Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании от 28 февраля 2022 года апелляционную жалобу ФИО1 на решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 августа 2021 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании арендной платы, убытков, коммунальных платежей, упущенной выгоды, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

объяснения ФИО2 и ее представителя ФИО3,

установила:

Истец обратилась с указанными требованиями к ответчику, ссылаясь на следующие обстоятельства.

22.07.2017 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м.

Поскольку ответчик несвоевременно вносил арендную плату, а также произвел несогласованную перепланировку арендованного имущества, истцом 25.08.2020 года направлено в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №1.

Также истцом в адрес ответчика было направлено требование об осуществлении демонтажа конструкций и приведению помещения в первоначальный вид в срок до 23 января 2021 года.

Ответчик в добровольном порядке указанные требования истца не исполнил, в связи с чем ФИО2 была вынуждена обратиться в суд.

Истец с учетом уточненных требований просила взыскать с ФИО1 денежные средства: 182 000 руб. - задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения за период с апреля по август 2020 года, 225 797,53 руб. - в счет убытков по оплате коммунальных платежей, 850 005 руб. - в счет компенсации убытков по приведению помещения в первоначальный вид, 436 800 руб. - в счет неполученного дохода от аренды нежилого помещения, 31 000 руб. - в счет компенсации убытков в виде проведения работ по составлению описания помещения и проведения обмерных работ, расходы по оплате судебной экспертизы в размере - 90000 руб., проценты в размере 8 285,72 руб. - за пользование чужими денежными средствами, а также госпошлину в размере 16647 руб.

ФИО1 обратился со встречным иском, ссылаясь на то, что 22.07.2017 г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м. для последующего выкупа по обоюдной согласованной договоренности.

В период действия договора аренды истцом был произведен ремонт помещения, куплена мебель и техника. Поскольку в июне 2020 г. ответчиком был ограничен доступ в помещение, истец просит взыскать неосновательное обогащение, которое складывается из стоимости неотделимых улучшений, произведённых в помещении и стоимости имущества в сумме 2414950,59 руб.

Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, требования поддержала.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание явился, просил удовлетворить уточненное заявление.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание явился, иск не признал. Просил удовлетворить встречное исковое заявление и взыскать с ФИО2 неосновательное обогащение.

Представители ответчика ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание явились, поддержали встречное исковое заявление, просили удовлетворить.

Решением суда иск ФИО2 удовлетворен частично.

Судом постановлено взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 850 005 рублей в качестве расходов, необходимых для приведения в соответствие нежилого помещения, задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по 25 августа 2020 года в размере 175 925 руб., расходы по оплате экспертизы в размере 90000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2020 г. по 01.01.2021 г. в размере 5379, 94 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11754 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения - отказано.

Не согласившись с постановленным решением, ответчиком подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и ее представитель полагали решение суда законным, просили оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, сведения о причинах неявки не сообщили, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Следует отметить, что информация о дате и времени рассмотрения дела размещается в автоматическом режиме на официальной сайте Московского областного суда в сети «Интернет», в связи с чем участвующие в деле лица имели возможность отслеживать данную информацию дистанционно.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22.10.2017 года между ФИО2 и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения площадью 52 кв.м.

Возражения стороны ответчика о том, что представленный договор аренды не был подписан сторонами в связи с чем является незаключенным, судом первой инстанции верно не приняты во внимание, поскольку ни одна из сторон не оспаривала, что данный договор аренды был исполнен, имущество передано во временное пользование ответчика, оплата по нему производилась, условия были определены и исполнялись сторонами.

Таким образом, суд исходил из существования договора именно в том виде, в котором он был представлен с обоих сторон.

В соответствии с п. 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить во временное возмездное пользование нежилые помещения принадлежащее ФИО2 на праве собственности, общей площадью 52 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> за плату во временное пользование.

Пунктом 3.1.1 ежемесячная плата, начиная с 01.01.2018 г. устанавливается в размере 36400 руб., арендная плата за ноябрь и декабрь 2017 г. составляет 40000 руб.

Пунктом 3.2 оплата коммунальных услуг (холодная/горячая вода, водоотведение и электроэнергия оплачивается арендатором в конце месяца по показаниям индивидуальных приборов учета установленных в помещении.

Договор заключен с 01.11.2017 г. по 30.11.2021 г., в случае если ни одна из сторон не заявит об отказе от продления договора за месяц до истечения срока его действия, то договор автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок, количество пролонгаций не ограничено (п.6.4.).

Передаточный акт сторонами не подписан, но не оспаривался факт передачи данного нежилого помещения.

25.08.2020 г. арендатору было направлено Уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения №1 в связи с нарушениями пп. 3.1.1. и 3.2 договора.

Стороной истца в материалы дела предоставлен расчет задолженности по оплате арендных платежей за 5 месяцев 2020г. (период апрель-август 2020 года) в сумме 182 000 рублей. Также представлен расчет задолженности за коммунальные услуги в сумме 225 797,53 руб. за тот же период, которая была оплачены истцом.

Также при расторжении договора истцом было установлено, что в период действия договора ФИО1 была произведена несогласованная с ФИО2 перепланировка арендованного имущества, а именно: в помещения на плане №1 произведена перепланировка: 1а антресоль; В помещения на плане №2 произведена перепланировка, выделены следующие помещения: 2а антресоль, 3. туалет, 4. тамбур, 5. душевая; плане №5 (номер до перепланировки) произведена перепланировка: 1. образовано помещение №6 бассейн и чаша бассейна, 2. образовано помещение №7 сауна.

Истец ФИО2 для фиксации перепланировки обратилась в ООО «Одинцово-Гео» для составления описания и плана помещения.

Стоимость работ составила 31 000 руб.

В судебном заседании 15.06.2021 г. назначено проведение комплексной судебной экспертизы по вопросам об определении ремонтных работ и их стоимости, произведенных в нежилом <данные изъяты> за период с 22.10.2017г. по июнь 2020 г.

Экспертом ООО «НИИ Судебных экспертиз» ФИО6 в ходе производства экспертизы установлено, что за период с 22.10.2017 г. по июнь 2020 г. в нежилом помещении были произведены работы, которые были перечислены в таблицах, и ряд работ является переустройством и переоборудованием нежилого помещения, поскольку в соответствии со ст. 25-26 ЖК РФ затрагивают: установку, замену и перенос оборудования инженерных сетей, коммуникаций, расположенных в переделах исследуемого нежилого помещения, санитарно – технического оборудования, электрических сетей и электрооборудования, то есть изменены технические характеристики и расположение коммуникаций;

- увеличение количество мокрых точек (душевая 2шт, с/у, бассейн, сауна)

- изменение конфигурации помещений: закладка проемов несущих стен, образование новых помещений и пр.,

- изменение конструктива пола и потолка, которые являются неотъемлемой частью помещения.

Рыночная стоимость ремонтных работ, выполненных с 22.10.2017 г по июнь 2020 г. в нежилом помещении <данные изъяты> составляет 1 533 584 (один миллион пятьсот тридцать три тысячи пятьсот восемьдесят четыре) руб., в том числе: 558 832 руб. - стоимость работ, 974 752 руб. - стоимость материалов.

Также экспертом ООО «НИИ Судебных экспертиз» ФИО6 установлено, что рыночная стоимость ремонтных работ и материалов, необходимых для приведения помещения <данные изъяты> техническое состояние на момент заключения договора аренды ФИО2 с ФИО1, по адресу <данные изъяты>, составляет 850 005 руб., в том числе: 448 169 руб.- стоимость работ, 401 836 руб. - стоимость материалов.

Заключению судебной экспертизы судом дана надлежащая правовая оценка, данное заключение было принято судом в качестве относимого и допустимого доказательства и положено в основу решения суда.

При оценке указанного заключения судом принято во внимание, что данная экспертиза проведена экспертом, имеющим, соответствующее образование в области для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение достаточно аргументировано, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами.

Ответчиком заключение экспертизы не оспаривалось, возражений относительно его правильности не представлено, ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось.

Оценив представленные доказательства с точки зрения их относимости и допустимости, руководствуясь ст. ст.15, 309, 310, 393, 421, 422, 450, 606, 611, 612, 615, 619 ГК РФ, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО2, поскольку доводы стороны ответчика не подтвержден представленными по делу доказательствами.

Учитывая, что между сторонами был заключен договор аренды, который был расторгнут истцом в одностороннем порядке 25.08.2020 года, за период с апреля по 25 августа 2020 года арендатором, вопреки условиям договора, арендная плата не вносилась, а обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года 25 августа 2020 г. - 175925 руб.

Поскольку отказ во взыскании коммунальных платежей с ответчика в пользу истца сторонами не оспаривается, то в указанной части судебная коллегия решение суда не проверяет.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, в порядке ст. 395 ГПК РФ, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, за период с 01.05.2020 г. по 01.01.2021 г., произведен судом верно.

Пунктом 2.1.2 предусмотрено, что помещение передает в состоянии пригодном для осуществления арендатором деятельности указанной в п. 1.2, 1.3 договора

Арендатор обязуется: поддерживать помещение в поной исправности, проводить текущий ремонт и содержать прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном состоянии, отвечающим требованиям, установленным СЭС Московской области, соблюдать правила пожарной безопасности, иметь в арендуемом помещении противопожарное оборудование согласно требованиям пожарной охраны, соблюдать правила использования электросетей и оборудования, установленные управляющей организацией, касающиеся режима работы и других вопросов деятельности нежилого помещения. (п.2.3.1)

Пунктом 2.4.1 арендатору разрешено за свой счет устанавливать стенды, полки, складское оборудование, а после прекращения данного договора, в течении 3-х дней демонтировать ранее установленное с сохранением ранее установленных систем в рабочем состоянии.

В соответствии с п.2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к мотивированному выводу о том, что ответчик возвратил истцу нежилое помещения в состоянии, отличном от того, в котором он их получил, самостоятельно осуществив несогласованную перепланировку помещения.

Размер определен судом первой инстанции на основании экспертного заключения и равен 850 005 рублей.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции неверно дал оценку необходимым работам, не может быть принят во внимание, поскольку истцу будет необходимо произвести работы, направленные на приведение нежилого помещения в удовлетворительное первоначальное состояние, в котором ответчиком была самостоятельно проведена перепланировка, а размер определен на основании заключении эксперта и не опровергнут стороной относимыми и допустимыми доказательствами.

Кроме того, суд также верно не принял во внимание доводы ответчика о том, что спорное нежилое помещение не имеет назначения, является помещением свободной планировки, поскольку не подтверждено материалами дела, что арендодателем было передано помещение, в котором имелась сауна и бассейн, кроме того экспертом применен сравнительный анализ по отношению к планам БТИ от 08.09.2014 г. и фотоматериалам к фактическим данным технического состояния ремонта помещения 5, снятым с натуры при осмотре 03.07.2021 г. Таким образом, работы для приведения в соответствие с техническими документами были определены экспертом и не оспорены ответчиком.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм права и соответствуют обстоятельствам дела.

Требования встречного иска о взыскании с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения в размере 2414950, 59 руб. в счет произведенного ответчиком переоборудования (ремонтных работ), также верно оставлены судом без удовлетворения, поскольку не нашли своего объективного подтверждения, поскольку подобные условия не предусмотрены договором аренды и с арендодателем не согласованы.

Вопрос о возмещении судебных расходов, а также расходов по уплате государственной пошлины разрешен судом верно, в соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ.

Таким образом, судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для данного дела, и применены нормы права, регулирующие спорные отношения сторон, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут являться основаниями к отмене решения суда, поскольку выводов суда не опровергают, фактически направлены на иную оценку представленных по делу доказательств. Указанные доводы фактически сводятся к несогласию ответчика с постановленным по делу решением и не содержит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 24 августа 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи