Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Цховребадзе Г.В.,рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери04 сентября 2014 годапо докладу судьи Лозиной С.П.дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Заволжского районного суда города Твери от 31 марта 2014 года, которым постановлено: «Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новый город» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате содержания общего имущества, коммунальных платежей, задолженности по нежилым помещениям, судебных расходов и обязании подписать договор на оказание услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца Общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» задолженность по оплате содержания общего имущества ТОК «<данные изъяты>» и по оплате коммунальных платежей в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., в том числе задолженность по нежилому помещению №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (офис <данные изъяты>) и задолженность по нежилому помещению №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (офис <данные изъяты>), за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца Общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» сумму госпошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца Общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» сумму расходов на оказание услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении требований об обязании ответчика подписать с ООО «Новый город» Договор на оказание услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса отказать»,

Судебная коллегия

установила:

ООО «Новый город» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором, с учетом уточненных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ требований, просило взыскать задолженность по оплате содержания общего имущества ТОК «<данные изъяты>» и по оплате коммунальных платежей в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., в том числе задолженность по нежилому помещению <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (офис <данные изъяты>) и задолженность по нежилому помещению <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (офис <данные изъяты>) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; сумму госпошлины в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.; сумму расходов на оказание услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.; обязать ответчика подписать с ООО «Новый город» договор оказания услуг по обслуживанию здания.

В обоснование заявленных требований указало, что ООО «Новый город» является компанией, осуществляющей управление торгово-офисным комплексом «<данные изъяты>», расположенным по адресу: <адрес>,
<адрес> - на основании протокола № общего собрания собственников помещений ТОК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. До проведения указанного собрания управление осуществлялось ООО «Новый город» на основании заключенного договора оказания услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса «<данные изъяты>». ФИО2 на
основании заключенных с ЗАО «<данные изъяты>» договоров купли-продажи является собственником нежилых помещений <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м (офис <данные изъяты>) и №, общей площадью <данные изъяты> кв.м (офис <данные изъяты>), расположенных в ТОК «<данные изъяты>». С момента приобретения вышеуказанных нежилых помещений, ФИО1 обязана была производить оплату в ООО «Новый город» за обслуживание мест общего пользования ТОК «<данные изъяты>» и потребленные коммунальные услуги за пользование нежилыми помещениями. Для внесения указанных платежей ответчику ежемесячно выставлялся счет на оплату данных услуг, с приложением копий документов, подтверждающих сумму начисления. Указанные обязательства по внесению платежей ответчиком не исполнены. Истец неоднократно обращался к ФИО1 с предложением заключить договор оказания услуг по обслуживанию здания, условия которого утверждены на общем собрании собственников здания ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не получил. Сумма задолженности ответчика перед истцом по оплате содержания общего имущества ТОК «<данные изъяты>» и коммунальных платежей составляет <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 и ее представители ФИО4 и ФИО5 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований. Свои возражения мотивировали тем, что истцом не представлена расшифровка тарифа по статье «Обслуживание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений» в размере 45 рублей в месяц, не подтверждена правомочность именно данного тарифа и обязанность ответчика оплачивать услуги истца в данном объеме. Не согласны с внесением платы по статье «Обслуживание лифта», «вывоз отходов» отдельной строкой. В представленных истцом квитанциях меняется не только сумма тарифа, но изменяются строки начисления. Истцом не представлено в суд доказательств направления в адрес ответчика счетов на оплату услуг, уведомления о проведении общего собрания ДД.ММ.ГГГГ, а также договора оказания услуг по обслуживанию здания для его заключения.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, постановить по делу новое решение.

В обоснование жалобы указала, что истцом не представлена расшифровка тарифа по статье «Содержание и ремонт общего имущества ТОЦ «<данные изъяты>» в размере 60 руб. в месяц; по статье «Обслуживание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений» в размере 45 руб., а также не подтверждена правомочность данных тарифов. Не согласна с вынесением платы за «Обслуживание лифта» отдельной строкой, поскольку в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» лифты, лифтовые иные шахты включаются в состав общего имущества. Ввиду изложенного, обслуживание лифта должно оплачиваться по строке «обслуживание общего имущества». Также незаконным является включение отдельной строки «Вывоз отходов» сверх тарифа за содержание помещения. Так, согласно п. 11 вышеназванного Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 содержание общего имущества включает в себя сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов. Из представленных истцом квитанций усматривается, что сумма тарифа и строки начисления постоянно меняются, несмотря на то, что в соответствии с п. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Суд оставил без внимания ее доводы о том, что счета для оплаты ей не предоставлялись. Истцом не представлено доказательств ее уведомления о проведении общего собрания 17 сентября 2013 года. Не согласна с суммой взысканной задолженности, контррасчет произвести не представляется возможным, поскольку суммы начислений истца не основывались на утвержденных тарифах.

ООО «Новый город» представило возражения на апелляционную жалобу, в которых указано, что тарифы на содержание и ремонт общего имущества ТОК «<данные изъяты>» утверждены надлежащим образом и в соответствии с действующим законодательством РФ, что подтверждается Договором № 2012-01-ОК оказания услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ и Протоколом № общего собрания собственников помещения ТОК «<данные изъяты>». Расшифровки утвержденных тарифов прилагаются к соответствующим документам в деле. Дополнительная оплата стоимости предоставляемых услуг по техническому обслуживанию лифта и вывозу мусора предусмотрена договором, утвержденным общим собранием собственников здания. Изменение тарифа по содержанию и обслуживанию общего имущества здания производилось только до ДД.ММ.ГГГГ. При этом в указанный период стоимость услуг по содержанию общего имущества в здании определялась с учетом фактически оказываемых услуг Управляющей компанией и затрат, необходимых на их предоставление, что подтверждается Договором № оказания услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, соответствует действующему законодательству РФ. Ответчик, действуя добросовестно, для исполнения своей обязанности по оплате содержания помещения мог обратиться к Истцу за получением счетов на оплату и за получением указанного Договора для подписания. Истец уведомлял ФИО1 о проведении собрания, кроме того, ее участие в общем собрании не могло повлиять на решение по поставленным на нем вопросам. Кроме того, на момент апелляционного обжалования ФИО1 произведена оплата как суммы основной задолженности, так и расходов на оплату госпошлины и услуг представителя в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 поддержала доводы возражений на апелляционную жалобу.

Остальные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, не является препятствием к разбирательству дела.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного по делу решения.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, с учетом ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Разрешая заявленные исковые требования, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения дела, и, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, постановил законное и обоснованное решение.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Указанной выше норме корреспондируют положения ст. ст. 39 и 158 Жилищного кодекса РФ, в силу которых собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, на содержание принадлежащего им помещения путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Отношения собственников нежилых помещений, расположенных в многоэтажном офисном здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, Жилищный кодекс РФ.

В соответствии ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно требованиям ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

В силу подпунктов 4.1 и 5 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ и п. 31 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, размер платы за содержание и ремонт определяется решением общего собрания собственников помещений в доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Нормы и п. 17 Правил № 491 обязывают собственников помещений утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

На основании пункта 30 указанных выше Правил содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ответчику ФИО7 принадлежат на праве собственности нежилые помещения: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (офис <данные изъяты>) и № общей площадью <данные изъяты> кв.м. (офис <данные изъяты>), расположенные по адресу: <адрес> ТОК «<данные изъяты>».

В соответствии с условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (по помещению №), заключенного между ОАО «<данные изъяты>» и ФИО1, одновременно с регистрацией перехода права собственности на нежилое помещение к покупателю (ФИО1) переходит право общей долевой собственности на общее имущество Торгово-офисного комплекса по адресу: <адрес>, в том числе: общие помещения Торгово-офисного комплекса, несущие конструкции Торгово-офисного комплекса, механическое, инженерное, газовое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри Торгово-офисного комплекса, обслуживающее более одного помещения (п. 1.5. Договора).

Из п.2.3 данного Договора следует, что на момент подписания настоящего Договора функции по управлению и текущему обслуживанию Торгово-офисного комплекса, указанного в п. 1.1 настоящего Договора, переданы обществу с ограниченной ответственностью «Новый Город» на основании Договора оказания услуг по обслуживанию Торгово-офисного комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ. Стороны настоящим договором подтверждают, что переход права собственности к покупателям по настоящему договору не является основанием для расторжения вышеуказанного Договора на обслуживание Торгово-офисного комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 4.5 Договора купли-продажи с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения на покупателей возлагается обязанность по оплате услуг по содержанию нежилого помещения и общего имущества Торгово-офисного комплекса, в том числе: по оплате коммунальных платежей в соответствии с показаниями приборов учета; по оплате услуг по утилизации и вывозу мусора со специально отведенных мест; по оплате услуг по вывозу крупногабаритного мусора с прилегающей к зданию территории; по оплате услуг Управляющей компании по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества Торгово-офисного комплекса № от ДД.ММ.ГГГГ. Размер платы за услуги, указанные в настоящем пункте Договора, определяется пропорционального площади нежилого помещения от общей площади Торгово-офисного комплекса. Порядок и сроки оплаты услуг определяются условиями Договора оказания услуг по обслуживанию Торгово-офисного комплекса.

Аналогичные условия содержатся и в договоре купли-продажи другого нежилого помещения.

Решением общего собрания собственников помещений ТОК «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, общество с ограниченной ответственностью «Новый Город» выбрано в качестве управляющей организации.

Также указанным решением утверждены условия Договора управления с Управляющей компанией ООО «Новый город», в том числе тариф по статье «Обслуживание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений» в размере 45 рублей в месяц за 1 кв.м.

Принимая во внимание, что в спорный период ООО «Новый город» предоставлялись ФИО1 коммунальные услуги, и данный факт ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспаривался, у последней возникла обязанность производить их оплату, а также нести расходы, связанные с содержанием общего имущества ТОК «<данные изъяты>».

Судом также установлено, что до ДД.ММ.ГГГГ оплата за нежилые помещения и коммунальные услуги ответчиком не производилась, ввиду чего образовалась задолженность в размере <данные изъяты> руб., подлежащая взысканию.

Определяя размер задолженности, суд правомерно исходил из представленного истцом расчета и документов, его обосновывающих. Доказательств опровергающих достоверность использованных при расчете данных, ответчиком суду не представлено.

Доводы жалобы о том, что истцом не представлена расшифровка тарифа по статье «Содержание и ремонт общего имущества ТОЦ «<данные изъяты>» в размере 60 руб. в месяц; по статье «Обслуживание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений» в размере 45 руб., несостоятельны и подлежат отклонению.

Тарифы на содержание и ремонт общего имущества здания, расположенного по адресу: <адрес> - утверждены надлежащим образом и в соответствии с действующим законодательством РФ, что подтверждается Договором № оказания услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ и Протоколом № общего собрания собственников помещения ТОК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. Расшифровки утвержденных тарифов прилагаются к соответствующим документам, имеющимся в деле.

Изменение тарифа по содержанию и обслуживанию общего имущества Здания производилось только до ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период осуществления полномочий управляющей компанией на основании договора № оказания услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами вышеназванного договора утвержден перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией и стоимость таких
услуг. В соответствии с Приложением № указанного Договора стоимость услуг ООО «Новый Город» составляет 100 рублей за 1 кв.м эксплуатируемой площади ТОК «<данные изъяты>».

Фактически при расчете стоимости оказываемых услуг ООО «Новый Город» ежемесячная сумма расходов составляла менее 100 рублей, что подтверждается соответствующими сметами управляющей компании и отразилось на выставляемых счетах собственникам помещений здания. Ежемесячный расчет стоимости технического и хозяйственного обслуживания здания предоставлен в дело.

Таким образом, изменение ООО «Новый Город» тарифа по содержанию и обслуживанию общего имущества до его утверждения на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ соответствовало действующему законодательству РФ, прав и законных интересов ФИО1 как собственника нежилых помещений в ТОК «<данные изъяты>» не нарушало.

Выделение в дальнейшем истцом отдельной строкой в платежных документах услуг «обслуживание лифта» и «вывоз отходов», вопреки доводам жалобы, также не свидетельствует о нарушении прав ответчика.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений ТОК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ размер платы за обслуживание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений составляет 45 рублей в месяц за 1 кв.м, без учета стоимости обслуживания лифтов и работ по вывозу отходов. В Перечне и периодичности работ по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений работы (услуги) по вывозу отходов и обслуживанию лифтов не указаны.

Пунктом 3.1.2 Договора оказания услуг по обслуживанию Здания предусмотрено заключение управляющей компанией договоров на поставку коммунальных услуг и договоров на техническое обслуживание общего имущества Здания. В состав коммунальных услуг и услуг по техническому обслуживанию общего имущества Здания входит, в том числе, техническое обслуживание лифтов, вывоз мусора и иные услуги. Обеспечение предоставления указанных услуг осуществляется путем заключения Управляющей компанией соответствующих агентских договоров. При этом оплата указанных услуг, не входит в стоимость по содержанию и текущему ремонту общего имущества Здания, утвержденную Приложением № Договора (с прилагаемым перечнем услуг), и подлежит оплате отдельно на основании выставленных счетов.

Пунктом 3.2.1 Договора также предусмотрено условие об оказании дополнительных услуг, не предусмотренных Приложением № Договора.

Так, ООО «Новый Город» заключены Договор подряда № на комплексное техническое обслуживание лифта от ДД.ММ.ГГГГ и Договор № о предоставлении услуг по вывозу твердых бытовых отходов от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых ООО «Новый Город» осуществляет оплату за указанные услуги.

Соответственно, услуги по вывозу отходов и техническому обслуживанию и ремонту лифтов ответчику фактически оказаны, им потреблены. Выделение ООО «Новый город» отдельной строкой в самостоятельные платежи услуг «лифт» и «вывоз отходов» не освобождает ФИО1 как собственника помещений ТОК «<данные изъяты>» от оплаты уже оказанных услуг.

Сведений о начислении двойной платы за указанный вид работ материалы дела не содержат.

Также судебная коллегия отмечает, что решение общего собрания собственников помещений ТОК «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ предметом настоящего спора не является, а потому соответствующие доводы апелляционной жалобы, касающиеся процедуры его проведения, не подлежат судебной проверке.

Факт неполучения ответчиком счетов и Договора оказания услуг по обслуживанию Здания не может служить основанием для его освобождения как собственника от внесения платы за содержание принадлежащего ему помещения. С целью исполнения законом установленной обязанности по оплате и действуя добросовестно, ФИО1 не была лишена возможности самостоятельно обратиться в ООО «Новый город» за получением не доставленных счетов, указанного Договора для ознакомления и подписания.

Таким образом, разрешая возникший спор, учитывая установленные по делу обстоятельства, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, суд пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности в полном объеме.

В целом доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а потому не могут служить основанием к его отмене.

Кроме того, как следует из представленных в материалы дела квитанций и пояснений представителя истца, ФИО1 взысканную решением Заволжского районного суда города Твери от 31 марта 2014 года сумму задолженности и судебных расходов оплатила до вступления решения суда в законную силу.

Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении на ответчика обязанности подписать с ООО «Новый город» Договор на оказание услуг по обслуживанию торгово-офисного комплекса не обжалуется, и в силу ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ его законность и обоснованность в указанной части судебной коллегией не проверяется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заволжского районного суда города Твери от 31 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи