Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 ноября 2021 года по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "САНА+", обществу с ограниченной ответственностью "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+", обществу с ограниченной ответственностью "Проект Финанс" об урегулировании преддоговорного спора, обязании заключить договор.

Заслушав доклад судьи Евтушенко Д.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск заявлен по тем основаниям, что 01 сентября 2020 года ФИО1 и ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" заключили договор оказания услуг (...), согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услуги по подбору квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи квартиры, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа. Стоимость оказания услуги по подбору квартиры составляет 2,5% от стоимости подобранной заказчику квартиры. При подписании договора истцу было предложено подписать акт о подборе квартиры, в соответствии с которым истец подтвердила свое намерение приобрести в собственность жилое помещение – квартиру №(...), площадью 82,82 кв.м, расположенную на 19 этаже дома №(...) по ул.(...) в г.Петрозаводске, стоимостью 4299 000 руб. Истец исполнила свои обязательства, оплатив стоимость услуг в размере 98 000 руб. и письменно проинформировала застройщика ООО "САНА+" о выборе способа приобретения квартиры в собственность путем заключения договора купли-продажи. Письмом от 17 июня 2021 года ООО "САНА+" сообщило истцу об изменении стоимости жилого помещения в размере 5456 000 руб., на что последовал ответ истца о недопустимости изменения условий договора в одностороннем порядке, намерении своевременно и в полном порядке исполнить свои обязательства по заключению договора купли-продажи забронированного за ней жилого помещения. С учетом уточнения требований истец просила урегулировать преддоговорный спор, вытекающий из действия договора оказания услуг от 01 сентября 2020 года (...); возложить на ответчиков ООО "САНА+", ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" обязанность в срок не позднее 10 января 2022 года заключить с ней договор купли-продажи квартиры №(...) площадью 82,82 кв.м, расположенной на 19 этаже дома №(...) по ул.(...) в (...) по стоимости 4299 000 руб. без учета скидки, предоставляемой по отдельно передаваемому квартирному сертификату (...) и произвести безвозмездное оформление сделки в срок не позднее 10 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию ЖК "САНА - Высокий стандарт" (многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом по адресу: Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, г.Петрозаводск, жилой район Перевалка, (...), (...) от 17 июня 2021 года).

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СЗ "Проект Финанс".

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в иске. Полагает нарушенным свое право на бессрочное фиксирование стоимости бронирования жилого помещения, прямо предусмотренное условиями договора оказания услуг, который по сути является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества. Отмечает достигнутое сторонами договора согласие относительно всех его существенных условий, в том числе и оплаты. По мнению подателя жалобы, судом не рассмотрено по существу требование об урегулировании преддоговорного спора, не исследован вопрос необоснованного повышения стоимости квартиры. Ссылаясь на положения ст.183 ГК РФ, указывает на злоупотребление ответчиками правом в течение длительного времени. Отказ суда в вынесении частного определения в адрес ответчиков полагает неправомерным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца ФИО2, ФИО3 поддержали доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Представитель ответчиков ООО "САНА+", ООО "СЗ "Проект Финанс" ФИО4 просила оставить решение суда без изменения.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав объяснения участвующих в судебном заседании лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Исходя из положений ст.ст.309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Принцип свободы договора является одним из наиболее важных гражданско-правовых принципов.

Согласно п.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела, что 01 сентября 2020 года ФИО1 (заказчик) и ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" (исполнитель) заключили договор оказания услуг (...), согласно которому исполнитель обязался оказать заказчику услуги по подбору отвечающей требованиям заказчика квартиры с целью дальнейшего приобретения ее в собственность заказчика и последующему оформлению договора, предметом которого будет приобретение квартиры в собственность заказчика: договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, либо договора купли-продажи квартиры, либо договора купли-продажи в кредит с рассрочкой платежа.

Стоимость оказания услуги по подбору квартиры по настоящему договору составляет 2,5% от стоимости подобранной заказчику квартиры, округленные до тысяч в большую сторону (конкретная сумма указывается в акте о подборе квартиры, Приложении 1 к настоящему договору) (п.2 договора).

Денежные средства в размере 98 000 руб. перечислены ФИО1 на счет ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+".

В соответствии с п.4 договора услуга исполнителя по подбору квартиры считается полностью оказанной заказчику в момент подписания сторонами акта о подборе квартиры.

01 сентября 2020 года истцом и ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" подписан акт о подборе квартиры, которым стороны подтвердили оказание услуг по подбору квартиры согласно договору от 01 сентября 2020 года (...) качественно и в полном объеме.

Из указанного акта следует, что заказчику подобрана квартира в многоэтажном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземным паркингом в районе пересечения улиц Чапаева и Пархоменко в г.Петрозаводске, земельный участок с кадастровым номером (...) по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, г.Петрозаводск, жилой район Перевалка, (...), в жилом комплексе "САНА - Высокий стандарт", номер квартиры №(...) В акте указана стоимость квартиры в размере 4299 000 руб.

01 сентября 2020 года ФИО1 оформлено заявление в адрес ООО "САНА+" о выборе вида договора, на основании которого квартира будет приобретена в собственность, - договор купли-продажи.

Из акта о подборе квартиры от 01 сентября 2020 года следует, что оплата стоимости квартиры должна быть произведена по договору купли-продажи квартиры - не менее 20% от стоимости квартиры - в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи квартиры, остальная часть денежных средств - в течение двух месяцев с даты подписания договора.

Срок подписания заказчиком договора, предметом которого будет являться приобретение квартиры в его собственность - не позднее 10 календарных дней с момента получения от исполнителя уведомления о готовности договора к подписанию. Дата, не позднее которой исполнитель уведомляет заказчика о готовности договора купли-продажи к подписанию - не позднее 31 декабря 2021 года.

Застройщиком дома, в котором расположена подобранная истцу квартира, является ООО "СЗ "Проект Финанс". Срок ввода дома в эксплуатацию до 01 февраля 2022 года.

Письмом от 17 июня 2020 года ООО "САНА+" сообщило ФИО1 об изменении стоимости жилого помещения с 4299 000 руб. до 5456 000 руб.

24 июня 2021 года ФИО1 в адрес ООО "САНА+", ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" направлено письмо, в котором указано о недопустимости изменения условий договора в одностороннем порядке, а также намерении истца своевременно и в полном объеме исполнить свои обязательства по заключению договора купли-продажи забронированного за ней жилого помещения.

В материалах дела содержится письмо от 29 апреля 2019 года (...) (л.д.102), из которого следует, что ООО "СЗ "Проект Финанс", действуя в своих интересах и в интересах инвесторов, подтверждает право ООО "САНА+" осуществлять подбор квартир, нежилых помещений и машино-мест для лиц, желающих в будущем приобрести квартиру, помещение, машино-место в строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Карелия, (...), с правом привлечения к поиску и подбору третьих лиц, а также правом рекламы указанного объекта в СМИ и сети Интернет.

Как следует из имеющегося в материалах дела подтверждения аккредитации от 14 февраля 2020 года (...), ООО "САНА+", действующее от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу "САНА", подтверждает, что ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" является аккредитованным партнером ООО "САНА+", уполномоченным осуществлять на возмездной основе поиск клиентов, подбор и бронирование квартир и иных объектов недвижимости, реализуемых ООО ООО "САНА+" по доверенности либо на основании договора от имени и в интересах предпринимателей и компаний, входящих в группу "САНА".

Судом апелляционной инстанции установлено, что 15 ноября 2021 года выдано разрешение (...)-RU(...) на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: (...), жилой район Перевалка, (...), в жилом комплексе "САНА - Высокий стандарт".

Проанализировав представленные по делу доказательства в их совокупности с учетом установленных по делу фактических обстоятельств, суд первой инстанции, с учетом действующего правового регулирования сложившихся между сторонами правоотношений, правомерно пришел к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований истца, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о том, что стороны, заключая договор оказания услуг от 01 сентября 2020 года (...), фактически имели в виду предварительный договор с обязательством заключить в последующем договор купли-продажи, по делу не установлено. Об этом свидетельствует статус ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+", которое не является застройщиком спорного объекта, не имеет полномочий от имени ООО "САНА+" либо ООО "СЗ "Проект Финанс" на заключение каких-либо сделок в отношении спорного объекта недвижимости, следовательно не уполномочено на заключение договора купли-продажи квартиры с истцом. Исходя из представленных доказательств ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" осуществило подбор квартиры в интересах истца на определенный срок, в связи с чем спорная квартира в течение установленного сторонами срока была снята с продаж и не предлагалась другим лицам, застройщиком квартира иным лица не реализована.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, полагая их соответствующими подлежащему применению правовому регулированию, установленным обстоятельствам дела.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, оснований для квалификации заключенного между ФИО1 и ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+" договора (...) от 01 сентября 2020 года как предварительного и применения к возникшим между сторонами правоотношениям соответствующих норм материального права, судебная коллегия не усматривает.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ). В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п.5 ст.429 ГК РФ применяется п.4 ст.445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В п.14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п.43, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абз.1 ст.431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п.5 ст.10, п.3 ст.307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абз.1 ст.431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (п.п.2 и 3 ст.421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Исходя из буквального значения содержащихся в договоре (...) от 01 сентября 2020 год, акте о подборе квартиры от 01 сентября 2020 года слов и выражений, сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, судебная коллегия не усматривает достаточных оснований полагать, что ООО "САНА РЕАЛ ЭСТЕЙТ+", действующее в своих интересах либо в интересах иных лиц, обязалось заключить в будущем договор купли-продажи квартиры №(...), расположенной в жилом комплексе "САНА - Высокий стандарт" по адресу: (...), жилой район Перевалка, (...).

При таких обстоятельствах в условиях отсутствия правовых оснований для квалификации заключенного договора как предварительного ссылки истца на положения ст.183 ГК РФ не влекут отмену состоявшегося судебного акта.

Выводы суда первой инстанции основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах, подтверждающих юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, а доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 12 ноября 2021 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

Судьи