Гражданский кодекс часть 1

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли квартиры расположенной по <адрес> заключенный 27 октября 2016 года между ФИО1, от имени которой действовала ФИО6 и ФИО4.

Применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

Прекратив право собственности на ? долю ФИО4 на квартиру, расположенную по <адрес>, признать право собственности ФИО1 ? доли указанной квартиры.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ФИО4 – отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 возврат государственной пошлины в размере 13 200 рублей.

Исковые требования ФИО1 к ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО6 о признании договора купли продажи квартиры недействительным – отказать».

Заслушав доклад судьи Славской Л.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились к ФИО4, ФИО6 с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

В обоснование указали, что 18.11.2015 года между ФИО1 и ФИО26 заключен договор займа на сумму 320 000 рублей, указанная сумма последующими соглашениями была увеличена до 730 000 рублей. 18.10.2016 года ФИО7 путем обмана и злоупотребления доверием ФИО1. убедила последнюю оформить на себя нотариально заверенную доверенность на право продажи квартиры, расположенной по <адрес>, сказав ФИО1, что данная доверенность выписывается на представление интересов при получении кредита, тем самым введя в заблуждение последнюю. 27.10.2016 года 1/2 доля в праве собственности на вышеуказанную квартиру на основании нотариальной доверенности за ФИО1 продана ФИО6 ФИО4 за 1 000 000 рублей, при этом деньги ФИО1 переданы не были, акт приёма-передачи имущества отсутствует. ФИО1 не получала от ФИО7 ни каких уведомлений о проводимой сделке по адресу проживания. Кроме того, ФИО3, являющаяся собственником ? доли в спорной квартире, также не получала никаких уведомлений по поводу отчуждения ? доли на право собственности и иных сделок или намерений на их совершение. Однако, в соответствии со ст. 250 ГК РФ ФИО3 имеет преимущественное право покупки продаваемой доли. В свою очередь, ФИО4 ни разу не появлялся в спорной квартире, не связывался ни с ФИО1, ни с ФИО3 Кроме того, со слов ФИО6 последняя работает в <данные изъяты> где ФИО1 взяла кредит в 2014 году в размере 1 200 000 рублей под залог квартиры, где генеральным директором является ФИО4 ООО «Центр финансовых решений», ? долю указанной квартиры, как и долг ФИО1, оценили в 1 000 000 рублей, между тем ФИО1 денежных средств за продажу квартиры не получала. Настаивают, что сделка является мнимой и притворной, поскольку договор купли- продажи заключен формально, между двумя знакомыми людьми, и с учетом ранее выполненных действий для преступного завладения чужой собственностью ФИО1

Просили признать договор купли-продажи 1/2 доли квартиры по <адрес> от 27.10.2016 года недействительным, заключенным формально, между двумя знакомыми людьми, и с учетом ранее выполненных действий для преступного завладения чужой собственностью ФИО1

Судом постановлено вышеприведенное решение

В апелляционной жалобе ответчик ФИО4 просит решение суда отменить, как незаконное. Выражая несогласие с выводами суда, указывает, что текст доверенности не содержит ссылок на договор займа, кредитный договор, в связи с чем, ФИО1 не могла заблуждаться относительно цели оформления доверенности; истцом не ставился вопрос о признании доверенности недействительной. В протоколе судебного заседания искажены его, ФИО4 пояснения о том, что при получении денег ФИО8 и ФИО9 были вдвоем, что он передавал деньги ФИО9, которая написала расписку. Суд, сделав вывод о том, что расписка является следствием каких-то других правоотношений между ФИО1 и ФИО4, не учел отсутствие каких-либо доказательств наличия между ними иных отношений.

Рассмотрев материалы дела, проверив решение суда согласно ст. 327.1 ГПК РФ в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя ФИО4 – ФИО10, поддержавшего доводы жалобы, истцов ФИО1, ФИО3, ФИО2, их представителя – ФИО11, возражавших по доводам жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора долевого участия в строительстве с 29.07.2005 году ФИО1 и ФИО3 приобрели в собственность по ? доли каждая квартиру по <адрес>

Фактически в указанной квартире проживает бабушка ФИО1 и мать ФИО3 – ФИО2

18.11.2015 между ФИО27 и ФИО1 заключен договор займа с залогом недвижимого имущества (ипотека), по условиям которого займодавец передал заемщику денежные средства в сумме 320 000 рублей на срок до 18.02.2016 года с уплатой 7% от суммы займа ежемесячно, а заемщик в обеспечение исполнения обязательств передал в залог ? долю в квартире, расположенной по <адрес>, с залоговой стоимостью доли в 1 000 000 рублей. Ипотека в пользу ФИО28 зарегистрирована в установленном законом порядке 22.12.2015 года.

Из материалов регистрационного дела также следует, что первоначально ФИО12 взяла в долг денежные средства в сумме 150 000 рублей у ФИО13 по договору займа с залогом от 7.07.2014 года; в дальнейшем путем заключения дополнительного соглашения сумма основного долга была увеличена до 228 000 рублей; затем 18.11.2015 года указанный договор займа с залогом был расторгнут по соглашению сторон и в этот же день заключен договор займа с залогом с ФИО17 на сумму 320 000 рублей. В дальнейшем путем заключения дополнительных соглашений сумма основного долга по договору займа с залогом от 18.11.2015 года, заключенным с ФИО17, была увеличена до 730 000 рублей.

По указанному договору займа ФИО1 долг не был возвращен, что по делу не оспаривается.

18.10.2016 года нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО14 удостоверена доверенность №, согласно которой ФИО1 уполномочила ФИО6 оформить все необходимые документы и продать принадлежащую ей ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по <адрес>, на условиях и за цену по своему усмотрению, для чего предоставила право быть ее представителем в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю, нотариальной конторе, органах технической инвентаризации, налоговых, жилищно-коммунальных органах, кредитных учреждениях, банках и других компетентных органах, представлять и получать необходимые справки и документы, получить кадастровый (технический) паспорт и выписку из него, кадастровый (технический) план, выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета, дубликаты необходимых документов, в том числе правоустанавливающих, делать от моего имени заявления, в том числе о внесении изменений в ЕГРП, об исправлении технических ошибок, о погашении регистрационной записи об обременении (ипотеке), заключить и подписать предварительный договор, договор об авансе (задатке), получить аванс (задаток), получить причитающиеся деньги, заключить и подписать договор купли-продажи, дополнительные соглашения и другие необходимые документы, передаточный акт, произвести регистрацию права, сделки, перехода права собственности, получить экземпляр продавца договора купли-продажи и другие документы, оплачивать государственную пошлину, необходимые платежи и сборы, расписываться за меня, а также совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Указанная доверенность ФИО1 отменена 18.02.2017 года.

27.10.2016 года между ФИО6, действующей от имени ФИО1 (продавец) на основании доверенности от 18.10.2016 года, и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по <адрес>

Согласно договору купли-продажи в отношении отчуждаемой доли зарегистрирована ипотека в пользу ФИО17, который выражает согласие на заключение настоящего договора купли-продажи на условиях и регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество в установленном законом порядке. Сторонам известно о наличии обременения (залога) на недвижимое имущество и они согласны на заключение договора купли-продажи на указанных условиях (п.1.3).

По условиям договора по соглашению сторон указанная ? доля в праве собственности на квартиру продана за 1 000 000 рублей (п. 2.2.); покупатель передал Продавцу указанную в п.2.2. настоящего договора денежную сумму наличными денежными средствами до подписания настоящего договора (п.2.3); продавец заверяет, что известил сособственника общей долевой собственности на квартиру ФИО3 по известному ему адресу проживания о совершении настоящего договора и о цене договора, ответа от него не получил, в течении установленного законом преимущественного право покупки продаваемого имущества сособственником не реализовано (п.3.3).

Указанный договор удостоверен нотариусом Красноярского нотариального округа ФИО14, а также прошел государственную регистрацию 08.11.2016 года.

Из текста расписки от 2.11.2016 года, представленной ответчиком ФИО6, следует, что ФИО1 получила от ФИО4 денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Согласно выводам проведенной по делу экспертизы рукописные записи: «1.000.000 один миллион рублей (за исключением цифры «1» и «ФИО1», а также подпись от имени ФИО1 расположенные под текстом расписки от имени ФИО1 от 02.11.2016, выполнены ФИО1

9.12.2016 года ФИО1 обратилась в отделение полиции с заявлением по факту мошеннических действий и завладением ? доли в квартире по <адрес>

В ходе проведенной проверки установлено, что 07.07.2014 года ФИО15 был заключен договор займа с залогом ? доли в праве собственности на квартиру расположенную в <адрес> с ФИО13, а в дальнейшем займ с залогом подписан с ФИО17 Данные договоры заключены в офисе <данные изъяты> на сумму займа в 150 000 рублей. В дальнейшем ФИО1 по доверенности через ФИО6 продала ? долю указанной квартиры ФИО4

В ходе проводимой проверки ФИО1 поясняла, что в июне 2016 года ей позвонил сотрудник компании <данные изъяты> по поводу просрочки по договору займа. В офисе компании <данные изъяты> ФИО6 сообщила, что ей, ФИО1, предоставят два месяца отсрочки, за это время необходимо собрать денежную сумму в размере 766 500 рублей для погашения долга. По истечению двух месяцев она, ФИО1, не смогла собрать данную сумму, а ФИО6 стала говорить, что она поможет оформить кредит, однако для этого на её (Журавлевой) имя необходимо оформить генеральную доверенность о предоставлении ее (ФИО9) интересов. 18.10.2016 года она (ФИО1) совместно с ФИО6 от офиса компании <данные изъяты> поехали к нотариусу ФИО14, которая оформила доверенность, при этом она (ФИО1) текст доверенности не читала, никаких денежных средств ей в офисе у нотариуса выдано не было. Затем от своей бабушки ФИО2 узнала, что приходила ФИО6, которая сообщила, что доля в квартире продана.

Опрошенная 14.12.2016 года по данному факту ФИО6 пояснила, что в августе 2016 года к ним обратилась ФИО1 о том, что хочет продать ? долю в квартире. В октябре 2016 года ФИО1 оформила на нее (ФИО8) доверенность у нотариуса ФИО14 с правом сбора документов и продажи ? доли в квартире по <адрес>. Находясь в офисе у нотариуса ФИО14, ФИО1 в присутствии нотариуса расписалась в расписке о том, что получила денежные средства в размере 1 000 000 рублей от ФИО4, который впоследствии и стал собственником ? доли в указанной квартире. После чего 02.11.2016 года ФИО1 пришла к ним в офис и написала расписку ФИО4 о том, что денежные средства получены от ФИО5.

Повторно опрошенная 31.08.2017 года ФИО6 поясняла, что при подписании договора купли-продажи между ФИО4 и ФИО1 она (ФИО8) не присутствовала, так же она не присутствовала при передачи денег ФИО4 ФИО9, так же она никаких денег от ФИО4 в размере 1 000 000 рублей не получала. Данную сумму ФИО4 должен был лично передать ФИО1, но она (ФИО8) при этом не присутствовала.

Опрошенная дополнительно ФИО6 21.09.2017 года поясняла, что при ней (Журавлевой) ФИО4 ФИО9 никаких денег не передавал, ФИО1 при подписании договора купли-продажи у нотариуса не было.

Опрошенная дополнительно ФИО6 01.12.2017 года поясняла, что собственник доли ФИО1 самостоятельно оформила доверенность на ее (Журавлевой) имя в офисе нотариуса ФИО14 Примерно через неделю ФИО6 позвонили из нотариальной конторы и сообщили, что все документы проверены, можно приступать к оформлению сделки. В назначенный день в офис нотариуса ФИО14 приехала ФИО16, покупатель доли ФИО4 и залогодержатель ФИО17, где был заключен договор купли-продажи, продавец ФИО1 при этом не присутствовала. Как пояснила ФИО6, какие-либо деньги от вышеуказанных лиц она (ФИО8) не получала. Все документы были переданы на регистрацию. Со слов ФИО6 на момент совершения сделки и получения документов ФИО4 и ФИО1 сказали, что денежный расчет между ними произведен в полном объеме, каких-либо претензий не имеют. Также ФИО6 пояснила, что в ее присутствии деньги не передавались, расписки никто не писал.

Опрошенный 31.08.2017 года ФИО4 пояснял, что осенью 2016 года обзванивал агентства недвижимости с целью поиска квартиры, расположенной недалеко от его работы. На связь вышла риелтор ФИО6, предложившая вариант в виде доли ? в квартире по <адрес> за 1 000 000 рублей ввиду имеющегося обременения из-за задолженности. ФИО4 согласился на данные условия и вместе с ФИО6, находясь в офисе нотариуса ФИО14, заключил договор купли-продажи и там же ФИО4 передал ФИО6 денежные средства в размере 1 000 000 рублей за покупку доли. Кроме того, ФИО4 пояснял, что с ФИО1 он ни разу не встречался и никаких денежных средств ей не передавал.

Опрошенная 26.09.2017 года нотариус ФИО29 поясняла, что ФИО1 обращалась к ней за удостоверением, а затем за отменой доверенности на имя ФИО6 по продаже доли в квартире по <адрес>. При ней (ФИО25) никакого психического или физического воздействия на ФИО1 не оказывалось; денег никто никому не передавал, никаких расписок в ее присутствии ФИО1 не писала.

Постановлением <данные изъяты> от 1.10.2018 года отказано в возбуждении уголовного в отношении ФИО4 и ФИО6 по основаниям, предусмотренным <данные изъяты> УПК РФ, со ссылкой на то, что формально усматриваются признаки состава преступления предусмотренного <данные изъяты> УК РФ, однако для принятия законного и обоснованного решения необходимо приобщить ответ на запрос о зарегистрированных правах в отношении доли.

Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 25.05.2017 года удовлетворены исковые требования ФИО17 к ФИО1, ФИО4, с ФИО1 в пользу ФИО17 взыскана сумма основного долга по договору займа от 18.11.2015 года в размере 730 000 рублей, проценты за пользование кредитом - 350 000 рублей, проценты за нарушение обязательств – 44 800 рублей, судебные расходы, а также обращено взыскание на предмет залога по договору займа в виде ? доли квартиры, расположенной по <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО4, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 1 000 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 18.10.2017 года отменено решение Советского районного суда г. Красноярска от 3.07.2017 года по иску ФИО4 к ФИО3 о вселении в спорную квартиру с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО4 отказано ввиду отсутствия реальной нуждаемости в использовании доли спорного жилого помещения для проживания, наличия в собственности иного жилья.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку представленным доказательствам, доводам и возражениям сторон, установив, что при составлении доверенности, на основании которой заключен оспариваемый договор купли-продажи, истец была введена в заблуждение относительно природы сделки, а также приняв во внимание отсутствие доказательств оплаты по договору и фактической передачи объекта недвижимости от продавца покупателю, пришел к выводу о том, что ? доля в спорной квартире выбыла из юридического владения ФИО1 помимо ее действительной воли, заключенный договор не соответствует ее действительным намерениям, в связи с чем, признал оспариваемый договор купли-продажи недействительным и возвратил ? доли в праве собственности на спорную квартиру в собственность ФИО1, отказав при этом во взыскании с ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств по договору купли-продажи.

При этом суд исходил из того, что ФИО1, выдавая доверенность на имя ФИО6, заблуждалась относительно правовой природы полномочий по указанной доверенности, поскольку цели продажи принадлежащей ей доли в праве собственности на квартиру не имела; полагала, что подписывает доверенность на право ФИО6 заключать договор займа и договор залога квартиры в целях обеспечения обязательств по возврату займа ФИО30.

Установив указанные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что волеизъявление ФИО1, выраженное в договоре купли-продажи (по поручению которой действовала ФИО8), не соответствовало ее действительной воле, что свидетельствует о заключении оспариваемого договора под влиянием заблуждения относительно природы и последствий совершаемой от ее имени сделки.

Судебная коллегия считает необходимым согласиться с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они не противоречат нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение, и представленным в дело доказательствам, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ.

По смыслу вышеприведенных норм права сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

При этом вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Принимая во внимание вышеприведенные обстоятельства получения ФИО1 денежных средств по договору займа; размер образовавшейся задолженности по договору займа, обеспеченного залогом; отсутствие у нее возможности погашения долга; прослеживающуюся взаимосвязь лиц, принявших участие в оформлении сделки купли-продажи (ФИО6, ФИО4, о чем свидетельствует в частности факт нахождения подлинника расписки о передаче ФИО1 денежных средств ФИО4 у ФИО6), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в конкретной рассматриваемой ситуации заключение оспариваемого договора купли-продажи стало возможным вследствие заблуждения ФИО1 относительно правовых последствий совершаемой ею сделки при выдаче доверенности с правом продажи от ее имени доли в праве собственности на квартиру, что являлось существенным.

Установив, что оспариваемая сделка совершена с пороком воли собственника, суд правомерно принял решение о признании договора купли-продажи недействительным с возвращением в собственность ФИО1 ? доли в праве собственности на спорную квартиру, отказав при этом во взыскании с ФИО1 в пользу ФИО4 денежных средств по договору купли-продажи.

Оценив и сопоставив между собой условия относительно передачи денежных средств, содержащиеся в оспариваемом договоре купли-продажи; дату и содержание расписки ФИО1 о получении ею от ФИО4 денежных средств в размере 1 000 000 рублей; факт нахождения подлинника расписки у ФИО6; объяснения ФИО1, последовательно отрицавшей получение денежных средств от ФИО4; письменные объяснения, данные ФИО6 и ФИО4 сотрудникам полиции, в которых они фактически признают отсутствие реальной передачи ФИО1 денежных средств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что представленная в материалы дела расписка от 2.11.2016 года не подтверждает факт передачи ФИО1 денежных средств, в связи с чем, не имеется и оснований для взыскания денежных средств в пользу ФИО4

Приведенные доказательства, в том числе, и письменные объяснения, в совокупности свидетельствуют о безденежности расписки от 2.11.2016 года.

В этой связи, а также учитывая отсутствие каких-либо доказательств наличия между ФИО1 и ФИО4 иных правоотношений (на что ссылаются в жалобе), у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода в мотивировочной части решения о наличии у ФИО4 права на обращение с требованием о возврате денежных средств по указанной расписке (при отсутствии иных оснований) ввиду их неосновательного получения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения указанный вывод.

Иных оснований для изменения решения судебная коллегия не находит.

Вышеуказанные доводы жалобы, в целом выражающие несогласие с выводами суда первой инстанции и произведенной им оценкой доказательств, не могут быть приняты во внимание и служить основанием для отмены решения, поскольку они выводы суда не опровергают, являлись предметом проверки и получили в решении с приведением убедительных мотивов должную оценку, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.

Ссылки в жалобе на неверное отражение в протоколе судебного заседания объяснений ФИО4 не могут быть приняты во внимание, поскольку замечаний на протокол в установленном законом порядке не подано.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

определила:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 2 ноября 2018 года оставить без изменения, исключив из мотивировочной части решения вывод о наличии у ФИО4 права на обращение в суда с требованием о возврате денежных средств по расписке от 2.11.2016 года ввиду их неосновательного получения.

Апелляционную жалобу ФИО4 оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи