Гражданский кодекс часть 1

Управления опеки и попечительства администрации (адрес) в защиту интересов несовершеннолетних (ФИО)1, (ФИО)2 к (ФИО)3, (ФИО)4, (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе ФИО2 (ФИО)6 на решение Кондинского районного суда от (дата), которым постановлено:

«Исковые требования Управления опеки и попечительства администрации (адрес) ХМАО - Югры, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу (адрес), пгт. (адрес) – Югры от (дата), заключенный между (ФИО)4, (ФИО)3, действующими от себя и как законные представители своих несовершеннолетних детей (ФИО)2 и (ФИО)1 и (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки. Возложить обязанность на (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6 возвратить квартиру с кадастровым номером 86:01:0401005:6104, расположенную по адресу (адрес), пгт. (адрес) – Югры в общую долевую собственность (ФИО)4, (ФИО)3, (ФИО)2, (ФИО)1, по ? доле в праве общей долевой собственности каждому.

Применить последствия недействительности сделки. Взыскать солидарно с (ФИО)4, (ФИО)3, действующих от себя и от имени своих несовершеннолетних детей (ФИО)2 и (ФИО)1, в пользу (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от (дата) денежные средства в размере 3 770 000 рублей, по 1 885 000 рублей в пользу каждого.

Решение суда является основанием для погашения записи в едином государственном реестре недвижимости о праве собственности (ФИО)5 и ФИО2 (ФИО)6, на квартиру с кадастровым номером 86:01:0401005:6104, расположенную по адресу (адрес), пгт. (адрес) – Югры.

Взыскать с (ФИО)4, (ФИО)3, (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6, в бюджет муниципального образования (адрес) - Югры государственную пошлину в размере 300 рублей, в равных долях, то есть по 75 рублей с каждого ответчика».

Заслушав доклад судьи (ФИО)12, объяснения представителя ответчика (ФИО)6 – (ФИО)11, поддержавшего апелляционную жалобу, судебная коллегия

установила:

управление опеки и попечительства администрации (адрес), действуя в интересах несовершеннолетних (ФИО)1, (ФИО)2, обратилось с требованиями к (ФИО)3, (ФИО)4, (ФИО)5, (ФИО)6 о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу (адрес), пгт. Междуреченский, (адрес), ХМАО - Югры недействительной, о применении последствий недействительности сделки, путем возврата квартиры в общую долевую собственность несовершеннолетних.

Требования мотивированы тем, что (дата) в управление опеки и попечительства администрации (адрес) (далее Управление) обратились (ФИО)4, (ФИО)3 с заявлениями о выдаче им разрешений на совершение сделки по продаже долей в праве общей долевой собственности имущества, принадлежащих их несовершеннолетним детям (ФИО)1, (дата) года рождения, (ФИО)2, (дата) года рождения, по 1/4 доле в праве общей долевой собственности у каждого ребенка на квартиру, расположенную по адресу (адрес), пгт. Междуреченский, (адрес), ХМАО - Югра. В своем заявлении ответчики обосновали сделку купли-продажи улучшением жилищных условий, в том числе обязались приобрести в собственность своим несовершеннолетним детям доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, на равноценное недвижимое имущество, пригодное для проживания, не признанное в установленном законом порядке аварийным и (или) подлежащим сносу, общей площадью не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе, и предоставить в управление опеки и попечительства необходимые документы. Постановлениями администрации (адрес) от (дата)(номер), (номер) ответчикам разрешено продать по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащие их несовершеннолетним детям. Согласно вышеуказанным постановлениям на ответчиков возложено обязательство: в срок не более двух календарных месяцев с момента совершения указанной сделки приобрести в собственность (ФИО)1 и (ФИО)2, недвижимое имущество равноценное долям в праве общей долевой собственности, принадлежащим им в продаваемой квартире; предоставить в управление опеки и попечительства администрации (адрес) копию выписок из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих факт наличия у (ФИО)1, (ФИО)2, недвижимого имущества равноценного долям в праве общей долевой собственности, принадлежащих им в продаваемой квартире; копию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу ХМАО-Югра, (адрес), пгт. Междуреченский, (адрес), с отметкой органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности; копию договора купли-продажи приобретенного недвижимого имущества. Воспользовавшись разрешениями, ответчики продали квартиру. После продажи квартиры ответчики не приобрели в собственность своих несовершеннолетних детей недвижимое имущество равноценное долям в праве общей долевой собственности, принадлежащим им в продаваемой квартире, тем самым ответчики нарушают имущественные и жилищные права своих несовершеннолетних детей, в связи, с чем данная сделка купли-продажи является недействительной. Оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки и попечительства было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети, а именно - на одновременное с продажей этого имущества приобретение в собственность детей другого недвижимого имущества, равноценного отчуждаемым долям. Таким образом, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имеется, поскольку согласие на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетним детям на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем ответчиками получено не было. Ответчики не выполнили требование, предусмотренное постановлениями, что привело к лишению их детей прав на жилое помещение, при этом на момент сделки продаваемое жилое помещение являлось для них единственным. Совершая сделку, покупатель имел возможность ознакомиться с содержанием разрешения органа опеки и попечительства, и должен был знать об условиях, при которых ответчикам было разрешено отчуждение спорного имущества и убедиться в том, что одновременно с продажей спорного имущества ответчики приобретут другое жилье детям. Защита прав и интересов детей в случае уклонения родителей от защиты их прав и интересов, возлагается на органы опеки и попечительства, чем и обусловлено обращение истца в суд.

В судебном заседании представитель истца (ФИО)10 исковые требования поддержала.

Ответчики (ФИО)3, (ФИО)4 с исковыми требованиями согласились, пояснив, что покупатели деньги за приобретенную у них квартиру не передали до настоящего времени, поэтому у них нет возможности приобрести в собственность несовершеннолетних детей равноценного недвижимого имущества.

Представитель ответчиков (ФИО)5, (ФИО)6 - (ФИО)11 возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в отсутствии ответчиков (ФИО)5, (ФИО)6 в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе (ФИО)6 просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что согласно п. 4.2 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, договор подписан сторонами без замечаний, удостоверен нотариусом, на основании указанного договора (дата) зарегистрировано право общей долевой собственности (ФИО)15. Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки было получено, что подтверждается постановлениями администрации (адрес) от (дата)(номер) и (номер), которыми (ФИО)3 и (ФИО)4 разрешена продажа долей несовершеннолетних в праве общей долевой собственности на спорную квартиру. Следовательно, довод истца о том, что согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки получено не было, не нашел своего подтверждения. Несоблюдение ответчиками (ФИО)4 и (ФИО)3 указанного в постановлениях администрации (адрес) от (дата)(номер) и (номер) условия, не может служить основанием для признания сделки недействительной и возврата квартиры, нормами статей 63, 64, 65 СК РФ ответственность за соблюдение прав детей возложена на родителей, следовательно, именно на родителях при осуществлении сделки лежит ответственность за исполнение условия, содержащегося в разрешении на продажу квартиры, направленного на обеспечение интересов несовершеннолетних. Ответчики (ФИО)5 и (ФИО)6 ни по договору, ни в силу закона не являются лицами, обязанными приобрести какое-либо жилье в собственность детей. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность покупателя недвижимости контролировать выполнение принятых родителями на себя обязательств по отношению к своим несовершеннолетним детям. Указывает, что нарушены ответчиков (ФИО)15, которые являются добросовестными приобретателями спорного жилого помещения, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что при совершении сделки ответчики (ФИО)15 должны были усомниться в праве продавцов (ФИО)14 на отчуждение имущества.

В возражениях на апелляционную жалобу управление опеки и попечительства администрации (адрес) просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в установленном законом порядке, в том числе путем размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном интернет-сайте суда (адрес)-Югры.

С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также ГПК РФ), в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, не сообщили суду об уважительных причинах неявки, об участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи не просили, более того, согласно ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ организации, являющиеся участниками процесса, получившие первое судебное извещение по делу, самостоятельно предпринимают меры по получению дальнейшей информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие участвующих в деле лиц.

Заслушав объяснения представителя ответчика (ФИО)11, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, как установлено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и обсудив их, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение законным представителем сделки по отчуждению имущества подопечного.

Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.

Как следует из содержания статьи 21 Федерального закона от (дата) № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, (ФИО)3, (ФИО)4 и их несовершеннолетним детям (ФИО)2, (дата) года рождения, (ФИО)1, (дата) года рождения, на праве общей долевой собственности по 1/4 доли каждому принадлежала квартира, расположенная по адресу: ХМАО – Югра, (адрес), пгт. Междуреченский, (адрес).

Постановлениями администрации (адрес)(номер), (номер) от (дата) ответчикам (ФИО)3, (ФИО)4 разрешена продажа долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, принадлежащих их несовершеннолетним детям.

На (ФИО)3, (ФИО)4 возложена обязанность в срок не более двух календарных месяцев с момента совершения указанной сделки: приобрести в собственность (ФИО)1, (ФИО)2, недвижимое имущество, равноценное долям в праве общей долевой собственности, принадлежащим им в продаваемой квартире; предоставить в управление опеки и попечительства администрации (адрес) копию выписок из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих факт наличия у несовершеннолетних детей, недвижимого имущества равноценного долям в праве общей долевой собственности, принадлежащим им в продаваемой квартире; копию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ХМАО - Югра, (адрес), пгт. Междуреченский, (адрес), с отметкой органа осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе права собственности; копию договора купли-продажи приобретенного недвижимого имущества (л.д. 18-19).

(дата)(ФИО)4, (ФИО)3 оформили нотариальное обязательство приобрести на имя несовершеннолетних детей доли в праве общей долевой собственности на равноценное благоустроенное жилое помещение, пригодное для проживания, не признанное в установленном законом порядке аварийным и (или) подлежащем сносу, выраженную в долях общей площади не менее принадлежащей им в отчуждаемом недвижимом имуществе и предоставить в органы опеки и попечительства документы, подтверждающие права собственности на приобретаемые доли в праве общей долевой собственности на имя (ФИО)1, (ФИО)2, в течение срока установленного законом (л.д. 41-42).

(дата) между (ФИО)4, (ФИО)3, действующих за себя и от имени своих несовершеннолетних детей (ФИО)2 и (ФИО)1 (продавцы), и (ФИО)5, ФИО2 (покупатели) заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Переход права собственности зарегистрирован покупателями в установленном законом порядке (дата) (л.д. 72-75, 76-80).

Также судом установлено, что иное жилое помещение в собственность несовершеннолетних не приобретено, доля в ином жилом помещении несовершеннолетним не выделена. Согласно уведомлениям Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югры несовершеннолетние (ФИО)2 и (ФИО)1 зарегистрированных прав на объекты недвижимого имущества не имеют (л.д. 14, 15).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемая сделка является недействительной, ввиду неисполнения (ФИО)4 и (ФИО)3 постановления администрации (адрес)(номер), (номер) от (дата) по приобретению недвижимого имущества в собственность несовершеннолетних, равноценного их долям в праве общей долевой собственности в продаваемой квартире.

Суд исходил из того, что в результате совершения данной сделки нарушены жилищные права несовершеннолетних, которые на момент разрешения дела не восстановлены, в связи с чем, суд возвратил стороны оспариваемого договора купли-продажи квартиры в первоначальное положение.

Судебная коллегия не может согласиться с правильностью принятого судом решения, поскольку выводы суда основаны на неверной оценке обстоятельств по делу и сделаны судом с нарушением норм материального права, что является основанием для отмены решения суда (пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата)(номер) «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений приведенных правовых норм при разрешении спора о признании недействительной сделки, суду надлежит установить наличие или отсутствие согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, на совершение такой сделки.

Также подлежит установлению наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа, и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий при заключении первой стороной такой сделки.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения оспариваемой сделки ((дата)) согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимого имущества детей имелось (от (дата)). При этом названное согласие не содержало обязательного условия об одновременном совершении ответчиками (ФИО)14 сделки для покупки равноценного жилья несовершеннолетним детям, с указанием этого жилого помещения.

Покупатели, совершая сделку, ознакомились с постановлениями истца, обязывающими ответчиков (ФИО)14 приобрести в собственность детей недвижимое имущество в срок не более двух календарных месяцев с момента совершения оспариваемой сделки, соответственно в момент заключения договора купли-продажи не могли знать о последующих действиях продавцов.

Обстоятельства, на которые указывают ответчики (ФИО)14 о фактическом обмене с (ФИО)16 жилыми помещениями, о наличии задолженности по оспариваемому договору купли-продажи у покупателей, не могут свидетельствовать о недобросовестности последних при заключении оспариваемого договора купли-продажи и могут составить предмет иного судебного спора.

Таким образом, судом при рассмотрении дела не были учтены положения ч. 2 ст. 173.1 ГК РФ, в нарушение указанных положений, при рассмотрении дела не было установлено и не доказано, что другая сторона сделки – (ФИО)15, знали или должны были знать о неисполнении продавцами в будущем дополнительного условия, на котором получено согласие органа опеки и попечительства с тем, чтобы сделка была совершена.

При таких обстоятельствах, правовые основания для удовлетворения требований органа опеки и попечительства у суда первой инстанции отсутствовали.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Изложенная в письменных объяснениях ответчиков (ФИО)3 и (ФИО)4 на апелляционную жалобу просьба об отмене решения суда первой инстанции, во внимание судебной коллегией не принимается, поскольку апелляционная жалоба ответчиками не оформлена и не подана, пояснения предъявлены по истечении срока апелляционного обжалования.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кондинского районного суда от (дата) отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления опеки и попечительства администрации (адрес) в защиту интересов несовершеннолетних (ФИО)1, (ФИО)2 к (ФИО)3, (ФИО)4, (ФИО)5, ФИО2 (ФИО)6 о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки, отказать.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено (дата).

Председательствующий (ФИО)13

Судьи (ФИО)12

ФИО1