Гражданский кодекс часть 1

дело по апелляционной жалобе представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года, которым постановлено:

«Исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля задолженность по договору аренды земельного участка № находящегося в государственной собственности земельного участка 2 413 930 рублей, пени в сумме 30 000 рублей за период с 11.06.2020 года по 28.07.2020 года.

Взыскать с ФИО3 в бюджет муниципального образования город Ярославль государственную пошлину в размере 20 419,65 рублей».

По делу установлено:

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в общей сумме 4 275 070 руб. 03 коп, в том числе по арендной плате за период с 14 ноября 2019 года по 13 ноября 2020 года – 2 412 930 руб., пени за период с 15 ноября 2019 года по 28 июля 2020 года – 1 861 140 руб. 03 коп.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ФИО3 на основании договора аренды от 14 ноября 2018 года № находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, был предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: в Заволжском районе города Ярославля, кадастровый номер №, общей площадью 894 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля удовлетворены частично.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 ноября 2021 года апелляционная жалоба представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года была удовлетворена частично.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 31 марта 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 ноября 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. Доводы апелляционной жалобы сводятся к неправильному применению норм права, неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы ФИО3, его представителя ФИО4, возражения относительно доводов жалобы представителя МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля по доверенности ФИО5, исследовав материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Частично удовлетворяя исковые требования МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля, суд первой инстанции исходил из того, что указанное ответчиком препятствие к использованию земельного участка, – наличие мер по обеспечению иска в виде запрета на регистрацию договора аренды, возникло в силу обстоятельств, за которые арендодатель не отвечает, - в связи с рассмотрением гражданских дел по искам третьих лиц об оспаривании результатов аукциона, о признании прав на владение и пользование земельным участком, а потому не может явиться основанием для освобождения ответчика от обязательства по внесению арендной платы.

Судебная коллегия с данным выводом суда согласиться не может, считает неверным и не основанным на материалах дела и нормах закона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

На основании пункта 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Совокупность приведенных норм предполагает, что наличие не связанных с действиями арендатора условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления на арендованном участке строительства в установленном законом порядке, означает, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту ответчику спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности(или невозможности) его действительного использования.

Как указал Верховный Суд РФ, поскольку договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 мая 2015 г.

Как установлено судом, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства объекта недвижимости и подлежал обязательной государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ, право осуществления строительства объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке возникает с момента получения застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам от уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа местного самоуправления.

В целях получения указанного уведомления от уполномоченного органа местного самоуправления, застройщику необходимо представить в этот орган уведомление о планируемом строительстве согласно п.1.1 части 17 ст.51, ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ, которое в свою очередь должно содержать также сведения о праве застройщика на земельный участок и сведения о планируемых параметрах объекта ИЖС, сведения об отступах от границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 4 пункта 3 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. В градостроительном плане земельного участка содержится информация, в том числе, о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.

Градостроительный план выдается правообладателю земельного участка (п.5 ст.57.3 Градостроительного кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 25, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, части 2 статьи 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Из объяснений ответчика ФИО3, его представителя ФИО4 следует, что ФИО3 не имел возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды, в связи с чем не имел возможности получить градостроительный план земельного участка со сведениями об отступах от границ участка для строительства объекта, и, как следствие, составить уведомление о планируемом строительстве с приложениями и получить уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС от уполномоченного органа местного самоуправления и начать строительство объекта. В отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, орган местного самоуправления отказал арендатору 14 декабря 2018 года в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Такие объяснения с учетом приведенных норм права заслуживают внимания.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 ноября 2018 года по результатам аукциона, между МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля и ФИО3 был заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору земельный участок, расположенный по адресу: с кадастровым номером №, площадью 894 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома.

Пунктом 6.2 договора срок аренды установлен с 14 ноября 2018 года по 13 ноября 2038 года.

Сумма годовой арендной платы в размере 2 413 930 рублей за период с 14 ноября 2018 года по 13 ноября 2019 года внесена ответчиком 19 ноября 2018 года в размере 453930 руб. (сумма задатка), 26 декабря 2018 года - 1 960 000 руб., что подтверждено справкой-расчетом задолженности, сторонами не оспаривалось.

14 декабря 2018г. департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля ФИО3 было отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с тем, что ФИО3 не является правообладателем земельного участка.

Из материалов дела следует, что ФИО6, ФИО7 обращались в суд с иском в своих интересах и несовершеннолетних детей ФИО1., ФИО2. к мэрии г. Ярославля о предоставлении земельного участка. Вступившим в законную силу решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 22 марта 2019 года по делу № 2-79/2019 указанные исковые требования оставлены без удовлетворения. В рамках указанного гражданского дела определением судьи от 11 ноября 2018 года были приняты меры по обеспечению иска, наложен запрет на осуществление распорядительных действий по предоставлению на каком-либо праве, а Управлению Росреестра по Ярославской области запрещено регистрировать сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: . Данные обеспечительные меры были отменены определением Заволжского районного суда г. Ярославля от 10 июня 2019 года.

С учетом данных обстоятельств, 1 июля 2019 года сторонами было заключено дополнительное соглашение № к договору аренды, в соответствии с которым срок аренды установлен с 10 июня 2019 года по 09 июня 2039 года, изменен срок внесения арендной платы - ежегодно не позднее 10 июня.

В пункте 2 дополнительного соглашения стороны согласовали, что арендная плата за период с 10 июня 2019 года по 09 июня 2020 года в сумме 2 413 930 рублей оплачена платежными поручениями от 19 ноября 2018 года №, от 26 декабря 2018 года №.

При разрешении спора с учетом разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», суд первой инстанции отклонил доводы истца о том, что указанное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию, а потому является незаключенным, и исходил из того, что между сторонами достигнута договоренность считать оплаченной арендную плату за период с 10 июня 2019 года по 09 июня 2020 года в сумме 2 413 930 рублей, за счет платежей, внесенных ответчиком в 2018 году.

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 06 июня 2019 года по делу № 2-1205/2019 оставлены без удовлетворения исковые требования ФИО6, ФИО7 в своих интересах и несовершеннолетних детей ФИО1., ФИО2. к мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля», ФИО3 о признании недействительным аукциона по продаже права аренды на земельный участок и договора аренды, заключенного по результатам аукциона.

В день вынесения решения определением суда от 06 июня 2019 года были приняты меры по обеспечению иска, наложен запрет Управлению Росреестра по Ярославской области производить регистрацию договора аренды № от 14 ноября 2018 года земельного участка с кадастровым номером № по адресу: , до вступления в законную силу решения суда. Решение суда вступило в законную силу 12 августа 2019 года.

19 марта 2020 года на основании заявления ФИО3 судом принято определение об отмене мер по обеспечению иска.

В обоснование возражений на иск ФИО3 ссылался на то, что по причине примененных судом обеспечительных мер по гражданским делам №№ 2- 79/2019, 2-1205/2019 договор аренды был зарегистрирован лишь 21 мая 2020 года, до этого момента фактическое использование арендатором земельного участка по его назначению, для строительства индивидуального жилого дома, было невозможно.

Судебная коллегия проверяла доводы истца о возможности отмены обеспечительных мер ранее и наличии или отсутствии в действиях ответчика бездействия при регистрации договора аренды.

Из материалов гражданского дела №2-1205/2019 видно, что меры по обеспечению иска были приняты в отсутствии ФИО3 и его представителя. После ознакомления с материалами дела представителем ФИО3, 09 октября 2019г. после вступления решения суда от 06 июня 2019 в законную силу, ФИО3 обратился в суд с заявлением об отмене принятых 06 июня 2019 года обеспечительных мер. Определением судьи от 10 октября 2019г. данное заявление ФИО3 было оставлено без движения в связи с наличием недостатков. Определением судьи от 07 ноября 2019г. заявление ФИО3 об отмене обеспечительных мер было возвращено. 21 февраля 2020г. ФИО3 вновь подал заявление об отмене обеспечительных мер. Определением суда от 19 марта 2020г. были отменены меры по обеспечению иска и снят запрет на регистрацию договора аренды № от 14.11.2018г. земельного участка по адресу: . При этом, арендодатель в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля в течении такого длительного периода не предпринимал каких-либо мер по отмене обеспечительных мер.

С учетом изложенного, наличие обеспечительных мер на земельный участок непосредственно препятствовало осуществлению ФИО3 прав арендатора. ФИО3 не имел возможности осуществить государственную регистрацию договора аренды, в связи с чем не имел возможности получить градостроительный план земельного участка, и, как следствие, составить уведомление о планируемом строительстве со сведениями о праве застройщика на земельный участок и сведениями о параметрах объекта ИЖС, поскольку отсутствовали данные о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства. В связи с этим, ответчик не мог получить уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС от уполномоченного органа местного самоуправления, а также начать строительство объекта.

При этом, при отсутствии государственной регистрации договора аренды земельного участка, орган местного самоуправления отказал арендатору 14 декабря 2018 года в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Соглашаясь с позицией ФИО3, арендодатель учел наличие обеспечительных мер по делу №79/19 и по дополнительному соглашению освободил арендатора от внесения арендной платы за период действия таких мер – с 14.11.2018г.(дата подписания договора аренды) до 10.06.2019г. Вместе с тем, арендодатель в аналогичных условиях отказал в освобождении арендатора от внесения арендной платы за период действия обеспечительных мер по делу №1205/19, что является непоследовательным, противоречивым и необоснованным.

Проанализировав указанные обстоятельства, наступившие после вынесения обеспечительных мер по делу №1205/19 и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу, что арендатор ФИО3 предпринимал необходимые действия в соответствии с требованиями ст.144 ГПК РФ по отмене принятых судом обеспечительных мер, в его действиях не усматривается злоупотребление правом при устранении препятствий для регистрации договора. Со стороны арендодателя, который должен был обеспечить условия для беспрепятственного владения и целевого использования участка каких-либо мер для отмены обеспечительных мер и запрета на регистрацию договора аренды не предпринималось.

Из искового заявления следует, что требование о взыскании арендной платы было заявлено за период до 13.11.2020г. Судом обеспечительные меры по делу №1205/19 были отменены 19.03.2020г., определение вступило в законную силу 9 апреля 2020г., договор аренды земельного участка был зарегистрирован 21.05.2020г.

Судебная коллегия учитывает действия каждой из сторон договора аренды, направленные на отмену обеспечительных мер в виде запрета на регистрацию договора, учитывает, что невозможность использования земельного участка для строительства возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, и, с учетом времени, необходимого для регистрации отмены обеспечительных мер и последующей регистрации договора аренды, периода выходных праздничных дней в мае 2020 года, расценивает срок, прошедший с даты вступления в законную силу определения суда об отмене обеспечительных мер и до даты регистрации договора аренды земельного участка(21.05.2020г.) разумным и не усматривает в действиях ФИО3 бездействия при устранении препятствий в использовании земельного участка.

Со дня регистрации договора аренды (21.05.2020г.) и до 13.11.2020г. период составляет менее 1 года. Поскольку ФИО3 ранее внес арендную плату за 1 год, и судебная коллегия определяет дату начисления платы за аренду с 21.05.2020г., то оснований для удовлетворения требования о взыскании арендной платы не имеется.

С учетом изложенного, у истца отсутствует право требования арендной платы за пользование земельным участком за заявленный период. Отказ в удовлетворении основного требования о взыскании арендной платы влечет отказ в удовлетворении и вспомогательного требования – о взыскании пени.

В связи с этим, оснований для удовлетворения заявленных требований к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды за период с 10 июня 2020г. по 13 ноября 2020г., взыскании пени - не имеется.

Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 марта 2021 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении иска МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации жилищного фонда» города Ярославля отказать.

Председательствующий

Судьи