Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю на решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 10 февраля 2020 года по делу по иску Р.Н.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (Белокурихинский отдел), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании решения незаконным, возложении обязанности совершить действия.

Заслушав доклад судьи Цибиной Т.О., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.Н.А. на основании договора купли-продажи от 04 октября 2018 года является правообладателем двух объектов недвижимости – двух незавершенных строительством многоквартирных жилых домов общей площадью 730 кв.м. каждый с кадастровым номером 22:64:010201:80 и 22:64:010201:81, расположенных по адресу: <адрес>, приобретенных по результатам публичных торгов, проведенных признанным несостоятельным (банкротом) застройщиком ООО «ГАСК».

Земельный участок, на котором располагаются незавершенные строительством жилые дома, был предоставлен администрацией <адрес> в аренду ООО «ГАСК», и находился в обременении в силу закона, поскольку между застройщиком и дольщиками были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанному адресу. Срок договора аренды истек, соглашение не было пролонгировано сторонами.

После заключения сделки купли-продажи от 04 октября 2018 года между администрацией города Белокурихи и Р.Н.А. заключен договор аренды указанного земельного участка от 25 декабря 2018 года № 172ф сроком на 3 года, зарегистрированный в установленном законом порядке.

В связи с необходимостью раздела земельного участка с целью выделения и формирования нового земельного участка под многоквартирные жилые дома по <адрес>Р.Н.А. обратился в Белокурихинский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о прекращении обременений в силу закона, в чем ему отказано 23 августа 2019 года. Считая действия Росреестра по Алтайскому краю незаконными, Р.Н.А. обратился с иском в суд, в котором просил признать незаконным решение от ДД.ММ.ГГ*** об отказе в государственной регистрации прекращения иных ограничений (обременений) на объекты недвижимости – земельный участок общей площадью 35 505 кв.м с кадастровым номером 22:64:010201:20, расположенный по адресу: <адрес>; возложить обязанность осуществить государственную регистрацию прекращения иных ограничений (обременений) на указанный объект недвижимости.

Решением Белокурихинского городского суда Алтайского края от 10 февраля 2020 года, с учетом определения об исправлении описки от 02 марта 2020 года, исковые требования Р.Н.А. удовлетворены частично. Признано незаконным решение от 23 августа 2019 № 22/006/001/2019-1166 года об отказе в государственной регистрации прекращения иных ограничений (обременений) на объекты недвижимости – земельный участок общей площадью 35 505кв.м с кадастровым номером 22:64:010201:20, расположенный по адресу: <адрес>, в части регистрационных записей: ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***. На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю возложена обязанность рассмотреть вопрос о прекращении иных ограничений (обременений) на объект недвижимости с кадастровым номером 22:64:010201:20, расположенный по адресу: <адрес>.

Не согласившись с решением суда, ответчик Управление Росреестра по Алтайскому краю обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение. В обоснование требований указывает, что суд необоснованно перешел к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства, усмотрев наличие спора о праве, поскольку ответчик осуществляет публичные функции, находится с юридическими и физическими лицами в рамках административных правоотношений. Оснований для удовлетворения исковых требований не имелось, поскольку с заявлением о прекращении регистрационных записей ЕГРН о сделках обратилось лицо, не являющееся стороной договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, ответчик не мог совершить действия по прекращению регистрационных записей ЕГРН о сделках на основании представленных судебных актов Арбитражного суда, поскольку в них не содержалось выводов о расторжении договоров участия в долевом строительстве по требованию их участников. По мнению апеллянта, суд первой инстанции должен был принять решение о расторжении или прекращении договоров долевого участия в строительстве и о прекращении ипотек, после чего ответчик мог бы совершить соответствующие действия.

В суде апелляционной инстанции ответчик доводы жалобы поддержал, представитель истца просил жалобу отклонить.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 12.1 указанного Закона залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В Определении от 14 января 2014 года № 2-О Конституционного Суда Российской Федерации отражено, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог возникает в силу положений Закона «Об участии в долевом строительстве..», и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (ст. 6), условий о качестве (ст. 7), при расторжении договора (ст. 9) и т.д.

Согласно п. 9 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных этим Законом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2014г. № 305-ЭС14-167).

В соответствии с ч. 8.1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 ст. 25 Закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона «Об участии в долевом строительстве..», в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон «Об участии в долевом строительстве..» и Закон «Об ипотеке(залоге недвижимости)», предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ГАСК» являлось застройщиком многоквартирных жилых домов по <адрес> Алтайского края.

01 февраля 2012 года между администрацией <адрес> и ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа» заключен договор аренды № 1-Ю земельного участка с кадастровым номером 22:64:010204:20 по <адрес> Алтайского края в целях строительства жилого микрорайона сроком на 5 лет в границах указанных в кадастровом плане участка. Площадь переданного в аренду земельного участка 35 505 кв.м, срок аренды с 01 февраля 2012 года по 31 января 2017 года.

Согласно п. 6.3. названного договора аренды, при прекращении договора аренды арендодатель обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

30 сентября 2013 года между ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа» и ООО «ГАСК» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 1-Ю от 01 февраля 2012 года, по условиям которого, ООО «ГАСК» в полном объеме переданы права и обязанности по названному договору аренды.

Из представленных в дело правоустанавливающих документов объекта недвижимости с кадастровым номером 22:64:0102040:20, расположенного по <адрес>, следует, что застройщиком ООО «ГАСК» в 2014-2015 годах заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого <адрес> с физическими и юридическими лицами, договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю.

При регистрации указанных договоров долевого участия в строительстве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены регистрационные записи об ипотеке по заключенным договорам долевого участия в строительстве на земельный участок с кадастровым номером 22:64:010204:20, а именно: ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ***.

Также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены регистрационные записи ДД.ММ.ГГ*** (договор аренды от ДД.ММ.ГГ); ДД.ММ.ГГ***; ДД.ММ.ГГ*** (частный сервитут К.Н.И.).

Определением Арбитражного суда Республики Алтай от ДД.ММ.ГГ в отношении ООО «ГАСК» введена процедура наблюдения, после чего решением того же суда от ДД.ММ.ГГ застройщик ООО «ГАСК» признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура конкурсного производства.

Требования кредиторов по договорам долевого строительства включены в реестр требований кредиторов на основании определений Арбитражного суда Республики Алтай, при этом часть требований кредиторов удовлетворены за счет страховых возмещений страховой компании «Инвестстрах».

ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи объекта недвижимости, заключенного между конкурсным управляющим ООО «ГАСК» М. и гражданином Р.Н.А., продавец на основании и в соответствии с Протоколом подведения итогов в торговой процедуре «Публичное предложение продавца ***» от ДД.ММ.ГГ продал, а покупатель Р.Н.А. купил в собственность объекты капитального строительства - незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки 730кв.м., кадастровый ***, степень готовности 27%; незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки 730кв.м., кадастровый ***, степень готовности 64%, находящиеся по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между администрацией города Белокурихи и Р.Н.А. заключен договор аренды *** земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по <адрес> Алтайского края, сроком на 3 года с момента государственной регистрации права аренды земельного участка. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ДД.ММ.ГГР.Н.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о совершении действий о прекращении обременений на спорный земельный участок, установленных в силу закона после регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Уведомлением от 23 мая 2019 года государственная регистрация приостановлена в соответствии с пп. 5, 11 п.1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и заявителю предложено обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю с заявлением о прекращении записей об ограничении (обременении) с приложением документов (соглашений, договоров, решений судов и т.д.), свидетельствующих о расторжении и/или прекращении договоров долевого участия, прекращении ипотек, расторжении и/или прекращении соглашений об установлении частного сервитута на объект недвижимого имущества, земельный участок с кадастровым номером 22:64:010204:20, расположенные по <адрес>.

Решением Управления Росреестра по Алтайскому краю 23 августа 2019 года Р.Н.А. отказано в государственной регистрации прекращения иных ограничений (обременений) на указанный объект недвижимости

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными правовыми нормами, основываясь на установленных обстоятельствах, пришел к выводу о том, что, поскольку возбуждение в отношении ООО «ГАСК» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования участников долевого участия в строительстве по заключенным с ними договорам, договор аренды земельного участка, заключенный между застройщиком и администрацией города Белокурихи, прекращен, следовательно, перестал существовать предмет ипотеки, что свидетельствует о наличии оснований для прекращения ипотеки права аренды спорного земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил решение, основанное на верной оценке совокупности представленных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для возложения на ответчика обязанности совершить заявленные истцом действия в связи с отсутствием правовых оснований, в том числе в связи с обращением с таковым требованием ненадлежащего лица, судебной коллегией отклоняются как необоснованные.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от категории арендатора и вида использования земельного участка заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды от 01 февраля 2012 года № 1-Ю, заключенный между администрацией <адрес> и ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа», права и обязанности по котором впоследствии переданы ООО «ГАСК» на основании соглашения, заключен на срок с 01 февраля 2012 года по 31 января 2017 года. Данный договор не продлен сторонами в установленном законом порядке, новый договор аренды сторонами также не заключался.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 401 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (пункт 3статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды земельного участка в силу действующего законодательства является срочным и по общему правилу может быть заключен на новый срок только по результатам проведения торгов, возможность продления срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, на неопределенный срок после истечения срока действия законом не предусмотрена.

Анализ указанных положений закона позволяет сделать вывод о том, что истечение срока действия договора аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения публичных торгов, является безусловным основанием прекращения действия такого договора.

Таким образом, договор аренды от 01 февраля 2012 года № 1-Ю, заключенный между администрацией города Белокурихи и ООО «Управляющая компания «Мегаком-Медиа», прекратил свое действие 01 февраля 2017 года с момента истечения срока его действия.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, устанавливают гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу положений ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обеспечительная функция залога направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Вместе с тем наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Из подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Пунктом 1.1. статьи 25 Закона об ипотеке установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае -права аренды.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

В силу пункта 1.1. статьи 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п.5 ст. 22 Земельного Кодекса РФ залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены ООО «ГАСК» в 2014 -2015 году, в ЕГРН записи об ограничении (обременении) в виде ипотеки внесены в 2014-2015 годах. Возбуждение в отношении ООО «ГАСК» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов – участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного порядка предъявления требований к застройщику.

При указанных обстоятельствах требования к ООО «ГАСК» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, в том числе вследствие истечения срока аренды, наличие в ЕГРН регистрационной записи о залоге права аренды не имеет правового значения и не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения права аренды.

Данный вывод суда согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 02 августа 2017 года № 309-КГ17-9712.

Учитывая, что нормы Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ хотя и предусматривают основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, однако не содержат положений об основаниях прекращения залога в случае истечения срока аренды земельного участка до завершения строительства, в том числе в связи с признанием застройщика банкротом, в данном случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

В связи с вышеизложенным суд первой инстанции обоснованно указал на неправомерность приостановления и последующего отказа ответчиком государственной регистрации прекращения обременения права аренды спорного земельного участка, поскольку наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, срок действия которого истек, не является препятствием для регистрации прекращения обременения права аренды ООО «ГАСК».

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, законодательство Российской Федерации не предусматривают обязанность собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в указанной ситуации представлять согласие всех участников долевого строительства на прекращение обременения права аренды земельного участка застройщика.

При этом судебная коллегия учитывает, что Р.Н.А. приобрел на основании договора купли-продажи объекты капитального строительства - незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки 730кв.м., кадастровый ***, степень готовности 27%; незавершенное строительством здание многоквартирного жилого дома, площадь застройки 730кв.м., кадастровый ***, степень готовности 64%, находящиеся по адресу: <адрес>, и между ним и администрацией города Белакурихи ДД.ММ.ГГ заключен договор аренды ***ф земельного участка с кадастровым номером 22:64:010204:20, расположенного по указанному адресу.

Не свидетельствуют о незаконности решения суда и доводы апелляционной жалобы об отсутствии спора о праве и необоснованном переходе судом первой инстанции к рассмотрению дела в порядке гражданского судопроизводства, поскольку данное обстоятельство прав ответчика не нарушает.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть признаны основанием для отмены в апелляционном порядке судебного решения, поскольку фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами суда по обстоятельствам дела.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.

Поскольку судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы основаны на законе и подтверждаются доказательствами, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, основания для отмены постановленного решения отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст., 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белокурихинского городского суда Алтайского края от 10 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи