Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г. Чебоксары о возложении обязанности установить арендную плату за пользование земельным участком, поступившее по апелляционной жалобе администрации г. Чебоксары на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 28 октября 2019 года, которым постановлено:

признать недействительным одностороннее изменение администрацией г.Чебоксары Чувашской Республики размера арендной платы в части установления на 2018-2019 год рыночной годовой стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

установить рыночную стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с отчетом №2019/48 ООО «Экспертная компания «Консультант» по состоянию на 15 февраля 2018 года в размере <данные изъяты> руб.

Заслушав доклад судьи Арслановой Е.А., судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к администрации г. Чебоксары о признании недействительным одностороннего изменения размера арендной платы на 2018-2019 годы рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб., об установлении рыночной стоимости годовой арендной платы за этот земельный участок по состоянию на 15 февраля 2018 года в размере <данные изъяты> руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Администрация г. Чебоксары за период с 01 января 2018 года по 11 апреля 2019 года и далее начисляет арендную плату, рассчитанную исходя из сведений Отчета №560/18 от 4 апреля 2018 года, составленного ООО «Аналитик Центр». Согласно данному отчету размер рыночной стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, за год составляет <данные изъяты> руб. (из расчета <данные изъяты> руб.- рыночная стоимость земельного участка х 7,5% - коэффициент, отражающий доходность, приравниваемый оценщиками к ставке рефинансирования, действующей на дату проведения оценки). Между тем, на дату проведения оценки 4 апреля 2018 года, ставка рефинансирования составила 7,25 % годовых. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике от 20 декабря 2018 года №260 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере, равном рыночной стоимости земельного участка <данные изъяты> рублей. Его неоднократные обращения в администрацию г. Чебоксары о пересмотре арендной платы на земельный участок с применением рыночной стоимости земельного участка, установленной решением комиссии от 20 декабря 2018 года №260, оставлены без удовлетворения. Согласно заключению ООО «Экспертная компания «Консультант» №32/2019 от 18 июля 2019 года, отчет №560/18 от 04 апреля 2018 года, составленный ООО «Аналитик Центр», не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заданию на оценку, требованиям федеральных стандартов оценки и СПОД СРОО. В связи с этим он просил определить рыночную стоимость аренды спорного земельного участка, исходя из данных об этой стоимости, определенных экспертом ФИО2 ООО «Экспертная компания «Консультант» № 2019-48 от 15 февраля 2018 года.

Судом принято вышеуказанное решение, с которым не согласилась администрация г. Чебоксары, просила решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указано на то, что размер арендной платы должен рассчитываться на основании постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года №148. Между тем, по мнению подателя жалобы, отчет №2019 /48 от 19.09.2019, представленный истцом, применяться для определения стоимости арендной платы не может. Так, истец использовал свое право, обратившись 28 ноября 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кроме того, отчет, составленный ООО «Экспертная компания «Консультант», является неверным, поскольку противоречит положениям постановления № 148 от 19 июня 2006 года «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов». Также судом не дана оценка достоверности отчета ООО «Аналитик Центра» от 04.04.2018 №560/18, не назначена оценочная экспертиза для установления соответствия отчета ООО «Аналитик центр» 04.04.2018 №560/18 требованиям закона.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя администрации г. Чебоксары ФИО3, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО1 ФИО4, возражавшего против удовлетворения жалобы, представителя третьего лица ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» ФИО5, оставившую вопрос об удовлетворение жалобы на усмотрение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 18 июля 1997 года на основании постановления городской администрации от 27 мая 1997 года № 865 между администрацией г. Чебоксары (Арендатор) и ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» (Арендодатель) заключен договор аренды № 139/394-Л, согласно которому ЗАО «Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» передал в аренду земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., занимаемый административным зданием, складскими помещениями и сооружениями для технического обслуживания и ремонта автомобильной техники КамАЗ, по адресу: <адрес>. Договор заключен сроком на 25 лет, до 27 мая 2022 года.

Согласно п. 2.2 договора арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями до 20 числа последнего месяца.

Размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (п.2.3).

На основании договора купли-продажи от 26 апреля 2017 года ФИО1 приобрел у ЗАО Чебоксарский автоцентр «КамАЗ» недвижимое имущество: нежилое, двухэтажное кирпично-панельное здание, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, и нежилое здание, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащем продавцу на праве аренды.

По договору купли- продажи от 13 июня 2017 года ФИО6 приобрела у ФИО1 недвижимое имущество: <данные изъяты> долю нежилого, <данные изъяты> кирпично-панельного здания с кадастровым номером № и нежилого здания с кадастровым номером №.

Также на земельном участке с кадастровым номером № находятся здание, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое, наименование: склад, с кадастровым номером №, и здание, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение: нежилое, наименование: склад металлический, с кадастровым номером №. В соответствии с выписками из ЕГРН от 04.02.2020 собственником этих зданий является ЗАО Чебоксарский автоцентр «КамАЗ».

Из материалов дела следует, что ФИО1, как стороне договора аренды земельного участка, ранее заключенного с администрацией г. Чебоксары, приобретшему на праве собственности расположенные на арендуемом земельном участке объекты недвижимого имущества, ответчиком направлены расчеты арендной платы за 2018-2019 годы, с которыми он не согласился. Полагая, что годовая стоимость арендной платы определена неверно, и, одновременно считая, что администрация города не вправе была изменять размер арендной платы, предусмотренный договором, он обратился в суд с настоящим иском.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ч. 8 ст. 4 предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, на что указано Обзоре правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за май 2016 года. Таким образом, арендатор вправе также оспорить достоверность величины арендной платы, определяемой в нормативном порядке.

В силу положений п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абз.1). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (абз. 2).

В настоящее время ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) утратила силу. С момента введения в действие Земельного кодекса РФ до 1 марта 2015 года частью 3 ст. 65 ЗК РФ предусматривалось, что за земли, переданные в аренду, взималась арендная плата. Порядок определения арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливались соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Закон не запрещает включать в договор нормы, предусматривающие возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы.

Так, в абзацах 2, 3 п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.19 Постановления от 17.11.2011 № 73).

Из материалов дела следует, что в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки. В таком случае, в силу приведенных разъяснений, необходимо установить, какой порядок (механизм) определения размера арендной платы был согласован сторонами при заключении договора.

Согласно разделу 2 договора от 18 июля 1997 года № 139/394-Л размер арендной платы устанавливался в виде стабильных платежей за 1 кв.м. земельной пощади на год (согласно Закону РСФСР «О плате за землю») (п. 2.1). Размер арендной платы мог ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (п. 2.3.).

В силу ст. 21 Закона РСФСР «О плате за землю», в редакции, действующей на день заключения договора в июле 1997 года, размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливались договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования раздела 2 договора «Арендная плата» вытекает право арендодателя на изменение цены аренды в одностороннем порядке в связи с изменением ставок налогообложения.

По условиям заключенного договора (п. 2.3) арендная плата определена в твердой сумме только на 1997 год с условием ее ежегодного изменения, что свидетельствует о том, что цена договора является регулируемой, то есть подлежащей исчислению в порядке, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исходя из изложенного, довод истца о невозможности изменения размера арендной платы по договору с арендодателем в одностороннем порядке, является несостоятельным. Так, арендатор при заключении договора аренды земельного участка, согласовав условия договора, согласился с возможностью изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Таким образом, размер арендной платы в данном случае является регулируемым.

При этом отсутствуют основания утверждать, что сторонами в договоре согласована какая-либо формула определения размера арендной платы, которая не может быть изменена. Так, подписанный сторонами договор содержит только указание на то, что размер, указанный п. 2.2. договора подлежит применению в 1997 году, формулы определения или ставки арендной платы в договоре не приведено.

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным самого факта одностороннего изменения администрацией г. Чебоксары арендной платы не основано на законе и на условиях договора. Более того, указывая на невозможность изменения договора аренды в части установления арендной платы в одностороннем порядке, истец при этом просит установить иную плату на 2018-2019 гг., чем та, которая им оплачивалась ранее, что указывает на противоречивость его требований.

Относительно доводов истца о незаконности установленной ему арендной платы уведомлениями администрации г. Чебоксары от 09.07.2018 и от 11 января 2019 года, исходя из годовой рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей и общей стоимость арендной платы - <данные изъяты> рублей, судебная коллегия учитывает следующее.

Постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 № 148 (в ред. от 13.05.2020) утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.

В соответствии с указанным Постановлением от 19.06.2006 № 148, положениями ст.ст. 11, 65 Земельного кодекса РФ, постановлением администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 23.12.2009 № 293 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов» утвержден «Порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов».

В силу п. 1.4 данного Порядка «ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах 1.2, 1.3, 4, 4.3 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с учетом суммы затрат на проведение независимой оценки, на общий срок договора аренды земельного участка».

Стороны не оспаривают тот факт, что порядок определения арендной платы за земельный участок, право аренды которого принадлежит, в числе прочих лиц, истцу, регулируется данным пунктом Постановления от 23.12.2009 № 293.

Истцом оспаривается размер определенной в соответствии с указанным Порядком арендной платы, установленный администрацией города Чебоксары по заключению эксперта ООО «Аналитик Центр». В связи с этим им представлено заключение эксперта ООО «Экспертная компания «Консультант» Н.М., в котором определен размер годовой арендной платы спорного земельного участка, оспариваемый ответчиком.

В случае оспаривания в суде величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92).

Из материалов дела усматривается, что администрация г. Чебоксары, составляя расчеты арендной платы за спорный период, руководствовалась заключением эксперта ООО «Аналитик Центр» № 560/18 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, площадью 4788 кв.м., от 4 апреля 2018 года. Согласно указанному заключению рыночная стоимость права аренды по состоянию на 15 февраля 2018 года за весь срок аренды с 01.01.2018 по 27.05.2022 года составила 2751694 рублей, за год – 623025 рублей.

Согласно отчету ООО «Экспертная компания «Консультант» № 2019/48 от 19 сентября 2019 года по состоянию на 15 февраля 2018 года рыночная стоимость годового размера арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком составляет 432166 рублей с учетом округления.

По ходатайству сторон на стадии апелляционного рассмотрения дела ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» проведена судебная экспертиза. В заключении № Э-0163/2020 экспертом установлено, что отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы на 15 февраля 2018 года не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, величина рыночной стоимости, определенная в отчете, не достоверна.

Также экспертом указано на то, что отчет об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, выполненный экспертом ООО «Экспертная компания «Консультант» от 19.09.2019 № 2019/48 не анализировался экспертом в связи с некорректной постановкой вопроса эксперту. Так, экспертом определялась годовая стоимость права аренды, в то время как вышеупомянутое Постановление, в соответствии с которым аренная плата устанавливается нормативно, предполагает иной порядок определения ежегодного размера арендной платы.

Рыночная стоимость по состоянию на 15 февраля 2018 года права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:020703:17, площадью 4788 кв.м., составляет, по расчетам эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» 2235000 рублей.

На дополнительный вопрос о расчете ежегодного размера арендной платы, эксперт ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» ФИО7 в судебном заседании 25 июня 2020 года предоставил дополнения к своему заключению, в соответствии с которым указанная стоимость составляет 522025,51 рублей.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с заключением эксперта ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» № Э-0163/2020 от 27 апреля 2020 года и дополнением к нему от 25.06.2020, приняв за основу заключение эксперта. Суд полагает выводы эксперта обоснованными, полными, ясными и убедительными, сделанными на основании действующих норм закона, определяющих порядок установления нормативной стоимости арендной платы, содержащими подробное описание проведенного исследования с приведением мотивации и арифметического алгоритма расчетов. Экспертиза проводилась дипломированным специалистом, имеющим профессиональные знания, длительный стаж работы, предупрежденным об ответственности.

Поскольку суд первой инстанции при принятии решения не учел доводов стороны ответчика о несоответствии требованиям закона заключения эксперта ООО «Экспертная компания «Консультант», приняв за основу данное заключение экспертизы, судебная коллегия полагает необходимым изменить принятое районным судом решение в части установленной рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

По мнению судебной коллегии, установить годовую рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, следует, исходя из стоимости права аренды этого земельного участка, определенного по состоянию на 15 февраля 2018 года в заключении ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 27 апреля 2020 года № Э-0163/2020 и в дополнении к нему от 25 июня 2020 года в размере 522025,51 рублей.

В остальной части решение суда по доводам жалобы администрации г. Чебоксары отмене или изменению не подлежит по вышеназванным причинам.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 28 октября 2019 года изменить в части установленной рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

Установить годовую рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 522025,51 рублей.

В остальной части это же решение оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары – без удовлетворения.

Председательствующий А.В. Ярадаев

Судьи: Е.А. Арсланова

З.А. Степанова