Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца ИП ФИО1 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 09 февраля 2021 года по делу № 2-614/2021, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды жилого помещения, взыскании денежной суммы неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истца ИП ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика ФИО2, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

28 мая 2020 года ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании незаключенным договора аренды жилого помещения от 25.03.2020, взыскании неосновательного обогащения в размере 25000 руб., убытков в размере 25000 руб., упущенной выгоды в размере 110000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 24.03.2020 истец обратился к агенту по недвижимости с целью поиска жилого помещения для аренды. Агент по недвижимости предоставил истцу контактные данные ответчика ФИО2, являющегося собственником трехкомнатной квартиры <адрес>.

По результатам переговоров с ответчиком истцом 25.03.2020 был подготовлен договор аренды указанного жилого помещения сроком действия с 25.03.2020 по 25.02.2021 и отправлен в качестве оферты на мобильный телефон ФИО2

В этот же день, 24.03.2020, через систему Сбербанк онлайн на номер телефона №, принадлежащий ответчику, истцом в подтверждение заключения договора аренды совершен банковский перевод денежных средств в сумме 30 000 руб., из которых 20 000 руб. – предоплата ежемесячной арендной платы за первый месяц проживания и 10 000 руб. – гарантирующий платеж за последний месяц действия договора.

Несмотря на получение платежа в счет арендной платы, ответчик не заключил договор аренды и не приступил к его исполнению.

17.04.2020 истец обратился к ответчику с претензией о возврате денежных средств и возмещении убытков, однако последним в этот же день была возвращена лишь сумма 5 000 руб. Полученные ответчиком оставшиеся денежные средства в размере 25 000 руб. истцу не возвращены.

При поиске квартиры в аренду истцом понесены убытки в размере 25 000 руб., оплаченные в счет услуг агента по недвижимости.

Кроме того, 26.03.2020 между истцом, действующим в качестве субарендодателя, и субарендатором ООО «ПромТрудРесурс» заключен договор субаренды указанной квартиры на срок 11 месяцев с 26.03.2020 по 25.02.2021, размер арендной платы по которому составляет 30 000 руб. ежемесячно, что на 10 000 руб. больше стоимости договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком. Ввиду уклонения ответчика от исполнения договора аренды жилого помещения договор субаренды с ООО «ПромТрудРесурс» был расторгнут, что привело к неполучению истцом дохода в размере 110 000 руб., что является упущенной выгодой.

Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 15, 1102 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик ФИО2 при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, указывая на то, что сторонами был заключен договор аренды в отношении принадлежащего ему жилого помещения сроком на 11 месяцев с 25.03.2020 до 25.02.2021. Квартира была предоставлена истцу для сдачи ее в аренду другим лицам. Однако по договоренности сторон в квартире должно было проживать не более 5 человек, в то время как фактически в квартиру вселилось 20 граждан, в связи с чем ответчик попросил освободить квартиру и возвратил истцу денежные средства в размере 5 000 руб. соразмерно неоказанным услугам по предоставлению квартиры для проживания такому количеству лиц.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 09 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истец ИП ФИО1 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указывая на то, что при разрешении дела судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущено нарушение норм материального права, что привело к принятию неправильного решения суда об отказе в иске.

Податель жалобы выражает несогласие с выводом суда, что сторонами был заключен договор аренды недвижимости. Судом не принято во внимание, что договор не подписан арендодателями ФИО2 и ФИО3, являющимися собственниками жилого помещения. Истцом от ответчика не был получен акцепт на оферту заключить такой договор. Квартира ответчиком не была передана истцу по акту приема-передачи. Проживавшие в квартире ответчика лица не имели к истцу никакого отношения. В связи с этим у ответчика не имеется оснований удерживать полученную от истца арендную плату в размере 25000 руб. Поэтому ответчик обязан возвратить истцу неосновательно полученную арендную плату, а также возместить истцу убытки в виде расходов на оплату услуг агента недвижимости по поиску квартиры в размере 25000 руб. и упущенную выгоду в виде неполученного дохода по сдаче жилого помещения в субаренду в сумме 110000 руб. Представленное ответчиком письмо ООО «Жилкомсервис» от 10.04.2020, на которое ссылается суд в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований, не подтверждает заключение сторонами договора аренды и никакого отношения к истцу не имеет. Указанное письмо свидетельствует о регулярном нецелевом использовании жилого помещения самим ответчиком ФИО2, который сдает квартиру под нелегальную гостиницу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу статьи 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК).

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (п. 2 ст. 438 ГК).

Согласно статье 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу статьи 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Статьей 676 ГК РФ предусмотрено, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО2 является собственником № долей в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру <адрес>, площадью № кв.м.

Собственниками № долей в праве общей долевой собственности на квартиру являются ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, каждому из которых принадлежит по № долей жилого помещения.

25.03.2020 ИП ФИО1 направил через мобильное приложение системы «WhatsApp» на номер ответчика ФИО2 (№) для подписания договор аренды указанного жилого помещения. Данный договор подписан истцом ФИО1 в качестве арендатора.В качестве арендодателей, которыми должен быть подписан договор, указаны ФИО2 и ФИО4

По условиям договора срок аренды установлен с 25.03.2020 по 25.02.2021. Ежемесячная арендная плата составляет 20000 руб.

В этот же день, 25.03.2020, истец перечислил посредством Сбербанк Онлайн на карту ответчика ФИО2 арендную плату в размере 30000 руб.

17.04.2020 истец направил ответчику претензию, в которой в связи с незаключением со стороны ФИО2 договора аренды и неполучением от него в разумный срок акцепта направленной ему оферты потребовал возврата перечисленных на его счет денежных средств в размере 30000 руб..

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически жилое помещение было передано ответчиком истцу во временное пользование и находилось в его владении до 17.04.2020, что свидетельствует о том, что сторонами был заключен договор аренды жилого помещения. Также суд указал, что поскольку денежные средства были перечислены истцом ответчику в качестве исполнения своего обязательства по оплате арендной платы, то оснований для взыскания с ответчика этих денежных средств в качестве неосновательного обогащения по правилам статьи 1102 ГК РФ не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку вопреки требованиям статей 12, 67, 198 ГПК РФ судом при разрешении дела не проведено всестороннее и полное исследование доказательств, не установлены фактические обстоятельства дела, а выводы суда о том, что жилое помещение было передано истцу и находилось в его пользовании с 25.04.2020 по 14.04.2020, основаны только на объяснениях ответчика, при этом в решении суда не приведены мотивы, по которым судом отвергнуты объяснения истца и представленные его стороной доказательства.

Так, из материалов дела следует, что направленный истцом ответчику для подписания договор аренды жилого помещения ответчиком подписан не был.

Ответ на адресованную ему истцом оферту заключить договор аренды жилого помещения ответчиком дан не был, что свидетельствует об отсутствии акцепта, так как в силу пункта 2 статьи 438 ГК РФ молчание не является акцептом.

Достоверные сведения о том, что ответчиком были выполнены фактические действия по передаче истцу жилого помещения, в материалах дела отсутствуют.

Утверждение ответчика о том, что помещение было передано в пользование истца, само по себе таким доказательством не является.

Изложенная в письме ООО «Жилкомсервис» от 10.04.2020 информация, что со слов соседей в квартире ФИО2 проживает большое количество иностранных граждан, в связи с чем ответчик ФИО2 был предупрежден управляющей организацией о направлении данной информации в миграционные органы и прокуратуру, не свидетельствует о том, что данные лица вселены в квартиру арендатором ФИО1 и имеют к нему какое-либо отношение.

Исходя из того, что вопреки требованиям статей 674, 676 ГК РФ договор аренды жилого помещения сторонами в письменной форме не заключен, ответчик не передал истцу жилое помещение, то в силу статьи 433 ГК РФ договор является незаключенным, так как истцом, направившим оферту (предложение заключить такой договор в письменной форме), ее акцепт от другой стороны получен не был, имущество истцу ответчиком не передано.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные Главой 60 настоящего Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что правила, предусмотренные Главой 60 настоящего Кодекса о неосновательном обогащении, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поскольку 25.03.2020 ответчиком получена предоплата по договору аренды жилого помещения, который в конечном итоге заключен сторонами не был, и помещение истцу ответчиком передано не было, то удерживаемая ответчиком денежная сумма 25000 руб. без установленных сделкой оснований является его неосновательным обогащением, в связи с чем подлежит возврату истцу на основании статьи 1102 ГК РФ.

При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, как постановленное при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, и с нарушением норм материального права, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований: признании незаключенным договора аренды жилого помещения от 25.03.2020 и о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 25000 руб.

Что касается требования истца о возмещении убытков в размере 25000 руб., понесенных в виде оплаты агенту недвижимости ФИО8 услуг по поиску квартиры с правом заключения договора субаренды, то оснований для этого судебная коллегия не усматривает, поскольку такой договор аренды истцом заключен не был, поэтому внесение ответчиком агенту платы за фактически не оказанную услугу не подлежит возмещению истцу по правилам статьи 15 ГК РФ.

Возмещение таких расходов могло бы состояться, если бы договор аренды был заключен, но в дальнейшем досрочно расторгнут по вине арендатора. Однако в данном случае договор аренды жилого помещения сторонами вообще заключен не был.

То же касается заявленной истцом упущенной выгоды в размере 110000 руб.

Поскольку акцепт на предложение заключить договор аренды истцом от ответчика получен не был, договор аренды в письменной форме сторонами не заключен, помещение ответчиком истцу передано не было, то следует признать, что у истца отсутствовали основания для заключения с третьим лицом договора субаренды этого помещения.

Таким образом, вина ответчика в неполучении истцом дохода в виде передачи помещения в субаренду отсутствует.

Передача собственником своего имущества в аренду третьим лицам является правом, а не обязанностью собственника.

Обязанность по заключению договора аренды жилого помещения в предусмотренном статьей 445 ГК РФ обязательном порядке у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельства, ответчик был вправе отказаться от заключения с истцом договора аренды жилого помещения.

Кроме того, из материалов дела следует, что жилое помещение находится в общей долевой собственности 5 (пяти) участников долевой собственности, в то время как истец намеревался заключить договор только с двумя из них: ФИО9 и ФИО4

Таким образом, ответчик ФИО9 не вправе был передать жилое помещение во временное пользование другому лицу в отсутствие на то согласия всех участников общей долевой собственности.

Сведений о том, что истец направил ФИО4 и другим участникам долевой собственности договор аренды для его акцепта (подписания) в материалах дела также отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 98, пунктом 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 09 февраля 2020 года по делу № 2-614/2021 отменить.

Принять по делу новое решение о частичном удовлетворении иска.

Признать незаключенным договор аренды от 25.03.2020 в отношении квартиры, расположенной по <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 неосновательное обогащение в размере 25000 руб.

В удовлетворении требований о возмещении убытков в размере 25000 руб., упущенной выгоды в размере 10000 руб. отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 950 руб.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Серба Я.Е.