Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя ОАО «Россельхозбанк» Ухумалиевой З.Г. гражданское дело по иску ОАО «Россельхозбанк» к Гаджиабдулаеву Р.М., Кодочиеву М.С., Абдулхалимову М.А., Магомедрасуловой П.Н., Ашиковой А.М., Абдулаеву Х.Г., Абакарову А.Г., Черилову Г.М., Управлению Росреестра по Республике Дагестан, третьему лицу – ООО «Агросервис» о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о погашении залога, возложении обязанности восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке, признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок.

Заслушав доклад судьи Абдуллаева М.К., выслушав объяснения представителя ОАО «Россельхозбанк» Ухумалиевой З.Г., просившей апелляционную жалобу удовлетворить, представителя Управления Росреестра по Республике Дагестан Сунгуровой Н.Р., Кодочиева М.С., представителя Магомедрасуловой П.Н., Ашиковой А.М., Абдулаева Х.Г., Абакарова А.Г., Черилова Г.М. – адвоката Шейхова А.А., просивших апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала (далее ОАО «РСХБ», банк) обратилось в суд с иском к Гаджиабдулаеву Р.М., Кодочиеву М.С., Абдулхалимову М.А., Магомедрасуловой П.Н., Ашиковой А.М., Абдулаеву Х.Г., Абакарову А.Г., Черилову Г.М., Управлению Росреестра по Республике Дагестан, третьему лицу – ООО «Агросервис» о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от <дата> о погашении залога Банка на здание и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> и возложении на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанности восстановить в ЕГРП регистрационную запись № от <дата> об ипотеке, признать недействительными:

- договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенный между Гаджиабдуллаевым Р.М. и Кодочиевым М.С.;

- договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенный между Кодочиевым М.С. и Абдулхалимовым М.А.;

- записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на земельный участок к Абдулхалимову М.А. от <дата>№

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым М.А. и Ашиковой А.М.;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым М.А. и Абдулаевым Х.Г.;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым М.А. и Чериловым Г.М.;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым М.А. и Магомедрасуловой П.Н.;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым М.А. и Абакаровым А.Г.

и применении последствий недействительности вышеуказанных договоров в форме признания отсутствующими права собственности Кодочиева М.С., Абдулхалимова М.А., Ашиковой А.М., Абдулаева Х.Г., Абакарова А.Г., Черилова Г.М., Магомедрасуловой П.Н.

В обоснование заявленных требований указано, что между ОАО «РСХБ» и ООО «Агросервис» <дата> заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> руб. с процентной ставкой 10% годовых. В соответствии с п.6.2 договора исполнение заемщиком своих обязательств по договору обеспечивалось договором от <дата>№ об ипотеке – залоге недвижимости, заключенном банком с Гаджиабдулаевым Р.М. Предметом ипотеки выступало нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м и земельный участок, на котором оно расположено, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

Управление Росреестра по Республике Дагестан 31 августа 2011 г. была осуществлена регистрация данного договора ипотеки (номер записи – №). По запросу банка о подтверждении регистрации залога, Управлением Росреестра по Республике Дагестан 18 апреля 2014 г. дан ответ о том, что в ЕГРП записи о регистрации ограничений (обременений) на вышеуказанный объект недвижимости отсутствуют. В тот же день в банк поступило письмо из Управления Росреестра по Республике Дагестан из которого стало известно, что 25 февраля 2012 г. Управлением Росреестра по Республике Дагестан на основании фиктивных документов, представленных якобы от имени банка неким Сулеймановым А.Д. было осуществлено погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. При этом Сулейманов А.Д. в ОАО «РСХБ» не работал и не работает, и ни один из документов, указанных в расписке от 25 февраля 2012 г. в получении документов на государственную регистрацию погашения залога Управлением Росреестра по Республике Дагестан, а именно: заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении от ОАО «РСХБ» в лице Сулейманова А.Д. от 25 февраля 2012 г., письменная доверенность от 14 декабря 2011 г. и справка от 21 февраля 2012 г., не был представлен. Полагают, что они не были представлены по той причине, что изначально отсутствовали и в регистрирующий орган не подавались.

Как им стало известно, в последующем – 16 марта 2012 г. залогодатель Гаджиабдулаев Р.М. продал заложенное имущество Кодочиеву М.С., которому <дата> выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение.

Кодочиев М.С. 12 мая 2012 г. продал заложенное имущество по договору купли-продажи Абдулхалимову М.А., право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП 8 июня 2012 г. – запись о праве собственности на нежилое помещение – №, запись о праве собственности на земельный участок – №.

В дальнейшем, Абдулхалимов М.А., оставив за собой право собственности на земельный участок, распродал заложенное нежилое помещение по частям, заключив 22 октября 2013 г. договоры купли-продажи с Абакаровым А.Г., Абдулаевым Х.Г., Чериловым Г.М., Магомедрасуловой П.Н., Ашиковой А.М., которым 8 ноября 2013 г. выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Считают, что все вышеуказанные договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку были заключены в период действия договора залога (ипотеки) от 15 августа 2011 г., п.1.2 которого были запрещены какие-либо сделки с заложенным имуществом. Неблагоприятные последствия для банка выражаются в утрате заложенного имущества.

На момент обращения банка в суд с иском, обязательства заемщика перед банком не были исполнены и договоры кредита и залога являлись действующими, однако из-за неправомерных действий регистрирующего органа банк лишился возможности обратить взыскание на заложенное имущество.

В силу изложенных обстоятельств, просили суд удовлетворить их иск в полном объеме.

Решением Советского районного суда г.Махачкала от 21 апреля 2015 г. в удовлетворении исковых требований ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала отказано.

В апелляционной жалобе представитель ОАО «РСХБ» Ухумалиева З.Г. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска ОАО «РСХБ» в полном объеме.

В обоснование требований жалобы указано, что суд необоснованно применил срок исковой давности по заявленным банком требованиям, поскольку в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. ОАО «РСХБ» узнал о погашении в ЕГРП записи о залоге только <дата>, в суд с иском банк обратился <дата>, то есть в течении годичного срока исковой давности.

Суд первой инстанции исчисляя сроки исковой давности необоснованно указал, что по истечении срока исполнения обязательств по кредитному договору – <дата> банк имел право обратить взыскание на предмет залога, поскольку ими в ходе рассмотрения дела неоднократно указывалось суду на то, что кредитный договор был пролонгирован, в связи с чем по условиям кредитного договора пролонгировался договор об ипотеке. Более того, трехлетний срок исковой давности по взысканию задолженности по кредитному договору не истек, даже при условии истечения срока исполнения заемщиком своей обязанности по возврату кредита.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителя ОАО «РСХБ» Ухумалиевой З.Г.

Из материалов дела видно и сторонами не оспаривается, что между ОАО «РСХБ» в лице Дагестанского регионального филиала и ООО «Агросервис» <дата> заключен кредитный договор, по условиям которого банк выдал заемщику кредит на сумму 8.000.000 руб. со сроком возврата до <дата>

Согласно п.6.2 договора, обеспечением исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору является в совокупности: залог недвижимости по договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от 15 августа 2011 г., заключенный между кредитором и физическим лицом – Гаджиабдуллаевым Р.М. и поручительство Абдулаева Ш.М.

По договору № об ипотеке (залоге недвижимости), заключенному между ОАО «РСХБ» в лице Дагестанского регионального филиала и Гаджиабдуллаевым Р.М., залогодатель Гаджиабдуллаев Р.М., в обеспечение надлежащего исполнения заемщиком по кредитному договору от <дата> – ООО «Агросервис» своих обязательств, передал ОАО «РСХБ» в залог недвижимое имущество - нежилое здание - литер «А», общая площадь <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование – под строительство торгового ряда, с кадастровым номером № 05:40:000031:1580, на котором расположено данное строение, по <адрес>.

В соответствии с п.1.2 договора, распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное/ безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия залогодержателя не допускаются.

Согласно п.7.1 договора, он считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Настоящий договор прекращается надлежащим исполнением обязательств заемщика по кредитному договору либо полной реализацией предмета ипотеки – в зависимости от того, что наступит ранее.

Как видно из материалов дела договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Дагестан в ЕГРП <дата> за номером №.

На л.д.50-51 имеется письмо заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан в адрес директора ДРФ ОАО «РСХБ» Гаджимагомедова Г.А., где указывается, что регистрационная запись № о государственной регистрации вышеназванного договора ипотеки была погашена на основании заявлений сторон от <дата> о прекращении ипотеки, о чем внесена запись в ЕГРП № от <дата> Были представлены заявления от ДРФ ОАО «РСХБ» в лице Сулейманова А.Д. по доверенности от <дата> и Гаджиабдуллаева Р.М., а также справка ДРФ ОАО «РСХБ» от <дата> Письмо датировано <дата>

На л.д.49 также имеется уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от <дата>, где указывается, что в ЕГРП записи о регистрации ограничений (обременении) прав на нежилое здание, расположенное по <адрес> отсутствуют.

На л.д.81-86 имеется письмо руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан Амирилаева А.Б. от <дата> № 11-579/14-05-СМ в адрес Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из которого следует, что погашение регистрационной записи об ипотеке осуществлено государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Дагестан Джабаевой на основании вышеупомянутых документов – заявлений Гаджиабдуллаева Р.М. и представителя ДРФ ОАО «РСХБ» Сулейманова А.Д. и справки ДРФ ОАО «РСХБ», в соответствии с требованиями ст.29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст.25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако подтвердить данную информацию не представляется возможным, ввиду отсутствия дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный по <адрес>, а именно тома, содержащего указанные документы, в котором согласно описи должны хранится указанные документы.

В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из материалов дела видно, что свои обязательства по кредитному договору от 15 августа 2011 г. заемщик - ООО «Агросервис» надлежащим образом не исполнило. Решение суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в материалах дела не имеется и сторонами по делу о наличии таких обстоятельств не заявлено.

Стороной ОАО «РСХБ» в суде заявлено, что ими заявление о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не подавалось. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле не опровергнуто, более того, как следует из вышеназванного письма руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан Амирилаева А.Б. от 25 июля 2014 г. № 11-579/14-05-СМ в Управлении Росреестра по Республике Дагестан такое заявление от лица ОАО «РСХБ» отсутствует, несмотря на то, что данный документ подлежал хранению в деле правоустанавливающих документов.

На основании изложенного, судебная коллегия считает обоснованными доводы истца о том, что погашение регистрационной записи об ипотеке вышеуказанного недвижимого имущества осуществлено в отсутствие на то законных оснований и воли залогодержателя.

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит, что по делу имеются основания для удовлетворения исковых требований ОАО «РСХБ» о признании недействительной записи в ЕГРП от 29 февраля 2012 г. о погашении залога Банка на здание и земельный участок, расположенные по <адрес> и возложении на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанности восстановить в ЕГРП регистрационную запись № от 31 августа 2011 г. об ипотеке.

Поскольку по делу не приведено обстоятельств, которые в соответствии с вышеприведенным п.7.1 договора ипотеки, могли бы служить основанием для его прекращения, о чем Гаджиабдуллаеву Р.М. должно было быть известно, судебная коллегия считает, что его действия по отчуждению без согласия ОАО «РСХБ» заложенного недвижимого имущества третьим лицам, осуществлены им в нарушение п.1.2 договора ипотеки и свидетельствуют о ненадлежащем исполнении им своих обязанностей залогодателя.

В соответствии с п.1 ст.38 вышеуказанного Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно ст.39 того же Федерального закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.1 и 2 ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В этой связи, судебная коллегия считает, требования ОАО «РСХБ» о признании сделок, совершенных с заложенным имуществом, и применении последствий их недействительности вытекают из обстоятельств дела и основаны на законе.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что по делу имеются основания для удовлетворения требований ОАО «РСХБ» о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных ответчиками в отношении спорного недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО «РСХБ», суд первой инстанции сослался на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительными совершенных в отношении заложенного имущества сделок, поскольку последняя из них совершена 22 октября 2013 г. и установленный п.2 ст.196 ГК РФ годичный срок исковой давности для предъявления требований о признании её недействительной истек до обращения ОАО «РСХБ» в суд с настоящим иском.

При этом суд первой инстанции в опровержение доводов ОАО «РСХБ» о том, что о нарушении их права им стало известно только 18 апреля 2014 г. из ответа Управления Росреестра по Республике Дагестан, сослался на то, что срок исполнения обязательств по кредитному договору истек 10 августа 2012 г. и банк имел право в случае неисполнения обязательств по кредитному договору обратить взыскание на предмет залога, доказательств чего суду не представлено, а также на то, что банк при должной осмотрительности и внимательности, имея в соответствии с законом и договором об ипотеке право проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделок недействительными, а именно о погашении записи об ипотеке, что послужило основанием для последующей продажи заложенного имущества.

Судебная коллегия считает, что данные выводы суда являются необоснованными, противоречащими нормам гражданского законодательства.

Ссылаясь на непринятие банком мер по взысканию задолженности по кредиту и обращению взыскания на заложенное имущество, суд первой инстанции фактически ограничил банк в сроках реализации своих прав кредитора по кредитному договору.

Между тем, в соответствии с п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1.6 кредитного договора с ООО «Агросервис» от 15 августа 2011 г., окончательный срок возврата кредита установлен 10 августа 2012 г.

Общий срок исковой давности ст.196 ГК РФ установлен в три года. При этом, согласно п.1 ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности, а ст.203 ГК РФ установлены основания перерыва течения срока исковой давности.

Таким образом, реализация права ОАО «РСХБ» на взыскание с заемщика задолженности по кредитному договору и обращение взыскания на заложенное имущество законом или договором сроками не ограничено, в связи с чем отсутствие со стороны банка действий по взысканию с заемщика долга и обращению взыскания на заложенное имущество сразу по истечении установленного кредитным договором срока возврата заемщиком долга, по мнению судебной коллегии, не должно было быть истолковано судом как основание для каких-либо выводов, имеющих юридическое значение для дела.

То обстоятельство, что банк в соответствии с законом и договором ипотеки вправе проверять сохранность заложенного имущества, по мнению судебной коллегии, также не может быть истолковано как обстоятельство, свидетельствующее о том, что банку должно было быть известно о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора ипотеки и совершении ответчиками сделок с заложенным банку имуществом.

Как указано выше, стороной ответчика суду не представлено доказательств, подтверждающих возникновение оснований для прекращения договора ипотеки между ОАО «РСХБ» и Гаджиабдуллаевым Р.М., либо доказательств того, что ОАО «РСХБ» были совершены действия, которые могли служить основанием для погашения в ЕГРП записи об ипотеке. Принимая во внимание, что в соответствии с вышеприведенным п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» погашение записи об ипотеке без заявления залогодержателя, которым по делу выступал ОАО «РСХБ», не допускается, а такое заявление со стороны ОАО «РСХБ» суду кем-либо из сторон по делу не представлено, судебная коллегия считает, что истцу не должно было быть известно о внесенных в ЕГРП записях о погашении ипотеки и совершении ответчиками оспариваемых сделок.

Ссылки суда первой инстанции на отсутствие со стороны ОАО «РСХБ» заботливости и осмотрительности, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку по характеру возникшего между банком и Гаджиабдуллаевым Р.М. обязательства, условиям договора и требованиям закона, банк при всей заботливости и осмотрительности не должен был проверять наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации договора ипотеки.

В связи с изложенным, судебная коллегия считает, что банк не мог и не должен был знать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспариваемых по делу сделок недействительными, ранее 18 апреля 2014 г., когда ему об этих обстоятельствах было сообщено Управлением Росреестра по Республике Дагестан.

В суд с настоящим иском ОАО «РСХБ» обратилось 2 декабря 2014 г., то есть до истечения годичного срока исковой давности, установленного п.2 ст.181 ГК РФ.

Следовательно, срок исковой давности ОАО «РСХБ» по требованиям о признании оспариваемых сделок с заложенным по договору ипотеке недвижимым имуществом банком не пропущен и выводы суда о пропуске истцом срока давности по заявленным суду требованиям судебная коллегия находит необоснованными и незаконными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия,

о п р е д е л и л а :

Решение Советского районного суда г.Махачкала от 21 апреля 2015 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ОАО «Россельхозбанк» в лице Дагестанского регионального филиала к Гаджиабдулаеву Р.М., Кодочиеву М.С., Абдулхалимову М.А., Магомедрасуловой П.Н., Ашиковой А.М., Абдулаеву Х.Г., Абакарову А.Г., Черилову Г.М., Управлению Росреестра по Республике Дагестан удовлетворить.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 февраля 2012 г. о погашении залога ОАО «Россельхозбанк» на здание и земельный участок, расположенные по <адрес>

Возложить на Управление Росреестра по Республике Дагестан обязанность восстановить в ЕГРП регистрационную запись № от <дата> об ипотеке – залоге ОАО «Россельхозбанк» на здание и земельный участок, расположенные по <адрес>

Признать недействительными:

- договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенный между Гаджиабдуллаевым Рахманом Магомедрасуловичем и Кодочиевым Магомедрасулом Сурхаевичем;

- договор купли-продажи нежилого здания от <дата>, заключенный между Кодочиевым Магомедрасулом Сурхаевичем и Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем;

- записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на земельный участок к Абдулхалимову Махмуду Ахмедовичу от <дата>№;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем и Ашиковой Аминат Магомедовной;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем и Абдулаевым Хадисом Газимагомедовичем;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем и Чериловым Гасаном Магомедзагировичем;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем и Магомедрасуловой Патимат Насрудиновной;

- договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного между Абдулхалимовым Махмудом Ахмедовичем и Абакаровым Алибегом Гаджиевичем.

Применить последствия недействительности вышеуказанных договоров в форме признания отсутствующими права собственности Кодочиева Магомедрасула Сурхаевича, Абдулхалимова Махмуда Ахмедовича, Ашиковой Аминат Магомедовны, Абдулаева Хадиса Газимагомедовича, Абакарова Алибега Гаджиевича, Черилова Гасана Магомедзагировича, Магомедрасуловой Патимат Насрудиновны на здание, расположенное по <адрес>.

Председательствующий

Судьи

Ш.М. Зайнудинова

М.К. Абдуллаев

С.К. Сатыбалов