К. на решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 3 октября 2013 года, которым постановлено:

Исковые требования Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К. к Шамину Е.А. и Екимовой Н.В. о взыскании денежных средств в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи и исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К. по доверенностям Котовой Л.В., просившей решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, Шамина Е.А. и Екимовой Н.В., просивших решение оставить без изменения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Матвеева М.А. и Федоренко Н.К. обратились в суд с исками к Шамину Е.А. и Екимовой Н.В. о расторжении договоров купли-продажи и взыскании уплаченных за товар денежных сумм, указав, что 09.12.2011 заключили с ответчиками договоры купли-продажи, соответственно, 25/100 и 28/100 долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>. На момент заключения договоров купли-продажи в квартире была выполнена перепланировка, трехкомнатная квартира переделана в четырехкомнатную с установкой в каждой комнате санузла, газовой плиты, вытяжки. Данная перепланировка в спорной квартире выполнена до 08.12.2011, что подтверждено сообщениями из Госжилинспекции и ЖЭУ. На момент выполнения перепланировки собственниками спорной квартиры (по 1/2 доли) являлись Екимова Н.В. и Шамин Е.А. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Пензы от 22.03.2012 по иску Управления Госжилинспекции Пензенской области ФИО20, Федоренко Н.К., ФИО21 и Матвеева М.А. обязаны привести квартиру № <адрес> в соответствие с технической документацией, приведя в первоначальное состояние выполненную в квартире перепланировку и переоборудование. Таким образом, они и другие сособственники квартиры должны привести квартиру в первоначальное положение, понести большие затраты. Более того, после приведения квартиры в первоначальное положение она будет состоять из трех жилых комнат, тогда как их, покупателей, не являющихся родственниками, четверо. Следовательно, им была продана недвижимость ненадлежащего качества, поскольку в ней имелись недостатки, а именно, незаконно выполненная перепланировка, установлено сантехническое оборудование без соответствующих согласований и разрешений. Данные недостатки не были оговорены продавцами, были обнаружены после заключения договоров и регистрации прав собственности, при этом обнаруженные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов. Если бы до подписания договоров они знали об указанных обстоятельствах, они не стали бы заключать их. 05.06.2012 года ими в адрес Шамина Е.А. и Екимовой Н.В. были направлены претензии с просьбой расторгнуть договоры купли-продажи от 09.12.2011 и выплатить каждой из них денежные суммы в размере <данные изъяты> руб., уплаченные по вышеуказанным договорам, однако в добровольном порядке ответчики отказываются расторгнуть договоры купли-продажи и вернуть денежные суммы. Учитывая, что на момент заключения договоров купли-продажи от 09.12.2011 спорная квартира находилась в перепланированном состоянии, перепланировка не была узаконена, что является существенным нарушением качества товара, о чем они не были предупреждены, обнаруженные недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, в силу ст.ст.557 и 475 ГК РФ договоры купли-продажи от 09.12.2011 подлежат расторжению, и они вправе требовать возврата уплаченных по ним денежных сумм. Просили расторгнуть договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, взыскать с ответчиков уплаченные им по договорам денежные суммы.

В письменных заявлениях от 21.08.2013 Матвеева М.А. и Федоренко Н.К. через своего представителя по доверенности Селиванову И.А. уточнили исковые требования и просили суд взыскать с Шамина Е.А. и Екимовой Н.В. в пользу каждой из них по <данные изъяты> руб. в связи с отказом от исполнения договоров купли-продажи от 09.12.2011; исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи: № от 30.12.2011 о государственной регистрации договора купли-продажи от 09.12.2011, № от 30.12.2011 о праве собственности Матвеевой М.А. на 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, и № от 30.12.2011 о праве собственности Федоренко Н.К. на 28/100 доли в праве на квартиру, состоящую из трех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>.

Шамин Е.А. и Екимова Н.В. иск не признали, пояснив, что о перепланировке спорной квартиры из трехкомнатной истцы, как следует из самих договоров купли-продажи, расписок о получении денег, свидетельств о праве собственности, знали. Из расписок, приложенных истцами к делу, выданных Федоренко Н.К. и Матвеевой М.А. генеральным директором ООО «<данные изъяты>» ФИО17, следует, что именно истцы выступили заказчиками перепланировки, оплатив проведение данных работ. Им истцы заплатили по <данные изъяты> руб. за доли в праве на спорную квартиру. В претензиях и исковых заявлениях, приложенных к делам № и №, истцы сами признают, что наняли и оплатили ООО <данные изъяты>» деньги за ремонт и перепланировку квартиры. Кроме того, истцы подавали в суды исковые заявления к ООО «<данные изъяты>» и ООО «<данные изъяты>», которые выполняли ремонтные работы и перепланировку. Они никаких договоров на перепланировку спорной квартиры не заключали. В ходе рассмотрения дела по иску Управления госжилстройинспекции к ФИО11, Федоренко Н.К., ФИО12 и Матвеевой М.А. о приведении в первоначальное состояние выполненной перепланировки и переоборудования квартиры двое из ответчиков ФИО11 и ФИО12 признали исковые требования в полном объеме, согласились, что знали обо всех обстоятельствах купли-продажи долей, выполнения перепланировки и переоборудования квартиры. При рассмотрении других дел менеджер агентства недвижимости «<данные изъяты>» ИП ФИО14 показала, что осенью 2011 года они обратились к ней как риэлтеру с целью продажи спорной квартиры, в связи с чем она дала объявление о продаже этой квартиры, на объявление откликнулось агентство «<данные изъяты>», и ФИО14 передала ключи от квартиры представителям этого агентства. Их доводы по настоящему делу подтверждаются показаниями по указанным выше гражданским делам свидетелей ФИО15, ФИО16, из которых следует, что истцы, покупая доли в спорной квартире, состоящей из трех жилых комнат, знали о том, что квартира перепланирована, и эта перепланировка не узаконена, а ООО «<данные изъяты>» не занимается вопросами узаконивания. Истицы надеялись на оформление в законном порядке перепланировки, однако после того, как это не удалось, решили расторгнуть договоры купли-продажи. Они же продавали трехкомнатную квартиру по цене <данные изъяты> руб., вкладывать в перепланировку при этом <данные изъяты> руб. не имело никакого смысла. К перепланировке они никакого отношения не имеют. Просили в иске отказать в полном объеме.

Октябрьский районный суд г.Пензы принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Матвеева М.А. и Федоренко Н.К. решение суда просили отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное в нарушение норм материального и процессуального права. Судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, судом незаконно и необоснованно сделан вывод о том, что к моменту передачи ответчиками спорной квартиры на продажу она являлась трехкомнатной и неотремонтированной, ответчики за последующий ремонт, перепланировку и переоборудование не платили. Однако, перепланировка квартиры была осуществлена до заключения договора купли-продажи от 09.12.2011, а именно в ноябре 2011 года, что подтверждается документально. Следовательно, на момент выполнения перепланировки собственниками квартиры еще являлись Екимова Н.В. и Шамин Е.А., которые и несут ответственность за все совершенные незаконные действия, в том числе ремонт, перепланировку и переоборудование. Довод ответчиков о том, что они отдали ключи и не знали о выполняемой перепланировке, является несостоятельным. Суд не учел, что ответчики при заключении договоров купли-продажи перераспределили доли таким образом, чтобы у каждого их четверых покупателей доли в праве общей долевой собственности на квартиру соответствовали площади приобретаемых комнат с учетом мест общего пользования. Следовательно, ответчики знали, что квартира переоборудована в четырехкомнатную, а поскольку порядок пользования определен не был, продали квартиру по долям в праве общей долевой собственности. Незаконным и необоснованным является и вывод суда о том, что перепланировка была заказана истцами. Расписки генерального директора ООО «<данные изъяты>» ФИО17 от 09.12.2011 к выполненной до этой даты перепланировке отношения не имеют, поскольку на момент выполнения перепланировки они собственниками не являлись. Незаконен и необоснован вывод суда о том, что из направленных ими в адрес ООО «<данные изъяты>» претензий следует, что еще до заключения договоров купли-продажи 09.12.2011 истцы знали о выполнении в спорной квартире перепланировки и переоборудования именно ООО «<данные изъяты>» и желали перехода в их собственность отдельных комнат как объектов недвижимости. Из обстоятельств дела следует, что указанное ООО ненадлежащим образом оказало услуги, не дало полной информации об объекте недвижимости, сопроводило сделку не того объекта, который был описан в договоре об оказании риэлторских услуг. Суд незаконно и необоснованно в нарушение норм ГПК РФ принял как письменные доказательства показания допрошенных по иным делам свидетелей ФИО14, ФИО15 и ФИО16, которые являются недопустимыми доказательствами. Просили вынести по делу новое решение.

В возражениях на жалобу Шамин Е.А. и Екимова Н.В. решение суда просили оставить без изменения, апелляционную жалобу Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К. - без удовлетворения.

Обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как видно из материалов дела, 16.10.2011 между ООО «<данные изъяты>» в лице генерального директора ФИО17 (исполнителем) и Матвеевой М.А. (заказчиком), а 23.11.2011 между ООО «<данные изъяты>» (исполнителем) и Федоренко Н.К. (заказчиком) были заключены договоры об оказании риэлтерских услуг, предметом которых являлось оказание исполнителем заказчикам риэлтерских услуг (комплекса юридических и фактических действий) за вознаграждение, от имени и за счет заказчиков, направленных на подготовку и правовое сопровождение сделок по покупке заказчиками комнат (доли в квартире) по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м. соответственно, стоимость каждой из которых составляет <данные изъяты> руб., и в эту стоимость входит вознаграждение исполнителя за оказанные услуги по <данные изъяты> руб. Согласно распискам генерального директора ООО «<данные изъяты>» ФИО17 от 09.12.2011 в этот день он получил от Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К. по <данные изъяты> руб. от каждой в качестве обеспечения исполнения комплекса юридических и фактических действий, направленных на поиск объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>, с последующим ремонтом и перепланировкой в вышеуказанных принадлежащих заказчикам комнатах (25/100 долей и 28/100 долей в квартире соответственно), закупку необходимых стройматериалов, наём подрядчиков на выполнение строительных работ, заключение с ними договоров подряда, оплаты за выполненные работы, подписи всех требуемых документов. При этом непосредственно за оказание риэлтерских услуг Матвеева М.А. и Федоренко Н.К. должны были оплатить ООО «<данные изъяты>» по <данные изъяты> руб. каждая. Соответственно по <данные изъяты> руб. истцами было оплачено в качестве обеспечения ООО «<данные изъяты>» исполнения комплекса юридических и фактических действий, указанных в расписках ФИО17 от 09.12.2011, и по <данные изъяты> руб. они должны были оплатить ответчикам как продавцам недвижимости.

09.12.2011 между Шаминым Е.А. и Екимовой Н.В. (продавцами) и Матвеевой М.А. (покупателем) был заключен и подписан договор купли-продажи недвижимости - 25/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 30.12.2011. Доля продана за <данные изъяты> руб., определено передачу имущества осуществить без составления акта приема-передачи, недвижимость считать переданной покупателю в момент подписания договора. В соответствии с распиской указанная сумма передана 09.12.2011, претензий друг к другу стороны не имеют.

09.12.2011 между Шаминым Е.А. и Екимовой Н.В. (продавцами) и Федоренко Н.К. (покупателем) был заключен и подписан договор купли-продажи недвижимости - 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, состоящую из трех жилых комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 30.12.2011. Доля продана за <данные изъяты> руб., определено передачу имущества осуществить без составления акта приема-передачи, недвижимость считать переданной покупателю в момент подписания договора. В соответствии с распиской указанная сумма передана 09.12.2011, претензий друг к другу стороны не имеют.

Обращаясь с настоящим иском, истцы указали, что ответчиками им была продана недвижимость ненадлежащего качества - с неоговоренными продавцами недостатками в виде незаконно выполненной перепланировки, установленного без соответствующих согласований и разрешений сантехнического оборудования, которые обнаружены ими после заключения договоров и регистрации их права собственности и не могут быть устранены без несоразмерных расходов.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Пензы от 22.03.2012 удовлетворены исковые требования Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области к ФИО11, Федоренко Н.К., ФИО12 и Матвеевой М.А. о понуждении к приведению в первоначальное состояние выполненной перепланировки и переоборудования квартиры, постановлено обязать ответчиков привести квартиру № <адрес> в соответствие с технической документацией, приведя в первоначальное состояние выполненную в квартире перепланировку и переоборудование.

В силу п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Отказывая в иске, суд на основе надлежаще исследованных и оцененных обстоятельств и доказательств исходил из отсутствия оснований полагать, что ответчики продали истцам недвижимость ненадлежащего качества.

При этом суд обоснованно признал установленным, что истцы приобрели у ответчиков доли в праве общей долевой собственности на состоящую из трех жилых комнат квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, а не отдельные жилые помещения в виде комнат в названной квартире; данное недвижимое имущество (доли в праве на недвижимое имущество) до настоящего времени принадлежат истцам в том же состоянии, в каком они его приобрели у ответчиков, то есть Матвеевой М.А. принадлежат 25/100 долей в праве общей долевой собственности на названную квартиру, а Федоренко Н.К. - 28/100 долей. Между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договоров купли-продажи от 09.12.2011, определены их предмет, цена, на момент заключения этих договоров купли-продажи истцы были удовлетворены качеством продаваемого и передаваемого им товара.

На основании пояснений ответчиков, показаний допрошенных по иным гражданским делам свидетелей ФИО14, ФИО15 и ФИО16, исследованных как письменные доказательства, буквального содержания исследованных расписок генерального директора ООО «<данные изъяты>» ФИО17 на имя истцов от 09.12.2011 суд сделал вывод, что к моменту передачи ответчиками спорной квартиры на продажу она являлась трехкомнатной, не отремонтированной, и ответчики за последующий её ремонт, перепланировку и переоборудование не платили.

Как правомерно указал суд, из содержания претензий Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К., адресованных в ООО «<данные изъяты>», от 06.02.2012 и 03.02.2012 усматривается, что ещё до заключения между ними и ответчиками договоров купли-продажи от 09.12.2011 истцы знали, что в спорной квартире выполнялись работы по её перепланировке и переоборудованию; хотели, чтобы в результате этих работ в их собственность по договорам купли-продажи перешли отдельные комнаты как объекты недвижимости; знали, что эти работы выполнялись ООО «<данные изъяты>», а не Шаминым Е.А. и Екимовой Н.В.

Таким образом, доводы стороны истцов о том, что о ремонте и перепланировке спорной квартиры до подписания с ответчиками договоров купли-продажи от 09.12.2011 и регистрации их права собственности 30.12.2011 Матвеева М.А. и Федоренко Н.К. не знали, суд правильно признал надуманными и не соответствующими действительности.

При таких обстоятельствах суд правильно отказал в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Выводы суда основаны на установленных обстоятельствах, подтвержденных доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.

Доводы жалобы были предметом исследования и оценки районным судом, направлены на переоценку объективно установленного судом первой инстанции, основанием к отмене решения суда не являются.

Исследовав протоколы судебных заседаний по иным гражданским делам с показаниями свидетелей ФИО14, ФИО15 и ФИО16 в качестве письменных доказательств суд нормы гражданского процессуального законодательства не нарушил.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Октябрьского районного суда г.Пензы от 03.10.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Матвеевой М.А. и Федоренко Н.К. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи