Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске дело по апелляционной жалобе ответчика (истца) Шпырка П.Г. на решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 марта 2016 года, которым постановлено:

«исковые требования Попова А.В. к Шпырка П.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры удовлетворить.

Обязать Шпырка П.Г. заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей с Поповым А.В. на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного Шпырка П.Г. и Поповым А.В. 22 января 2015 года.

Взыскать с Шпырка П.Г. в пользу Попова А.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований Шпырка П.Г. к Попову А.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес>, заключенного 22 января 2015 года недействительным отказать».

Заслушав доклад судьи Гаркавенко И.В. судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Попов А.В. обратился в суд с иском к Шпырка П.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: город Северодвинск Архангельской области, улица Первомайская, дом 73, квартира 44, на условиях предварительного договора купли-продажи, заключенного сторонами 22 января 2015 года. В обоснование иска указал, что 22 января 2015 года он с ответчиком заключил предварительный договор названной квартиры, при этом стороны указали стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей, срок заключения договора был определен в течение тридцатидневного срока с момента истечения десятидневного срока неисполнения требования истца в связи с нарушением обязательств по договору займа от 22 января 2015 года. Заемщик обязательства по договору займа не исполняла надлежащим образом. 17 июля 2015 года Попов А.В. направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи, предложено явиться 27 июля 2015 года для подписания договора, однако ответчик на заключение договора не явилась.

Шпырка П.Г. предъявила встречный иск о признании предварительного договора недействительным, указав, что данный договор является притворным, поскольку прикрывает собой договор займа на сумму <данные изъяты> рублей с залогом квартиры, заключенный 22 января 2015 года. Кроме того, считает, что в предварительном договоре указана стоимость квартиры ниже рыночной.

Стороны, представитель органа опеки и попечительства, третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при имеющейся явке.

Представитель Попова А.В. - Гончаренко И.В. на требованиях о понуждении к заключению договора настаивала, встречный иск не признала, пояснив, что договор займа и договор залога в обеспечение договора займа были заключены в письменной форме, договор ипотеки был зарегистрирован в установленном законом порядке. По условиям предварительного договора при заключении основного договора задолженность ответчика по договору займа считается возвращенной в полном объеме, при этом сумма процентов и неустойки по договору на день рассмотрения дела составила <данные изъяты>, не считая суммы займа, в связи с чем, утверждение представителя ответчика о стоимости квартиры ниже рыночной несостоятельно.

Представитель Шпырка П.Г. - Дыкоменко Л.Г. в судебном заседании исковые требования о понуждении к заключению договора не признал, настаивал на иске о признании договора притворным.

Суд постановил вышеуказанное решение, с которым не согласилась Шпырка П.Г., в поданной апелляционной жалобе просит отменить решение суда.

В обоснование доводов жалобы указала, что фактически стороны имели намерение заключить договор займа денежных средств, а сделка предварительного договора купли-продажи является мнимой.

Намерений на отчуждение спорной квартиры у Шпырка П.Г. не было, она хотела лишь с помощью заключения предварительного договора купли-продажи подтвердить намерения по возврату долга.

Судом не принято во внимание, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры не определен срок его исполнения, то есть указаны отлагательные условия: если условия договора займа исполняются надлежащим образом, то предварительный договор купли-продажи не подлежит исполнению. Предварительный договор купли-продажи, заключенный между сторонами является притворной сделкой и к ней применяются правила той сделки, которую стороны имели в виду, то есть в данном случае – договора залога (ипотеки).

Предварительный договор купли-продажи является ничтожным, поскольку наличие между сторонами отношений, вытекающих из договора займа, полностью доказано стороной ответчика.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Шпырка П.Г.- Дыкоменко Л.Г., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Попова А.В. - Гончаренко И.В., не согласившуюся с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 22 января 2015 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец Шпырка П.Г. намерена продать, а покупатель Попов А.В. намерен купить квартиру, расположенную по адресу: <адрес> состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Стороны оценивают квартиру в <данные изъяты> рублей. Цена является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости имущества: передача денежных средств продавцу в размере <данные изъяты> рублей в счет оплаты недвижимого имущества осуществилась сторонами до подписания договора, авансовым платежом и в связи с чем расчет между сторонами по договору купли-продажи считается произведенным в полном объеме, а обязательство покупателя исполненным в полном объеме. Подтверждением произведенного расчета стороны договорились считать расписку о передаче денежных средств по займу от 22 января 2015 года.

В соответствии с пунктом 9 договора предварительный договор служит основанием для обязательного подписания сторонами основного договора купли-продажи в течение тридцатидневного срока с момента наступления обстоятельств: истечение десятидневного срока с момента неисполнения требования Попова А.В., направленного Шпырка П.Г. в связи с нарушением обязательств, взятых на себя в рамках договора займа от 22 января 2015 года. С момента заключения основного договора купли-продажи жилья на условиях, согласованных в настоящем договоре, договор займа от 22 января 2015 года считается прекратившим свое действие в связи с исполнением и обязательства Шпырка П.Г. надлежаще исполненными.

18 июня 2015 года истец направил ответчику требование о погашении задолженности по договору займа в срок до 20 июня 2015 года, 17 июля 2015 года истец направил ответчику предложение о заключении договора купли-продажи 27 июля 2015 года, заказная корреспонденция с указанными требованиями возвращена за истечением срока хранения, ответчик для заключения договора купли-продажи не явилась.

Из материалов дела также следует, что 22 января 2015 года стороны заключили договор займа, по которому Попов А.В. передал Шпырка П.Г. <данные изъяты> рублей сроком до 22 января 2017 года с условиями уплаты процентов в размере 84% годовых и погашением долга в соответствии с графиком платежей.

Исполнение обязательства обеспечено залогом квартиры <адрес>, стоимостью <данные изъяты> рублей. Заключенный 22 января 2015 года сторонами договор об ипотеке названного имущества зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 января 2015 года.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Удовлетворяя заявленные требования о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку предварительный договор, заключенный между сторонами содержит все условия о предмете, цене объекта, и требование о его заключении предъявлено Поповым А.В. в течение года с момента заключения предварительного договора.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда по следующим основаниям.

Ответчик Шпырка П.Г., возражая против заявленных требований о заключении договора купли-продажи, указывала на ничтожность предварительного договора, ссылаясь на его притворность, поскольку предварительный договор прикрывает собой договор займа от 22 января 2015 года и договор ипотеки, заключенный также 22 января 2015 года в обеспечение договора займа.

В соответствии со ст. 170 п.2 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Как следует из содержания предварительного договора, а также позиции стороны истца (ответчика) Попова А.В. в суде первой инстанции и поддержанной его представителем в суде апелляционной инстанции, предварительный договор купли-продажи спорной квартиры заключался с целью обеспечения договора займа от 22 января 2015 года.

Денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей указанные в предварительном договоре купли - продажи в качестве стоимости квартиры, являлись денежными средствами, переданными Поповым А.В. Шпырка по договору займа от 22 января 2015 года (п. 4 договора), что также подтвердила представитель Попова А.В. в суде апелляционной инстанции.

Возражая против доводов Шпырка П.Г. о заниженной стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре в размере <данные изъяты> рублей, представитель Попова А.В. привела в качестве обоснования расчет долга по договору займа с учетом причитающихся процентов и неустойки (л.д.142), ссылаясь, что общая сумма долга по договору займа составляет <данные изъяты>, что опровергает доводы о цене квартиры ниже рыночной стоимости.

Кроме того, исходя из содержания условий предварительного договора купли продажи, и пояснений представителей сторон условия предварительного договора о заключении основного договора купли- продажи имели бы место только при неисполнении Шпырка П.Г. взятых на себя обязательств по договору займа, что свидетельствует об обеспечительной функции предварительного договора по отношению к договору займа.

Согласно ст.ст.1,2 ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (в ред. от 05 октября 2015 года) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

С учетом указанных положений закона и установленных обстоятельств по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что предварительный договор купли - продажи спорной квартиры от 22 января 2015 года фактически прикрывает договор залога (ипотеки) указанного жилого помещения, что свидетельствует, исходя из положений ст. 170 п.2 ГК РФ о его ничтожности.

Из содержания ст. 170 п.2 ГК РФ следует, что в случае признания сделки недействительной (ничтожной) по основанию притворности к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 или нарушены правила п. 4 ст. 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

В предварительном договоре купли-продажи от 22 января 2015 года отсутствуют существенные условия, предусмотренные ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не осуществлена как договора ипотеки спорной квартиры, соответственно, данная сделка является ничтожной.

Поскольку ничтожная сделка (предварительный договор купли – продажи) недействительна с момента ее совершения, и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, то не требует такого признания судом, достаточно констатировать факт ничтожности такой сделки в мотивировочной части судебного постановления, в связи с чем, оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи недействительным не имеется.

Требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не заявлялось.

Как указано выше, исполнение обязательств заемщика по договору займа было обеспечено договором залога (ипотеки) спорной квартиры от 22 января 2015 года, который в установленном законом порядке зарегистрирован, не признавался недействительным.

Таким образом, займодавец по договору займа вправе получить удовлетворение его денежных требований из стоимости заложенного имущества в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком взятых обязательств.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований о понуждении к заключению договора купли-продажи спорной квартиры не имелось, в связи с чем решение суда в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 16 марта 2016 года отменить и постановить по делу новое решение, которым:

«Исковые требования Попова А.В. к Шпырка П.Г. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Шпырка П.Г. к Попову А.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным оставить без удовлетворения».

Председательствующий Р.В. Патронов

Судьи И.В. Гаркавенко

Т.А. Мананникова