Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «...» к ФИО1 о расторжении договора ипотечного кредита для участников накопительно -ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, взыскании кредитной задолженности, обращения взыскания на квартиру, поступившее по апелляционной жалобе Федерального государственного казенного учреждения «...» на решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 27 апреля 2015 года с учётом определения того же суда от 21 мая 2015 года о внесении исправлений,

установила:

Указывая на неисполнение ФИО1 условий договора ипотечного кредита для участников накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих N ..., заключенного 30 мая 2007 года с Коммерческим Банком «...» (Общество с ограниченной ответственностью) (далее также КБ «...» (ООО) либо Банк), условиями которого был предоставлен целевой кредит в размере ... руб. на приобретение квартиры, находящейся по адресу: ..., Открытое акционерное общество «...» (далее также ОАО «...» либо Общество) как законный владелец закладной на квартиру, обратилось в суд с иском к ФИО1 и поставило требование о расторжении названного договора, взыскании задолженности по кредитному договору в размере ... руб., обращении взыскания на заложенную квартиру, принадлежащую на праве собственности ответчику, определении способа её реализации в виде продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере ... руб.

Истец ОАО «...» представителя на судебное заседание районного суда, в котором спор был разрешен по существу, не направил, выразив согласие на рассмотрение дела в отсутствие стороны.

Ответчик ФИО1, не оспаривая размер задолженности, просил об уменьшении неустойки по мотиву явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательства и определении начальной продажной цены квартиры в соответствии с оценочной экспертизой.

Вступившее в дело третьим лицом без самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральное государственное казенное учреждение «...» (далее также ФГКУ «...») представителя не направило.

Решением Урмарского районного суда Чувашской Республики от 27 апреля 2015 года с учетом определения об исправлении описки от 21 мая 2015 года расторгнут договор ипотечного кредита для участников накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих N ..., заключенный 30 мая 2007 года между КБ «...» (ООО) и ФИО1; с ФИО1 в пользу ОАО «...» взыскана денежная сумма в размере ... руб., из которой сумма основного заемного обязательства в размере ... руб., проценты на сумму займа в размере ... руб., пени в размере ... руб., а также взысканы, начиная с 28.05.2014 года по день вступления решения в законную силу, проценты на сумму займа, исходя из расчета 10,25 % годовых, начисляемых на остаток задолженности по займу; расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб.; обращено взыскание на квартиру, находящуюся по адресу: ..., путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере ... руб.

На указанное решение третьим лицом ФГКУ «...» подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе апеллянт указывает на несогласие с определением начальной продажной цены заложенного имущества равной восьмидесяти процентам его рыночной стоимости и указывает на нарушение своих прав по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой квартиры, поскольку судом отказано в признании его третьим лицом с самостоятельными требованиями.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца ОАО «...» ФИО2, возражавшей относительно жалобы, не усмотрев препятствий к рассмотрению дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, исходя из сведений о вручении им судебных извещений, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30 мая 2007 года между КБ «...» (ООО) и ФИО1, являющимся участником накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, участвующих в эксперименте, Министерство обороны Российской Федерации, был заключен договор N ..., по условиям которого заемщику был предоставлен кредит в размере ... руб. на срок 189 месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ...

Исполнение обязательства по кредитному договору было обеспечено ипотекой приобретаемого жилого помещения, в этой связи 19 июня 2007 года была произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на квартиру и в тот же день составлена закладная на квартиру, составлена запись об ипотеке.

ОАО «...» является владельцем закладной.

Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение условий кредитного договора и имеющуюся по состоянию на 27 мая 2014 года задолженность в сумме ... руб., руководствуясь условиями кредитного договора, положениями статей 309, 310, 323, 348, 809 - 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102 - ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пришел к выводу о обоснованности требований ОАО «...» и постановил обжалуемое решение.

Основывая свои требования на условиях заключенного с ответчиком 30 мая 2007 года договора займа и указывая на нарушение прав ФГКУ «...», гарантированных пунктом 3 статьи 46 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на одновременное обращение взыскание на имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, податель жалобы просит об отмене судебного постановления.

Судебная коллегия с доводами жалобы не соглашается по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что ФИО1 в период прохождения военной службы был включен в реестр участников накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, участвующих в эксперименте.

30 мая 2007 года между Министерством обороны Российской Федерации и ФИО1 был заключен договор целевого жилищного займа N ... о предоставлении займа за счет средств федерального бюджета в размере ... руб. на срок до 30 ноября 2008 года, а с 1 декабря 2008 года за счет накоплений жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете участника эксперимента. Названный заём предоставлен на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита и погашения обязательств по нему.

30 мая 2007 года между КБ «...» (ООО) и ФИО1 был заключен договор N ... условиям которого заемщику был предоставлен кредит в размере ... руб. для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ...

Таким образом, названная квартира была приобретена в собственность ответчика, в том числе и с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», в связи с этим к спорным правоотношениям подлежат применению положения части 4 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым жилое помещение считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

Приведенным законоположениям корреспондирует и пункт 4 Договора целевого жилищного займа N ...

15 сентября 2012 года ФИО1 был досрочно уволен с военной службы и на основании сведений из ... ФСБ России его именной накопительный счет был закрыт 29 октября 2012 года без права использования накоплений.

Заявляя самостоятельные требования относительно предмета спора, третье лицо ФГКУ «...» обосновывает их тем, что поскольку квартира приобретена ФИО1 с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, то на основании части 4 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункта 10 Правил предоставления целевых жилищных займов, пункта 4 Договора целевого жилищного займа считается находящейся одновременно в залоге у Кредитора и у Российской Федерации в лице ФГКУ "..." с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

В приведенных фактических обстоятельствах истец усматривает нарушение своих прав при разрешении по существу настоящего гражданского дела по иску ОАО «...».

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29 января 2007 г. N 51 "О проведении эксперимента по ипотечному кредитованию участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" государственная регистрация ипотеки жилых помещений осуществляется: в силу закона одновременно с государственной регистрацией права собственности участника эксперимента на жилое помещение, приобретенное с использованием целевого жилищного займа; в силу последующего договора об ипотеке после государственной регистрации права собственности и договора купли-продажи жилого помещения, приобретенного за счет ипотечного кредита, с оплатой первоначального взноса за счет средств целевого жилищного займа, оформляемого в соответствии с типовым договором целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, участвующему в эксперименте.

В случае осуществления государственной регистрации ипотеки, залогодержателем по которой является кредитор, документы представляются в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Под третьими лицами, заявляющими самостоятельные требования относительно предмета спора, понимаются такие участвующие в деле лица, которые посредством предъявления самостоятельного иска вступают в уже возбужденное в суде дело для защиты своих прав, не совпадающих с правами сторон, поскольку судебный акт может затронуть права и интересы этих третьих лиц.

Материально-правовой интерес третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, не совпадает по содержанию с материально-правовым интересом истца и ответчика, то есть третье лицо заинтересовано в таком материально-правовом разрешении спора, которое исключает удовлетворение притязаний как истца, так и ответчика.

Третьи лица должны заявить самостоятельные требования относительно предмета спора. Самостоятельность требований состоит в том, что третье лицо утверждает о принадлежности спорного блага именно ему. При этом требование третьего лица может иметь как отличное от первоначального иска основание, так и отличные предмет иска и основание.

По признаку самостоятельности третье лицо отличают от соистца, материально-правовые требования которого совпадают с требованиями другого соистца. С точки зрения материально-правового отношения требования третьего лица (в отличие от соистца) всегда основаны на обязательстве, которое исключает множественность лиц на стороне кредитора и саму возможность сосуществования материально-правовых требований истца и третьего лица.

В рассматриваемом случае усматривается множественность лиц на стороне кредитора в силу указанных положений законодательства, применяемых к спорным правоотношениям, следовательно, возбуждение дела по заявлению ОАО «...» не исключает возможность для рассмотрения требований ФГКУ «...» путем подачи самостоятельного искового заявления.

При таком положении, доводы третьего лица ФГКУ «...» о допущенных судом процессуальных нарушениях при рассмотрении дела, повлекших нарушение его прав, не влекут отмены постановленного решения по данному основанию.

Из апелляционной жалобы также следует, что апеллянт не согласен с решением суда в части размера начальной продажной цены заложенного имущества, установленной в размере ... руб. и исчисленной в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости имущества, составившей, как следует из заключения экспертов ЧЛСЭ МЮ РФ от 20 ноября 2014 года, ... руб.

По доводам жалобы апеллянта судебная коллегия указывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с результатами проведенной по делу по ходатайству ФГКУ «...» судебной оценочной экспертизы, которая соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость квартиры ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену квартиры в размере равной 80 % от рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Федерального государственного казенного учреждения «...» на решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 27 апреля 2015 года с учётом определения того же суда от 21 мая 2015 года о внесении исправлений в решение оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: