Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 июня 2021 г. дело по апелляционной жалобе представителя ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козиной Е.Г. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым исковые требования Мойжаша В. А. к департаменту имущественных отношений Администрации <...>, департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу, удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи областного суда Цериградских И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мойжаш В.А. обратился в суд с иском к департаменту имущественных отношений Администрации <...>, департаменту жилищной политики Администрации <...> о взыскании выкупной цены жилого помещения. В обоснование указал, что является собственником <...>, расположенной в многоквартирном <...> в г. Омске. На основании заключения межведомственной комиссии г.Омска № <...> от <...> постановлением Администрации г. Омска от <...>№ <...>-п указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного дома установлен до <...>. Собственниками помещений многоквартирного дома принято решение отказаться от самостоятельного сноса многоквартирного дома, о чем была уведомлена Администрация г. Омска. Однако до настоящего времени ответчиками не были предприняты действия, направленные на изъятие жилого помещения истца и выплату его выкупной стоимости.

С учетом уточнения исковых требований просил определить размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение – <...> в г. Омске, общей площадью 27,3 кв.м., с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на границе многоквартирного дома, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, в общем размере 1 526 543 руб.; взыскать с надлежащего ответчика в пользу Мойжаша В.А. возмещение за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение в указанном размере, расходы по проведению оценки в размере 12 000 руб., расходы на изготовление нотариальной доверенности – 2 100 руб., расходы по уплате государственной пошлины – 300 руб.

С учетом характера спорных правоотношений судом к участию в деле в порядке статьи 43 ГПК РФ привлечена Администрация <...>.

Истец Мойжаш В.А. в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Турчик С.С. уточенные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации <...>, третьего лица Администрации <...>Козина Е.Г. в судебном

заседании указала, что при определении величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт надлежит принимать расчет, произведенный на дату признания дома аварийным, одновременно пояснив, что по указанному требованию департамент жилищной политики Администрации <...> является ненадлежащим ответчиком. Кроме того, полагала завышенным определенный по результатам судебной экспертизы размер убытков, связанных с переездом из аварийного жилья.

Представитель ответчика департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Решением Центрального районного суда г. Омска от <...> постановлено:

«Исковые требования Мойжаша В. А. к департаменту жилищной политики Администрации <...> удовлетворить частично.

Определить выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в размере 1 526 543 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Мойжаша В. А. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...> (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома), в общем размере 1 526 543 рублей.

Прекратить право собственности Мойжаша В. А. на принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 27,3 квадратных метров, кадастровый № <...>, после выплаты в его пользу выкупной цены указанного жилого помещения (с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) в вышеуказанных присужденных суммах.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение и земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Мойжаша В. А. расходы по оплате услуг по оценке в размере 12 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

В удовлетворении исковых требований Мойжаша В. А. к департаменту имущественных отношений Администрации <...> отказать.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу ООО «ОМЭКС» 12 500 рублей в счет оплаты за проведение судебной экспертизы».

В апелляционной жалобе представитель ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козина Е.Г. просит изменить решение суда в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и убытков, связанных с переездом истца. Отмечает, что до передачи жилого дома в муниципальную собственность его бывший владелец государственное предприятие «Карбышевское хлебоприемное предприятие» не исполнило свою обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем именно на него должна быть возложена обязанность

по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Указывает, что истец, приобретая квартиру в 2011 году, осознавал техническое состояние многоквартирного дома, которое с момента заключения истцом сделки существенно не изменилось. Приводит доводы об отсутствии доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома привело к признанию жилого дома аварийным. Полагает, что аварийное состояние многоквартирного дома может быть обусловлено ненадлежащим исполнением собственниками помещений обязанностей по содержанию многоквартирного дома. Также указывает, что убытки, связанные с переездом, не могут включать в себя расходы, которые не были понесены истцом. Полагает необоснованным включение в размер убытков стоимость услуг риелтора и стоимость аренды жилья, поскольку истец продолжает проживать в спорной квартире и до момента вступления решения суда в законную силу и его фактического исполнения имеет достаточно времени на поиск подходящего жилого помещения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежаще.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец Мойжаш В.А. на основании договора купли-продажи квартиры от <...> является собственником <...>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Омск, <...> (т. 1 л.д. 14, 236).

Постановлением Администрации г. Омска от <...>№ <...>-п «О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу» на основании заключения межведомственной комиссии <...> для оценки жилых помещений жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда № <...> от <...> многоквартирный <...> признан аварийным и подлежащим сносу. Срок отселения физических и юридических лиц из указанного многоквартирного дома установлен до <...> (т. 1 л.д. 23-24).

Согласно заключению межведомственной комиссии, а также техническому отчету ООО «Сибирская проектная компания» 2018 года, техническое состояние указанного многоквартирного дома, 1959 года постройки, оценивается как аварийное; в жилом доме наблюдаются сквозные трещины в стенах, перекос оконных и дверных проемов, деформация и промерзание стен; обнаружено поражение гнилью балок чердачного перекрытия; фундаменты, наружные стены и чердачное перекрытие находятся в аварийном состоянии; общий физический износ здания составляет 72,5% (т. 1 л.д. 16-17, 94-106).

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...> (ответ на вопрос № <...>), обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от <...> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от <...> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В настоящее время мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории О. области регламентированы Региональной адресной программой О. области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в 2019 - 2025 годах, утвержденной Постановлением Правительства О. области от <...>№ <...>-п.

Программой предусматривается переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, которые признаны в установленном порядке в период с <...> по <...> аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Многоквартирный <...> в указанную региональную адресную программу О. области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен.

В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, <...>, от <...>, собственниками принято решение об отказе от самостоятельного сноса жилого дома в связи с отсутствием денежных средств и письменном уведомлении Администрации г. Омска о принятом решении (т. 1 л.д. 25-27).

Во исполнение принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в адрес Администрации г. Омска и департамента имущественных отношений Администрации г. Омска направлены уведомления об отказе собственников помещений многоквартирного дома от осуществления его сноса, а также требование о принятии решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (т. 1 л.д. 28, 30).

В ответ на поступившие обращения департамент имущественных отношений Администрации г. Омска сообщил о том, что уведомление собственников указанного многоквартирного дома об отказе от самостоятельного осуществления его сноса было принято департаментом к сведению. Однако требования собственников об изъятии земельного участка под многоквартирным домом до истечения срока отселения физических и юридических лиц из него (<...>), департаментом признаны преждевременными (т. 1 л.д. 30-31).

<...> истец Мойжаш В.А. направил обращение в Администрацию <...>, в котором просил принять меры к расселению аварийного жилого дома, в связи с тем, что его состояние угрожает жизни и здоровью граждан (т. 1 л.д. 29).

В ответ на данное обращение департамент Г. хозяйства Администрации г.Омска указал, что расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу после <...>, осуществляется только во исполнение решений судов об обязании Администрации г.Омска принять незамедлительные меры к расселению граждан путем предоставления иных жилых помещений по договорам социального найма либо путем предоставления возмещения за изымаемые у собственников жилые помещения (т. 1 л.д. 32-37).

До настоящего времени выкуп жилого помещения у истца не произведен, согласование выкупной цены за изымаемое жилое помещение не состоялось, что послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Из технического отчёта, подготовленного специалистами ООО «Сибирская проектная компания» в 2019 году, следует, что зафиксированные дефекты и повреждения несущих конструкций многоквартирного <...> в г. Омске имеют прогрессирующий характер и в настоящий момент времени не исключается потеря устойчивости и отказа части конструкции несущей стены и перекрытий, что может привести к ее внезапному обрушению. Выполнение противоаварийных мероприятий, направленных на временную фиксацию текущего состояния дефектных несущих конструкций и исключающих вероятность их внезапного обрушения, в реальных условиях эксплуатации технически невозможно. Безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества в настоящий момент не может быть гарантирована (т. 1 л.д. 151-152).

Таким образом, текущее состояние многоквартирного дома, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан по причине его аварийного состояния.

Доказательств того, что с момента принятия решения о признании многоквартирного дома аварийным его техническое состояние улучшилось, и не имеется угрозы проживания граждан, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, установив, что многоквартирный жилой <...> в г. Омске, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья граждан, пришел к обоснованному выводу о необходимости осуществления мероприятий в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и наличии у истца права требования выкупа принадлежащего ему жилого помещения.

Постановленное решение суда в части оснований и соблюдения процедуры изъятия жилого помещения сторонами не обжалуется.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям данной нормы, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе № <...> Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <...>, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подпункте «з» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07. 2009 № <...> «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости жилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ОМЭКС» (т. 2 л.д. 23-27).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ООО «ОМЭКС» Никулиной В.В., рыночная стоимость квартиры истца составляет 940 000 руб.; стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество (кроме земельного участка) составляет 55 884 руб.; рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом – 131 000 руб. (т. 2 л.д. 97).

Поскольку стороны не представили доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО «ОМЭКС» в данной части, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали, суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, обоснованно руководствовался данным заключением эксперта ООО «ОМЭКС».

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от <...>№ <...> «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>

Как было отмечено выше, многоквартирный дом, расположенный по адресу: г.Омск, <...>, 1959 года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Согласно информации департамента Г. хозяйства Администрации г. Омска в рамках реализации Федерального закона от <...> № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» капитальный ремонт многоквартирного <...> в г. Омске не производился. Судебное решение об обязании Администрации г. Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не принималось, за счет средств бюджета <...> капитальный ремонт данного многоквартирного дома не проводился (т. 1 л.д. 225).

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, приходит к выводу о том, что выкупная цена жилого помещения истца должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, размер которой экспертом ООО «ОМЭКС» определен на дату проведения исследования в сумме 523 233 руб.

Не оспаривая расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, представленный в материалы дела экспертом ООО «ОМЭКС» в рамках судебной оценочной экспертизы, ответчик в апелляционной жалобе указывает, что до передачи жилого дома в муниципальную собственность его бывший владелец государственное предприятие «Карбышевское хлебоприемное предприятие» не исполнил свою обязанность по проведению капитального ремонта, в связи с чем именно на него должна быть возложена обязанность по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Данные доводы апелляционной жалобы судебной коллегией признаются несостоятельными в силу следующего.

На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Администрации О. области от <...>№ <...>-РК государственное предприятие «Карбышевское хлебоприемное предприятие» передало в муниципальную собственность жилой дом по <...>.

Согласно ч. 1 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

В ч. 3 ст. 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем финансирования за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанное финансирование производится с учетом способа формирования фонда капитального ремонта путем перечисления средств в объеме, определенном в соответствии с частью 2 настоящей статьи, на счет регионального оператора либо на специальный счет в порядке и на условиях, предусмотренных соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей до <...>, было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого смещения.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от <...>№ <...> приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

По смыслу приведенных норм за гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность наймодателем исполнена не была.

Согласно ст.ст. 14, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится, в том числе и осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Аналогичные полномочия исполнительного органа местного самоуправления - Администрации <...> предусмотрены и пунктом 6 ч. 1 ст. 9 Решения О. Г. совета от <...>№ <...> «Об Уставе <...>» - к вопросам местного значения муниципального образования <...> относятся: обеспечение проживающих в городе Омске и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 14 Жилищного кодекса Российской Федерации на органы местного самоуправления возложено осуществление муниципального жилищного контроля, а также утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Статьей 6 Федерального закона от <...> № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что в ведении муниципальных образований находятся вопросы местного значения, к которым, в том числе, относятся владение, пользование, распоряжение муниципальной собственностью; содержание и использование муниципального жилищного фонда.

В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от <...> № 131-ФЗ обеспечение проживающих в поселении и нуждающихся в жилых помещениях малоимущих граждан жилыми помещениями, организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создание условий для жилищного строительства, осуществление муниципального жилищного контроля, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии с жилищным законодательством относятся к вопросам местного значения Г. поселения.

Таким образом, на основании п. 1 ст. 14 Федерального закона от <...> № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» исключительной компетенцией органа местного самоуправления является обязанность при осуществлении мероприятий по приватизации гражданами занимаемых жилых помещений, провести капитальный ремонт многоквартирного дома, в случае его нуждаемости в таком ремонте, вне зависимости от того, какому хозяйствующему субъекту либо его правопреемнику принадлежал этот дом раньше.

Названный жилой дом был принят в муниципальную собственность органом местного самоуправления в том состоянии, в котором он находился на момент принятия.

По этой причине дата первой приватизации квартиры в многоквартирном доме не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания компенсации за не проведение капитального ремонта многоквартирного дома.

В соответствии с Положением о департаменте жилищной политики Администрации г. Омска, утвержденным решением О. Г. Совета № <...> от <...>, департамент жилищной политики Администрации <...> (далее - департамент) является структурным подразделением Администрации <...> (п. 1).

Департамент наделяется правами юридического лица в соответствии с настоящим Положением, имеет самостоятельную смету расходов и самостоятельный баланс, лицевые счета, открытые в органах Федерального казначейства, лицевые счета, открытые в финансовом органе, исполняющем бюджет <...>, и иные счета, открываемые в порядке, установленном законодательством, гербовую печать, простые печати и штампы со своим наименованием, факсимиле заместителя Мэра <...>, директора департамента, бланки и другие реквизиты, может от своего имени выступать истцом, ответчиком и третьим лицом в суде (п. 3 Положения).

Решением О. Г. Совета от <...>№ <...> функциями по заключению соглашения об изъятии жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, для муниципальных нужд, подписании актов приема – передачи к указанным соглашениям, наделен департамент жилищной политики Администрации г. Омска.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является департамент жилищной политики Администрации <...>, с которого в пользу истца подлежит взысканию выкупная стоимость.

Судебная коллегия также учитывает, что ответчиком не представлено доказательств того, что с момента принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность за счет средств муниципального бюджета по настоящее время проводился ремонт указанного многоквартирного дома. При этом многоквартирный дом с учетом даты его постройки к 2002 г. очевидно нуждался в проведении капитального ремонта.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, содержащим технические и строительные характеристики многоквартирного дома, расположенного по адресу: г.Омск, <...>, данный многоквартирный дом представляет собой кирпичный двухэтажный дом на 16 квартир. Конструктивная схема многоквартирного дома является бескаркасной с несущими кирпичными стенами. Фундамент дома является ленточным кирпичным бутовым на естественном основании. Наружные стены дома выполнены из кирпича. Перегородки дома являются деревянными, также как и чердачное и междуэтажное перекрытия, лестничные марши и площадки. Крыша многоквартирного дома является двухскатной по деревянным стропильным конструкциям. Кровля выполнена из асбестоцементных листов. Полы – дощатые. Оконные блоки – деревянные с раздельными переплетами (т. 1 л.д. 147-148).

Согласно Приложению № <...> к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения (ВСН 58-88 (р)», утвержденному приказом Госкомархитектуры от <...>№ <...>, действующему в настоящее время, продолжительность эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г.Омск, <...> (со стенами из кирпича и деревянными перекрытиями) до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет.

Из Приложения № <...> к ВСН 58-88 (р) следует, что продолжительность эксплуатации до капитального ремонта (замены) дощатых полов многоквартирного дома составляет 20-30 лет; деревянных лестниц 20 лет; покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов 30 лет; перегородок из сухой штукатурки по деревянному каркасу 30 лет; окон с деревянными переплетами 40 лет.

Из материалов дела усматривается, что состояние конструктивных элементов <...> в г. Омске 1959 года постройки, а именно: фундаментов, наружных стен, чердачного перекрытия, междуэтажного перекрытия, перегородок, лестницы в лестничной клетке, а также здания в целом является аварийным.

Следовательно, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, привело к накоплению физического износа конструкций здания многоквартирного дома, и, соответственно, квартиры истца, расположенной в данном доме, до величины, при котором состояние дома соответствовало категории «аварийное».

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Переход прав и обязанностей в отношении передаваемого жилищного фонда, предполагает, в том числе, и переход обязанности по проведению капитального ремонта дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, которая органом местного самоуправления исполнена не была.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что истец, приобретая спорное жилое помещение, не мог не знать о техническом состоянии многоквартирного дома и осознанно приобрел комнату в таком доме, судебной коллегией отклоняются как не имеющего правового значения для разрешения настоящего спора.

Суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относятся к числу убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены помещения, поскольку аварийное состояние многоквартирного дома, обусловленное длительным непроведением капитального ремонта, не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых и нежилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Соответственно, истец, приобретая право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного с предыдущим собственником <...> (дата регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости <...>), вправе получить данную компенсацию.

Ссылки ответчика в жалобе на то, что аварийное состояние многоквартирного дома может быть обусловлено ненадлежащим исполнением собственниками помещений обязанностей по содержанию многоквартирного дома, судебной коллегией признаются несостоятельными, поскольку допустимыми, достоверными и достаточным доказательствами не подтверждаются, и с учетом установленного судом факта неисполнения органом местного самоуправления обязанности по капитального ремонту многоквартирного дома правового значения для разрешения настоящего дела не имеют.

Размер убытков истца в связи с изъятием жилого помещения, включая убытки в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, обоснованно был определен судом первой инстанции с учетом заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ООО «ОМЭКС», в сумме 63 310 руб. (т. 2 л.д. 97).

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованности и завышенном размере компенсации затрат истца на переезд, определенной судом первой инстанции, признаются несостоятельными.

Выводы суда в данной части основаны на заключении судебной экспертизы, признанном судом надлежащим доказательством, с чем судебная коллегия соглашается.

Согласно заключению эксперта, оценщиком использованы данные о стоимости временного пользования иным жилым помещением на два месяца, услуг по перевозке при переезде, риэлторских услуг по подбору постоянного жилья и сопровождению сделки купли-продажи, оплате услуг по оформлению документов на приобретение права собственности на жилое помещение (в размере оплаты госпошлины), проанализированы предложения на рынке, выведена средняя цена, приложены соответствующие скриншоты (т. 2 л.д. 92-93).

Допустимых, достоверных и достаточных доказательств иного размера убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, ответчиком не представлено, в том числе и в суд апелляционной инстанции. Ходатайств о проведении дополнительной экспертизы в данной части не заявлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что расходы на аренду иного жилья и расходы на оплату услуг риэлтора по подбору помещения истцом фактически понесены не были, судебной коллегией отклоняются, поскольку данные убытки, связанные с переездом, временным пользованием иным жильем, оформлением права собственности на иное жилое помещение презюмируются в силу положений статьи 32 Жилищного Кодекса РФ и подлежат включению в выкупную стоимость жилого помещения. Собственник обязан доказать лишь размер этих расходов.

Указание в апелляционной жалобе на то, что истец продолжает проживать в спорной квартире и до момента вступления решения суда в законную силу и его фактического исполнения имеет достаточно времени на поиск подходящего жилого помещения, выводов суда не опровергают.

Согласно заключению межведомственной комиссии, а также выводам, содержащимся в техническом отчете, подготовленном ООО «Сибирская проектная компания», многоквартирный дом в текущем его техническом состоянии непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества не могут быть гарантированы, существует вероятность внезапного обрушения части конструкции несущей стены и перекрытий.

При таком положении, отказ истцу во взыскании компенсации за убытки, связанные с его временным проживанием в ином жилом помещении, правомерным быть признан не может.

Таким образом, размер возмещения за жилое помещение, подлежащий взысканию в пользу Мойжаш В.А. в данном случае составляет 1 526 543 руб. из расчета 940 000 руб. (рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли истца в праве на обще имущество многоквартирного дома) + 63 310 руб. (размер убытков, причиненных истцу в связи с изъятием жилого помещения) + 523 233 руб. (размер компенсации истца за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома на дату исследования).

По правилам статьей 88, 94, 98 ГПК РФ судом первой инстанции был разрешен вопрос о возмещении истцу судебных расходов, понесенных в связи с обращением в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции согласно ст. ст. 12, 55, 56 ГПК РФ правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, распределил между сторонами бремя доказывания, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку. Нормы материального права судом применены верно и приведены в решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием к отмене судебного акта, судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к субъективному толкованию норм материального права, по существу, повторяют изложенную подателем жалобы позицию по делу, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, а доводы апелляционных жалоб несостоятельными.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи