Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к ФИО12 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени, расторжении договора аренды по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 декабря 2014 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кучминой А.А., объяснения представителя ответчика – ФИО6, представителя истца ФИО9, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком и пени, расторжении договора аренды. Требования мотивированы тем, что <дата> на основании постановления главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от <дата>№ между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ТСЖ «<данные изъяты>» сроком на 49 лет был заключен договор аренды № земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № с разрешенным использованием «под малоэтажную жилую застройку», расположенного по адресу: <адрес>. Договор надлежащим образом был зарегистрирован.

<дата> между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ТСЖ «<данные изъяты>» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № о передаче в аренду под индивидуальное жилищное строительство из земель населенных пунктов земельных участков, в том числе земельный участок № площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.

По договору замены стороны в обязательстве от <дата> арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок № стал ФИО7 На основании свидетельства о праве на наследство по закону от <дата>№ права аренды на указанный участок перешли к ФИО1, которой нарушаются условия договора аренды, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с <дата> 2008 года по <дата> 2014 года.

Уведомлением от <дата>№ ФИО1 извещена о необходимости выполнения обязательств по погашению задолженности по арендной плате и неустойки, а также о том, что в случае неисполнения данных требований комитет по управлению имуществом будет вынужден обратиться в суд с требованиями о взыскании неисполненных обязательств и расторжении договора. Также уведомлением от <дата>№ ФИО1 извещена о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке. Однако до настоящего времени требования арендодателя ФИО1 не исполнила, в связи с чем комитет вынужден обратиться в суд.

С учетом уточненных требований комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области просил расторгнуть договор аренды земельного участка № от <дата> и взыскать с ФИО1 задолженность по указанному договору аренды в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. за период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года включительно и пени в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 декабря 2014 года договор аренды № от <дата> земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок №, расторгнут, с ФИО1 взысканы задолженность по арендной плате по указанному договору аренды земельного участка за период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года включительно в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и пени в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а всего <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. Также с ФИО1 в доход государства взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить. Автор жалобы указывает, что судом при вынесении решения нарушены нормы материального права и нормы процессуального права.

Указывает, что законодательством регламентированы обязательные досудебные процедуры при расторжении договора. Суд сделал вывод о надлежащем уведомлении арендатора о возможности расторжения договора аренды в судебном порядке. Однако ФИО1 не получала каких-либо извещений о возможности расторжения договора аренды. В материалах дела отсутствуют доказательства вручения и (или) направления указанных уведомлений ФИО1

Имеющийся в материалах дела имеется конверт, отправителем которого является комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, а адресатом ФИО1 от <дата>, а также его содержимое в судебном заседании в качестве доказательства не исследовались, о чем свидетельствует протокол судебного заседания от <дата>. Кроме того, конверт датирован <дата>, а требование о расторжении договора комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района заявлено <дата>, что свидетельствует о нарушении требований п. 2 ст. 452 ГК РФ в части соблюдения тридцатидневного срока получения ответа арендатора. С учетом этого суд не вправе был удовлетворять требования истца в части расторжения договора аренды.

Ссылаясь на п. 2 ст. 617 ГК РФ, автор жалобы отмечает, что ФИО1 вступила в наследство <дата> 2014 года, следовательно, с этой даты к ней перешли все права и обязанности от ФИО7 по договору аренды № от <дата> земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, а потому в указанный в резолютивной части период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года ФИО1 не являлась арендатором спорного земельного участка.

Кроме того, ФИО1, даже не зная о существовании настоящего судебного спора, но до вынесения обжалуемого решения погасила образовавшуюся задолженность за период с <дата> 2011 года по <дата> 2014 года в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., то есть оплатила задолженность за период, даже больший, чем тот, в течение которого она являлась законным арендатором земельного участка, после даты принятия наследства. Следовательно, на момент вынесения решения суда задолженность ФИО1 была погашена, о чем свидетельствует факт уменьшения истцом в ходе рассмотрения дела размера требуемой суммы взыскания.

Более того, в уведомлении комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от <дата>№ указано, что арендная плата за земельный участок уплачивается арендатором не позднее № числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Таким образом, отсутствует сам факт невнесения ФИО1 арендной платы более двух раз подряд, поскольку крайней датой внесения арендной платы являлось <дата> 2014 года, поскольку ФИО1 вступила в права наследования <дата> 2014 года и срок внесения третьего (за III квартал 2014 года) платежа по арендной плате на момент поступления искового заявления в суд (<дата>) еще не наступил.

До вступления ФИО1 в права наследования какие-либо требования к умершему супругу о погашении образовавшейся задолженности, а также требования-уведомления о расторжении договора аренды земельного участка, как того требует ст. 619 ГК РФ от собственника земельного участка не поступали. Таким образом, в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие направление в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Автор жалобы не согласна и с выводом суда о нецелевом использовании земельного участка арендатором, поскольку доказательств этому в материалах дела не содержится.

ФИО1 считает, что судом при рассмотрении дела было допущено и нарушение норм процессуального права, поскольку в резолютивной части решения указано на расторжение договора аренды № от <дата>, который заключен между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ТСЖ «<данные изъяты>», а к ФИО1 права и обязанности по договору аренды № от <дата> перешли лишь в части. Поскольку судом расторгнут договор аренды № от <дата>, решением суда разрешен вопрос о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле - ТСЖ «<данные изъяты>». Также судом к участию в деле не привлечены и иные лица, выступающие согласно выписок из ЕГРП арендаторами земельного участка. Исходя из резолютивной части решения суда расторгнут договор аренды № от <дата> земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, однако такого договора не существует.

Автор жалобы также указывает, что ФИО1 не было известно о рассмотрении данного спора в суде, в связи с чем <дата> права и обязанности по договору аренды № от <дата> земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора замены стороны в обязательстве переданы ФИО8 Однако новый арендатор к участию в деле судом не был привлечен. Кроме того, <дата> истцом были уточнены заявленные исковые требования, однако суд не обеспечил их вручение ФИО1

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска. Представитель истца ФИО9 просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как следует из материалов дела, <дата> на основании постановления главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от <дата>№ между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ТСЖ «<данные изъяты>» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № с разрешенным использованием «под малоэтажную жилую застройку», сроком на 49 лет (л.д. 8-13).

<дата> между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и ТСЖ «<данные изъяты>» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № о передаче в аренду под индивидуальное жилищное строительство из земель населенных пунктов земельных участков общей площадью <данные изъяты> кв.м, в том числе земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №.

На основании договора замены стороны в обязательстве от <дата> права и обязанности по договору аренды земельного участка № от <дата> в отношении земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № перешли к ФИО7 (л.д. 51-52).

<дата>ФИО7 умер, наследником которого по закону является его супруга – ФИО1, принявшая наследство в установленном законом порядке. <дата> 2014 года ФИО1 было выдано свидетельство о праве на наследство после умершего ФИО7, состоящего из права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> участок № 7, на основании договора замены стороны в обязательстве от <дата>.

Пунктом 2.1 договора аренды № от <дата> сторонами установлен размер арендной платы в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. в месяц. Дополнительным соглашением от <дата> размер арендной платы по договору аренды № от <дата> определен в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

В п. 2.2 договора аренды указано, что арендная плата вносится арендатором со дня заключения договора ежемесячными платежами не позднее № числа следующего за отчетным месяца.

Исходя из п. 4.1 договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Судом установлено, что за период с <дата> по <дата> арендная плата за указанный земельный участок не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность, в том числе пени - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. С учетом частичной оплатой <дата> 2014 года ФИО1 арендных платежей задолженность по арендной плате составила за период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. (л.д. 65).

Принимая решение об удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды № от <дата> за период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и пени - <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., суд первой инстанции руководствовался тем, что к ФИО1 после умершего ФИО7 в силу ст. 1112 ГК РФ перешла и обязанность по внесению арендной платы по указанному договору аренды.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела и представленные в их подтверждение доказательства, соглашается с выводом суда первой инстанции в указанной части, поскольку данные выводы не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Довод апелляционной жалобы о том, что ФИО1 вступила в наследство <дата> 2014 года, следовательно, с этой даты к ней перешли все права и обязанности от ФИО7 по договору аренды № от <дата> земельного участка, является несостоятельным, поскольку основан на ошибочном толковании норм материального права.

Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В ст. 1113 ГК РФ установлено, что наследство открывается со смертью гражданина.

В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступление в договор на оставшийся срок его действия.

Из смысла вышеприведенных норм гражданского законодательства в их взаимосвязи следует, что права и обязанности по договору аренды земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № перешли к ФИО1, как наследнику, в момент открытия наследства ФИО7, то есть с <дата> 2009 года, независимо от даты получения свидетельства о праве на наследство. Следовательно, обязанность по оплате арендных платежей по указанному договору вопреки доводам жалобы возникла у ФИО1, как арендатора указанного земельного участка, с <дата> 2009 года.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 1175 ГК РФ наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к каждому из них наследственного имущества.

С учетом названной нормы к ФИО1, как наследника после умершего ФИО7, перешла обязанность и по погашению имевшейся у ФИО7 задолженности по арендной плате по договору аренды № от <дата> в пределах стоимости перешедшего к ней наследства.

Размер задолженности ФИО7 по договору аренды земельного участка № от <дата> за период с <дата> 2008 года по <дата> 2009 года по арендной плате составил <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., также за указанный период начислены пени.

Из наследственного дела, представленного по запросу суда апелляционной инстанции, усматривается, что стоимость перешедшего к ФИО1 наследства после умершего <дата>ФИО7, состоящего, в том числе: из № доли автомобиля модели «<данные изъяты>», <дата> года выпуска, рыночной стоимостью <данные изъяты> руб.; ? доли автомобиля модели «<данные изъяты>», <дата> выпуска, рыночной стоимостью <данные изъяты> руб.; ? доли маломерного судна «<данные изъяты>», <дата> выпуска, рыночной стоимостью <данные изъяты> руб., значительно превышает размер задолженности ФИО7 по договору аренды земельного участка № от <дата> за период с 02 <дата> 2008 года по <дата> 2009 года по арендной плате и пени.

Учитывая приведенные обстоятельства, вопреки доводам жалобы, судом обоснованно взыскана с ФИО1 задолженность по договору аренды № от <дата> земельного участка площадью 2388 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок № по арендной плате за период с <дата> 2008 года по <дата> 2010 года в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., также неустойка (пени) в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., начисленная за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате арендной платы по указанному договору аренды.

При этом представленные представителем ответчика квитанции от <дата> 2015 года об оплате ФИО1 арендных платежей в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., а также неустойки (пени) в сумме <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. не влекут отмену или изменение решение суда в указанной части, поскольку данные платежи осуществлены после вынесения судебного постановления.

Иные доводы апелляционной жалобы на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления в части взыскания задолженности по договору аренды не влияют, поскольку по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда в указанной части по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает,

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка № от <дата> по следующим основаниям.

В силу положений п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке возможно при недостижении соглашения сторон, что требует обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

В подтверждение выполнения требований п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ в материалы дела истцом представлено уведомление от <дата>№ в адрес ФИО1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по договору аренды земельного участка № от <дата> в 7-дневный срок с момента получения данного уведомления. Согласно представленному представителем истца списку внутренних почтовых отправлений № от <дата> указанное уведомление было направлено лишь <дата>. Однако сведений о вручении данного уведомления ответчику ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представлено. Более того, истец, не соблюдая требований о семидневном сроке, установленном для добровольного исполнения обязанности по уплате арендной платы, письмом от <дата> за № в адрес ФИО1 направил уведомление о расторжении договора аренды земельного участка с предоставлением 10-дневного срока для подписания соглашения (л.д. 5, 6). Указанное уведомление было направлено <дата>. Доказательств вручения ФИО1 данного уведомления в материалы дела не представлено. Кроме того, в обоснование надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора истцом представлен почтовый конверт, вернувшийся истцу за истечением срока хранения (л.д. 53). Однако на данном конверте имеется отметка оператора о возврате конверта <дата>, тогда как само исковое заявление комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования датировано <дата> и поступило по почте в суд <дата>.

Более того, представленные истцом уведомление от <дата>№ о погашении задолженности и реестр его отправления судебная коллегия не может признать достоверным доказательством выполнения требований ст. 619 ГК РФ, поскольку, как указано выше, доказательств вручения данного уведомления ФИО1 не представлено, а отсутствие описи вложения в заказное письмо не позволяет установить действительное содержание почтового отправления, направленного <дата> согласно списку внутренних почтовых отправлений № от <дата>. При этом ссылки представителя истца на данные сайта Почта России о возврате указанного уведомления за истечением срока хранения в силу приведенных обстоятельств, по мнению судебной коллегии, не могут свидетельствовать о выполнении истцом требований ст. 619 ГК РФ.

Кроме того, установленный в тексте уведомления от <дата> срок для погашения задолженности в общей сумме <данные изъяты> руб. в семидневный срок со дня получения, по мнению судебной коллегии, нельзя признать отвечающим принципу разумности.

Таким образом, не имеется оснований считать, что истцом соблюден предусмотренный п. 2 ст. 452 и ст. 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.

Иных доказательств в подтверждение выполнения требований закона о расторжении договора в соответствии с положениями п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции представлено не было.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может признать, что в силу положений ст. 56 ГПК РФ истцом представлены доказательства, отвечающие принципам допустимости, достоверности и достаточности, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего уведомления истцом ответчика о расторжении договора, последний был лишен возможности урегулировать данный спор во внесудебном порядке, в связи с чем судом разрешен спор, не подлежащий рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка его урегулирования.

Согласно абз. 2 статьи 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора.

Вышеуказанные нормы материального и процессуального права судом первой инстанции применены не были.

В силу п. 3 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и прекратить производство по делу либо оставить заявление без рассмотрения полностью или в части.

Поскольку истцом не был соблюден установленный п. 2 ст. 452, ст. 619 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, принятое судом решение о расторжении договора аренды подлежит отмене на основании п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права с оставлением искового заявления о расторжении договора без рассмотрения по существу.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 декабря 2014 года в части расторжения договора аренды отменить.

Исковые требования комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к ФИО12 о расторжении договора аренды № от <дата> земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, участок № оставить без рассмотрения.

В остальной части решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 02 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи