Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего А.Н. Пономарёва, судей В.В. Ставича, Д.М. Харитонова, при секретаре А.В. Трошиной, рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи А.Н. Пономарёва дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 — ФИО2 на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года по делу по заявлению ФИО1 о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве (Росреестр по г. Москве)

установила:

ФИО1 обратился в суд с указанным выше заявлением, полагая нарушенными свои права отказом Росреестра по г. Москве зарегистрировать право собственности на нежилое помещение, которое было передано ему как члену союза художников под творческую мастерскую по договору аренды с правом выкупа, а затем приобретено им по договору купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что договор аренды с правом выкупа затребован Росреестром по г. Москве необоснованно, поскольку право собственности подтверждается иными предоставленными документами.

Решением Симоновского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе представителя ФИО1 — ФИО2, по доверенности от 11 февраля 2015 года, ставится вопрос об отмене решения.

В заседании судебной коллегии ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Росреестра по г. Москве — ФИО3, по доверенности от 21 августа 2015 года, просила решение суда оставить без изменения.

Судебная коллегия на основании ст. 167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие ФИО1, извещённого о времени и месте судебного заседания, не сообщившего о причинах своей неявки, и не представившего доказательства уважительности этих причин.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО1, представителя Росреестр по г. Москве,обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного постановления в апелляционном порядке по доводам апелляционной жалобы, изученным по материалам дела, не имеется.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 17.10.1995 N 840 комитетом по управлению имуществом г. Москвы издано распоряжение № *** от 22 октября 1996 года, согласно которому предписано:

передать в аренду ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: *** (л. д. 14-15);

управлению оформления и регистрации документов аннулировать свидетельства на право хозяйственного ведения от 8 ноября 1993 года и расторгнуть контракт от 6 ноября 1993 года, заключённый с объединением обслуживания МОСХ;

центральному территориальному агентству оформить свидетельство на праве аренды и заключить договор аренды на нежилое помещение по указанному адресу с ФИО1;

продать в собственность ФИО1 названное помещение;

фонду имущества г. Москвы в установленном порядке оформить ФИО1 договор купли-продажи имущества и свидетельство на право собственности (л. д. 14-15).

31 января 1997 года между фондом имущества г. Москвы и ФИО1 заключён договор купли-продажи нежилого помещения (творческой мастерской), расположенной ***

При заключении договора стороны руководствовались Указом Президента РФ № *** от 22 июля 1994 года «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года», Гражданским кодексом РФ, а также упомянутым выше распоряжением комитета по управлению имуществом г. Москвы № *** от 22 октября 1996 года (л. д. 7).

Предметом договора явился выкуп указанного помещения на основании договора аренды недвижимого имущества от 15 декабря 1996 года (п. 2.1 договора).

Пунктом 5 договора предусмотрено, что право собственности на нежилое помещение переходит к покупателю с момента регистрации настоящего договора.

6 февраля 1997 года ФИО1 Правительством г. Москвы выдано свидетельство о праве собственности на данное помещение (л. д. 12).

10 июня 1997 года комитет по управлению имуществом г. Москвы выдал ФИО1 свидетельство о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы части здания по адресу: *** (л. д. 13).

26 сентября 2014 года ФИО1 подарил указанное нежилое помещение ФИО4.

Затем, 25 ноября 2014 года ФИО1 обратился в Росреестр по г. Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на подаренное им имущество, представив упомянутые выше договор купли-продажи, свидетельства, договор дарения нежилого помещения (л. д. 28).

Решением Росреестра по г. Москве от 14 ноября 2014 года ФИО1 отказано в государственной регистрации на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Росреестр по г. Москве счёт невозможным осуществить государственную регистрацию без договора аренды, который заявителем представлен не был.

Указанные обстоятельства нашли подтверждение в судебном заседании и обоснованно расценены судом как законные действия органа государственные власти, имеющего право проверять законность сделок, совершённых в 1990-х годах.

При этом судебная коллегия по административным делам Московского городского суда исходит из следующего.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в дальнейшем — Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним —- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

С этой целью установленный ст. 13 Закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ порядок государственной регистрации предусматривает правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Наличие выданных заявителю до вступления в силу настоящего Закона свидетельств о праве собственности не освобождает Росреестр по г. Москве от соблюдения порядка государственной регистрации, а следовательно, от проведения правовой экспертизы.

При определении границ проведения правовой экспертизы Росреестр по г. Москве руководствуется Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 28 августа 2013 г. N *** (Письмо).

В названном Письме отмечено, что государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов — это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и основных начал гражданского законодательства, в том числе принципа свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

В этой связи при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 2.1.25 Государственного стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта России от 27.02.1998 N 28, юридическая сила документа — это свойство официального документа, сообщаемое ему действующим законодательством, компетенцией издавшего его органа и установленным порядком оформления.

К компетенции регистрирующего органа при проведении им государственной регистрации прав отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункт 3 статьи 9 Закона о регистрации).

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, в частности, устанавливает:

соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа;

обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в правоустанавливающем документе, аналогичным сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости;

наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная (за исключением ипотеки) или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проверке законности сделки государственный регистратор проверяет в том числе:

право- и дееспособность сторон;

наличие полномочий у представителей, если сделка совершена представителями; наличие существенных условий сделки; указание в ней на наличие ограничения (обременения) права;

соблюдение формы сделки, установленной законом или соглашением сторон;

принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лиц, не являющихся собственниками имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником;

соблюдение публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, в установленных законом случаях.

Соответственно, при проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов) необходимо установить (проверить) следующие факты.

В отношении актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления государственный регистратор должен проверить:

компетенцию органа государственной власти (органа местного самоуправления) на издание акта, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт;

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к субъектному составу соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости предоставлен на определенном праве лицу, которому в соответствии с законом предусмотрено предоставление такого объекта недвижимости на данном праве (например, при предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, при отчуждении из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, требований к объекту соответствующих правоотношений, то есть проверить, что конкретный объект недвижимости в соответствии с законом может быть предоставлен на определенном праве лицу, в отношении которого принят рассматриваемый акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) (например, соблюдение требований статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 2 Федерального закона от 08.12.2011 N 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

соблюдение установленных законодательством, действовавшим на момент издания и в месте издания документа, условий предоставления объекта недвижимости определенном лицу. Здесь необходимо отметить, что государственному регистратору важно установить, имел ли место сам факт проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенном лицу (то есть, например, проводились ли торги, была ли осуществлена процедура предварительного согласования места размещения объекта), но при этом не следует проверять соблюдение порядка, в том числе сроков, проведения такой процедуры (например, соблюдения порядка размещения извещения о проведении торгов, его содержания, порядка назначения организатора торгов). Если в представленном на государственную регистрацию прав акте органа государственной власти (органа местного самоуправления) отсутствует указание на проведение необходимых для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу процедур, государственный регистратор с учетом положений статей 8, 19 Закона о регистрации должен обеспечить получение необходимой информации (документов) (запросить) у уполномоченных органов (организаций) (получаемые сведения должны подтверждать факт проведения необходимой в соответствии с законом процедуры и содержать ее результаты). В случае если из представленных заявителем или полученных на основании запроса государственного регистратора от уполномоченных органов (организаций) документов (информации) следует, что необходимая для предоставления объекта недвижимости какому-либо лицу в соответствии с законом процедура не проводилась либо акт органа государственной власти (органа местного самоуправления) принят не в отношении того лица, которое имело право на предоставление ему объекта недвижимости с учетом результатов данной процедуры, в государственной регистрации прав на основании такого акта органа государственной власти (органа местного самоуправления) может быть отказано в связи с его несоответствием по форме или содержанию требованиям действующего законодательства.

Представленный договор купли-продажи, как прямо в нём отмечено, совершён на основании Указа Президента РФ № *** от 22 июля 1994 года «Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года».

В соответствии с п. 4.5 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется:

физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций;

гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям (в том числе товариществам, акционерным обществам, созданным в порядке приведения организационно-правовой формы добровольных объединений государственных и муниципальных предприятий в соответствие с разделом II Указа Президента Российской Федерации от 1 июля 1992 г. N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества"), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Пунктом 4.9 названных Основ установлено, что продажа сданных в аренду объектов недвижимого имущества производится на основании заявления арендатора, которое может быть подано в любой момент в течение действия договора аренды.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 6 февраля 1995 г. N 96 «О втором этапе приватизации в г. Москве» принято Положения о порядке продажи сданных в аренду объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утверждённое постановлением Правительства Москвы от 17.10.1995 N 840 (в дальнейшем — Положения).

Согласно п. 1 Положения продажа объектов осуществляется либо по решению Москомимущества, либо на основании планов приватизации и заявок арендаторов, подаваемых в Москомимущество или его территориальные агентства в префектурах города Москвы, подкрепленных их решением о продаже.

Продавцом объектов является Фонд имущества г. Москвы, который заключает с Покупателем на основе утвержденного плана приватизации или соответствующего распоряжения Москомимущества (и пакета документов, поступающих из Москомимущества) договор купли-продажи.

При продаже сданных в аренду объектов в жилых домах в договоры купли-продажи включается пункт об обязательстве собственника объекта по выполнению предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных, эксплуатационных требований и использованию помещения без ущемления жилищных, иных прав и свобод граждан (п. 4 Положения).

После выдачи договоров купли-продажи на объекты и свидетельств Фондом имущества г. Москвы реквизиты собственности (собственника) вносятся в реестр собственности на территории города Москвы в соответствии с действующим постановлением правительства Москвы и законодательством Российской Федерации (п. 15 Положения).

Контроль за использованием объектов в соответствии с договорами купли-продажи осуществляется Фондом имущества г. Москвы и Москомимуществом совместно с департаментами правительства Москвы и префектурами административных округов города Москвы (п. 16 Положения).

Таким образом, правом на приватизацию нежилых помещений, расположенных в жилых домах, заявитель мог обладать, лишь будучи арендатором помещения. В ином случае заявитель не мог подать заявку на приватизацию.

Следовательно, Росреестр по г. Москве обязан был не только исследовать факт выдачи свидетельства о праве собственности заявителю, но также установить основания возникновения у него права собственности, соблюдение сторонами договора купли-продажи процедуры приватизации имущества, включение заявителя в круг лиц, наделённых правом принять участие в приватизации (арендаторов), в подтверждение чего мог затребовать соответствующие правоустанавливающие документы, в том числе те, которые подтверждают заключение договора аренды как необходимого элемента соблюдения процедуры приватизации.

Поэтому Росреестр по г. Москве правомерно приостановил государственную регистрацию, предложив ФИО1 представить договор аренды с правом выкупа, и, установив, что такой договор не был предоставлен, обоснованно отказал в осуществлении государственной регистрации.

Изложенное опровергает доводы жалобы о неправильном применении судом норм материального права.

В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.

Таким образом, разрешая спор, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия по административным делам Московского городского суда

определила:

решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи