Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 марта 2016 года дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2 на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 05 ноября 2015 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании имуществом путем освобождения помещений и переноса строения, установлении площади жилого дома в соответствии с техническим паспортом от 31.03.2015 г., а именно о том, что домовладение по **** состоит из литеров А., А1, А2, общей площадью 55.8 кв.м., отказать.

Признать договор купли-продажи объекта недвижимости от 19.04.2013 года между ФИО4 и ФИО1, ФИО2, в отношении домовладения по адресу ****, и земельного участка по этому же адресу, незаключенным.»

Заслушав доклад судьи Мезениной М.В., пояснения истцов ФИО1, ФИО2, представителя ФИО5, проверив материалы дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 об устранении препятствий в пользовании имуществом путем освобождения помещения, переноса строения, внесения в договор купли продажи сведений о фактических размерах дома.

В обоснование требований указали, что на основании договора купли продажи от 19.04.2013 г. приобрели в общую долевую собственность (по 1\2 доли) у ФИО4 домовладение и земельный участок по адресу ****. Свои обязательства по договору они выполнили в полном объеме. ФИО4 до настоящего времени не освободила и использует в своих целях часть помещения теплого пристроя, обозначенного на поэтажном плане техпаспорта 2008 г. под № 4 площадью 8.8 кв.м., при этом заложив двери, ликвидировала проход между помещениями № 3 и № 4, и выход во двор из помещения № 3, чем создала препятствия для выхода на улицу из помещения санузла-котельной.

Перед продажей земельного участка и жилого дома ФИО4 осуществила раздел принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ** площадью 529 кв.м. на два участка площадью 107 кв.м. с кадастровым номером ** и площадью 422 кв.м. с кадастровым номером **, а при регистрации права собственности на земельный участок площадью 422 кв.м., одновременно зарегистрировала право собственности на построенный ею новый кирпичный дом площадью 62.4 кв.м., строительство которого осуществлено с нарушением требований СНиП и правил пожарной безопасности вплотную к жилому дому, проданному истцам. При этом, ответчик скрыла от истцов, что вновь построенный дом частично расположен на земельном участке проданном истцам, и занимает площадь 18 кв.м. Противоправные действия ответчика стали возможны в результате того, что при составлении и подписании договора купли продажи ФИО4 неверно была указана площадь проданного дома и литеры его помещений.

Истцы просят обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком по адресу ****, а именно освободить помещение теплого пристроя к жилому дому ( литер А2) от находящегося в нем имущества, снять запорные устройства –замки, либо передать от них ключи, перенести кирпичный жилой дом площадью 62.4 кв.м., частично расположенный на земельном участке истцов с кадастровым номером ** по адресу ****, на земельный участок с кадастровым номером ** по адресу ****.

С учетом уточненного иска, в части требования об установлении площади дома, истцы просили установить площадь жилого дома № **, приобретенного по договору купли продажи в соответствие с техническим паспортом от 31.03.2015 г., с теплым пристроем лит. А., А1, А2, общей площадью 55.8 кв.м., в т.ч. жилой-26.7 кв.м., подсобной -29.1 кв.м..

ФИО4 предъявила встречные требования о признании договора купли-продажи от 19.04.2013 г. незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора купли продажи и его цена, так по договору купли продажи недвижимого имущества она продала жилой дом по адресу ****, площадью 28.1 кв.м., тогда как истцы утверждают, что им был продан дом с теплым пристроем литер А.,А1, А2, площадью 58.9 кв.м., кроме того, не согласована цена по договору, так ею была заявлена цена продаваемого имущества в размере *** рублей, договор прошел регистрацию по цене *** рублей, а дополнительное соглашение на *** рублей регистрацию не прошло, истцы отказались платить.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

ФИО1, ФИО2 обратились с апелляционной жалобой, указывая, что не согласны с решением суда. Ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права и нарушение процессуальных норм. Судом сделан необоснованный вывод о том, что предмет договора купли- продажи недвижимости не был определен и не достигнута договоренность относительно существенного условия договора- стоимости недвижимого имущества. Выводы суда опровергаются материалами дела. Суд не дал оценки недобросовестным действиям и злоупотреблению правом ответчика ФИО4, частично расположившей вновь построенный дом на продаваемом земельном участке, осуществившей строительство с нарушениями требований СНиП и правил пожарной безопасности. Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи не содержит никаких указаний на изменение существенных условий договора от 19.04.2013г. Сроки уплаты по дополнительному соглашению истцами не нарушены. Судом не дано оценки ни одному из нарушений действующего законодательства, допущенных продавцом ФИО4 При этом все доказательства по делу представленные истцами, включая заключение кадастрового инженера о порядке и способах урегулирования возникшего спора, оставлены без внимания.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав участников судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему

Судом первой инстанции установлено, что 19.04.2013 г. между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО1, ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно которому, ФИО4 продала, а покупатели купили в общую долевую собственность по 1\2 доле: земельный участок и расположенное на нем домовладение по адресу ****. Указанное домовладение состоит из одноэтажного индивидуального жилого дома с теплым пристроем, лит.А., А1, общей площадью 28.1 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым номером **, разрешенное использование: под блокированный односемейный дом с участком, общей площадью 107 кв.м.

Цена подлежащего продаже объекта установлена сторонами в размере *** рублей, из них за жилой дом уплачивается *** рублей, за земельный участок *** рублей. Цена окончательная изменению не подлежит. (л.д.144-145)

Согласно техническому паспорту домовладения по адресу ****, по состоянию на 07.05.2008 г., площадь жилого дома Лит А, 1940 г. постройки составляет 32.6 кв.м., площадь теплого пристроя лит А1, 1951 г. постройки составляет 18 кв.м., площадь теплого пристроя лит А2 составляет 20.3 кв.м., общая площадь дома составляет 58.9 кв.м.. (л.д.11-13)

Согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2015 г., площадь жилого дома (лит.А) по указанному адресу составляет 35.3 кв.,м, площадь теплого пристроя Лит А1, составляет 17.1 кв.м., общая площадь жилого дома 55.8 кв.м., жилая 26.7 кв.м. (л.д.18-19).

Изменение площади произошло в результате ремонтных работ, что подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризации -Федеральное БТИ». (л.д.25)

Право собственности ФИО1, ФИО2 на домовладение по адресу ****, площадью 28.1 кв.м., а также на земельный участок площадью 107 кв.м. по этому же адресу, зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д.26-29).

Жилой дом по адресу ****, площадью 62.4. кв. м., 2012 года постройки, а также земельный участок площадью 422 кв.м. принадлежат на праве собственности ФИО3 (л.д.30,31)

Земельные участки с кадастровым номером ** площадью 107 кв.м. по адресу ****, принадлежащий истцам, и земельный участок с кадастровым номером ** площадью 422 кв.м. по адресу **** принадлежащий ФИО3, образованы в январе 2013 г., в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером ** площадью 529 кв.м. по адресу ****, принадлежащего ранее ФИО4 (л.д.48-56,57). При этом, жилой дом по адресу ****, принадлежащий ФИО3, 2012 года постройки, расположен на земельном участке с кадастровым номером **, и частично, площадью 18 кв.м., на земельном участке с кадастровым номером **, принадлежащем ФИО1 и ФИО2, что подтверждается заключением специалиста кадастрового инженера К. (л.д.81-84)

Разрешая настоящий спор суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ исходил из буквального содержания договора купли продажи недвижимости от 19.04.2013 г. в котором указан предмет договора -домовладение по адресу г.Пермь ул. ****, с теплым пристроем лит. А., А1, общей площадью 28.1 кв.м., соответственно, основания для внесения изменений в договор отсутствуют.

Однако, договор является незаключенным, поскольку между сторонами не была достигнута однозначная договоренность относительно существенного условия договора купли-продажи домовладения и земельного участка - их стоимости, с учетом ст. 432 ГК РФ, такой договор считается незаключенным.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда об отсутствии оснований для внесения изменений в договор является верным, вместе с тем, не может согласиться с выводом суда о незаключенности договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела ( л.д. 9) предмет договора купли-продажи от 19.04.2013 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 определен пунктами 1 и 2. Договор содержит сведения о передаваемом имуществе: площадь, местоположение, то есть позволяет определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Цена подлежащего продаже объекта установлена пунктом 4, в п. 8 указано, что стороны до заключения настоящего договора передали и приняли указанный земельный участок и расположенное на нем домовладение.

Право собственности ФИО1 и ФИО2 по 1/2 доли на спорное имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2013г.

Таким образом, договор содержит все предусмотренные законом условия, договор вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его подписания, позднее сделка перехода права собственности прошла государственную регистрацию, в связи с чем оснований для признания оспариваемого договора незаключенным не имеется.

Кроме того, договор не только прошел государственную регистрацию, но и реально исполнен.

Оснований для признания договора незаключённым не имеется.

Ссылка сторон на то, что поскольку неправильно указана площадь домовладения, то соответственно сторонами не согласован предмет договора купли-продажи подлежит отклонению.

Как видно из материалов дела в договоре ясно определено, что предметом купли-продажи является домовладение расположенное по адресу: ****, с теплым пристроем лит. А., А1, общей площадью 28.1 кв.м. Данные, указанные в договоре определенно устанавливают недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Изменение площади произошло в результате ремонтных работ, что подтверждается справкой ФГУП «Ростехинвентаризации -Федеральное БТИ». (л.д.25)

В суде первой инстанции и апелляционной инстанции ФИО1 и ФИО2 подтвердили, что дополнительное соглашение к договору на сумму *** рублей исполняется, срок окончательного расчёта еще не наступил.

На основании вышеизложенного судебная коллегия не может признать решение в части удовлетворения встречных требований о признании договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем домовладения законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене в указанной части с принятием нового решения об отказе в удовлетворении названных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 05 ноября 2015 года отменить в части удовлетворения встречных требований ФИО6

Принять в указанной части новое решение.

ФИО4 отказать в удовлетворении исковых требований о признании незаключенным договора купли- продажи земельного участка и расположенного на нем домовладения по адресу : ****, от 19 апреля 2013 года между ФИО6 и ФИО2, ФИО1

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи