Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителей < Ф.И.О. >5 – < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >7 на решение Центрального районного суда г. Сочи от 4 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

< Ф.И.О. >4 обратился в суд с исковым заявлением к < Ф.И.О. >5 о государственной регистрации договора купли-продажи <...> от <...> и перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 358,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, дом 6/2, заключенного между < Ф.И.О. >5 и < Ф.И.О. >4, без обращения < Ф.И.О. >5 в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; о государственной регистрации договора переуступки права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203002:1839, общей площадью 446 кв.м., заключенного между < Ф.И.О. >5 и < Ф.И.О. >4, без обращения < Ф.И.О. >5 в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между < Ф.И.О. >5 в лице < Ф.И.О. >6, и < Ф.И.О. >4 заключен договор купли-продажи указанного выше жилого дома, а также договор переуступки права аренды земельного участка. Подписанные истцом и ответчиком договоры заключены в простой письменной форме. Существенные условия договоров согласованы сторонами. Обязательства по оплате покупателем выполнены в полном объеме. <...> стороны сделки обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю <...> для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако,<...> представителем ответчика в регистрирующий орган было подано заявление о возврате документов без государственной регистрации, истцу было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. истец полагает, что < Ф.И.О. >5 необоснованно уклоняется от регистрации договора купли-продажи жилого дома и уступки права аренды на земельный участок. Согласно акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчиком истцу. Однако, до настоящего времени регистрация права в установленном законом порядке не произведена.

< Ф.И.О. >5 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к < Ф.И.О. >4 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование встречных требований < Ф.И.О. >5 указала, что кроме договоров <...> от <...> купли-продажи жилого дома и <...> от <...> г., было также заключено соглашение об обратном выкупе, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о праве правопреемника на обратный выкуп жилого дома с земельным участком, являющегося предметом договора купли-продажи, а также на получение права аренды на земельный участок. Стороны пришли к соглашению, что правообладатель не имеет права отчуждать объекты недвижимости, а в случае отчуждения обязан выплатить правопреемнику компенсацию в размере 8000000 рублей. Соглашение действует до <...> г., либо до полного исполнения обязательств. Договор купли-продажи жилого дома следует считать мнимой сделкой, совершенной под влиянием обмана. < Ф.И.О. >6 денежные средства по данному договору в размере 12000000 рублей не получал. С учетом того, что договор купли-продажи является недействительной сделкой, как последствия указанной сделки - договор <...> переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной собственности) от <...> и соглашение об обратном выкупе от <...> также следует признать недействительными.

Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи от 4 декабря 2014 года исковое заявление < Ф.И.О. >4 удовлетворено, в удовлетворении встречного искового заявления < Ф.И.О. >5 отказано.

В апелляционной жалобе представители < Ф.И.О. >5 – < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >7 просят отменить указанное решение суда в как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и норм процессуального права и принять новое решение, удовлетворив встречные требования истца в полном объеме, в удовлетворении первоначального иска отказать. В доводах жалобы ссылается на то, что спорный договор является мнимой сделкой, заключен под влиянием заблуждения и обмана.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель < Ф.И.О. >4 – < Ф.И.О. >8 полагает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав пояснения представителя < Ф.И.О. >5 – < Ф.И.О. >7, представителя < Ф.И.О. >4 – < Ф.И.О. >8, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам жалобы.

В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В силу ч. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу требований ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 1 ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами дела установлено, что < Ф.И.О. >5 является собственником четырехэтажного жилого дома с мансардой литер А, А1, а, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 358,3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии КК №123002.

Также материалами дела установлено, что < Ф.И.О. >5 на основании постановления администрации <...> от <...> <...> передан в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 446 кв.м., расположенный по адресу: <...>, рядом с домом № 6, на срок 49 лет до <...> года.

<...> < Ф.И.О. >5 на имя < Ф.И.О. >9 выдана нотариальная доверенность № <...>44, согласно которой < Ф.И.О. >6 уполномочен управлять и распоряжаться всем ее имуществом, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению; заключать и подписывать договоры, акты о передаче и другие необходимые документы; производить расчеты по заключенным сделкам, с правом заполнять, подписывать и подавать в органы государственной регистрации договоры, и другие необходимые документы, а также переход права собственности и право собственности.

<...> < Ф.И.О. >6, действующий от имени < Ф.И.О. >5, и < Ф.И.О. >4 заключили договор купли-продажи <...> жилого дома, общей площадью 358,3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0203002:1839, по адресу: <...>, дом 6/2.

В соответствии с п. 3 указанного договора жилой дом продается за 12000000 рублей, которые уплачены до подписания данного договора, при этом в силу п. 9 договора продавец обязался в течение трех месяцев с момента заключения договора снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в жилом доме.

Судом установлено, что в спорном договоре имеются собственноручные подписи сторон, в том числе и < Ф.И.О. >6 о том, что деньги в сумме 12 000000 рублей продавцом получены полностью. Таким образом, на основании акта приема-передачи от <...> < Ф.И.О. >4 получил в собственность указанный выше жилой дом.

В силу п. 6 акта приема-передачи с момента его подписания жилой дом переходит в личную собственность покупателя, а обязанность продавца по передаче дома является исполненной.

Согласно ч. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Из материалов дела усматривается, что <...> < Ф.И.О. >5, выступающая в качестве правообладателя с одной стороны, в лице < Ф.И.О. >6, и < Ф.И.О. >4, выступающий в качестве правопреемника с другой стороны, заключили договор <...> переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности в соответствии с условиями которого, правообладатель обязался передать правопреемнику права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении участка в пользование на условия аренды (договор аренды) от <...> <...> земельного участка, расположенного по адресу: <...>, рядом с домом 6, площадью 446 кв.м., с кадастровым номером 23:49:0203002:1839.

<...> на основании передаточного акта к договору <...> переуступки права аренды земельного участка, < Ф.И.О. >5, в лице < Ф.И.О. >6, переданы права и обязанности, предусмотренные договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды, < Ф.И.О. >4 принят указанный выше земельный участок.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что < Ф.И.О. >5, действуя через своего представителя по доверенности < Ф.И.О. >6, имела намерение совершить сделку по отчуждению принадлежащего ей жилого дома, а также намерение осуществить переуступку прав и обязанностей, предусмотренных договором о предоставлении участка в пользование на условиях аренды в отношении земельного участка.

Указанные обстоятельства подтверждаются обращением < Ф.И.О. >4 и < Ф.И.О. >6 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи <...> жилого дома от <...> и договора <...> переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности от <...> года, а также о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом < Ф.И.О. >6, действующим в интересах < Ф.И.О. >5, в администрацию <...> было направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от <...> № 74.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что согласно уведомлениям о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <...> и <...> от <...> государственная регистрация права собственности на указанный выше жилой дом и земельный участок приостановлена на срок до <...> года, начиная с <...> на основании заявления < Ф.И.О. >6, действующего от имени < Ф.И.О. >5

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определена как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Судом первой инстанции верно отмечено, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, создать гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств, однако, не затрагивает самого содержания гражданского права, не ограничивает свободу договора, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Сторонами оформлен и подписан договор купли-продажи, облечённый в надлежащую форму, содержит все существенные условия, следовательно, договор заключен.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что < Ф.И.О. >5 уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и уступки права аренды на земельный участок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие доводы < Ф.И.О. >5 о том, что деньги < Ф.И.О. >6 не получал, был обманут и не имел намерения совершать сделки.

Так, из материалов дела следует, что <...> между < Ф.И.О. >5, в лице < Ф.И.О. >6, и < Ф.И.О. >4 было заключено соглашение об обратном выкупе, согласно которому < Ф.И.О. >5 имеет право на обратный выкуп указанных выше жилого дома с земельным участком в срок до <...> г., выкупная цена указанных объектов составляет 14400000 рублей. Однако, в установленный данным соглашением срок < Ф.И.О. >5 обратный выкуп жилого дома, произведен не был, следовательно, условия соглашения сторонами исполнены не были.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

С учетом изложенного, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что основания для признания недействительным договора купли-продажи <...> жилого дома от <...> г., и договора <...> переуступки права аренды земельного участка от <...> года, не имеется, поскольку < Ф.И.О. >5, а также < Ф.И.О. >6, не представлено доказательств того, что они действовали под влиянием заблуждения в момент заключения спорных сделок.

Пунктами 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <...> и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ <...> от <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований < Ф.И.О. >5, а также об удовлетворении требований < Ф.И.О. >4, поскольку возникновение права собственности покупателя на жилой дом и право аренды на земельный участок обусловлено совершением регистрационных действий, выполнить которые в отсутствие < Ф.И.О. >5 не представляется возможным.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не опровергают содержащиеся в решении суда выводы, были исследованы судом первой инстанции, им дана верная оценка.

Выводы суда первой инстанции основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующего спорные правоотношения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Сочи от 4 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителей < Ф.И.О. >5 – < Ф.И.О. >6 и < Ф.И.О. >7 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: