Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делу по иску ФИО1 к ФИО1, ФИО1, ФИО1 и Управлению Росреестра по РД о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома на нем, признании за Алхасовой З.З. права собственности на указанный земельный участок и размещенный на нем жилой дом, обязании Управления Росреестра по РД зарегистрировать право собственности Алхасовой З.З. на указанное имущество,

по апелляционной жалобе истца Алхасовой З.З. на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12 марта 2018 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО1, ФИО1, ФИО1 и Управлению Росреестра по РД о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <.> кв. м., заключенного 12.12.2016 между Абдурахмановой З.С. и Магомедовой З.И., договора купли-продажи указанного земельного участка и жилого дома на нем, заключенного 01.03.2017 между Магомедовой З.И. и Махмудовой М.А., признании за Алхасовой 3.3. права собственности на указанный земельный участок и размещенный на нем жилой дом, обязании Управления Росреестра по РД зарегистрировать право собственности Алхасовой 3.3. на указанное имущество - отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования ГОсВД «город Махачкала» государственную пошлину в размере <.> руб. (<.>)».

Заслушав доклад судьи Ибрагимовой А.М., выслушав объяснения Махмудовой М.А., просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия,

установила:

Алхасова З.З. обратилась в Ленинский районный суд г. Махачкалы с иском к Абдурахмановой З.С., Магомедовой З.И., Махмудовой М.А. и Управлению Росреестра по РД о признании недействительными: договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <.> кв.м., заключенного 12 декабря 2016 года между Абдурахмановой З.С. и Магомедовой З.И., договора купли-продажи указанного земельного участка и жилого дома на нем, заключенного 01 марта 2017 года между Магомедовой З.И. и Махмудовой М.А.; признании за Алхасовой З.З. права собственности на указанный земельный участок и размещенный на нем жилой дом; обязании Управления Росреестра по РД зарегистрировать право собственности Алхасовой З.З. на указанное имущество.

Исковые требования обоснованны тем, что между Абдурахмановой З.С. и истицей Алхасовой З.З. 30.10.2015 года заключен договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью <.> кв.м. с кадастровым номером №. На момент продажи Абдурахманова З.С. являлась собственником земельного участка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.06.2008, и расположенного на нем жилого дома площадью <.> кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2011.

По договору купли-продажи стоимость имущества оценивается сторонами в <.> руб., расчет между сторонами полностью произведен до подписания договора (абз. 2 п. 2.4 договора). Вместе с договором сторонами 30.10.2015 был подписан передаточный акт, имущество фактически передано новому собственнику. После обращения за регистрацией права она узнала, что приобретенные ею земельный участок и жилой дом находятся в ипотеке у АО «Россельхозбанк» с 2012 года, на регистрацию перехода права собственности наложен запрет. Она попросила Абдурахманову З.С. возвратить полученные деньги, однако та заверила ее, что земельный участок и дом перейдут в ее собственность после погашения ипотеки, соответственно заключенный договор и передаточный акт служат гарантией ее прав на спорное имущество. Ответчица Абдурахманова З.С. погасила ипотечные обязательства, однако, воспользовавшись тем, что право собственности на земельный участок зарегистрировано за ней, 20.12.2016 года продала спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом ответчице Магомедовой З.И., которая зарегистрировала свое право на данный земельный участок. Ответчица Абдурахманова З.С. не обладала правом распоряжаться спорными земельным участком и жилым домом и не могла заключить договоры купли-продажи от 20.12.2016 года, поскольку на тот момент уже не являлась собственником земельного участка, так как договор с ней был заключен раньше, а именно 30.10.2015 года. Уже после подачи искового заявления по рассматриваемому делу Магомедова З.Г. 01.03.2017 года заключила договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка с Махмудовой М.А. Право собственности Махмудовой М.А. на спорной имущество зарегистрировано в установленном порядке.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 14 марта 2017 года Магомедова З.И. привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 14 апреля 2017 года к участию в деле в качестве ответчика также привлечено Управление Росреестра по РД.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, Алхасова З.З. обжаловал его в апелляционном порядке в Верховный Суд РД.

Свою жалобу Алхасова З.З. мотивирует тем, что суд, не выяснив у лиц, участвующих в деле, о наличии дополнительных объяснений, перешел к судебным прениям (протокол судебного заседания 06.03.2018 и 12.03.2018).

12 марта 2018 года суд в стадии судебных прений суд перешел к рассмотрению ряда ходатайств, представителя истца - о возобновлении рассмотрения дела по существу и приостановлении производства по гражданскому делу в связи с возбуждением в отношении ответчика Абдурахмановой уголовного дела. Кроме того, для представителем Арбухановым было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела письменных доказательств: копии постановления следователя о возбуждении уголовного дела в отношении Абдурахмановой по ч. 4 ст. 159 УК РФ и копии постановления следователя о признании Алхасовой потерпевшей. При этом суд, совещаясь на месте, безосновательно и немотивированно, определил отказать в удовлетворении ходатайства о приобщении документов к материалам дела, в то время как возможность разрешения такого ходатайства на данной стадии положениями процессуального законодательства не предусмотрена. Поскольку для разрешения подобного ходатайства на данной стадии, суду необходимо вынести определение о возобновлении рассмотрения дела по существу. Кроме того, возобновление рассмотрения дела по существу имеет место лишь в тех случаях, когда выявляется необходимость в исследовании новых доказательств или проверке новых обстоятельств, имеющих значение для дела. Возобновление рассмотрения дела по существу возможно как по ходатайству участвующих в деле лиц, их представителей, так и по инициативе суда.

Вместе с тем, как усматривается из протокола судебного заседания 06.03.2018 и 12.03.2018 ходатайство о возобновлении рассмотрения дела по существу и ходатайство о приостановлении производства по гражданскому делу, в ходе судебного заседания хоть и обсуждались, но в итоге по существу фактически не разрешены.

Однако в обжалуемом решении судом указано, что после завершения рассмотрения дела по существу, Арбухановым заявлено ходатайство о возобновлении рассмотрения дела по существу для приостановления производства по делу в связи с возбуждением в отношении Абдурахмановой уголовного дела по факту мошенничества. При этом суд, придя к выводу о том, что возбуждение уголовного дела не отнесено законом к основаниям для приостановления производства по делу, в удовлетворении ходатайства отказывает.

Таким образом, из содержания решения Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12.03.2018 и протокола судебного заседания от 12.03.2018 вытекают противоречия относительно количества заявленных и разрешенных по существу ходатайств. При этом необходимо отметить, что для обсуждения и последующего разрешения ходатайства о приобщении доказательств к материалам дела, а также ходатайства о приостановлении производства по делу, на стадии рассмотренного по существу гражданского дела, в первую очередь, необходимо выполнить требования ч. 2 ст. 191 ГПК РФ, которые судом проигнорированы.

Более того, нельзя согласиться с выводом суда о том, что возбужденное уголовное дело не отнесено законом к основаниям для приостановления производства по делу.

Как усматривается из материалов гражданского дела, исковые требования обоснованы заключением договора купли-продажи от 30.10.2015 между Алхасовой (покупатель) и Абурахмановой (продавец), а также договором купли-продажи от 20.11.2016, заключенного между Абдурахмановой (продавец) и Магомедовой (покупатель). При этом, в обоих случаях при заключении подобного рода сделок необходимо согласие супругов, которое в соответствии со ст. 35 СК РФ должно быть нотариально удостоверено. В ходе судебного заседания приобщено согласие ФИО1 (супруг Абдурахмановой) на отчуждение одного и того же объекта недвижимого имущества вначале в пользу Алхасовой, а затем и в пользу Магомедовой. При этом договор купли-продажи от 20.12.2016, заключенный между Абдурахмановой и Магомедовой обладает признаками притворной или мнимой сделки, поскольку не успев совершить указанную сделку и вступить в права пользования недвижимостью, Магомедова в марте 2017 года после обращения Алхасовой в суд, сразу производит действия по отчуждению спорного недвижимого имущества.

Кроме того, нельзя обойти вниманием и ошибки, допущенные судом при составлении вводной, мотивировочной и резолютивной части решения суда, которые по своей сути хоть и не являются существенными, но подлежат исправлению. Так в частности судом допущена ошибка при указании даты составления договора купли-продажи, заключенного между Абдурахмановой и Магомедовой. При этом, в своем решении суд указывает, что оспариваемый договор купли-продажи между Абдурахмановой и Магомедовой был заключен 12.12.2016, тогда как из материалов делу усматривается, что данный договор составлен 20.12.2016.

В силу сложившихся обстоятельств, которые обусловлены не только лишением истицы недвижимого имущества, за которое ответчику были переданы денежные средства в сумме <.> рублей, но и в виду отсутствия постоянного источника дохода, а также отсутствием денежных вкладов на лицевом счете, Алхасова оказалась в тяжелом материальном положении.

На основании изложенного Алхасова З.З. просит решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12.03.2018 отменить, направить материалы дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение районного суда законным и обоснованным по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из договора купли продажи (купчая) земельного участка от 11 июня 2008 года (т. 1, л. д. 147 - 148) и передаточного акта к нему от 11 июня 2008 года (т. 1, л. д. 149), первоначальный собственник спорного земельного участка площадью <.> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», уч. №, категория земель: земли населенных пунктов, ФИО1 (продавец), которому указанный земельный участок в 2007 году был передан из муниципальной собственности на основании постановления главы г. Махачкалы от июня 2007 года № «О предоставлении гр. Куребекову С.Д. в собственность земельного участка № № в <адрес> (т. 1, л.д.146), продал указанный земельный участок ответчику Абдурахмановой З.С.

В последующем право собственности на приобретенный земельный участок зарегистрировано за ответчиком Абдурахмановой З.С. - 17 июня 2008 года, а на жилой дом - 18 июля 2011 года.

Согласно договору купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от 13 октября 2015 года (т. 1, л. д. 8) и передаточному акту от 13 октября 2015 года к указанному договору (т. 1, л. д. 9) ответчик Абдурахманова З.С. (продавец) продала истцу Алхасовой З.З. (покупатель) земельный участок с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом, площадью <.> кв.м., с кадастровым номером №, расположенными по адресу: <адрес> участок № на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства. Цена сделки составляет <.> рублей. В соответствии с абз. 2 п. 2.4 данного договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Между тем, из объяснений истца Алхасовой З.З. и ее представителя по доверенности и ордеру - адвоката Арбуханова Г.А., а также из материалов дела следует, что право собственности истца Алхасовой З.З. на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом должным образом зарегистрировано не было, поскольку при попытке регистрации перехода прав собственности выяснилось, что спорное недвижимое имущество с 2012 года находится в ипотеке ОАО «Россельхозбанк» и на переход прав собственности на указанное недвижимое имущество наложен запрет.

Из регистрационного дела на указанное спорное недвижимое имущество (т. 1, л. д. 146 - 229) следует, что данное имущество находилось в ипотеке с 2012 года по 20 декабря 2016 года.

В свою очередь, из договора купли-продажи жилого дома от 20 декабря 2016 года (т. 1, л. д. 222 - 223) и передаточного акта к нему от 20 декабря 2016 года (т. 1, л. д. 221) следует, что в день окончания ипотеки и снятия запрета на совершение регистрационных действий со спорным недвижимым имуществом, т.е. 20 декабря 2016 года ответчик Абдурахманова З.С., несмотря на ранее заключенный договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от 13 октября 2015 года с истцом Алхасовой З.З. (т. 1, л. д. 8), продала спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом ответчику Магомедовой З.И., которая зарегистрировала на данное спорное имущество право собственности (т. 1, л. д. 224 - 225).

Истец Алхасова З.З., узнав о переходе права собственности на недвижимое имущество, в отношении которого у нее был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом от 13 октября 2015 года с ответчиком Абдурахмановой З.С. (т. 1, л. д. 8), обратилась 15 февраля 2017 года в суд с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи жилого дома от 20 декабря 2016 года (т. 1, л. д. 222 - 223) и регистрации права собственности на земельный участок за Алхасовой З.З.

Поскольку истец Алхасова З.З. и ее представители ходатайств о наложении обеспечительных мер в отношении спорного имущества не заявляли, такие меры судом в отношении спорного имущества наложены не были.

В последующем, ответчик Магомедова З.И. заключила с Махмудовой М.А. договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 01 марта 2017 года (т. 1, л. д. 165 - 166) и передаточный акт от 01 марта 2017 года к данному договору (т. 1, л. д. 164), а также договор купли-продажи жилого дома от 01 марта 2017 года (т. 1, л. д. 228 - 229) и передаточный акт от 01 марта 2017 года к данному договору (т. 1, л. д. 227), в соответствии с которыми ответчик Магомедова З.И. (продавец) продала Махмудовой М.А. (покупатель) спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом.

Право собственности на указанное недвижимое имущество было зарегистрировано за ответчиком Махмудовой М.А. (т. 1, л. д. 89 - 93).

Определением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 14 апреля 2017 года в отношении спорного имущества наложены обеспечительные меры. На тот момент зарегистрированным собственником указанного имущества являлась Махмудова М.А., которая, как сама утверждает, о споре между Абдурахмановой З.С. и Алхасовой З.З. до момента наложения обеспечительных мер ничего не знала. Махмудова М.А. была привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Из вышеизложенного следует, что между сторонами возникла ситуация, когда ответчик Абдурахманова З.С. реализовала спорное имущество первоначально истцу Алхасовой З.З., которая свои права собственности не зарегистрировала, а затем ответчику Магомедовой З.И., которая зарегистрировала права собственности на спорное имущество и, в свою очередь, перепродала спорное недвижимое имущество ответчику Махмудовой М.А.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из указанного положения закона прямо следует, что после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и до регистрации права собственности приобретатель по такому договору не является владельцем имущества и наделен только правом требовать принудительной регистрации прав за ним.

Заключение до государственной регистрации нового права собственности иных договоров купли-продажи спорного имущества прежним собственником не влечет их безусловную недействительность.

Согласно правовой позиции, изложенной в абз. 6, 7 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, из вышеизложенного толкования норм права следует, что истец Алхасова З.З. не вправе требовать прекращения права собственности ответчика Махмудовой М.А. на спорное недвижимое имущество, а также передачи указанного имущества ей и регистрации за ней прав собственности на указанное имущество, а вправе требовать возмещения убытков, причиненных ей действиями ответчика Абдурахмановой З.С.

В суде первой инстанции стороной истца Алхасовой З.З. в суде не отрицалось, что она не вступила в фактическое владение спорным недвижимым имуществом. Кроме того, в материалах дела не содержится и сторонами дела суду не представлено допустимых в соответствии с требованиями закона доказательств того, что истец Алхасова З.З. вступила в фактическое владение спорным земельным участком и жилым домом, т.е. получила какую-либо документацию на указанное имущество, ключи от дома, вселилась в него, разместила там какие-либо личные вещи, пользовалась указанным имуществом и пр.

В свою очередь, ответчик Махмудова М.А. после приобретения спорного недвижимого имущества фактически вселилась в него, производила обустройство земельного участка и ремонт жилого дома, что подтверждается материалами дела.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец Алхасова З.З. в фактическое владение спорным недвижимым имуществом не вступала, а истец Махмудова М.А., напротив, вступила в фактическое владение спорным недвижимым имуществом, приблизительно сразу после приобретения его, использовала его, осваивала земельный участок, производила ремонтные работы в доме, и, следовательно, оснований для сомнения в законности и добросовестности действий ответчика Махмудовой М.А., которая является текущим зарегистрированным собственником спорного недвижимого имущества, судом не установлены, и доказательств такого характера действий ответчика Махмудовой М.А. стороной истца не представлены и в материалах дела не содержится.

С такой позицией суда следует согласиться.

Необоснованны доводы жалобы о том, что судом первой инстанции были допущены процессуальные нарушения при рассмотрении настоящего гражданского дела. Так, в жалобе отмечается, что 12 марта 2018 года суд в стадии судебных прений перешел к рассмотрению ряда ходатайств. Указанное не подтверждается протоколом судебного заседания, замечания на который стороной истца поданы не были.

Несостоятелен довод жалобы о необоснованности вывода суда о том, что возбужденное уголовное дело не отнесено законом к основаниям для приостановления производства по делу, поскольку данный довод основан на неверном толковании норм процессуального права.

Не может быть принят во внимание довод жалобы о допущении судом ошибок в решении (в мотивировочной части при указании даты составления договора купли-продажи, заключенного между Абдурахмановой и Магомедовой ошибочно указана дата - 12.12.2016, тогда как из материалов делу усматривается, что данный договор составлен 20.12.2016). Данное нарушение не может быть основанием для отмены правильного по существу решения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов. Обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, доводы жалобы не содержат.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и оценкой исследованных им доказательств, поскольку при разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 12 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Председательствующий

Судьи