Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 17 апреля 2014 года дело по апелляционной жалобе представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 января 2014 года, которым заявление Щ.Е.В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка - удовлетворено.

Признан отказ Управления Росреестра по Новосибирской области от 17.05.2013 г. № 01/166/2013-420 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 349 - незаконным.

Обязано Управление Росреестра по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.03.2013г. к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 39, заключенному между Щ.Е.В. и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Карболиной В.А., объяснения представителя Управления Росреестра по Новосибирской области – Г.Е.А., Щ.Е.В., представителя Администрации Новосибирского района Новосибирской области П.П.П., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Щ.Е.В. обратилась в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 39.

В обоснование своих доводов указывает, что 18.12.2007г. постановлением главы Новосибирского района Новосибирской области № 2473 ей для индивидуального жилищного строительства был предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1003 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>

03.04.2009 г. между ней и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области был заключен договор аренды № 39, который был зарегистрирован в установленном законом порядке 26.05.2009г. 21.03.2009г. постановлением главы Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № 157 ей было разрешено строительство жилого дома на указанном земельном участке. Строительство жилого дома было закончено в 2010 г.

04.08.2010 г. постановлением главы Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № 253 жилому дому был присвоен почтовый адрес.

01.03.2013 г. между ней и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 39 о продлении срока действия договора аренды земельного участка на 3 года с 02.04.2012 г. по 02.04.2015 г., и внесении изменений в договор.

28.03.2013 г. она подала заявление о государственной регистрации дополнительного соглашения в Управление Росреестра по Новосибирской области. 17.05.2013г. она получила отказ в государственной регистрации, который считает незаконным. Отказ был мотивирован тем, что дополнительное соглашение заключено 01.03.2013г. после истечения срока действия договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства.

Просила признать отказ Управления Росреестра по Новосибирской области от 17.05.2013 г. № 01/166/2013-420 в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 39 незаконным. Просила обязать Управление Росреестра по Новосибирской области зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 39.

С принятым решением не согласился представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о том, что на момент обращения заявителя в Управление договор аренды земельного участка №39 от 03.04.2009 г. являлся действующим, является ошибочным, поскольку в качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию было предоставлено дополнительное соглашение от 01.03.2013 г. к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. №39, которое не соответствует требованиям действующего законодательства.

Считает, что вывод суда о продлении договора аренды в порядке ст.621 ГК РФ на неопределенный срок несостоятелен, поскольку в силу ч.2 ст.621 ГК РФ, а также п. 8.3 договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если до дня истечения срока договора не будет достигнуто соглашение о его пролангации.

При этом, доказательств направления письма о пролонгации договора в соответствии с условиями договора не представлено.

По мнению апеллянта, то обстоятельство, что Щ.Е.В. после окончания срока действия договора продолжала вносить арендную плату за пользование земельным участком, не влечет пролонгации договора, поскольку данные действия соответствуют ч.2 ст. 622 ГК РФ.

Кроме того, стороны, исключив из текста договора аренды п.8.3. не исключили при этом п.5.1.2 данного договора, согласно которому, арендатор по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами может заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора.

Следовательно, установленный порядок заключения договора не был соблюден сторонами. В нарушение условий договора и действующего гражданского законодательства было составлено дополнительное соглашение, а не заключен договор аренды на новый срок.

Вывод суда о том, что договор являлся возобновленным на неопределенный срок на момент обращения заявительницы в регистрирующий орган на основании п.2 ст.610 ГК РФ не соответствует нормам права, так как положения п.2 ст.610 ГК РФ могут применяться только в том случае, если срок аренды в договоре не определен.

Апеллянт полагает, что в данном случае имеет место использование земельного участка при отсутствии правоустанавливающего документа, следовательно, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.03.2013 г. к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. №39, является законным и обоснованным.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 03.04.2009 г. заключен договор аренды земельного участка № 39 между Щ.Е.В. и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области. В соответствии с условиями договора в аренду был передан земельный участок площадью 1003 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Согласно п. 2.1. договора срок аренды составляет 3 года.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области 16.05.2009 г.

21.03.2009 г. постановлением главы Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № 157 разрешено строительство нового жилого дома на указанном земельном участке.

04.08.2010 г. жилому дому постановлением Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № 253 присвоен почтовый адрес: <адрес>

В соответствии с актом проверки соблюдения земельного законодательства № 32 от 04.04.2012 г. установлено, что на земельном участке (<адрес> расположен недостроенный объект недвижимости, построены хозяйственные постройки, баня.

Удовлетворяя заявление Щ.Е.В. о признании незаконным отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, суд исходил из положений ч.1 ст.254 ГПК РФ, абз.2 п.3 ст.20 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которым отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, а также из следующих положений закона, и обстоятельств по делу.

В силу статьи 609 ГК РФ и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно пункту 3 статьи 433 названного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

01.03.2013 г. между заявительницей и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 39 от 03.04.2009 г.

В соответствии с п. 1. Дополнительного соглашения стороны договорились о продлении срока действия договора аренды № 39 от 03.04.2009 г. на 3 года: с 02.04.2012 г. по 02.04.2015 г.

Пунктом 2 дополнительного соглашения стороны внесли изменения в договор аренды, исключив п. 8.3. договора аренды и дополнив новыми пунктами.

17.05.2013 г. Управление Росреестра по Новосибирской области отказало заявительнице в государственной регистрации дополнительного соглашения, так как дополнительное соглашение заключено после истечения срока действия договора аренды, что не соответствует требованиям действующего законодательства.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 39 от 03.04.2009 г., он был заключен на три года, регистрация договора была осуществлена 16.05.2009г., следовательно, договор был заключен до 16.05.2012 г.

Соглашением от 01.03.2013 г. стороны внесли изменения в договор и установили срок действия договора с 02.04.2012г. по 02.04.2015 г.

Учитывая требования ст. 621 ГК РФ, на момент обращения заявительницы в Управление Росреестра по Новосибирской области договор аренды земельного участка № 39 от 03.04.2009 г являлся действующим, а именно возобновленным на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Согласно пояснениям представителя Администрации Новосибирского района Новосибирской области после окончания срока действия договора аренды земельного участка, между сторонами фактически были продолжены арендные отношения, возражения со стороны арендодателя отсутствовали. На момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды стороны выразили намерения продлить договор.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области не направляла заявительнице уведомление об отказе от продления договора аренды, либо прекращении арендных отношений.

Исходя из указанных обстоятельств, суд пришел к выводу, что позиции сторон договора аренды соответствуют требованиям действующего законодательства п. 2 ст. 621, п. ст. 610 ГК РФ. Норма пункта 2 ст. 621 ГК РФ является императивной. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом стороны имеют право в последующем изменить условия договора аренды, в том числе и срок его действия.

Как установлено судом, на арендованном заявительницей земельном участке находятся строения, возведенные ею согласно разрешению на строительство.

Отказ Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.04.2009 г. № 349 нарушает права заявительницы на регистрацию права собственности на созданный объект недвижимости, находящийся на арендуемом земельном участке.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что требования Щ.Е.В. обоснованы и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции как соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, которым дана оценка в соответствии со ст.67 ГПК РФ.

Не являются основанием к отмене решения доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку было составлено сторонами: Щ.Е.В. и Администрацией Новосибирского района Новосибирской области после прекращения действия договора аренды, имеет место использование земельного участка при отсутствии правоустанавливающего документа, поскольку согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же основаниях на неопределенный срок. Также, из содержания ст.610, ст.621 ГК РФ следует, что, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. Заявитель Щ.Е.В. оплачивает арендную плату за пользование земельным участком. Представитель Администрации Новосибирского района Новосибирской области показала, что договор аренды возобновлен и существует. Юридические лица свободны в заключении договора согласно ст.421 ГК РФ. Администрация Новосибирского района Новосибирской области и Щ.Е.В., как арендодатель и арендатор свободны в заключении, продлении, возобновлении договора аренды земельного участка, они добровольно выразили свое намерение продлить договор аренды сроком на три года. Так как, фактически между Администрацией Новосибирского района НСО и Щ.Е.В. возобновлен договор аренды земельного участка, то условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон в соответствии со ст.621 ГК РФ, что и было сделано сторонами при заключении дополнительного соглашения, которое подлежит государственной регистрации, как и сам договор аренды земельного участка. Таким образом, на момент обращения заявителя в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.04.2009г., договор аренды земельного участка являлся действующим. Как показала заявитель, на данном земельном участке с получением разрешения на строительство, ею построен жилой дом и другие хозяйственные постройки.

Разрешая данное дело, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им оценку, основанную на нормах материального права, существенных нарушений норм процессуального закона не усматривается, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 января 2014года по доводам апелляционной жалобы оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Управления Росреестра по Новосибирской области – без удовлетворения.

Председательствующий-

Судьи: