Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Северского городского суда Томской области от 29.05.2017

по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47 о возложении обязанности заключить договор управления многоквартирным домом,

заслушав доклад судьи Емельяновой Ю.С., объяснения ФИО1, поддержавшей апелляционную жалобу, объяснения представителя ответчика ФИО21 ФИО48, не возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, объяснения представителя ООО «Комфорт» ФИО49, возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее - ООО «Комфорт») обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45 О.В., ФИО46, ФИО47, в котором с учетом уточнения требований просило обязать ответчиков заключить договор управления многоквартирным домом № 057 от 06.12.2016 в редакции истца.

В обоснование иска указано, что по итогам открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирного дома, расположенного по адресу: /__/, победителем определена управляющая компания ООО «Комфорт». Управляющая компания направила в адрес собственников проект договора управления многоквартирным домом №57 от 06.12.2016. В адрес управляющей организации поступил протокол разногласий к указанному договору, подписанный собственниками квартир указанного дома, в котором предложена альтернативная редакция пунктов 3.1.10, 3.1.11, 3.1.18, 4.2, 4.3, 4.4., 5.5., 6.2., 6.7, Приложения №2 и Приложения №3 к договору. Условия, предложенные собственниками помещений многоквартирного дома, не могут быть приняты управляющей компанией в связи с тем, что они не соответствуют условиям, содержащимся в конкурсной документации, в том числе проекту договора, а также действующему жилищному законодательству.

В судебном заседании представитель истца ООО «Комфорт» ФИО49 требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчики ФИО3, ФИО1, представитель ответчика ФИО21 ФИО48 возражали против иска.

Представитель третьего лица Администрации ЗАТО г.Северск Томской области ФИО50 полагала требования подлежащими удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47

Обжалуемым решением на основании ч. 1, 2 Конституции Российской Федерации; ч. 2, 4 ст. 154, ст. 155, ч.7 ст. 156, ст. 158, ч. 2, 3, 4, 10 ст. 161, ч. 3, 11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ); п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); п. 6, 10, 11, 31, подп. «б» п. 40, п. 42,71 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, иск ООО «Комфорт» удовлетворен. Суд обязал ответчиков заключить договор управления многоквартирным домом №057 от 06.12.2006 в редакции общества с ограниченной ответственностью - «Комфорт», пункты 3.1.10, 3.1.11, 3.1.18, 4.2, 4.3, 4.4, 5.5, 6.2, 6.7, Приложение №3 и Приложение №2 к договору управления многоквартирным домом №57 от 06.12.2016 принять в редакции общества с ограниченной ответственностью «Комфорт», взыскал с ответчиков в пользу ООО «Комфорт» в возврат государственной пошлины по 127 руб. с каждого.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение отменить, обязать истца скорректировать проект договора управления многоквартирным домом № 057 от 06.12.2016 в соответствии с протоколом разногласий.

В обоснование жалобы указывает, что к проекту договора не представлена расчетная стоимость каждой работы и услуги.

Ссылается на то, что в проекте договора отсутствуют условия о порядке сдачи-приемки выполненных работ при оказании услуг по управлению многоквартирным домом, нет формы актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Полагает, что при рассмотрении спора не разрешено основное разногласие, возникшее между собственниками дома № /__/ и ООО «Комфорт», по вопросу включения в годовые отчеты невыполненных работ и невыполненного текущего ремонта, в том числе по утвержденным сметам.

В соответствии со ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие ответчиков ФИО2, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, представителя третьего лица Администрации ЗАТО г.Северск Томской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Пунктом 4 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Согласно п. 71 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 04.03.2015) "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", в случае если только один претендент признан участником конкурса, организатор конкурса в течение 3 рабочих дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе передает этому претенденту проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. При этом договор управления многоквартирным домом заключается на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, за плату за содержание и ремонт жилого помещения, размер которой указан в извещении о проведении конкурса. Такой участник конкурса не вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом.

В силу п. 5 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пп. 1- 3 ст. 161 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Примерные условия договора управления многоквартирным домом утверждены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31.07.2014 №411/пр.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ответчики являются собственниками жилых помещений по адресу: /__/.

Собственниками помещений данного многоквартирного дома не выбран способ управления домом, в связи с чем Администрацией ЗАТО Северск проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации. Единственный претендент на участие в конкурсе ООО «Комфорт» признан участником конкурса, данному претенденту направлен проект договора управления многоквартирным домом, входящий в состав конкурсной документации. ООО «Комфорт» в установленный вышеуказанными Правилами срок представил в адрес Администрации ЗАТО Северск подписанный им проект договора.

Истцом в адрес ответчиков был направлен проект договора на управление многоквартирным домом. Ответчиками договор не был подписан, 19 собственников (в числе которых председатель совета дома ФИО1) представили истцу протокол разногласий.

Разрешая спор, суд первой инстанции проанализировал условия договора № 057 от 06.12.2016, в отношении которых представлен протокол разногласий.

Так, согласно п. 3.1.10 договора управления Управляющая организация обязана информировать Собственника помещения об изменении размера платы по настоящему Договору не позднее, чем за 30 дней до даты предоставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата в ином размере.

В протоколе разногласий ответчики предложили исключить данный пункт из договора, указав, что не ясно, какой размер платы будет изменен.

Согласно п. 13 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация обязана информировать в письменной форме собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Таким образом, вывод суда о соответствии данного условия договора управления требованиям действующего законодательства обоснован.

В соответствии с п. 3.1.11 договора управления управляющая организация обязана ежегодно, в течение квартала, следующего за истекшим годом, а также за 30 дней до истечения срока действия либо расторжения настоящего Договора представлять собственникам помещений отчет о выполнении данного Договора за предыдущий год по согласованной форме. Отчет предоставляется письменно через уполномоченных представителей ФИО51 помещений, размещается на доске объявлений в доступном для посетителей помещении Управляющей организацией, а также на интернет-сайте Управляющей организации (при его наличии). По требованию собственников помещений Управляющая организация обязана предоставить иные документы, подтверждающие произведенные ею расходы и их обоснованность.

В протоколе разногласий предложили изложить данный пункт в следующей редакции: «по требованию собственников помещений управляющая организация обязана предоставлять акты выполненных работ, подписанные председателем или членами совета дома, которые будут являться основанием для включения этих работ в годовые отчеты. Работы, не подтвержденные актами выполненных работ, в годовые отчеты не включаются, кроме работ по уборке территорий, уборки лестничных клеток, вывоза мусора и работы ЕРКЦ, т.е. работы, которые являются очевидными».

В Приложении №3 к договору управления приведена форма отчета о расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В протоколе разногласий ответчики предложили исключить данное приложение к договору, указав на то, что годовой отчет составляется по фактически выполненным работам, подтвержденными актами выполненных работ.

Согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Примерная форма отчета управляющей организации приведена в приказе Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр.

В связи с изложенным вывод суда о соответствии п. 3.1.11 договора управления и приложения № 3 к договору требованиям жилищного законодательства правомерен.

Между тем судебная коллегия полагает возможным согласиться с доводами апеллянта в части необходимости возложения на управляющую организацию обязанности по предоставлению управляющей организацией актов сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, изложив абзац третий пункта 3.1.11 договора управления в следующей редакции: «По требованию собственников помещений Управляющая организация обязана предоставить иные документы, в том числе акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, подтверждающие произведенные ею расходы и их обоснованность».

Согласно п. 3.1.18 управляющая организация обязана при принятии Собственниками помещений решения о привлечении для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему договору независимой организации, инженера, специалиста, эксперта заключить соответствующий договор с указанными лицами и обеспечить оплату их услуг за счет средств ФИО51 помещений.

В протоколе разногласий ответчики предложили исключить данный пункт из договора, поскольку этот вопрос решен в п. 3.1.2.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом определяется порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (далее – Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе, в том числе, проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы).

Таким образом, вывод суда о соответствии данного условия требованиям закона верен.

Согласно п. 4.2 договора управления размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на основании решения общего собрания ФИО51 помещений, принятого с учетом предложений Управляющей организации на срок не менее чем один год, и должен быть соразмерен утвержденному и прилагаемому к настоящему договору Перечню услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также установленным объемам и качеству данных услуг и работ. Предложения Управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень фактического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома. Кроме того, при формировании предложений о размере платы за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме Управляющей организацией учитываются результаты анализа фактических затрат на оказание соответствующих услуг и выполнение работ в предыдущем году и стоимость данных работ, применяемая при управлении многоквартирными домами с аналогичными техническими характеристиками, а при разработке предложений о размере платы за текущий ремонт представляется смета затрат согласно утвержденному плану текущего ремонта. При заключении настоящего договора на основании результатов открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается равной размеру такой платы, определенной по результатам проведения конкурса.

В протоколе разногласий ответчики предложили изложить данный пункт в следующей редакции: «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на основании решения общего собрания собственников помещений, принятого с учетом положений управляющей организации на срок менее, чем один год. При заключении настоящего договора на основании результатов открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, размер платы за содержание и текущий ремонт общего помещения в МКД №36 увеличивается на 10%».

В соответствии с п. 4.3 договора управления размер месячной платы за содержание и ремонт жилого помещения на момент заключения настоящего договора и в первый год его действия составляет 1.4.48 руб./кв.м, в том числе за содержание 14,48 руб./кв.м, за текущий ремонт 0 руб./кв.м.

В протоколе разногласий ответчики предложили изложить данный пункт в следующей редакции: «размер месячной платы за содержание и текущий ремонт общего помещения на момент заключения настоящего договора и в первый год его действия составляет 12,1 руб/кв.м (11,0 руб./кв.м в 2015 г. + 10%). Из 12,1 руб/кв.м: на содержание - 7,0 руб/кв.м, на текущий ремонт - 5,1 руб/кв.м.)»

В приложении №2 к договору управления №057 от 06.12.2016 приведен Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД по /__/, указан размер платы за содержание жилья - 13,28 руб./кв.м, за ремонт общего имущества – 0 руб./кв.м.

В протоколе разногласий ответчики указали на необходимость изменения в приложении №2 к проекту договора №057 годовой платы и стоимости 1 кв.м жилой площади из расчета 12,1 руб/кв.м по данному протоколу разногласий.

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Согласно п. 34 Правил в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Принимая во внимание, что определенный в договоре и приложении № 2 к нему размер платы за содержание общего имущество многоквартирного дома указан в извещении о проведении конкурса 14,48 руб./кв.м, при этом в приложении № 2 «Перечень обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в МКД по /__/» указано, что текущий ремонт общего имущества МКД производится по смете, размер годовой и ежемесячной платы за текущий ремонт не установлены, оснований для изложения пп. 4.2, 4.3 договора и приложения № 2 к договору в предложенных ответчиками редакциях у суда первой инстанции не имелось.

В соответствии с п. 4.4 договора управления управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего договора предоставить Собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по изменению перечня услуг и работ, оказываемых и выполняемых по договору, с приложением сметы расходов, с учетом которых общее собрание ФИО51 помещений принимает решение о новом размере платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В случае, если общее собрание ФИО51 помещений в течение 30 дней до истечения каждого года действия договора не проводилось или не приняло решение об определении нового размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, то Управляющая организация, начиная с первого месяца следующего года действия договора, вправе начислить плату за услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме с учетом её индексации на размер индекса потребительских цен (индекса инфляции) в соответствующем периоде (соразмерно перечню услуг и работ, подлежащих выполнению в следующем году).

При этом применяемый в отношениях сторон в соответствии с абзацем вторым настоящего пункта договора размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме действует до момента определения нового размера такой платы общим собранием ФИО51 помещений.

Стоимость работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме изменяется на основании решения общего собрания собственников помещений и утвержденных с учетом условий настоящего договора перечней (планов) работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме на соответствующий год.

В протоколе разногласий ответчики предложили изложить данный пункт в следующей редакции: Управляющая организация вправе за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего договора представить собственникам помещений в МКД предложения по изменению перечня работ, оказываемых и выполняемых по договору с приложением сметы расходов, с учетом которых общее собрание собственников помещений принимает решение о новом размере платы за содержание и текущий ремонт дома».

Суд первой инстанции признал правомерным включение пункта 4.4 в договор управления в предложенной истцом редакции.

Между тем судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции в части абзацев 2 и 3 данного пункта не соглашается в связи со следующим.

В силу пп. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно пп. 31, 35 Правил при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

В связи с тем, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников возможно только на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом на управляющую организацию возлагается обязанность предоставить на утверждение общему собранию собственников многоквартирного дома свои обоснованные предложения по определению этого размера, включение в п. 4.4 договора управления условий, допускающих возможность изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения управляющей организацией в одностороннем порядке без принятия соответствующего решения собранием собственников жилых помещений (путем ее индексации), требованиям законодательства не соответствует, а потому абзацы 2 и 3 п. 4.4 подлежат исключению из редакции пункта, предложенной истцом. В остальной части положения данного пункта договора управления в редакции истца соответствуют вышеизложенным нормам закона.

В соответствии с п. 5.5 договора управления контроль деятельности Управляющей организации включает в себя предоставление уполномоченным представителям ФИО51 помещений информации о состоянии переданного в управление общего имущества дома и возможности проведения контрольных осмотров.

Выявленные случаи ненадлежащего качества выполненных работ (в течение действия гарантийного срока) фиксируются в письменной форме уполномоченными лицами, выбранными общим собранием ФИО51 помещений, в присутствии представителя Управляющей организации, а в случае её отказа направить своего представителя - в его отсутствие. Недостатки, указанные в акте, а также предложения ФИО51 помещений по устранению этих недостатков рассматриваются Управляющей организацией в течение 10 календарных дней с момента получения акта.

В случае уклонения Управляющей организации от устранения за свой счет выявленных недостатков, связанных с выполнением настоящего договора, собственники помещений инициируют созыв внеочередного общего собрания ФИО51 помещений для принятия соответствующих решений с уведомлением о проведении такого собрания (с указанием даты, времени и места) Управляющей организации.

В протоколе разногласий ответчики указали, что данный пункт необходимо дополнить тем, что делать собственникам внеочередного общего собрания и как уведомлять управляющую организацию.

Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, определены п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Указанный в абзаце третьем п. 5.5 договора управления в редакции истца вопрос к компетенции общего собрания собственников помещения многоквартирного дома не отнесен, а потому обязательность его созыва требованиям закона не соответствует. В связи с изложенным из данного пункта подлежит исключению абзац третий.

В соответствии с п. 6.2 договора управления в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация обязана уменьшить Собственнику помещения размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в порядке, предусмотренном Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491.

В протоколе разногласий ответчики предложили изложить данный пункт в следующей редакции: «в случае оказания работ, выполненных ненадлежащего качества, управляющая организация обязана устранить все выявленные недостатки за свой счет, на основании акта».

Согласно п. 6 Правил в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее - ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Таким образом, вывод суда о соответствии редакции данного пункта требованиям действующего законодательства правомерен.

В соответствии с п. 6.7 договора управления все споры и разногласия, связанные с исполнением настоящего договора, разрешаются посредством проведения переговоров, в случае недостижения согласия споры разрешаются в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

В протоколе разногласий ответчики предложили изложить данный пункт в следующей редакции: «споры разрешаются в судебном порядке» на «споры разрешаются в органах местного самоуправления г. Северска с привлечением экспертной организации».

В силу положений ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Согласно чч. 1, 3 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

В связи с изложенным вывод суда о соответствии нормам права пункта 6.7 договора управления обоснован.

Довод апелляционной жалобы о том, что к проекту договора не представлена расчетная стоимость каждой работы и услуги, выводы суда первой инстанции не опровергает, поскольку размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определен в соответствии с вышеуказанными требования закона на основании конкурсной документации.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новое решение.

Руководствуясь п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Северского городского суда Томской области от 29.05.2017 изменить в части принятия пп. 3.1.11, 4.4, 5.5 в редакции общества с ограниченной ответственностью «Комфорт», изложив абзац третий пункта 3.1.11 договора управления многоквартирным домом по адресу: /__/, в следующей редакции: «По требованию собственников помещений Управляющая организация обязана предоставить иные документы, в том числе акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, подтверждающие произведенные ею расходы и их обоснованность; исключив абзацы второй и третий из пункта 4.4 и абзац третий из пункта 5.5 договора управления в редакции общества с ограниченной ответственностью «Комфорт».

В остальной части решение Северского городского суда Томской области от 29.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: