Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе представителя ТУ Росимущества в Омской области ФИО1, апелляционной жалобе ФИО2, апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «АТТА Ипотека» ФИО3 на решение Октябрьского районного суда г. Омска от 03 марта 2014 года, которым постановлено:

«ФИО2 в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Признать недействительными торги, проведённые Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области 29.11.2012 г. по продаже арестованного имущества - квартиры <...>, общей площадью <...> кв.м.

Признать незаключённым договор купли-продажи арестованного имущества от 04.12.2012 г., по которому квартира <...>, общей площадью <...> кв.м перешла в собственность от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области к Пекарю Н. М..

Признать недействительным договор купли-продажи от 29.04.2013 г., по которому квартира <...>, общей площадью <...> кв.м перешла в собственность от Пекаря Н. М. к ФИО2.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру <...>, общей площадью <...> кв.м.

Взыскать с Пекаря Н. М. в пользу ФИО2 <...> рублей.

Передать <...> в г. Омске, общей площадью <...> кв.м Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путём проведения торгов.

Признать за ФИО4, ФИО5 право бессрочного пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м.

ФИО4, ФИО5 в удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

ФИО6 в удовлетворении исковых требований в отказать в полном объёме.».

Заслушав доклад судьи областного суда Кудря Т.Л., пояснения представителя ФИО2 ФИО7, представителя ТУ Росимущества в Омской области ФИО8, поддержавших поданные ими жалобы; прокурора Бородич А.С., полагавшую решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд с иском о признании ФИО4, ФИО6, ФИО5 прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой <...>; их выселении из названной квартиры.

В обоснование указал, что является собственником спорной квартиры, приобрел ее у Пекаря Н.М. по договору купли-продажи от 29.04.2013. В указанной квартире проживают и зарегистрированы по месту жительства бывший собственник ФИО6 и члены её семьи ФИО4 и ФИО5, право пользования которых жилым помещением прекращено. Добровольно освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета по месту жительства в спорной квартире ответчики отказываются. Регистрация ответчиков и проживание их в спорной квартире ограничивает его права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.

ФИО4, ФИО6, ФИО5 обратились в суд со встречным иском к ФИО2, Пекарю Н.М., ТУ Росимущества в Омской области, ООО «АТТА Ипотека» о

признании недействительными торгов, проведенных ТУ Росимущества в Омской области;

признании незаключенным договора купли-продажи арестованного имущества – квартиры <...> от 04.12.2012, между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО9; признании недействительными договора купли-продажи квартиры <...> от 29.04.2013, заключенного между ФИО9 и ФИО2, регистрации права собственности ФИО2 на указанную квартиру; признании за ФИО4, ФИО6, ФИО5 права бессрочного пользования спорной квартирой; применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование указали, что ФИО6 являлась собственником спорной квартиры в порядке приватизации. ФИО4, ФИО5, являющиеся членами ее семьи, от участия в приватизации спорной квартиры отказались, поэтому сохраняют право бессрочного пользования ею, по настоящее время проживают и зарегистрированы по месту жительства в данной квартире. Заочным решением Октябрьского районного суда г. Омска от 21.11.2011 с ФИО6 в пользу ООО «АТТА Ипотека» взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога – спорную квартиру. При реализации спорной квартиры с торгов и совершении сделок с ней не было указано существенное условие договора о том, что в спорной квартире проживают лица, сохраняющие право бессрочного пользования ею.

В судебном заседании представитель ФИО2 ФИО7 иск поддержал, встречный иск не признал.

Представитель ТУ Росимущества в Омской области ФИО10 встречный иск не признала.

Дело рассмотрено в отсутствие ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО5, Пекарь Н.М., представителя ООО «АТТА Ипотека».

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ТУ Росимущества в Омской области ФИО1 просит решение суда отменить, принять новое решение, в удовлетворении встречного иска отказать. Указывает, что Г-вы и ФИО5 не уточнили, какие именно торги они просили признать недействительными, суд вышел за пределы заявленных требований. Из содержания предоставленных отделом судебных приставов документов не следует, что квартира обременена правами третьих лиц. Решением Октябрьского районного суда от 21.11.2011 обращено взыскание на квартиру, о сохранении права безвозмездного пользования квартирой в нем не указано. Не было представлено договора найма, на условиях которого ФИО11 и ФИО5 сохраняли бы право пользования квартирой, или иных документов, подтверждающих такое право. Ссылаясь на п.2 ст.292 ГК РФ и ч.1 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагает, что ФИО11 и ФИО5 утратили право пользования спорной квартирой с момента обращения взыскания на нее и ее реализации. Полагает, что выводы суда о наличии у ФИО5 и ФИО11 права бессрочного пользования спорной квартирой не основаны на законе. Законом не предусмотрено наличие среди документов, характеризующих имущество, реализуемое с торгов, договора, по которому должник приобрел право собственности на него. Неисполнение продавцом товара обязанности по предупреждению покупателя о правах третьих лиц на нее не свидетельствует о незаключенности договора. В результате принятого решения ФИО11 останется собственником квартиры без обременений, имея возможность распорядиться ею, и не имея при этом долга перед ООО «АТТА Ипотека».

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, принять новое решение, иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. Также, ссылаясь на п.2 ст.292 ГК РФ и ч.1 ст.78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», полагает, что ФИО11 и ФИО5 утратили право пользования спорной квартирой с момента обращения взыскания на нее и ее реализации. Полагает, что выводы суда о наличии у ФИО5 и ФИО11 права бессрочного пользования спорной квартирой не основаны на законе.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «АТТА Ипотека» ФИО3 просит решение суда отменить, принять новое решение, иск ФИО2 удовлетворить. Приводит доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы ФИО2. Также полагает, что вывод суда о том, что договор приватизации квартиры является основным документом, характеризующим переданное на реализацию имущество, не основан на законе.

В возражениях на апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Омской области прокурор Октябрьского административного округа г.Омска Голубь В.В. просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании решения исполкома Омского городского Совета народных депутатов от 30.06.1982 ФИО5 был выдан ордер № <...> от <...> на вселение в квартиру <...>.

Спорная квартира предоставлена во владение и пользование ФИО5 и членам ее семьи: дочери ФИО6, внуку ФИО4 на основании договора социального найма № <...> от 22.08.2006, заключенного между МУП «ЖКХ № 8» ОАО г. Омска и ФИО5

08.09.2006 квартира была приватизирована в единоличную собственность ФИО6 Ее сын ФИО4 и мать ФИО5 от участия в приватизации квартиры отказались, оформив нотариальные отказы. Согласно п. 4 договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, лицами, проживающими в жилом помещении и отказавшимися от участия в приватизации, являются ФИО4, ФИО5

31.10.2006 между ФИО6 и АКПБ «Соотечественники» (ОАО) заключен кредитный договор, по которому ей был предоставлен кредит в сумме <...> руб. на 120 месяцев на ремонт спорной квартиры. На квартиру была оформлена ипотека.

ООО «АТТА Ипотека» 22.02.2007 приобрело права по закладной.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Омска от 21.11.2011 с ФИО6 в пользу ООО «АТТА Ипотека» взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на предмет залога – спорную квартиру, определена ее начальная продажная цена – <...> руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 28.08.2012 квартира передана в ТУ Росимущества в Омской области на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Победителем торгов по продаже указанной квартиры признан Пекарь Н.М. (протокол № 2 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 29.11.2012).

04.12.2012 между ТУ Росимущества в Омской области и ФИО9 заключен договор купли-продажи арестованного имущества – спорной квартиры по цене <...> руб.

Вырученные от реализации арестованного имущества денежные средства перечислены взыскателям по обязательствам должника ФИО6: <...> руб. - ООО «АТТА Ипотека», <...> руб. – ФИО12

29.04.2013 Пекарь Н.М. продал спорную квартиру ФИО2

Признавая за ФИО4, ФИО5 право бессрочного пользования спорной квартирой, суд первой инстанции исходил из того, что, дав согласие на приватизацию квартиры в пользу ФИО6, указанные лица в силу ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ приобрели такое право пользования данным жилым помещением и не могут быть выселены из этого жилого помещения при переходе права собственности на него к другому лицу.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции обоснованным.

Доводы жалоб ФИО2 и конкурсного управляющего ООО «АТТА Ипотека» о том, что ФИО11 и ФИО5 утратили право пользования спорной квартирой, несостоятельны.

В соответствии с разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Признавая недействительными торги, проведённые 29.11.2012 Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области по продаже арестованного имущества – спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из того, что они проведены с нарушением ст.89 Федерального закона «Об исполнительном производстве»: судебный пристав-исполнитель не передал в ТУ Росимущества в Омской области правоустанавливающий документ - договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации от 08.09.2006, в котором указаны ФИО4 и ФИО5 как лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, и сохраняющие право проживания в спорной квартире. При этом в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения и при его несоблюдении договор является незаключенным.

Соответственно, суд пришел к выводу о том, что ФИО9 не приобретено право собственности на спорную квартиру, совершенная между ним и ФИО2 29.04.2013 сделка является недействительной и подлежат применению последствия ее недействительности. При этом квартира передана судом Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путём проведения торгов.

Решение суда в части удовлетворения иска ФИО4 и ФИО5 о признании договора незаключенным, торгов и последующей сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, а также в части отказа в удовлетворении иска ФИО2 о прекращения прав ФИО6 по пользованию спорным помещением, основано на неправильном определении обстоятельств, имеющие значение для дела, и неправильном применении норм материального права.

Согласно п.1 ст.449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Нарушения прав, на которые ссылались ФИО4 и ФИО5 сводились к отсутствию в документах на квартиру при передаче ее на реализацию на торгах правоустанавливающего документа - договора безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации, в котором указаны ФИО4 и ФИО5 как лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения, и сохраняющие право проживания в спорной квартире.

Вместе с тем члены семьи собственника жилого помещения (бывшие члены семьи собственника), имеющие право на его приватизацию, но отказавшиеся от приватизации, в силу приведенных выше норм при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу не могут быть выселены из этого жилого помещения. Их право пользования носит бессрочный характер.

То есть, жилищные права указанных лиц защищены в ином порядке – путем признания бессрочного права пользования жилым помещением.

Таким образом, ФИО4 и ФИО5 правового интереса в оспаривании торгов не имеют.

ФИО6, утратившая после обращения взыскания на квартиру и ее реализации правовой статус ее собственника, заинтересованности в оспаривании торгов по этому же основанию также не имеет.

Участники торгов, стороны последующих сделок соответственно торги и сделки не оспаривали.

При таком положении у суда отсутствовали основания для признания недействительными торгов и последующих сделок, а договора от 04.12.2012 – незаключенным по иску ФИО4 и ФИО5

Решение суда в данной части подлежит отмене.

В силу п.2 ст.237 ГК РФ, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В п.1 ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Таким образом, реализация спорной квартиры с торгов в пользу Пекаря Н.М. повлекла прекращение права собственности ФИО6 на нее.

Прекращение права собственности влечет за собой прекращение правомочий собственника, предусмотренных ч. 1 ст. 209 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ по владению, распоряжению и пользованию имуществом.

Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Добровольно освободить жилое помещение ФИО6 отказывается.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО2 о прекращении права пользования ФИО6 спорной квартирой и выселении, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 правомочий собственника по ничтожной сделке не приобрел.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, имеются основания для признания прекратившимся права пользования ФИО6 спорной квартирой и ее выселению из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 1, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Омска от 03 марта 2014 года в части отказа в удовлетворении иска ФИО2 о прекращении права пользования ФИО6 квартирой <...> и выселении ее из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; в части удовлетворения иска ФИО4, ФИО5 о признании недействительными торгов, проведённых Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области 29.11.2012 г. по продаже арестованного имущества; признании незаключённым договора купли-продажи арестованного имущества от 04.12.2012 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО9; признании недействительным договора купли-продажи указанного жилого помещения от 29.04.2013 г., заключенного между ФИО9 и ФИО2; признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, взыскании с Пекаря Н. М. в пользу ФИО2 <...> рублей; передачи указанной квартиры Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путём проведения торгов отменить.

Принять в указанной части новое решение.

Прекратить право пользования ФИО6 квартирой <...> и выселить ФИО6 из квартиры <...> без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении иска ФИО4, ФИО5 о признании недействительными торгов от 29.11.2012 г. по продаже арестованного имущества; признании незаключённым договора купли-продажи арестованного имущества от 04.12.2012 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области и ФИО9; признании недействительным договора купли-продажи от 29.04.2013 г., заключенного между ФИО9 и ФИО2; применении последствий недействительности ничтожной сделки, передачи указанной квартиры Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области на реализацию путём проведения торгов отказать.

В остальной части решение Октябрьского районного суда г. Омска от 03 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: