Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 11 апреля 2017 года дело по апелляционной жалобе БАО на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 декабря 2016 г., которым постановлено:

«Исковые требования индивидуального предпринимателя КАМ - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № от 17 апреля 2014 года, заключенный между ИП КАМ и БАО в отношении трехуровневой <адрес> (строительный), общей площадью 150 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № местонахождение: <адрес>, МО Мочищенский сельсовет.

Обязать БАО вернуть ИП КАМ трехуровневую <адрес> (строительный), общей площадью 150 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером, № местонахождение: НСО, <адрес>, МО Мочищенский сельсовет.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований БАО - отказать.

Взыскать с БАО в пользу ИП КАМ государственную пошлину в размере <данные изъяты> руб.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Мащенко Е.В. по обстоятельствам дела, объяснения представителя истца и представителя третьего лица ООО СПК «ИнвестСиб» - ПСТ, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ИП КАМ обратился в суд с иском к БАО о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г., о возврате недвижимого имущества и взыскании задолженности по договору. В обоснование заявленных требований указал, что 30.04.2015г. по договору уступки прав, заключенному между ИП КАМ ООО СПК «ИнвестСиб» истец принял права (требования) в полном объеме по договору № купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г.

По договору купли-продажи недвижимости от 17.04.2014 ответчик обязан был оплатить истцу денежную сумму в размере 4 <данные изъяты> руб. в соответствии с п.2.1 указанного договора срок, установленный договором.

24.08.2015г. истец в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора направил ему письменное предупреждение о возможности расторжения договора.

Существенное нарушение условий договора выразилось в прекращении ответчиком с июня 2015 г. исполнения предусмотренной п.3.2.1 договора обязанности оплачивать истцу стоимость недвижимого имущества в соответствии с положениями п.2.1 договора и графика платежей приложения № к договору от 17.04.2014г.

Истец также предложил ответчику в семидневный срок оплатить просроченную задолженность или расторгнуть договор купли-продажи от 17.04.2014г. и вернуть истцу имущество, являющееся предметом договора.

Ответчик нарушенное обязательство надлежащим образом не исполнил не только в течение указанного срока, но и до настоящего времени.

Предложение истца расторгнуть договор купли-продажи от 17.04.2014г. ответчик оставил без ответа, недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимости, истцу не вернул.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г., а также уклонением ответчика от расторжения этого договора и от возврата истцу полученного по этому договору недвижимого имущества, договор подлежит расторжению в судебном порядке. Кроме того, с ответчика подлежит взысканию сумма основного долга, процентов и пени. Задолженность по договору составила 541 898 руб.

БАО обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО СПК «ИнвестСиб», ИП КАМ о расторжении договора.

В обоснование заявленных требований указал, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г. № между БАО и ООО СПК «ИнвестСиб», продавец недвижимого имущества не являлся собственником объекта, который был указан в качестве предмета договора. Собственником указанного объекта являлся ДВВ, который и имел право распоряжаться данным объектом недвижимости.

Таким образом, на основании положений п.п. 1,2 ст.328 ГК РФ, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимости № от 17.04.2014г., по указанным основаниям.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым БАО не согласен, просит решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд не дал оценку фактическим обстоятельствам, имеющим значение, в частности -обстоятельствам указанным в письме ООО СПК «ИнвестСиб», который в нарушение закона и договора, осуществило одновременно передачу всех прав и обязанностей по договору другому лицу – КАМ

Договор уступки прав требования не может являться основанием для взыскания денежных средств в судебном порядке. Право требования расторжения договора предоставлено только сторонам договора, одной из которых является ООО СПК «ИнвестСиб».

В нарушение требования закона, суд, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, не обязал истца возвратить денежные средства уплаченные по договору.

БАО в суд апелляционной инстанции не явился, извещен судом апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ путем направления заказной повестки с уведомлением по адресу его места жительства, регистрации. Судебное уведомление БАО получено лично ДД.ММ.ГГГГ Учитывая положения ст. 35 ГПК РФ, предусматривающей обязанность сторон добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами, а также, то обстоятельство, что приняты все необходимые меры по извещению ответчика и истца по встречному иску, судебная коллегия находит его неявку не уважительной и в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав представителя истца и третьего лица по доводам апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы на основании ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п.1 п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПК «ИнвестСиб» и БАО заключен договор купли-продажи недвижимости №.

По условиям договора, а именно п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее жилое недвижимое имущество: квартира общей площадью 150 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, МО Мочищенский сельсовет.

Согласно п.2.1 договора цена недвижимого имущества составляет <данные изъяты> руб. НДС не облагается. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит.

Из пункта 2.2 следует, что покупатель оплачивает сумму, указанную в п.2.1 настоящего договора в следующем порядке:

- 100 000 (сто тысяч рублей) в срок до 17.04.2014г.,

- дальнейшие платежи в соответствии с графиком платежей (Приложение №), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора, наличным расчетом в кассу продавца или в безналичном порядке на расчетный счет Продавца до последнего расчетного месяца.

Согласно п.2.3 покупатель имеет право произвести оплату суммы, указанной в п.2.1 настоящего договора досрочно без уплаты процентов на сумму, уплаченную досрочно, без штрафных санкций.

Обязанности продавца предусмотрены в п.3.1 договора, согласно которому продавец обязуется: в срок до 30.04.2014г. передать покупателю недвижимое имущество являющееся предметом настоящего договора по акту приема передачи. В течение пяти рабочих дней после полной оплаты суммы, указанной в п.2.1 договора, но не ранее 01.09.2014г., начать процедуру регистрации перехода права собственности на покупателя.

Обязанности покупателя установлены п.3.2 договора, согласно которому покупатель обязан: оплатить продавцу денежную сумму в соответствии с п.2.1 настоящего договора в срок установленный договором, оплатить сумму, указанную в п.2.1 договора, в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты предоставления ипотечного займа, в случае предоставления ипотечного займа банком.

Государственная регистрация перехода права собственности по данному договору не производилась.

В п. 5.1 договора купли-продажи недвижимости № от 17.04.2014г. закреплено, что договор может быть расторгнут по требованию продавца во внесудебном порядке в следующих случаях:

- просрочка осуществления очередного ежемесячного платежа покупателем более, чем на 39 календарных дней;

-просрочка в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, если каждая просрочка незначительна;

-немотивированная задержка покупателем приемки недвижимого имущества по акту приемки-передачи более, чем на 10 дней в случае, если данное имущество полностью соответствует требованиям п.3.1.3 настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО СПК «ИнвестСиб» и ИП КАМ был заключен договор цессии, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) в полном объеме по договору № купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является жилое недвижимое имущество: квартира общей площадью 150 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, МО Мочищенский сельсовет.

Разрешая требования ИП КАМ о расторжении договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из представленных в материалы дела доказательств, а именно постановления о возбуждении уголовного дела от 31.12.2014г., а также приходных кассовых ордеров за 2014-2015 годы, расчетов представленного истцом, определив, что недвижимое имущество в виде квартиры во исполнение условий договора было передано БАО, при этом доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате цены договора купли-продажи БАО материалы дела не содержат, принимая во внимание, что условиями договора предусмотрены основания для его расторжения в связи с просрочкой исполнения обязательств, регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи не была зарегистрирована, при этом ответчик подписал договор купли-продажи квартиры, тем самым согласившись с его условиями, исполнение обязательства по оплате должно подтверждаться письменными доказательствами, однако в нарушение требований ст. ст. 56, 60 ГПК РФ ответчик не представил письменных доказательств оплаты приобретенной у ООО СПК «ИнвестСиб» квартиры в размере, указанном в договоре купли-продажи, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры по правилам п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ, в силу которых, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом, судом установлено, что досудебный порядок урегулирования спора, связанного с изменением или расторжением договора, со стороны истца соблюден.

Удовлетворяя требование о возврате истцу переданной ответчику спорной квартиры, суд первой инстанции исходил из положений п. 5.4 договора, согласно которому в случае расторжения договора по причинам указанным в п.5.3 покупатель возвращает продавцу переданное ему продавцом в соответствии с договором недвижимое имущество, а продавец возвращает покупателю выплаченные покупателем в соответствии с настоящим договором денежные средства в размере оплаченной покупателем суммы основного долга и процентов.

Разрешая требования ИП КАМ о взыскании с БАО суммы задолженности по договору купли-продажи недвижимости в размере 541 898 руб., в размер которой входит основной долг и проценты, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи ООО СПК «ИнвестСиб» согласно его условиям ответчику при оплате цены договора была предоставлена рассрочка, в соответствии с Приложением № к договору, руководствуясь положениями статей 489, 555 и 823 ГК РФ, определил, что при заключении договора купли-продажи недвижимости на условиях продажи квартиры в рассрочку, положения договора о его цене должны были содержать, в том числе условия о порядке, сроках и размерах платежей, а также в силу п.4 ст.488 ГК РФ, положения о размерах процентов подлежащих начислению на сумму, соответствующую цене товара. Так в п.2.1.1 договора цена договора установлена в размере 4 615 000 руб., которая является фиксированной и изменению не подлежит. Между тем согласно графику платежей (Приложения № к указанному договору), расчет общей суммы задолженности по договору составляет 9 753 765,84 руб., что не соответствует сумме указанной в п.2.1 договора, в связи, с чем суд пришел к выводу, что стороны не достигли соглашения об указанных процентах, и договор считается заключенным на условиях, содержащихся разделе 2 договора без учета условий содержащихся в Приложении №, учитывая ст.453 ГК РФ, не установлено оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика суммы основного долга и процентов в размере 541 898 руб.

При этом суд указал на то, что данный отказ не препятствует истцу с обращением в суд с требованиями, основанными на п.4 ст.453 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении требований БАО о расторжении договора купли-продажи недвижимости № от 17.04.2014г., по тем основаниям, что на момент заключения договора ООО СПК «ИнвестСиб» не являлось собственником спорного имущества и не имело прав на его отчуждение, суд первой инстанции, учитывая, что согласно договору купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г., БАО одновременно с правом собственности на квартиру, должно было перейти право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для использования квартиры, доля составляет 25% от земельного участка (пункт 1.3), исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства, в том числе договор аренды земельного участка с правом выкупа № от 11.06.2013г. заключенному между ДВВ и ООО СПК «ИнвестСиб», по договору купли- продажи от 20.06.2014г., заключенному между ДВВ и КАМ, был передан в собственность последнего, однако согласно акту приема-передачи земельного участка от 20.06.2014г. покупатель - КАМ был уведомлен о наличии договора аренды и его условиях, принимая во внимание положения ст.218 ГК РФ, генеральный план Мочищенского сельсовета, а также тот факт, что разрешенное использование земельного участка, предоставленного ООО СПК «ИнвестСиб» на законных основаниях, не препятствовало строительству на нем жилого дома, при этом в настоящее время жилой дом введен в эксплуатацию, ему присвоен адрес, пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости № от 17.04.2014г. ООО СПК «ИнвестСиб» имело все правовые основания для распоряжения спорным имуществом.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Указание автора жалобы на то, что ООО СПК «ИнвестСиб» в нарушение закона и договора осуществило одновременно передачу всех прав и обязанностей по договору другому лицу – КАМ, не может служить основанием для отмены решения суда, так как на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от 17.04.2014г. ООО СПК «ИнвестСиб» имело все правовые основания для распоряжения спорным имуществом.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПК «ИнвестСиб» и ИП КАМ договор цессии, не оспорен в установленном законом порядке и не признан недействительным. Цессионарий принял права требования по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, предметом которого являлась квартира площадью 150 к.м. в многоквартирном жилом доме, на земельном участке с №, НСО, <адрес> МО Мочищенский сельсовет.

Недвижимое имущество в виде указанной квартиры во исполнение условий договора было передано БАО, что им не оспаривалось, при этом, доказательств надлежащего исполнения обязательств по уплате цены договора купли-продажи БАО ответчиком и истцом по встречному иску не представлено. В связи с чем, судебная коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, что договор уступки прав требования не может являться основанием для взыскания денежных средств в судебном порядке.

Утверждение автора жалобы о том, что в нарушение требования закона, суд, удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора, не обязал истца возвратить денежные средства, уплаченные по договору, не влияет на законность судебного акта. БАО не лишен права обратиться в суд с соответствующим иском.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Оценка доказательствам дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было. Оснований для отмены решения суда в порядке ст. 330 ГПК РФ, не имеется

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 декабря 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу БАО оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи