Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе Добрынинского Е.Ю. и Павловой И.Н. на решение Няндомского районного суда Архангельской области от 24 марта 2017 года, которым постановлено:

«в удовлетворении иска Добрынинского Е.Ю., Павловой И.Н. к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» о признании договора участия в долевом строительстве незаключенным и взыскании неосновательного обогащения отказать».

Заслушав доклад судьи Мананниковой Т.А., судебная коллегия

установила:

Добрынинский Е.Ю., Павлова И.Н. обратились с иском к закрытому акционерному обществу «Горстройзаказчик» (далее – ЗАО «Горстройзаказчик», Общество) о расторжении договора участия в долевом строительстве. В обоснование иска указали, что 28 апреля 2014 года заключили с ответчиком договор №4207 участия в долевом строительстве. По указанному договору ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> По окончанию строительства ответчик предъявил к передаче объект долевого строительства с иной планировкой. От приведения объекта в соответствии с договором ответчик уклоняется. Данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора.

При рассмотрении дела истцы изменяли исковые требования, окончательно просили суд признать договор участия в долевом строительстве незаключенным, взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере <данные изъяты> рублей. При этом сослались на то, что договор не содержит обязательных условий, перечисленных в части 4 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

В судебном заседании истцы Добрынинский Е.Ю., Павлова И.Н., представитель истцов Константинов А.В. на исковых требованиях настаивали.

Представитель ответчика ЗАО «Горстройзаказчик» Романов С.В. с иском не согласился.

Суд постановил указанное решение, с которым не согласились истцы и в поданной апелляционной жалобе просят его отменить. В обоснование доводов жалобы указывают, что договор считается незаключенным, если в нем отсутствуют существенные условия, определенные законом. В нарушение пункта 5 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве в спорном договоре не указаны способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Суд не дал оценки указанному обстоятельству. Кроме того, не согласны с мнением суда о согласованности положений договора об определении подлежащего передаче объекта, сроках передачи квартиры, цене договора, сроках и порядке ее уплаты.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО «Горстройзаказчик» Романов С.В. просит оставить решение без изменения, указывая на необоснованность доводов апелляционной жалобы.

Истец Павлова И.Н., представитель ответчика ЗАО «Горстройзаказчик», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь положениями части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно положениям части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступивших на нее возражений, выслушав объяснения истца Добрынинского Е.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 28 апреля 2014 года между истцами и ответчиком заключен договор №4207 участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 7 мая 2014 года, номер регистрации 35-35-01/036/2014-370. По указанному договору ответчик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать для оформления права собственности соответствующий объект долевого строительства, двухкомнатную квартиру № <данные изъяты> расположенную в 5 секции на 8 этаже объекта, со следующими характеристиками: проектная площадь 75 кв.м. (в том числе общей проектной площадью 73,2 кв.м., проектной площадью лоджии 1,8 кв.м. с коэффициентом 0,5. Проектный план квартиры и ее месторасположение на указанном этаже содержаться в приложении к договору); а также характеристиками, указанными в паспорте объекта (приложение № 1 к договору).

Указанный в приложении №1 перечень работ, оборудования и материалов является не окончательным и может подлежать корректировке в соответствии с условиями настоящего договора.По условиям пункта 1.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретенная участниками долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными ГП ВО «Вологдатехинвентаризация» или иной уполномоченной организацией, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Цена договора определена сторонами в сумме <данные изъяты> рублей, из расчета <данные изъяты> рублей за один квадратный метр проектной площади квартиры (пункт 2.1 договора).

Площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 договора определена по проектной документации. В случае увеличения или уменьшения площади квартиры после обмера ГП ВО «Вологдатехинвентаризация», стороны производят перерасчет за разницу в площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора в случае отклонения общей площади объекта по данным государственного технического учета и инвентаризации от проектной в сторону увеличения или уменьшения, стороны производят перерасчет цены договора, исходя из фактической общей площади объекта долевого строительства.

В силу пункта 1.3 договора срок ввода объекта в эксплуатацию (5-6 секция) III квартал 2015 года. Передача квартиры производится не позднее 60 календарных дней с даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Положениями раздела 5 договора регламентированы гарантийные сроки для объекта долевого строительства, в том числе в отношении технологического и инженерного оборудования.

11 ноября 2015 года департаментом градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно части 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции ФЗ от 30.12.2012 №294-ФЗ) договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу части 5 указанной статьи при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Ссылаясь на указанные положения закона, истцы считают незаключенным подписанный с ответчиком договор от 28 апреля 2014 года.

Суд первой инстанции, проанализировав положения спорного договора, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания его незаключенным.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом.

Действительно, на момент заключения договора часть 4 статьи 4 была дополнена пунктом 5 относительно указания в договоре способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств (указанные изменения внесены ФЗ от 30.12.2012 №294-ФЗ).

Однако, редакция данной статьи 4 распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу изменений Закона, т.е. после 1 января 2014 года (часть 3 ст. 7 ФЗ от 30.12.2012 №294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что регистрация договоров об участии в долевом строительстве дома осуществлялась в 2013 году, т.е. до вступления в силу изменений Закона.

При таких обстоятельствах договор от 28 апреля 2014 года не должен был содержать указания на способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.

Остальные требования части 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве соблюдены. Оспариваемый договор содержит условия о подлежащем передаче объекте, цене, сроке и порядке ее уплаты. Договором регламентированы сроки передачи квартиры и гарантийные сроки.

Кроме того, на сегодняшний день договор исполнен сторонами, что также свидетельствует о том, что все существенные условия договора были определены.

Наличие недостатков в передаваемом объекте, в том числе, связанных с перепланировкой объекта, не является основанием для признания договора незаключенным.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Няндомского районного суда Архангельской области от 24 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Добрынинского Е.Ю., Павловой И.Н. - оставить без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Гаркавенко

Судьи Т.А. Мананникова

Л.Ю. Панас